Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 3, 23 janvier 2024, n° 23/09623

TGI Paris 5 avril 2023

CA Paris
Infirmation partielle 23 janvier 2024

Arguments

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Rejeté
Discordance entre les parties mentionnées dans l'ordonnance
La cour a constaté que la discordance évoquée n'a pas d'impact sur la décision et n'a pas été suffisamment étayée.
Accepté
Remise des pièces établies sous son mandat
La cour a jugé que l'ancien syndic n'est pas tenu de remettre des documents qu'il n'a pas en sa possession.
Accepté
Obligation de remise des documents par l'ancien syndic
La cour a confirmé que l'ancien syndic doit remettre les documents en sa possession conformément à la loi sur la copropriété.
Rejeté
Dommages causés par la non-remise des documents
La cour a déclaré la demande irrecevable car le syndicat n'a pas été intimé dans la procédure d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 3, 23 janv. 2024, n° 23/09623
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/09623
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 5 avril 2023, N° 23/51480
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Benjamin MOISANAnne DAUMASFloriane GUIBERTCatherine FRANCESCHI
Cabinet(s) :	MAITRE FLORIANE GUIBERT, LAW & COMMUNICATIONBAECHLIN MOISAN ASSOCIES
Parties :	S.A.S. NEOSYNDIC - CENTURY 21 L' AMI IMMOBILIER CONSEIL c/ S.A.S. HOMELAND

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 23 JANVIER 2024

(n° 38, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/09623 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHWRJ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé du 05 Avril 2023 – Président du TJ de PARIS – RG n° 23/51480

APPELANTE

S.A.S. NEOSYNDIC – CENTURY 21 L’AMI IMMOBILIER CONSEIL, RCS de Nanterre n° B817957749, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Floriane GUIBERT de la SELEURL MAITRE FLORIANE GUIBERT LAW & COMMUNICATION, avocat au barreau de PARIS, toque : E1916

INTIMEE

S.A.S. HOMELAND, RCS de Bobigny n°818341448, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34, substitué à l’audience par M^e Anne DAUMAS, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Décembre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre

Patricia LEFEVRE, Conseillère

Valérie GEORGET, Conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

L’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété. La société Neosyndic, exerçant sous la dénomination commerciale Century 21 L’ami immobilier, a été syndic de l’immeuble de 2019 à 2022.

A la suite de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juillet 2022, la société Homeland a succédé à la société Neosyndic en qualité de syndic de l’immeuble.

Affirmant que la société Neosyndic ne leur avait pas remis la totalité des archives de la copropriété, la société Homeland et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6]ont fait assigner cette dernière devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris par acte extrajudiciaire du 10 février 2023 sur le fondement des dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ordonnance réputée contradictoire du 5 avril 2023, la société Neosyndic n’ayant pas comparu, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :

ordonné à la société Neosyndic de remettre à la société Homeland ès qualités de syndic de l’immeuble sis [Adresse 2] les pièces suivantes :

le procès-verbal d’assemblée générale 2017 ;

la convocation à l’assemblée générale de l’exercice 2018, avec annexes ;

la convocation à l’assemblée générale de l’exercice 2017, avec annexes ;

le grand livre de l’exercice comptable 2018 ;

la balance de l’exercice comptable 2018 ;

la balance de l’exercice comptable 2017 ;

le relevé général des dépenses de l’exercice 2020 ;

le relevé général des dépenses de l’exercice 2017 ;

le dossier salarié (pièces d’identité, copie de carte vitale, RIB) ;

les bulletins de salaire de toute l’année en cours ;

les déclarations sociales de l’exercice 2022 de toute l’année en cours ;

sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, sauf délivrance d’un certificat de perte ou de destruction avec impossibilité absolue de reconstitution, à compter du trentième jour suivant la signification de la présente ordonnance, ladite astreinte ayant vocation à courir pendant une durée de 60 jours ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de transmission des accès de l’immeuble et des grands livres des exercices comptables 2021 et 2022 ;

dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

condamné à titre provisionnel la société Neosyndic à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

condamné la société Neosyndic à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Neosyndic aux dépens ;

autorisé M^e Franceschi à recouvrer ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu prévision ;

rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 26 mai 2023, intimant seulement la société Homeland, la société Neosyndic a interjeté appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif, sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de transmission des accès de l’immeuble et des grands livres des exercices comptables 2021 et 2022 et dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 23 juin 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour de :

A titre principal :

juger qu’il existe une discordance entre les parties mentionnées à l’ordonnance du 5 avril 2023 et les parties mentionnées dans le dispositif de cette même ordonnance ;

infirmer l’ordonnance du 5 avril 2023 en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire :

juger qu’elle a remis toutes les pièces établies sous son mandat entre 2019 et 2022 ;

juger qu’elle ne peut être condamnée à remettre des pièces qui relèvent du mandat de précédents syndic (antérieures à 2019), et dont il n’est pas démontré que ces pièces lui ont été remises par les précédents syndics ;

infirmer l’ordonnance du 5 avril 2023 en toutes ses dispositions ;

En tout état de cause,

infirmer l’ordonnance du 5 avril 2023 en toutes ses dispositions ;

débouter la société Homeland de l’ensemble de ses demandes ;

condamner la société Homeland à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La société Homeland, aux termes de ses dernières conclusions en date du 24 juillet 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

débouter la société Neosyndic de toutes ses demandes ;

Statuant à nouveau,

condamner la société Neosyndic à verser, « à titre provisionnel, au syndicat » (sic), la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Neosyndic à supporter les entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Moisan, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 novembre 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Sur ce,

Sur la rectification d’une erreur matérielle

La société Homeland demande à entendre juger qu’il existe une discordance entre les parties mentionnées à l’ordonnance du 5 avril 2023 et les parties mentionnées dans le dispositif de cette même ordonnance et à voir infirmer l’ordonnance du 5 avril 2023 en toutes ses dispositions. Il y a lieu de constater qu’après avoir demandé de ce chef l’infirmation de l’ordonnance entreprise, l’appelante ne formule aucune prétention en rapport avec la discordance qu’elle évoque.

Cependant, vu l’assignation du 10 février 2023 (pièce 12 intimée), il conviendra de rectifier l’erreur matérielle contenue à la première page de l’ordonnance entreprise qui omet de mentionner la présence en qualité de partie demanderesse du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], par application des dispositions de l’article 462 du code de procédure civile.

Au demeurant, le syndicat des copropriétaires n’a pas été intimé à la présente procédure et n’a pas constitué avocat. La demande formulée en son nom par la société Homeland au titre de l’article 700 du code de procédure civile n’est donc pas recevable.

Sur la remise des pièces de la copropriété

L’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose :

« En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »

Il a lieu d’observer que l’appelante fait état d’une prescription qui empêcherait le nouveau syndic d’agir pour réclamer des pièces de 2017 et 2018 sans toutefois formuler une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Il convient de rappeler que l’article 18-2 précité n’est destiné qu’à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l’ancien et n’a pas pour objet de contraindre ce dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenu préalablement, pas plus qu’à le contraindre à remettre des documents qui ne sont pas en sa possession, ce qui pourrait relever de sa responsabilité professionnelle dont il n’appartient pas à la juridiction des référés de connaître. En l’espèce, la société Homeland affirme qu’il lui manque encore les pièces suivantes :

1°) le procès-verbal d’assemblée générale 2017 : la mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception expédiée le 18 octobre 2022 par la société Homeland ne mentionne pas cette pièce ; en l’absence de mise en demeure au sens du 3e alinéa de l’article 18-2 précité, il n’y a pas matière à organiser la transmission de cette pièce, qui appartient en outre à une période antérieure au mandat de l’appelante. L’ordonnance entreprise sera infirmée de chef.

2°) la convocation à l’assemblée générale de l’exercice 2018, avec annexes : la société Neosyndic indique qu’elle ne dispose pas de ces pièces, dont il n’est pas contesté qu’elles ont été établies pour une période antérieure à son mandat ; il n’y a pas matière à organiser la transmission. L’ordonnance entreprise sera infirmée de chef.

3°) la convocation à l’assemblée générale de l’exercice 2017, avec annexes : la société Neosyndic indique qu’elle ne dispose pas de ces pièces, dont il n’est pas contesté qu’elles ont été établies pour une période antérieure à son mandat ; il n’y a pas matière à organiser la transmission. L’ordonnance entreprise sera infirmée de chef.

4°) le grand livre de l’exercice comptable 2018 : la société Neosyndic indique dans un courriel du 18 novembre 2022 qu’elle va transmettre cette pièce ; en l’absence de preuve de cette remise, s’agissant d’une pièce qui figurait dans la mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception expédiée le 18 octobre 2022 par la société Homeland, l’ordonnance entreprise sera confirmée.

5°) la balance de l’exercice comptable 2018 : la société Neosyndic ne s’explique pas sur ces éléments, sans même indiquer qu’elle ne les détient pas ; l’injonction de remise sous astreinte sera donc maintenue.

6°) la balance de l’exercice comptable 2017 : la société Neosyndic ne s’explique pas sur ces éléments, sans même indiquer qu’elle ne les détient pas ; l’injonction de remise sous astreinte sera donc maintenue.

7°) le relevé général des dépenses de l’exercice 2020 : la mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception expédiée le 18 octobre 2022 par la société Homeland ne mentionne pas cette pièce ; en l’absence de mise en demeure au sens du 3e alinéa de l’article 18-2 précité, il n’y a pas matière à organiser la transmission de cette pièce. L’ordonnance entreprise sera infirmée de chef.

8°) le relevé général des dépenses de l’exercice 2017 : la société Neosyndic indique qu’elle ne dispose pas de cette pièce, que l’ancien syndic ne lui avait remis, alors qu’il n’est pas contesté qu’elle a été établie à une période antérieure à son mandat ; il n’y a pas matière à organiser la transmission. L’ordonnance entreprise sera infirmée de chef.

9°) le dossier salarié (pièces d’identité, copie de carte vitale, RIB) : la société Neosyndic indique qu’elle ne dispose pas de ces pièces en invitant la société Homeland a les réclamer directement au salarié ; il n’y a pas matière à organiser la transmission. L’ordonnance entreprise sera infirmée de chef.

10°) les bulletins de salaire de toute l’année en cours : la mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception expédiée le 18 octobre 2022 par la société Homeland ne mentionne pas ces pièces ; en l’absence de mise en demeure au sens du 3e alinéa de l’article 18-2 précité, il n’y a pas matière à organiser la transmission de cette pièce. L’ordonnance entreprise sera infirmée de chef.

11°) les déclarations sociales de l’exercice 2022 de toute l’année en cours : la société Neosyndic ne s’explique pas sur ces éléments, sans même indiquer qu’elle ne les détient pas ; l’injonction de remise sous astreinte sera donc maintenue.

Sur les autres demandes

La condamnation de la société Neosyndic à payer une somme de 1 000 euros à titre de provision sur dommages-intérêts et une somme 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] n’a pas été dévolue à la cour, puisque le syndicat des copropriétaires n’a pas été intimé. Il n’y a donc pas lieu de statuer à cet égard.

Compte tenu du sens du présent arrêt, la société Neosyndic sera tenue aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Ordonne la rectification de l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris le 5 avril 2023 sous le numéro 23/51480 ' N° Portalis 352J-W-B7H-CYY2F en ce sens que :

en première page de l’ordonnance, dans la désignation des parties, après la mention « S.A.S. HOMELAND [Adresse 3] représentée par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #C1525 », est ajoutée la mention : « Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic la société Homeland, représentée par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #C1525 » ;

Ordonne la mention de la présente décision en marge de l’ordonnance rectifiée ;

Déclare irrecevable la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Homeland au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] ;

Statuant dans les limites de l’acte d’appel ;

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société Neosyndic à remettre à la société Homeland, de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], les éléments suivants :

le procès-verbal d’assemblée générale 2017 ;

la convocation à l’assemblée générale de l’exercice 2018, avec annexes ;

la convocation à l’assemblée générale de l’exercice 2017, avec annexes ;

le relevé général des dépenses de l’exercice 2020 ;

le relevé général des dépenses de l’exercice 2017 ;

le dossier salarié (pièces d’identité, copie de carte vitale, RIB) ;

les bulletins de salaire de toute l’année en cours ;

La confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de transmission forcée des éléments suivants :

le procès-verbal d’assemblée générale 2017 ;

la convocation à l’assemblée générale de l’exercice 2018, avec annexes ;

la convocation à l’assemblée générale de l’exercice 2017, avec annexes ;

le relevé général des dépenses de l’exercice 2020 ;

le relevé général des dépenses de l’exercice 2017 ;

le dossier salarié (pièces d’identité, copie de carte vitale, RIB) ;

les bulletins de salaire de toute l’année en cours ;

Y ajoutant,

Condamne la société Neosyndic aux dépens d’appel et dit que M^e Moisan, avocat au barreau de Paris, pourra recouvrer directement contre elle ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT