Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 18 DECEMBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/21165 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEYUP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Septembre 2021 -Tribunal de Grande Instance d’EVRY COURCOURONNES – RG n° 21/00355

APPELANT

Monsieur [I] [D]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Virginie MAROT de la SELARL CABINET D’AVOCATS GUEDJ HAAS-B IRI, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7] représenté par son syndic la société IME GESTION, SAS immatriculée au RCS d’EVRY COURCOURONNES sous le numéro 402 209 209

C/O Société IME GESTION

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [D] est propriétaire des lots n° 13 et 96 de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis dénommé [Adresse 7], sis [Adresse 2] à [Localité 6].

Par acte d’huissier du 11 février 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] a assigné M. [D], selon la procédure accélérée au fond, devant le tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au terme de ses dernières écritures, à lui payer les sommes de :

—  12.216,42 € selon arrêté de compte du 25 décembre 2020, appel du 4ème trimestre 2022 et fonds de travaux loi Alur inclus,

-50 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2.000 € à titre de dommages et intérêts,

-1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il a sollicité la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil et demandé, si par impossible des délais étaient accordés, de dire qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement, et en cas de non règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

M. s’est opposé à ces demandes et subsidiairement, a sollicité l’octroi des plus larges délais pour s’acquitter de sa dette. Il a demandé la condamnation du syndicat à lui payer la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 23 septembre 2021 le tribunal judiciaire d’Evry a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] recevable en sa demande en paiement des provisions et charges échues et non encore échues,

— condamné M. [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme de 12.216,42 €, au titre des charges échues et à échoir ainsi que des appels de fonds travaux, du 22 mai 2018 au 1er janvier 2021, appel du 4ème trimestre 2022 et fonds de travaux loi Alur inclus, ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2020 sur la somme de 5.157,64 e et à compter du 11 février 2021 pour le surplus et ce, jusqu’à parfait paiement,

— dit que les intérêts dus depuis plus d’un an seront capitalisés, par application de l’article 1343-2 du code civil,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] de sa demande de dommages et intérêts,

— débouté M. [D] de sa demande de délais de grâce,

— condamné M. [D] aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme de 1.200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

M. [D] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 2 décembre 2021.

La procédure devant la cour a été clôturé le 5 juin 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 30 mai 2024 par lesquelles M. [D], appelant, invite la cour, au visa des articles 19-2 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 1343-5 du code civil, à :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de délais de paiement,

— lui accorder les plus larges délais de paiement au visa de l’article 1343-5 du code civil,

— dire qu’il pourra s’acquitter du règlement des condamnations mises à sa charge par des versements mensuels de 509,01 € sur 24 mois,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au titre des frais de recouvrement et de dommages et intérêts,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 28 mars 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], sis [Adresse 2] à [Localité 6], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles,

— débouter M. [D] de son appel,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

condamné M. [D] à lui payer les sommes de 12.216,42 € selon arrêté de compte au 25 décembre 2020, appel du 4ème trimestre 2022 et fonds de travaux loi Alur iénclus, en application des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, et 1.200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

débouté M. [D] de sa demande de délais,

— si par impossible des délais étaient accordés, dire qu’à défaut de respecter une échéance fixée par l’arrêt à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts et de frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner M. [D] à lui payer les sommes de :

2.000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.

50 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

y ajoutant,

— condamner M. [D] aux dépens d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ;

Le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] recevable en sa demande en paiement des provisions et charges échues et non encore échues,

— condamné M. [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme de 12.216,42 €, au titre des charges échues et à échoir ainsi que des appels de fonds travaux, du 22 mai 2018 au 1er janvier 2021, appel du 4ème trimestre 2022 et fonds de travaux loi Alur inclus, ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2020 sur la somme de 5.157,64 € et à compter du 11 février 2021 pour le surplus et ce, jusqu’à parfait paiement,

— dit que les intérêts dus depuis plus d’un an seront capitalisés, par application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat sollicite les sommes suivantes (pièce syndicat n° 6) :

—  19 novembre 2018 : relance : 10 €,

—  7 février 2019 : mise en demeure : 40 €

total : 50 €.

Les frais de mise en demeure et relance font partie des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité et sont justifiés par les pièces produites, étant précisé qu’il résulte du décompte produit (pièce syndicat n° 2) que le compte copropriétaire de M. [D] était débiteur aux dates des relance et mise en demeure.

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais.

M. [D] doit être condamné à payer au syndicat la somme de 50 € au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Entre le 22 mai 2018 et le 1er janvier 2021 M. [D] n’a effectué qu’un seul versement de 455,98 € laissant sa dette perdurer et s’aggraver. Il ne verse aux débats aucune pièce sur sa situation financière et de fortune pour les années 2018 et 2019, les documents qu’il produit datant des années 2020 et 2021. Par ailleurs, jusqu’en mai 2023, il avait mis en location l’appartement de la résidence [Adresse 7] dont il est propriétaire, ce qui devait lui procurer des revenus locatifs lui permettant de payer les charges de copropriété dans leur intégralité en temps et en heure. Il est à noter que s’il indique habiter désormais dans cet appartement de la résidence [Adresse 7], son adresse mentionnée dans ses dernières conclusions du 30 mai 2024 est toujours celle du [Adresse 1] à [Localité 4] telle qu’indiquée dans le jugement. Sa mauvaise foi est caractérisée par l’absence de paiement durant plusieurs années alors qu’il avait la possibilité de payer les charges.

Les manquements systématiques et répétés de M. [D] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le jugement doit être réformé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts.

M. [D] doit être condamné à payer au syndicat la somme de 800 € de dommages-intérêts.

Sur la demande de délais

Il résulte de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

Depuis le mois de mai 2018 M. [D] s’est accordé, de fait, 6 années de délais. Depuis le jugement du 23 septembre 2021 sa dette aurait donc dû être apurée. Il doit être remarqué que M. [D], qui déclare habiter désormais dans l’immeuble [Adresse 7], est taisant sur le devenir de son ancien domicile, dans lequel il se domicilie toujours dans ses dernières écritures, comme il a été vu.

Pour ces motifs, et ceux pertinents et circonstanciés de la première juge que la cour adopte, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté M. [D] de sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [D], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [D].

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement ;

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] de sa demande au titre des frais de recouvrement et de sa demande de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau sur les seuls chefs réformés et y ajoutant,

Condamne M. [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 50 € au titre des frais de recouvrement ;

Condamne M. [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 800 € de dommages-intérêts ;

Condamne M. [D] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE