Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 31 OCTOBRE 2024

(n° 374 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/02811 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI4SM

Décision déférée à la cour : ordonnance du 17 Janvier 2024 – président du TJ de Paris – RG n° 23/58796

APPELANT

M. [Y] [O] [L]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Gérard EWANGO, avocat au barreau de PARIS, toque : C1749

INTIMÉE

S.C.I. VAILLANT, RCS de Nanterre n°419704564, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Eric TOUFFAIT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1161

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 septembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 12 mai 2023, la SCI Vaillant a donné à bail commercial à M. [O] [L] qui exerce, sous l’enseigne Iconik Body, une activité de salon de massage et de soins du corps, des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel HT de 24 000 euros.

Le 12 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 7 616,75 euros représentant un arriéré de loyers et charges, troisième trimestre 2023 inclus.

Par acte extrajudiciaire du 25 octobre 2023, la SCI Vaillant a assigné M. [O] [L] et M. [X], sa caution, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle par l’effet du commandement de payer délivré le 12 septembre 2023, resté sans effet dans le délai d’un mois ;

en conséquence,

ordonner l’expulsion de M. [O] [L], exerçant sous l’enseigne Iconik Body, et tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 1] à [Localité 5], avec le concours de la force publique si besoin est ;

ordonner, en cas de besoin, que les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux soient remis aux frais de M. [O] [L], exerçant sous l’enseigne Iconik Body, dans un lieu désigné par lui et qu’à défaut, ils soient laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à M. [O] [L] d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à leur vente aux enchères publiques, sans autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

condamner solidairement M. [O] [L] et M. [X] à payer par provision à la SCI Vaillant la somme de 4 318 euros correspondant au solde des causes du commandement demeurées impayées ;

condamner solidairement M. [O] [L] et M. [X] à payer par provision à la SCI Vaillant la somme de 8 886,26 euros correspondant aux loyers et indemnités d’occupation dus pour le quatrième trimestre 2023 ;

condamner solidairement M. [O] [L] et M. [X] à payer par provision à la SCI Vaillant une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

condamner solidairement M. [O] [L] et M. [X] à payer à la SCI Vaillant la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner solidairement M. [O] [L] et M. [X] aux entiers dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire du 17 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 12 octobre 2023,

ordonné l’expulsion de M. [O] [L], exerçant sous l’enseigne Iconik Body, et de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail situés [Adresse 1] à [Localité 5], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique,

rappelé que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamné M. [O] [L], exerçant sous l’enseigne Iconik Body, solidairement avec M. [X], en sa qualité de caution, à payer à la SCI Vaillant les sommes provisionnelles de 4 318 euros à valoir sur le solde du commandement de payer délivré le 12 septembre 2023 et de 8 886,26 euros à valoir sur les loyers et les indemnités d’occupation arrêtés au 4ème trimestre 2023 inclus ;

condamné M. [O] [L], exerçant sous l’enseigne Iconik Body, solidairement avec M. [X], en sa qualité de caution, à payer à la SCI Vaillant une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés, et ce, à compter du 1er janvier 2024 ;

condamné M. [O] [L], exerçant sous l’enseigne Iconik Body, solidairement avec M. [X], en sa qualité de caution, à payer à la SCI Vaillant la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [O] [L], exerçant sous l’enseigne Iconik Body, solidairement avec M. [X], en sa qualité de caution, aux dépens,

dit n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande,

rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 31 janvier 2024, M. [O] [L] a relevé appel de l’ensemble des chefs du dispositif.

Dans ses dernières conclusions déposées et signifiées le 10 septembre 2024, M. [O] [L] demande à la cour de :

à titre principal,

dire n’y avoir lieu à référé ;

infirmer dans toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du 17 janvier 2024 rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris ;

renvoyer la SCI Vaillant à mieux se pourvoir ;

à titre subsidiaire,

statuant à nouveau,

dire qu’aucun loyer n’est dû pour la période du 15 mai au 31 octobre 2023, période pendant laquelle les locaux donnés à bail étaient indisponibles en raison des travaux réalisés par le bailleur et liés à la recherche de l’origine des infiltrations ;

réduire le prix du loyer de 40 % à compter du 1er novembre 2023 jusqu’au 6 mai 2024, date de l’expulsion du preneur des lieux, compte tenu de l’absence des travaux de remise en état des locaux donnés à bail ;

fixer à la somme de 6 000 euros les loyers dus pour la période du 1er novembre 2023 au 6 mai 2024, après application du taux de réduction de 40 % ;

condamner la SCI Vaillant à verser à M. [O] [L] les sommes de :

. 31 990,86 euros à titre de restitution de trop-perçu des loyers ;

. 6 000 euros à titre de restitution de dépôt de garantie ;

. 5 000 euros à titre de provision sur l’indemnité due par le bailleur pour vices et défauts de la chose louée ;

dire le commandement de payer du 12 septembre 2024 visant la clause résolutoire sans objet ;

en tout état de cause,

condamner la SCI Vaillant à payer la somme de 5 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SCI Vaillant aux dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées et signifiées le 11 septembre 2024, la SCI Vaillant demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance de référé rendue le 17 janvier 2024 par le président du tribunal judiciaire de Paris dans toutes ses dispositions ;

débouter M. [O] [L] de sa demande principale ;

le débouter et, à défaut, dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble de ses demandes subsidiaires,

condamner M. [O] [L] à payer à la SCI Vaillant la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

le condamner aux entiers dépens incluant les frais de l’expulsion diligentée par la SCP Avalle, commissaires de justice à Paris.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Sur ce,

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Au motif qu’il a été expulsé le 6 mai 2024, M. [O] [L] demande à la cour d’infirmer la décision, de dire n’y avoir lieu à référé et de juger sans objet le commandement de payer la dette locative visant la clause résolutoire.

Mais, si la cour d’appel doit, comme le premier juge, se placer à la date où elle statue pour apprécier le bien-fondé des mesures qui lui sont demandées de prendre ou d’annuler, lorsque le référé est devenu sans objet au moment où elle statue, il lui appartient de déterminer si la demande était justifiée et si les conditions de l’octroi de la mesure étaient réunies quand le premier juge a statué.

En l’espèce, alors qu’il ne développe aucun moyen au soutien de l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle constate l’acquisition de la clause résolutoire et que le seul fait que la décision ait été exécutée ne saurait conduire à son infirmation de ce chef ainsi que de ceux, subséquents, autorisant l’expulsion, organisant ses modalités et fixant le principe du paiement d’une indemnité d’occupation, la cour ne peut que confirmer la décision sur ces différents points, dès lors qu’elle était justifiée lorsque le premier juge a statué et l’est demeurée à ce jour.

Sur les demandes reconventionnelles autres que celle tendant à une condamnation provisionnelle

À l’exception de celle tendant au paiement d’une provision sur l’indemnité due par le bailleur pour vices et défauts de la chose louée, les demandes reconventionnelles de M. [O] [L], qui ne sont pas provisionnelles, sont irrecevables comme excédant les pouvoirs du juge des référés.

Elles seront en revanche examinées comme étant des contestations sérieuses opposées à la demande principale du bailleur au titre de la dette locative et leur bien fondé sera apprécié à ce titre.

Sur la demande provisionnelle

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

S’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Au cas présent, pour contester le montant de la provision sollicitée, M. [O] [L] fait valoir que le bien loué présentait des problèmes récurrents d’humidité et a subi un important dégât des eaux justifiant des travaux de recherche de fuite conduisant à une fermeture de son local du 15 mai au 31 octobre 2023 et que, par la suite, malgré les travaux réalisés par le bailleur, les lieux restaient humides jusqu’à son départ ainsi que cela résulte du constat du commissaire de justice du 26 février 2024 qu’il produit.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance et d’entretien de la chose louée.

La clause selon laquelle le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation d’entretien. Cependant, il est loisible aux parties d’insérer dans un contrat de bail des clauses dispensant le bailleur de certaines des obligations qui seraient normalement à sa charge.

Or, au cas présent, le bail comprend une clause aux termes de laquelle le preneur prend les lieux en état ainsi qu’une clause selon laquelle, à l’exception des grosses réparations de l’article 606 du code civil, le locataire prend à sa charge les travaux de décoration, d’installation, d’entretien et de réparation des lieux.

Dès lors, s’il résulte de l’état des lieux d’entrée, des photographies produites et du constat communiqué que le bien loué présente des traces d’humidité, l’entretien étant à la charge du preneur, cet élément ne saurait caractériser une contestation sérieuse de nature à justifier la réduction du loyer.

Concernant le dégât des eaux, il convient de rappeler que l’obligation continue d’entretien de l’article 1719 du code civil est distincte de l’obligation ponctuelle de réparer de l’article 1720 qui prévoit notamment que le bailleur doit faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Cependant, au cas présent, il n’est pas contesté que lorsqu’un dégât des eaux est survenu, le bailleur a fait procéder à la rechercher des origines de la fuite puis à sa réparation. Il ne ressort par ailleurs pas des éléments produits que le bailleur a manqué à son obligation de diligence sur ce point au regard notamment de la réactivité du preneur. Ainsi, aucune contestation sérieuse ne saurait davantage naître de ce fait.

Enfin, en application de l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de 21 jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Au visa de ces dispositions, le locataire fait valoir que les désordres ont eux-mêmes persisté plus de 21 jours et que les travaux d’aménagement qu’il a personnellement menés ont été retardés et se sont poursuivis pendant une période plus longue.

Or, ce faisant, il n’allègue pas véritablement que les travaux menés par le bailleur pour remédier au dégât des eaux ont persisté plus de 21 jours et ne le démontre dès lors pas davantage. Aucune contestation sérieuse ne saurait donc résulter de ce fait.

Au surplus, alors que le bailleur produit des avis de clients portant sur l’ensemble de la période de location et que les dégâts ont été circonscrits au seul couloir menant aux toilettes situées au sous-sol du salon, il n’apparaît pas que les travaux engagés par le bailleur ont rendu impossible l’usage des locaux ou ont diminué celui-ci de façon significative.

Dès lors, le caractère sérieux des contestations relevées ne pourra pas être retenu et la décision sera confirmée sur le montant provisionnel alloué.

Sur la demande reconventionnelle de provision

En application de l’article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Au visa de ces dispositions pour former une demande de dommages et intérêts à titre provisionnel, le preneur fait valoir que l’existence de vices et défauts du local commercial donné à bail ont conduit à la fermeture de son salon pendant plusieurs mois et à une perte de résultat.

Cependant, s’il résulte des échanges de couriels versés aux débats que le preneur s’est rapidement plaint auprès de son bailleur de problèmes d’humidité préexistant à son entrée dans les lieux et trouvant vraisemblablement leur origine dans un dégât des eaux antérieur non réglé, il ne démontre pas suffisamment que ces problèmes d’infiltration, circonscrits, ont entraîné une fermeture de son local, un report d’ouverture ou une perte de chiffre d’affaires et, dès lors, que son bailleur serait tenu d’une obligation incontestable de l’indemniser sans qu’un doute subsiste sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur sa demande provisionnelle.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance entreprise sera confirmée des chefs relatifs aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante en appel, M. [O] [L] sera tenu aux dépens et condamné à indemniser la SCI Vaillant des frais irrépétibles qu’elle a de nouveau été contrainte d’exposer à hauteur de la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevables les demandes reconventionnelles de M. [O] [L] à l’exception de la demande de provision ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne M. [O] [L] à payer à la SCI Vaillant la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [O] [L] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT