RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2024

(n° 265/2024, 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/19002 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGVQ2

Décisions déférées à la Cour :

Arrêt du 12 Novembre 2020 de la Cour de cassation de Paris – Pourvoi U19-21.276 sur pourvoi contre un arrêt du 15 mai 2019 de la cour d’appel de Paris (Pôle 5, ch. 3) – RG 17/12641 rendu sur appel contre un jugement du 10 mai 2017 du tribunal de grande instance de Paris (18ème chambre, 2ème section) – RG 14/14278

APPELANTE

Mme [D] [Z] [H] [X] [F]

Née le 10 octobre 1967

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de Paris, toque : L0034

Assistée de M^e Philippe PERICAUD de la SCP JEAN-FRANCOIS PERICAUD ET PHILIPPE PERICAUD, avocat au barreau de Paris, toque : P0219

INTIMEE

S.A.R.L. TRADINVEST

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 407 560 994

Prise en la personne de son représentant légal domicilie en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée et assistée par M^e Hélène HADDAD AJUELOS, avocat au barreau de Paris, toque : A0172

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 septembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 6 avril 2010, Mme [D] [Z] [H] [X] [F] a donné à bail à la société Tradinvest des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] [Localité 5] pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2010, moyennant un loyer annuel de 29.100 euros, en principal.

Par acte extrajudiciaire en date du 16 mai 2014, Mme [D] [Z] [H] [X] [F] a fait délivrer à la société Tradinvest un commandement de payer la somme de 17.768 euros, en principal, au titre des arriérés impayés au mois de mai 2014.

Par ordonnance portant injonction de payer du 20 juin 2014 signifiée le 21 juillet 2014, la société Tradinvest a été condamnée à payer à Mme [D] [Z] [H] [X] [F] la somme de 18.134,93 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 1er avril 2014 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2014. La société Tradinvest a formé opposition à l’encontre de l’ordonnance du 20 juin 2014.

Par acte extrajudiciaire en date du 30 septembre 2015, la société Tradinvest a délivré congé à Mme [D] [Z] [H] [X] [F], à effet du 31 mars 2016 et a quitté les lieux à cette date.

A l’audience du 13 avril 2016, les parties ont confirmé que la société Tradinvest avait quitté les locaux, à la date du 31 mars 2016, et convenu que la demande d’expulsion formée par la bailleresse était sans objet.

Par jugement du 10 mai 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté Mme [D] [Z] [H] [X] [F] de sa demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail en date du 6 avril 2010 la liant à la société Tradinvest ;

— débouté Mme [D] [Z] [H] [X] [F] de sa demande en résiliation judiciaire du bail du 6 avril 2010 la liant à la société Tradinvest à la date de la décision ;

— débouté Mme [D] [Z] [H] [X] [F] de sa demande en paiement de la somme de 33.081,61 euros au titre des loyers, charges et taxes, suivant décompte arrêté au mois d’octobre 2015 ;

— débouté Mme [D] [Z] [H] [X] [F] de sa demande en dommages-intérêts ;

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’expulsion de la société Tradinvest des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5] ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation de la société Tradinvest au paiement d’une indemnité d’occupation ;

— débouté la société Tradinvest de sa demande reconventionnelle en remboursement de charges ;

— condamné Mme [D] [Z] [H] [X] [F] à payer à la société Tradinvest la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné Mme [D] [Z] [H] [X] [F] aux dépens.

Par déclaration du 23 juin 2017, Mme [D] [Z] [H] [X] [F] a interjeté appel total de ce jugement.

La société Tradinvest a interjeté appel incident partiel du jugement.

Par arrêt du 15 mai 2019, le pôle 5 ' chambre 3 de la cour d’appel a :

— confirmé le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté la société Tradinvest de sa demande en remboursement des provisions sur charges ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— condamné Mme [D] [Z] [H] [X] [F] à rembourser à la société Tradinvest les provisions pour charges appelées à hauteur de 120 euros/mois du 1er janvier 2015 et jusqu’au 1er avril 2016 ;

— débouté Mme [D] [Z] [H] [X] [F] de sa demande en paiement actualisée en cause d’appel au titre des loyers, charges et frais divers et de sa demande en paiement au titre des intérêts contractuels arrêtés au 31 décembre 2016 ;

— condamné Mme [D] [Z] [H] [X] [F] à restituer à la société Tradinvest la somme de 7.275 euros au titre du dépôt de garantie ;

— condamné Mme [D] [Z] [H] [X] [F] à payer à la société Tradinvest la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [D] [Z] [H] [X] [F] aux dépens d’appel.

Mme [D] [Z] [H] [X] [F] a formé un pourvoi en cassation contre l’arrêt rendu le 15 mai 2019 par la cour d’appel de Paris.

Par arrêt du 12 novembre 2020, la troisième chambre civile a cassé et annulé, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [F] en prononcé de la résiliation du bail et a rejeté sa demande en paiement des loyers et charges actualisée en cause d’appel ainsi que des intérêts contractuels arrêtés au 31 décembre 2016, l’arrêt rendu le 15 mai 2019, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; et remis, sauf sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée.

Par déclaration du 4 novembre 2022, Mme [D] [Z] [H] [X] [F] a saisi la cour d’appel de renvoi.

Par note en délibéré adressée le 6 octobre 2023, le conseil de Mme [D] [G] [H] [X] [F] a donné son accord au prononcé d’une mesure de médiation judiciaire.

Le conseil de la société Tradinvest a donné son accord au prononcé d’une mesure de médiation judiciaire par message RPVA en date du 10 octobre 2023.

Par arrêt du 23 novembre 2023, le pôle 5 ' chambre 3 de la cour d’appel de Paris a ordonné une mesure de médiation judiciaire, laquelle est néanmoins restée infructueuse.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 4 septembre 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 18 septembre 2023, Mme [D] [Z] [H] [X] [F], appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour de :

— infirmer en son entier le jugement rendu le 10 mai 2017 par la 18ème chambre du tribunal de grande instance de Paris, et en particulier en ce qu’il a :

— débouté Mme [F] de sa demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail en date du 6 avril 2010 la liant à la société Tradinvest ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation de la société Tradinvest au paiement d’une indemnité d’occupation ;

— débouté la société Tradinvest de sa demande reconventionnelle en remboursement de charges ;

— débouté Mme [F] de sa demande en dommages-intérêts ;

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’expulsion de la société Tradinvest des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5] ;

— condamné Mme [F] à payer à la société Tradinvest la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné Mme [F] aux dépens.

Statuant à nouveau,

— juger que l’acte d’huissier de la société I. Roby-Salmon ' F. [C] ' P-O. Bartet, contient la reproduction de la clause résolutoire du bail et qu’il est conforme à l’article L. 145-41 du code de commerce ;

— juger acquise la clause résolutoire du bail en date du 1er avril 2010, portant sur les locaux situés [Adresse 4], signé entre Mme [H] [X] [F] et la société Tradinvest, au 16 juin 2014 ;

— dire la société Tradinvest sans droit ni titre dans les lieux depuis le 16 juin 2014 ;

— condamner la société Tradinvest à payer à Mme [D] [Z] [H] [X] [F] une indemnité d’occupation équivalente à toutes sommes dues au titre du bail s’il s’était poursuivi et notamment au montant du loyer dû mensuellement en principal avec indexation, outre les charges, taxes et frais, jusqu’à complète et totale libération des lieux, soit 42.469,78 euros, au mois d’avril 2016 ;

— condamner la société Tradinvest à payer à Mme [D] [Z] [H] [X] [F], une somme de 1.179,88 euros au titre des intérêts contractuels arrêtés au 31 décembre 2016 sauf à parfaire ;

— condamner la société Tradinvest à rembourser à Mme [F] les causes de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 15 mai 2019, soit la somme de 10.575,00 euros (1.800 euros au titre des appels de provision 2015/2016, 7.575 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et 1.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile).

En tout état de cause,

— confirmer le jugement rendu le 10 mai 2017 par la 18ème chambre du tribunal de grande instance de Paris en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation de Mme [F] à rembourser à la société Tradinvest les provisions sur charges 2015 et 2016 et en ce qu’il a rejeté la demande de restitution du dépôt de garantie ;

— au besoin, juger mal fondée la société Tradinvest en sa demande de restitution du dépôt de garantie, l’en débouter ;

— condamner la société Tradinvest à payer à Mme [H] [X] [F] une indemnité de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Tradinvest aux entiers dépens de la procédure que Maître Jeanne Baechlin, avocat, pourra recouvrer conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [H] [X] [F] fait valoir :

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire, que la page 7 du bail contenant la clause résolutoire a été incluse dans l’acte d’huissier ; que la société Tradinvest n’a pas sollicité de voir juger le commandement privé d’effet au motif qu’il n’avait pas été délivré de bonne foi, de sorte que la cour ne pouvait pas statuer d’office ; que la société Tradinvest était débitrice, à compter de février 2013, de loyers et charges au jour de la délivrance du commandement ; que la société Tradinvest a reconnu être débitrice de loyer et charges en ce qu’elle a adressé un chèque de règlement partiel d’un montant de 10.300 euros le 17 juin 2013, chèque qui a été ensuite rejeté par la banque comme étant sans provision ; que la concluante a été contrainte de délivrer ce commandement après que ses appels téléphoniques et ses relances multiples sont restés vains ; que dans le délai d’un mois de ce commandement de payer, soit le 16 juin 2014, aucun paiement n’est intervenu de sorte que la clause résolutoire est acquise ;

— Sur le paiement des indemnités d’occupation, que l’historique, et/ou le décompte repris sur les documents versés aux débats intitulés chaque mois « Quittance » permet de visualiser rapidement et clairement la situation crédit/débit, étant précisé que tous les justificatifs de charges ont été communiqués au locataire ; que le décompte des sommes dues au mois d’avril 2016 fait ressortir un montant dû à cette date de 42.469,78 euros ;

— Sur les intérêts contractuels et les dommages et intérêts, que l’article 11 du bail stipule que tous les frais de commandement, de procédure et contentieux, engagés par le Bailleur à l’encontre du Preneur sont à la charge de ce dernier, et facturés de plein droit lors du terme suivant ; que la société Tradinvest est redevable de la somme de 1.179,88 euros au titre des intérêts contractuels conformément à l’article 5 « Loyer » ;

— Sur le remboursement des provisions sur charges 2015 et 2016, qu’elle fait sienne le raisonnement suivi par le Tribunal, la demande doit être rejetée tout comme la contestation relative à l’indexation du loyer prévue à l’article 5 alinéa 5 dudit bail ;

— Sur la restitution du dépôt de garantie, que la restitution du dépôt de garantie n’a pas été demandée en première instance, de sorte que cette nouvelle demande ne pouvait être présentée devant la Cour, étant précisé que le dépôt de garantie ne pourra pas être restitué au vu des « infractions » commises conformément aux articles 6 et 11 du bail.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 26 septembre 2023, la société Tradinvest, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté Mme [D] [Z] [H] [X] [F] de ses demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulé au bail du 6 avril 2010 ;

— débouté Mme [D] [Z] [H] [X] [F] de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;

— débouté Mme [D] [Z] [H] [X] [F] de sa demande en paiement de la somme de 33.081,61 € au titre des loyers arrêtés au 31 octobre 2015 ;

— débouté Mme [D] [Z] [H] [X] [F] de sa demande en dommages et intérêts ;

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’expulsion de la société Tradinvest des locaux loués ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation de la société Tradinvest au paiement d’une indemnité d’occupation ;

— condamné Mme [D] [Z] [H] [X] [F] à payer à la société Tradinvest la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Tradinvest de sa demande tendant à voir condamner Mme [D] [Z] [H] [X] [F] au remboursement de l’ensemble des provisions pour charges versées depuis l’entrée en vigueur du bail ;

Statuant à nouveau,

— enjoindre aux parties d’avoir à rencontrer un médiateur ;

— condamner Mme . [D] [Z] [H] [X] [F] au remboursement à la société Tradinvest de l’ensemble des provisions pour charges versées depuis l’entrée en vigueur du bail ;

— condamner Mme [D] [Z] [H] [X] [F] au remboursement à la société Tradinvest de la somme de 7.275 € au titre du dépôt de garantie ;

— débouter Mme [D] [Z] [H] [X] [F] de l’ensemble de ses fins, demandes, et conclusions ;

— subsidiairement, ordonner la suspension des effets du commandement visant la clause résolutoire délivré le 16 mai 2014 ;

— très subsidiairement, dire et juger que les intérêts moratoires constituent une clause pénale manifestement excessive ; en conséquence, en réduire le montant à la somme d’un euro ;

— très subsidiairement, dire et juger que la clause attribuant le dépôt de garantie à la bailleresse constitue une clause pénale manifestement excessive ; en conséquence, en réduire le montant à la somme d’un euro ;

— condamner Mme [D] [Z] [H] [X] [F] à payer à la société Tradinvest la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Tradinvest oppose :

— Sur l’absence d’acquisition de la clause résolutoire, que le commandement comportait la reproduction de la clause résolutoire, étant précisé que la cour a omis d’inviter les parties à conclure sur ce point ; que le décompte joint au commandement, comme l’intégralité des décomptes établis par la bailleresse, est erroné, étant précisé que la différence entre le crédit et le débit est de 2.318 euros, alors que cette dernière réclame une somme de 17.768 euros ; que le caractère massif de « l’erreur », son caractère systématique dans tous les décomptes, et le fait que les « erreurs » soient systématiquement en faveur de la bailleresse confirment qu’il ne s’agit pas de simples erreurs de calcul mais de man’uvres délibérées de Mme [H] [X] [F] ; que la demande en cause d’appel est également erronée ; que la société Tradinvest n’était pas débitrice au jour de la délivrance du commandement litigieux ; que ces éléments démontrent la mauvaise foi de la bailleresse ; qu’à titre subsidiaire, le retard de paiement des loyers des mois de janvier à avril 2014 a été apuré rapidement, de sorte que la concluante est fondée à solliciter la suspension des effets du commandement litigieux ;

— Sur les sommes dues, que la concluante a en réalité réglé une somme supérieure à ce qu’elle doit en ce que le décompte de Mme [F] présentait au 31 décembre 2014 un solde de 320,65 euros en faveur de la concluante ; que la révision opérée par la bailleresse est erronée dès lors qu’elle a retenu pour indice de base celui du 1er trimestre 2010, alors qu’il n’a été publié que le 20 juillet 2010, soit postérieurement à la signature du bail ; que le bail ayant été signé le 6 avril 2010, le dernier indice publié à cette date était celui du 3ème trimestre 2009, publié le 13 janvier 2010 ; qu’aucune régularisation n’a jamais été effectuée depuis l’entrée en vigueur du bail, la bailleresse ayant encaissé les provisions sans juger utile de procéder aux régularisations annuelles ni fournir les décomptes du syndic ; qu’en l’absence de régularisations annuelles, il conviendra d’ordonner le remboursement des provisions sur charges versées depuis l’entrée dans les lieux ; que le retard de paiement des loyers n’est aucunement imputable à la société Tradinvest, mais à l’échec du projet d’acquisition immobilière de M. [F], qui ne saurait lui être imputé ; que non seulement la bailleresse a attendu près de trois années avant de réclamer ces sommes dont elle seule pouvait connaître le montant, mais encore que leur montant est contesté en l’absence de communication des avis d’imposition et des décomptes de charge ; que très subsidiairement, eu égard à la qualification contractuelle de pénalité, il convient de considérer que ces intérêts, eu égard au taux contractuellement stipulé (taux de base bancaire +4 points soit 10,6 %), constituent une clause pénale manifestement excessive, de sorte qu’il y a lieu de réduire le montant de cette pénalité à la somme d’un euro conformément aux dispositions de l’article 1152 alinéa 2 du code civil ; que la demande au titre du loyer d’avril 2016 n’est pas prouvée ; que la concluante n’a pas « fait abattre les cloisons », qui sont en réalité amovibles et qu’elle avait fait installer conformément aux stipulations du bail ; que la bailleresse devra lui restituer le dépôt de garantie en l’absence de somme due ; que subsidiairement, la clause contractuelle attribuant le dépôt de garantie à la bailleresse constitue une clause pénale susceptible d’être révisée par la cour eu égard à son caractère manifestement excessif, à hauteur d’un euro.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Sur le périmètre de saisine de la cour de renvoi

Par arrêt en date du 12 novembre 2020, la Cour de cassation a cassé partiellement l’arrêt rendu par la cour de céans le 15 mai 2019. Il ressort du dispositif de la décision ainsi prononcée que les chefs du jugement rendus par le tribunal de grande instance de Paris en date du 10 mai 2017 revêtus de l’autorité de la chose jugée concernent le rejet de la demande de résiliation judiciaire du bail formée par Mme [H] [X] [F] ainsi que le rejet de sa demande en paiement des loyers et charges actualisés en cause d’appel ainsi que des intérêts contractuels arrêtés au 31 décembre 2016.

Il s’en déduit que toutes prétentions formées en demande de ces chefs ou moyens soutenus en défense ne pourront, ni n’auront à être examinées.

En revanche, il convient de statuer à nouveau sur les chefs suivants du jugement critiqué :

— le rejet des demandes formées par Mme [H] [X] [F] en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, en paiement d’une indemnité d’occupation et de dommages et intérêts ;

— le rejet de la demande de la société Tradinvest en remboursement des provisions sur charges pour la période 2015 et 2016 et en restitution du montant du dépôt de garantie

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance et être en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause.

Il s’en déduit que, pour être valable, le commandement de payer doit permettre au locataire de connaître précisément le montant et la nature des sommes réclamées par le bailleur. Dans l’hypothèse où le commandement serait délivré pour un montant supérieur aux loyers et charges exigibles, il n’en demeure pas moins valable et peut emporter effet pour le montant de la créance non contestable.

Au cas d’espèce, le commandement de payer les loyers et charges délivré par Mme [H] [X] [F] à la société Tradinvest par acte en date du 16 mai 2014 comporte, selon l’acte en ses modalités de remise, 5 feuilles lesquelles reprennent, outre les mentions de l’article L. 145-41 du code de commerce, la page 7 du bail liant les parties où figure l’article 11 du contrat relatif à la clause résolutoire ainsi que la quittance de loyer établie par M^me J. [F] pour la période du 01.05.2014 au 30.05.2014 faisant ressortir un arriéré locatif de 17.768 euros.

Il s’en déduit que c’est à tort que le premier juge a considéré que ledit commandement ne reproduisait pas la clause résolutoire prévue au bail et a considéré, de ce chef, que Mme [H] [X] [F] était mal-fondée à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, le décompte joint au procès-verbal comporte une erreur, non seulement sur la montant de la dette locative mais surtout sur le principe même de l’existence d’un arriéré locatif en ce que, la totalité des sommes portées en gras au « débit » du décompte se monte à 48.668 € et la totalité des sommes portées en gras au « crédit » du décompte se monte à 48.925 €, les trois dernières lignes « loyer principal ' provision sur charges ' loyer de la période » détaillent la composition du loyer appelé par mois et n’ont pas à être prises en considération dans le calcul du total.

Il en résulte que le compte locataire n’était pas débiteur de la somme de 17.768 € comme mentionnée dans le commandement et dont il était sommé de faire paiement, mais créditeur d’un montant de 257 € au jour de la délivrance du commandement de payer. De ce fait, le commandement n’a pas pu produire effet en absence de cause et la clause résolutoire ne peut être considérée comme acquise.

Le jugement sera confirmé de ce chef. Par voie de conséquence, les demandes au titre de l’indemnité d’occupation, des pénalités contractuelles et des dommages et intérêts complémentaires n’auront pas être examinées par la cour en ce qu’elles se trouvent, comme rappelée par la Cour de cassation, en un lien de dépendance nécessaire avec celui relatif à l’acquisition de la clause résolutoire et le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté ces demandes.

Sur la demande reconventionnelle en remboursement de provision sur charges pour la période 2015 et 2016

Le point 2 de l’article 5 du bail litigieux énonce, concernant les charges, que « le preneur paiera au bailleur sa quote-part de charges et prestation de toutes natures :

— les charges d’entretien des parties communes et des consommations des installations communes, notamment l’eau, l’électricité

— les taxes et notamment foncière, balayage, égout, ordures ménagères, taxes sur les bureaux

— des prestations de l’immeuble et généralement toutes charges considérées par la réglementation ou les usages comme étant supportés par les locataires, présentes et futures, la liste n’étant pas limitative.

La provision pour charges, exigible en même temps que le loyer, est fixée à ['] 150 €. Cette provision sera réajustée chaque année en fonction des dépenses réellement exposées l’année précédentes ».

Au cas d’espèce, il ressort de la présentation du décompte, telle que vu ci-dessus, que le loyer facturé par Mme [H] [X] [F] présenté sous forme de montant global comportait le principal et la provision sur charges. Il en ressort, par ailleurs, que cette provision a été facturée à hauteur de 150 €/mois du 1er juillet 2010, compte-tenu de la franchise de loyer accordée, au 1er juin 2014, date à laquelle elle a été réajustée à la somme de 120 €/mois.

Contrairement à ce que soutient la société Tradinvest, l’appelante verse aux débats les comptes de copropriété sur les années 2010 à 2013, justifiant des charges et dépenses engagées ainsi que le montant dû pour le local « boutique » litigieux ainsi que l’avis de régularisation de charges pour les mêmes années adressé par la bailleresse le 20 juin 2014 qui apparaît exact.

En revanche, si l’appelante verse le relevé des comptes de la copropriété pour l’année 2014, force est de constater qu’aucune régularisation de charges n’a été opérée, de sorte que la demande en remboursement des provisions versées est fondée, les provisions appelées étant sans cause. Elles ont été versées à hauteur de 150 €/mois de janvier à mai 2014 puis à hauteur de 120 €/mois de juin à décembre 2014, soit un montant total de provisions versées de 1.590 €.

Le paiement de la taxe foncière étant inclus dans les charges, les avis d’échéance pour les taxes foncières 2014 et 2015 sont justifiés, les avis d’imposition étant joints, ce pour les montants de 1.267 € pour l’année 2014 et 1.241 € pour l’année 2015, les sommes complémentaires facturées à hauteur respectivement de 60 € et 50 € n’étant pas expliquées.

En revanche, l’avis de régularisation de charges portant sur le rappel des taxes foncières 2010/2011/2012/2013 adressé par le bailleur le 10 décembre 2013 pour un montant de 4.839 € est injustifié en ce que les avis d’imposition ne sont pas joints de sorte que leur la somme appelée n’est pas justifiée.

Il s’infère de ces éléments que Mme [H] [X] [F] sera condamnée à payer à la société Tradinvest la somme totale de 6.429 euros (1.590 € + 4.839 €).

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »

Cependant, ne sont pas nouvelles les prétentions qui tendent « aux mêmes fins » que celles invoquées en première instance (art. 565 du code de procédure civile), celles formées aux fins de compensation ou pour faire écarter les prétentions adverses (art. 564), celles apparues du fait de l’évolution du litige, qu’il s’agisse de l’intervention d’un tiers ou de la révélation d’un fait (art. 564) ou celles qui sont « l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaires » (art. 566) des prétentions formées en première instance.

L’article 6 du bail relatif au dépôt de garantie prévoit qu’à « titre de garantie de l’entière exécution des clauses et conditions du présent bail ainsi que du paiement des loyers et charges et de toutes réparations éventuelles en fin de bail, le preneur s’oblige à verser au bailleur, le somme de ['] 7.275 €. Cette somme, non productive d’intérêts, sera remboursée au preneur en fin de location, déduction faite des sommes dont celui-ci apparaîtrait débiteur à l’égard du bailleur dans le délai de deux mois qui suivra la libération complète des locaux. A chaque modification du loyer, ce dépôt de garantie sera réajusté de telle sorte que le bailleur détienne toujours une somme égale à trois mois de loyer ».

Contrairement à ce que soutient l’appelante, si la demande en remboursement du dépôt de garantie n’a pas été faite au premier juge, elle est l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaires des prétentions formées en première instance par la société Tradinvest, lesquelles tendaient à voir débouté la bailleresse de l’intégralité de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire faute de justification d’une quelconque créance détenue à son égard.

En outre, il ressort d’un calcul purement mathématique de la quittance de loyer pour la période du 01.04.2016 au 30.04.2016 que la totalité des sommes portées au « débit » du décompte se monte à 88.733,16 € et la totalité des sommes portées en gras au « crédit » du décompte se monte à 114.486,38 €, de sorte que la somme réclamée de 42.469, 78 € apparaît injustifiée et non expliquée.

Au demeurant, la bailleresse ne rapporte pas la preuve que le mois d’avril 2016 était du alors que l’état de lieux de sortie a été dressé le 31 mars 2016 et les clés remises le même jour, sans que ne soit justifié qu’il n’y aurait pas eu remise de la totalité des clés.

Enfin, les parties ne versant pas aux débats l’état des lieux de sortie, l’état des lieux versé aux débats en date du 1er avril 2015 laisse apparaître des locaux en bon état et la bailleresse ne justifie d’aucune dégradation particulière.

Il s’infère de ces éléments que les conditions de l’article 6 susvisé n’étant pas remplies, il sera fait droit à la demande de restitution du dépôt de garantie formée par la société Tradinvest et Mme [H] [X] [F] sera condamnée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Succombant en ses prétentions, Mme [H] [X] [F] sera condamnée à payer à la société Tradinvest la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Statuant dans les limites de l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 12 novembre 2020,

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en date du 10 mai 2017 en ce qu’il a débouté la société Tradinvest de sa demande reconventionnelle de remboursement de charges ;

Le confirme en toutes ses autres dispositions ;

Statuant de nouveau,

Condamne Mme [D] [Z] [H] [X] [F] à payer à la société Tradinvest la somme de 6.429 euros au titre du remboursement de charges ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [D] [Z] [H] [X] [F] à payer à la société Tradinvest la somme de 7.275 euros au titre du dépôt de garantie ;

Condamne Mme [D] [Z] [H] [X] [F] à payer à la société Tradinvest la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [D] [Z] [H] [X] [F] à supporter la charge des dépens d’appel.

La greffière, La présidente,