RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2024

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/06335 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFRKL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Novembre 2021-Tribunal de proximité de Charenton-le-Pont- RG n° 11-21-000064

APPELANT

Monsieur [Y] [I]

né le 27 novembre 1951 à [Localité 9] (59)

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représenté par M^e Marine DEPOIX de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C0673

INTIMÉES

S.A. FONCIERE MASSENA

Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 632 019 261

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Caroline MESSERLI de la SELARL HENRI DE LANGLE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B663

S.A. NEXITY PROPERTY MANAGEMENT

Immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 732 037 887

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 17 février 2007, la SA Foncière Massena a donné en location à Mme et M. [Y] [I] un bien situé [Adresse 2], l’immeuble étant accessible par le [Adresse 2].

La SA Foncière massena a pour mandataire la SA Nexity property management.

M. [Y] [I] a sollicité auprès de la SA Nexity property management la rectification de certains postes de charges.

Saisi par M. [Y] [I] par acte de commissaire de justice délivré le 12 janvier 2021, par jugement contradictoire rendu le 23 novembre 2021, le tribunal de proximité de Charenton-le-Pont a :

— condamné la SA Foncière Massena à payer M. [Y] [I] la somme de 134, 66 euros au titre du remboursement des sommes dues au titre de la répartition des charges des ascenseurs ;

— débouté M. [Y] [I] du surplus de ses demandes ;

— dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SA Foncière Massena aux dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration reçue au greffe le 24 mars 2022, M. [Y] [I] a interjeté appel de ce jugement sauf en ce qu’il :

— condamne la SA Foncière Massena aux dépens ;

— ordonne l’exécution provisoire de la décision.

Dans ses dernières conclusions déposées le 12 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [Y] [I] demande à la cour de :

— le recevoir en ses écritures ;

— confirmer que la SA Foncière Massena doit lui payer la somme de 134, 66 euros au titre du remboursement des sommes dues au titre de la répartition des charges des ascenseurs A et D ;

— confirmer la condamnation de la SA Foncière Massena aux dépens ;

— infirmer le jugement du tribunal de proximité de Charenton-le-Pont du 23 novembre 2021 en ce qu’il l’a débouté du surplus de ses demandes ;

et statuant à nouveau,

— juger que les charges suivantes lui ont injustement été imputées :

— contrats Yvelines étanchéité terrasse 2017, 2018, 2019, 2020 ;

— contrat Espaces verts arboreal 2017, 2018, 2019,2020 ;

— prestations de taille de haies en 2018 ;

— travaux d’entretien DV Services débarras encombrants place parkings individuels 2017 ;

— remplacement clignotant grille 2019 ;

— travaux liés aux dysfonctionnements des grilles et portes extérieures en 2017 ;

— contrat de maintenance Numéricâble 2017, 2018, 2019, 2020 ;

— ascenseur C – Orona Ile de France 2017, 2018 ;

— sur facturation TVA contrats Enerchauff/Cogemex à hauteur de 20% au lieu de 10% (2017, 2018, 2019, 2020) ;

— charges liées au contrat Cogemex 2017 ;

— charges liées au contrat Uptime 2019 et 2020 (ascenseur C ' maintenance) ;

— charges DV service désourisation 2020 ;

— charges EDG relamping 2020 ;

— charges SRM trav porte 2020 ;

— charges garage 2017 : 10 émetteurs parkings, Koné ;

— remplacements 3 blocs de secours en 2018 ;

— sur facturation TVA contrats Orona ascenseurs à hauteur de 20% au lieu de 10% (2017, 2018) ;

— charges liées au contrat Enerchauff 2018, 2019, 2020 ;

— charges liées au contrat Orona 2017 et 2018 (ascenseur C ' maintenance) ;

— charges liées au contrat Kone garage (2017, 2018, 2019, 2020) ;

à titre subsidiaire :

— sur facturations TVA 20% au lieu de 10% contrats Enerchauff, Cogemex, Orona;

— condamner la SA Foncière Massena à lui restituer la somme totale de 3 046 euros injustement perçues au titre des charges des années 2017, 2018, 2019 et 2020, sous déduction des sommes de 190, 04 euros remboursée le 7 juin 2021 et de 134, 66 euros remboursée en exécution du jugement critiqué ;

— condamner la SA Foncière Massena à rectifier les régularisations de charges pour l’avenir;

— condamner la SA Nexity property management à lui verser la somme de 2 500 euros en indemnisation de la faute de gestion qu’elle a commise ;

— condamner la SA Foncière Massena à produire sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, les justificatifs des charges suivantes :

— justificatif de taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2019 ;

— contrats Enerchauff 2018, 2019, 2020 ;

— contrats pour l’ascenseur C : Orona (2017 ; 2018)

— les contrats de charges garages Kone ;

— condamner solidairement la SA Foncière Massena et la SA Nexity property management à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de la résistance abusive ;

— condamner solidairement la SA Foncière Massena et la SA Nexity property management à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner solidairement la SA Foncière Massena et la SA Nexity property management aux entiers dépens ;

— débouter la SA Nexity property management et la SA Foncière Massena de leurs demandes de condamnation formulées à son encontre au titre des frais irrépétibles,

— débouter la SA Foncière Massena de son appel incident

Dans ses dernières conclusions déposées le 08 mars 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SA Foncière Massena demande à la cour de :

— confirmer le jugement, sauf en ce qu’il l’a condamné à rembourser à Mme et M. [Y] [I] la somme de 134, 66 euros, point sur lequel il devra être infirmé ;

statuant à nouveau,

— débouter M. et Mme [Y] [I] de toutes leurs demandes, les charges dont ils demandent la restitution constituant bien des charges récupérables au sens de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°87-713 du 26 août 1987 ;

— déclarer irrecevables les demandes de communication de M. et Mme [Y] [I] portant sur la qualification des prestations alors qu’ils n’ont pas consulté les justificatifs dans le délai prévu à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— subsidiairement, si par extraordinaire la cour devait considérer leur demande de communication sous astreinte recevable, la condamner en lieu et place au remboursement des charges afférentes aux justificatifs manquants ;

— débouter M. et Mme [Y] [I] de leur demande au titre d’une prétendue faute de gestion;

— débouter M. et Mme [Y] [I] de leur demande au titre d’une prétendue résistance abusive;

— les condamner au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 16 septembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SA Nexity property management demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 23 novembre 2021 rendu par le tribunal de proximité de Charenton-le-Pont en ce qu’il a débouté M. [Y] [I] de l’ensemble de ses demandes formulées à son encontre ;

— infirmer le jugement du 23 novembre 2021 en ce qu’il l’a débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter M. [Y] [I], ou toute autre partie, de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. [Y] [I] à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction directe au profit de Maître François Blangy.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En liminaire, la cour indique n’être saisie que d’un appel de M. [Y] [I], il ne sera dès lors statué que sur les demandes de celui-ci ainsi que sur celles formulées à son encontre.

Sur la régularisation de charges non récupérables,

M. [I] conteste plusieurs postes de charges qu’il estime ne pas être des charges récupérables dont il sollicite le remboursement.

Il fait valoir que le bailleur n’a pas procédé aux rectifications de charges qui n’étaient pas récupérables et n’a pas mis à sa disposition les justificatifs de charges lui permettant de contrôler leur caractère ou non récupérable.

Il soutient que la société Nexity property management a commis une faute de gestion dans le choix de la société chargée du nettoyage et de la gestion des poubelles au sein de l’immeuble en ne résiliant pas le contrat de prestation conclu avec la société DV Services.

La société Foncière Massena, fait valoir que les demandes formées par M. [I] n’ont pour partie plus d’objet.

Elle expose avoir remboursé la somme de 190,04 euros à M. [I] correspondant au remplacement des blocs de secours en 2018, à 50% de la TVA sur les prestations de maintenance des ascenseurs pour les années 2017 et 2018 et aux émetteurs pour la porte du parking.

Elle soutient avoir communiqué les contrats et justificatifs s’agissant des contrats 'Cogemex', 'Kone’ ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ainsi que les justificatifs des dépenses 'Srm', 'Idea', 'Eri’ et 'Uptime'.

Elle estime que les charges comptabilisées et contestées constituent toutes des charges récupérables listées à l’annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987, notamment celles concernant l’entretien des espaces verts, les visites périodiques relatives à l’étanchéité des terrasses, le débarras des encombrants, les travaux divers sur des portes extérieures et de garages communes, le remplacement du clignotant de la grille du garage, ainsi que le service 'Numéricâble'.

Elle fait valoir que la clé de répartition des charges des ascenseurs n’est pas préjudiciable à M. [I] et qu’il n’a pas contesté la clé de répartition de ces charges dans le délai de 3 ans.

Elle indique produire les avis d’imposition pour les années 2018 à 2020 mettant de vérifier le montant de la taxe des ordures ménagères.

Elle souligne que M. [I] n’a pas exercé son droit de solliciter les justificatifs des charges dans le délai imparti, soit dans le mois de la réception du décompte de charges.

La société Nexity property management, fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute de gestion.

Elle expose n’être tenue qu’à une obligation de moyens et ne pouvoir prendre seule la décision de conclure ou non un contrat de prestations de services. Elle ajoute que le demandeur est mal fondé dans ses demandes dans la mesure où elle a proposé un changement de prestataire générant une diminution des charges locatives.

Elle fait valoir que M. [I] ne démontre pas la réalité du préjudice allégué.

Sur ce,

Sur l’entretien des espaces verts,

M. [I] soutient que des haies seraient situées dans des espaces privatifs et que les seuls espaces verts mentionnés dans le contrat seraient eux situés à l’adresse [Adresse 3], sur une partie de l’immeuble qu’il n’utilise pas.

L’annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 précité dispose :

«  V. – Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux).

1. Dépenses relatives : A l’électricité ;

A l’essence et huile ;

Aux fournitures consommables utilisées dans l’entretien courant : ampoules ou tubes d’éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l’exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.

2. a) Exploitation et entretien courant :

Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :

— les allées, aires de stationnement et abords ;

— les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ;

— les aires de jeux ;

— les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d’évacuation des eaux pluviales ;

— entretien du matériel horticole ;

— remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.

b) Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages. "

Il ressort de cette annexe que sont récupérables les postes de dépenses relatifs aux opérations de coupe, désherbage, cerclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant les allées, aires de stationnement et abords, les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes).

En l’espèce, il est établi par les pièces de la procédure que l’entrée de l’immeuble pour la partie occupée par M. [I] s’effectue bien par une allée bordée de haies uniformes, lequel jouit en conséquence du fait de l’entretien de ces espaces verts, d’un environnement agréable dont il profite directement et dont la charge de l’entretien est répartie sur l’ensemble des résidents.

Les clichés photographiques produits aux débats montrent ainsi que ces haies clôturent l’espace autour de l’immeuble d’habitation de M. [I] en permettant d’assurer la tranquillité et la sécurité des occupants et en bordant le chemin emprunté pour entrer dans l’immeuble.

Leur entretien est nécessaire pour garantir l’accès à l’entrée de l’immeuble et profite à l’ensemble des locataires qui bénéficient de l’agrément d’une clôture de haies entretenues tout le long du passage.

Le contrat de prestation de service arboreal souscrit par le syndic de l’immeuble en copropriété dispose en outre que les charges relatives aux espaces verts entretenus par elle sont récupérables.

En l’absence de toute clé spécifique de répartition de ces charges, l 'entretien des espaces verts constitue une charge commune et le fait que M. [I] n’utilise pas le passage comprenant un espace vert avec des marronniers est indifférent à la solution du litige dès lors que la charge de l’entretien de tous les espaces communs est justement répartie sur tous les locataires de l’immeuble.

M. [I] sera dès lors débouté de sa demande de remboursement au titre de la prestation de taille des haies et le jugement déféré confirmé.

Sur la régularisation d’un taux de TVA réduit (10% au lieu de 20% appliqué),

M. [I] conteste l’absence de régulation d’une TVA dont le taux devait être réduit à 10 % au lieu de 20 %.

La cour relève cependant, tout comme le premier juge, que le remboursement d’une somme de 190,04 euros correspondant précisément au remplacement de blocs de secours en 2018, à un mauvais taux de TVA de 20 % appliqué à tort aux résidents sur les prestations de maintenance des ascenseurs pour les années 2017 et 2018, ainsi qu’aux émetteurs pour la porte du parking, a bien été effectué.

Un courriel du 6 février 2020 adressé au bailleur par la Commission Départementale de conciliation aux fins d’obtention d’un rectificatif de la TVA applicable à 10 % est produit aux débats et il est justifié qu’un taux de TVA réduit à 10 % a par la suite été appliqué à compter de l’année 2019. Le 7 juin 2021, M. [I] a en outre été remboursé du montant de sa quote part de trop payé antérieur à 2019 où un taux de TVA à 20 % avait été appliqué.

M. [I] sollicite à présent devant la cour la restitution de la part de TVA qu’il estime injustifiée au titre des tantièmes appliqués pour une place de parking, mais ne justifie toutefois pas du fondement de sa demande sur ce point.

Le jugement déféré sera dès lors confirmé et M. [I] débouté de ses nouvelles demandes à ce titre.

Sur l’étanchéité des terrasses,

Il ressort des pièces produites aux débats que le contrat de maintenance étanchéité souscrit depuis 2017 auprès de la société 'Yvelines Etanchéité’ par le bailleur, concerne l’entretien d’une terrasse de l’immeuble et prévoit une visite annuelle des terrasses inaccessibles afin, notamment, de prévenir les infiltrations dans le dernier étage de l’immeuble.

Le point 2 du VII de l’annexe du décret du°87-713 précité, dispose que : 'les visites périodiques ayant trait à la maintenance et l’étanchéité des terrasses sont à la charge des locataires'.

Le contrat avec la société 'Yvelines Etanchéité’ qui a précisément pour objet la visite annuelle des terrasses inaccessibles afin de maintenir en état les installations et prévenir les infiltrations dans le dernier étage de l’immeuble constitue dès lors une charge récupérable que M. [I] n’est pas fondé à contester.

Le jugement déféré qui a débouté M. [I] de sa demande à ce titre sera ainsi confirmé.

Sur l’entretien de la VMC de l’immeuble,

L’entretien de la VMC constitue expressément une charge récupérable au sens du point 2 du VII de l’annexe du décret du°87-713 du 26 août 1987 précité.

La dépense correspondant à une facture de la société Eri du 20 septembre 2017 qui a trait à l’entretien de la VMC, constitue aussi une charge récupérable de sorte que M. [I] sera débouté de sa demande de remboursement à ce titre et le jugement confirmé.

Sur le débarras des encombrants,

Le point 3 du IV de l’annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 précité dispose notamment que sont à la charge des locataires : « les frais de personnels liés à l’entretien de la propreté des parties communes ».

Il ressort des pièces produites que le 17 mars 2015, une information a été adressée à l’ensemble des occupants de l’immeuble pour leur rappeler qu’aucun encombrant ne devait rester dans les parties communes et qu’à défaut, il serait procédé au débarras de ces encombrants dès constatation et que cette prestation, sauf auteur identifié, serait répercutée sur l’ensemble des

Or, le 30 juin 2017, le bailleur a été contraint de faire intervenir la société DV Services pour débarrasser 10 m3 d’encombrants dans les parties communes.

Cette charge constitue une charge récupérable.

Le jugement entrepris qui a débouté M. [I] de sa demande de ce chef est confirmé.

Sur la répartition des charges des ascenseurs,

Dans les immeubles locatifs, la répartition des charges en matière d’ascenseur entre les différents locataires doit être précisée dans le bail. Si le bien est donné en location, lebailleur peut s’y référer pour récupérer sur le locataire les charges correspondantes.

Le décret du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables sur les locataires d’habitation et l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 précisent en matière de charges d’ascenseur que 'les charges récupérables, accessoirement au loyer, sont exigibles en contrepartie des dépenses d’entretien courant et des menues réparations. Sont ainsi récupérables en matière d’ascenseur, les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien, notamment les opérations et vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure…'

M. [I] conteste la charge de l’entretien des ascenseurs A et D dont il soutient n’avoir pas l’usage.

La SA Fonciere Massena soutient que la clef de répartition critiquée par M. [I] lui a toujours été appliquée et lui a été précisée dans un courrier du 6 août 2015 qui n’a appelé aucun commentaire de sa part avant le 1er octobre 2019.

Elle soutient que la contestation de la répartition de ces charges est tardive, dès lors qu’elle a été formulée plus de trois ans après que M. [I] en ait été informé et que la demande de M. [I] est à ce titre irrecevable.

Elle fait en outre valoir que les locataires qui n’ont pas l’usage des ascenseurs A, et D, ou ceux qui n’utilisent pas l’ascenseur C, paient également une part des charges afférentes à chacun de ces ascenseurs, de sorte que la clef de répartition des charges inhérentes aux ascenseurs A, D et C ne vient pas au détriment de M. [I].

La cour rappelle qu’en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, les actions des locataires en contestation de charges se prescrivent par 3 ans à compter de la date à laquelle ils ont eu connaissance des griefs invoqués.

La SA Foncière Massena n’établit cependant pas que M. [I] a eu connaisance de la clef de répartition des charges des ascenseurs selon courrier du 6 août 2015, courrier qui ne lui a pas été adressé en recommandé avec avis de réception et dont nul ne peut affirmer que M. [I] en a bien eu connaissance à cette date.

La demande d’irrecevabilité de la contestation de M. [I] portant sur la clé de repartition des charges des ascenseurs comme étant prescrite depuis plus de trois ans, sera dès lors rejetée.

L’ascenseur constitue un élément d’équipement commun, dont les dépenses de fonctionnement doivent être réparties en fonction de l’utilité, qu’il présente à l’égard de chaque lot. Il s’agit de l’utilité potentielle de l’ascenseur et non pas de l’utilisation effective qu’en ferait tel ou tel locataire. Un locataire ne peut refuser de participer aux charges d’ascenseur au motif, qu’il ne l’utilise jamais.

L’ascenseur relevant des charges spéciales, elles doivent donc être réparties au regard de cette notion d’utilité objective pour chaque lot, étage desservi, nature des locaux et la superficie ou la capacité d’occupation du local. En principe, les locataires qui détiennent des places de parking en sous sol doivent ainsi participer aux charges d’ascenseur qui les desservent.

Les charges à répartir entre les lots desservis par l’ascenseur, comprennent les dépenses de maintenance et d’entretien courant, mais également toutes les dépenses relatives à la réfection, les frais de remplacement d’un appareil vétuste ou de sa mise en conformité avec les règlements en vigueur.

Il ressort des pièces produites que M. [I] loue au lot 54 une place de parking n°12 au 1er sous-sol et au lot 26 une place de parking double rattachée à son logement au 1er sous sol également. Il a donc une utilité potentielle tant des ascenseurs A, D et C pour se rendre aux premiers sous sols sur chacun de ces deux lots.

La circonstance que les locataires qui n’utilisent pas l’ascenseur C paient également une part des charges afférentes à cet ascenseur ou à l’inverse que ceux qui n’utilisent pas les ascenseurs A et D paient également une part des charges afférentes à ces ascenseurs, n’est pas de nature à établir que la clé de repartition des charges des ascenseurs ainsi regroupées pour les différents ascenseurs entre tous les locataires, serait faite au détriment de M. [I].

Le jugement qui a écarté cette charge alors que sa répartition est faite entre tous les locataires qui paient globalement pour tous les ascenseurs, sera infirmé et M. [I] débouté de toutes ses demandes de ce chef.

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

La SA Foncière Massena communique les avis d’imposition 2017, 2018 et 2020 dont il ressort que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères mentionnée dans les relevés de dépenses relatifs aux années 2016, 2017 et 2020 est exacte.

Si l’avis d’imposition concernant l’année 2019 n’a pas été produit aux débats, le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères y afférent est cependant rappelé dans l’avis d’imposition qui a suivi en 2020.

Il se déduit de ces avis d’impositions que les taxes d’enlèvement des ordures ménagères sont bien dues et M. [I] doit être débouté de ses demandes de remboursement à ce titre. Le jugement est confirmé

Sur les travaux divers sur portes extérieures et de garages communes et le remplacement du clignotant de la grille du garage,

Le point 2 du VII de l’annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 précité dispose que sont à la charge des locataires :

«  l’entretien des dispositifs d’ouverture automatique ou codée et des interphones ; "

L’entretien des portes de garages automatisées, y compris celui de leur lampe clignotante, constituent ainsi des charges récupérables.

M. [I] soutient que seul l’entretien des dispositifs d’ouverture automatique peut être récupérable.

Or, tous les frais d’entretien du dispositif d’ouverture automatique de la porte du garage, en ce inclus celui du disposittif clignotant de la porte, entrent dans les charges locatives récupérables.

Il est établi que les sociétés SRM et Idea sont intervenues sur les dispositifs de fermeture automatiques des portes aux termes de 6 facturations établies en 2017.

De même la facture « Kone » produite par M. [I] a également trait aux portes des garages basculantes automatiques, ainsi qu’au portail automatique.

Ces factures concernant toutes des charges récuperables, la contestation de M. [I] n’est dès lors pas fondée et le jugement déféré mérite confirmation.

Sur le service « Numéricâble » ,

L’appelant conteste ce poste de répartition de charge au motif qu’il aurait souscrit un abonnement auprès de l’opérateur « Bouygues ».

Or, la SA Foncière Massena confirme la souscription d’un contrat collectif auprès de l’opérateur « Numéricâble » portant notamment sur le raccordement de l’appartement de M. [I] au réseau et en particulier à la fibre.

La circonstance que M. [I] ait choisi de ne pas souscrire son abonnement de fourniture internet via cet opérateur est sans incidence sur la solution du litige dès lors qu’il est établi qu’il a bien accès au service de raccordement collectif fibre fourni par la société « Numéricâble ».

Le jugement qui a débouté M. [I] de ses demandes à ce titre est confirmé.

Sur la maintenance des ascenseurs,

L’appelant critique le contrat « Uptime » communiqué par le bailleur et prétend que les charges afférentes à ce contrat d’entretien de l’ascenseur ne seraient pas récupérables à défaut de préciser si les prestations incluent ou non une prestation de téléalarme.

Le décret °87-713 du 26 août 1987 qualifie les charges liées à l’entretien des ascenseurs de charges récupérables :

«  I. – Ascenseurs et monte-charge.

1. Dépenses d’électricité.

2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant, de menues réparations :

a) Exploitation :

— visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;

— examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes ;

— nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ;

— dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces ; – tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l’appareil.

b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d’entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d’éclairage de la cabine.

c) Menues réparations :

— de la cabine (boutons d’envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photo-électrique);

— des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d’appel) ; – des balais du moteur et fusibles."

En l’espèce, il est établi que si une prestation de téléalarme figure mentionnée dans la grille tarifaire jointe au contrat, il s’agit d’une simple mention des conditions générales du contrat cadre et de ses conditions tarifaires qui n’implique pas que les frais facturés aient été en lien avec celui d’une téléalarme qui n’a en l’espèce, fait l’objet d’aucune charge particulière.

Le jugement qui a débouté M. [I] de ses demandes à ce titre est confirmé.

Sur les charges de remplacement de l’éclairage

M. [I] soutient que des prestations de remplacement de l’éclairage n’ont pas à être mises à sa charge.

Toutefois, il est relevé que le décret n°87-713 du 26 août 1987 inclut bien dans les charges locatives le remplacement de certains éclairages : « remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie » (annexe II 2 a)) ou encore « ampoules ou tubes d’éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que' » (annexe V.1).

La critique de M. [I] portant sur le remplacement des éclairages n’est donc pas fondée, il sera débouté de sa demande à ce titre et le jugement confirmé.

Sur la demande de communication de contrats de maintenance sous astreinte,

Pour la première fois devant la cour, M. [I] sollicite la production sous astreinte des contrats de maintenance « Enerchauff » de 2018, 2019 et 2020 et des contrats de maintenance « Orona » de 2017 et 2018.

Il ressort cependant des pièces versées aux débats que M. [I] a signé un bail au terme duquel il s’est engagé en cas de doute sur des charges récupérables, dans le mois de la réception du décompte du bailleur, à consulter les pièces justificatives au domicile du bailleur.

M. [I] ne justifie pas avoir exercé son droit dans les délais impartis après avoir reçu les décomptes relatifs aux contrats de maintenance « Enerchauff » et « Orona » et n’est plus fondé à solliciter devant la cour la communication de ces contrats en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation pour venir en contester les charges afférentes.

Dès lors, il n’y pas lieu de faire droit à la demande de production formulée par M. [I] qui sera déclarée irrecevable.

Sur la responsabilite contractuelle de la societe Nexity property management,

Aux termes de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol mais des fautes ou négligences qu’il commet dans sa gestion,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à aütrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [I] fait valoir que la société Nexity property management aurait commis une faute de gestion dans le choix de la société chargée du nettoyage et de la gestion des ordures ménagères au sein de l’immeuble en ne résiliant pas le contrat de prestations de services conclu avec la société DV Services.

Il appartient au propriétaire de l’immeuble de choisir les prestaires intervenant sur celui-ci.

M. [I], en qualité de locataire d’un appartement situé dans cet immeuble, n’est ainsi pas fondé à critiquer le choix des prestataires choisis dans le cadre de l’entretien de l’immeuble.

En outre, si la société DV Services a effectivement augmenté le montant de ses prestations à compter d’octobre 2015, la société Nexity property management a cependant réagi à cette augmentation en proposant au propriétaire de changer de prestataire à compter du mois d’octobre 2018 pour faire appel à la société Edra services, dont le coût des prestations sont moins élevées.

M. [I] ne peut ainsi prétendre à l’existence d’une faute de la part de la société Nexity property management qui a proposé promptement un changement de prestataire entrainant une diminution des charges locatives.

Aucune faute de gestion n’est dès lors établie. M. [I] est débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre et le jugement confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

M. [I] n’établit pas en quoi la SA Foncière Massena et la SA Nexity property management seraient de mauvaise foi et ne permet ainsi pas d’établir qu’elles auraient sciemment tenté chacune de lui resister abusivement.

Aucun manquement de la SA Foncière Massena et de la SA Nexity property management propres à caractériser leur faute n’est en outre établie. M. [I] sera des lors débouté de sa demande de dommages et intérêts à leur encontre pour résistance abusive et le jugement sera confirmé.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

M. [I] sera condamné aux dépens d’appel, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

La somme qui doit être mise à la charge de M. [I] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel par la SA Foncière Massena et la société Nexity property management peut être équitablement fixée à 1 200 euros pour chaucne d’entre elles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 23 novembre 2021 par le tribunal de proximité de Charenton-le-Pont, sauf en ce qu’il a condamné la SA Foncière Massena à payer à M. [I] la somme de 134,66 euros au titre du remboursement des sommes dues au titre de la répartition des charges des ascenseurs,

Statuant à nouveau sur le chef du jugement infirmé :

Déboute M. [Y] [I] de sa demande de remboursement de 134,66 euros au titre de la répartition des charges des ascenseurs,

Confirme pour le surplus les dispositions non contraires du jugement entrepris,

Y ajoutant,

Déclare irrecevables la demande de production sous astreinte des contrats de maintenance « Enerchauff » de 2018, 2019 et 2020 et des contrats « Orona » de 2017 et 2018,

Déboute M. [Y] [I] de ses autres demandes,

Condamne M. [Y] [I] à verser à la SA Foncière Massena et à la SA Nexity property management la somme de 1 200 euros chacune sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Y] [I] aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître François Blangy, avocat.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,