Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 19 JANVIER 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/12577 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH7ZU

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 Février 2023 -Président du TJ de PARIS – RG n° 22/56984

APPELANTE

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE ANGERMULLER, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Peter SCHMID, avocat au barreau de PARIS, toque : E2066

INTIMEE

S.C.I. LATAPIE MN, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Décembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre, chargée du rapport

Rachel LE COTTY, Conseillère

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

Par acte du 15 juin 2009, la SCI Latapie MN a consenti à Mme [T], aux droits de laquelle se trouve la société Pharmacie Angermüller, un bail commercial portant sur des locaux constituant les lots n° 7 et 21 au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 2], pour une durée de neuf ans à compter du 15 décembre 2008, moyennant un loyer annuel en principal de 24.000 euros.

Le bail s’est prolongé tacitement après le 14 décembre 2017.

Le 10 novembre 2021, la SCI Latapie MN a fait délivrer à la société Pharmacie Angermüller un congé à effet du 30 juin 2022 avec offre de renouvellement du bail commercial à compter du 1er juillet 2022, proposant un loyer de renouvellement annuel en principal de 50.000 euros.

Par lettre recommandée du 22 février 2022, la société Pharmacie Angermüller a accepté le principe du renouvellement du bail, en contestant la proposition de fixation du prix du loyer renouvelé, et mis en demeure le bailleur de communiquer sous quinzaine les justificatif de charges.

Par acte du 8 septembre 2022, la société Pharmacie Angermüller a assigné la SCI Latapie MN devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de la voir condamner à lui régler la somme provisionnelle de 19.681,57 euros au titre des charges et provisions sur charges non justifiées, avec intérêts au taux légal depuis le 23 février 2022.

Par ordonnance du 27 février 2023, le premier juge a :

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Pharmacie Angermüller ;

débouté la société Pharmacie Angermüller de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Pharmacie Angermüller aux dépens avec faculté de recouvrement direct conformément à l’article 699 du code de procédure civile et à payer à la SCI Latapie MN la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

dit n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande.

Par déclaration du 12 juillet 2023, la société Pharmacie Angermüller a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 décembre 2023, avant le prononcé de l’ordonnance de clôture, la société Pharmacie Angermüller demande à la cour de :

la recevoir en son appel ;

infirmer l’ordonnance entreprise ;

statuant à nouveau,

condamner la SCI Latapie MN à lui payer, à titre de provision sur l’obligation de restituer les charges et les provisions pour charges non récupérables et/ou non justifiées pour les exercices 2017 à 2023, la somme de 19.693,08 euros, avec intérêts moratoires au taux légal depuis le 23 février 2022, 'subsidiairement :

une provision de 13.336,39 euros correspondant aux charges de copropriété non justifiées par des justificatifs complets pour 2017 à 2022 ;

et/ou une provision de 1.386,36 euros correspondant aux provisions pour charges appelées et reçues en 2023, alors que le bail n’autorise pas la facturation de provisions pour charges futures ;

et/ou une provision de 4.970,33 euros correspondant aux charges de consommation d’eau non refacturables ni justifiées’ ;

y ajoutant,

ordonner la production forcée par la SCI Latapie MN, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l’arrêt à intervenir, des pièces ci-après désignées se rapportant au local loué :

l’intégralité des décomptes annuels de charges de copropriété, en ce compris l’intégralité des relevés généraux des dépenses, afférents aux exercices 2017 à 2022 ;

les relevés ou télérelevés individuels de consommation d’eau pour les exercices 2017 à 2023 ;

condamner la SCI Latapie MN au paiement de l’astreinte ;

à titre subsidiaire,

ordonner une expertise judiciaire sur la nature et la réalité des charges refacturées par la SCI Latapie MN, sur les exercices 2017 à 2023 ;

commettre tel expert judiciaire qu’il plaira à la cour, avec pour mission, notamment, d’examiner les justificatifs de charges et vérifier sur cette base la réalité des charges appelées par le bailleur ; faire les comptes entre les parties, dire s’il y a des trop-perçus de charges ; fournir tous éléments techniques et de fait, et tout renseignement de nature à permettre à la juridiction ultérieurement saisie de statuer sur les comptes entre les parties et les responsabilités éventuellement encourues ;

condamner la SCI Latapie MN à avancer les frais d’expertise, ou à défaut, à lui payer une provision ad litem de 20.000 euros ;

en tout état de cause,

dire que la SCI Latapie MN a reconnu par aveu judiciaire et extrajudiciaire, par ses conclusions en cause de référé et son courrier du 26 septembre 2022 admettant la surfacturation des charges d’eau durant cinq exercices, le bien-fondé à tout le moins partiel du référé-provision qu’elle a introduit ;

condamner la SCI Latapie MN à lui payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ainsi que celle de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

condamner la SCI Latapie MN aux entiers dépens de première instance et d’appel avec faculté de recouvrement direct conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

débouter la SCI Latapie MN de l’ensemble de ses prétentions.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 5 décembre 2023, la SCI Latapie MN demande à la cour de :

à titre principal,

confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

à titre subsidiaire,

dire irrecevable la demande de la société Pharmacie Angermüller ;

en conséquence,

la débouter de toutes ses demandes ;

en tout état de cause,

la condamner au paiement d’une indemnité de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

la condamner aux dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et au paiement d’une indemnité de 5.000 euros par application de l’article 700 du même code.

La clôture de la procédure a été prononcée le 6 décembre 2023.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur la demande de provision

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Pour solliciter la restitution des charges et provisions pour charges qu’elle a réglées, la société Pharmacie Angermüller soutient que le bailleur appelle des provisions pour charges futures et procède à des régularisations annuelles, contrairement aux stipulations du bail, lequel ne prévoit pas le principe d’une facturation de provisions pour charges ni celui d’une régularisation annuelle mais seulement la refacturation de charges réelles, par quatre tranches annuelles. Elle estime en conséquence que la facturation des charges doit intervenir à terme échu et non d’avance.

Elle indique encore que le bailleur n’a pas justifié des charges de copropriété définitives réglées entre 2017 et 2023 puisqu’il n’est produit aucun relevé général des dépenses, qu’il n’a versé aucun relevé individuel pour établir la consommation privative d’eau, précisant que le bail ne prévoit pas la refacturation des charges d’eau.

Le bail liant les parties met à la charge du preneur l’obligation de régler un loyer initial de 24.000 euros en principal, payable à terme échu et par quart, les premiers janvier, avril, juillet et octobre.

Aucune provision pour charges n’a été stipulée dans le bail. Toutefois, il a été prévu, au titre des charges et conditions, que le preneur est tenu de rembourser (au bailleur) la totalité ou la partie légalement à sa charge des taxes auxquelles le loyer peut ou pourrait être assujetti, ainsi que les fournitures individuelles pouvant lui être faites et les taxes d’enlèvement des ordures ménagères, de balayage et les charges de copropriété afférentes aux lots, objets du présent bail, le tout dans la proportion fixée pour chaque lot par le règlement de copropriété de l’immeuble et ce, par quarts, avec chaque terme de loyer.

Ainsi, cette clause dont les termes sont dépourvus de toute ambiguïté, oblige le preneur à rembourser, annuellement, au bailleur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et, trimestriellement, avec chaque terme de loyer appelé, les charges de copropriété afférentes aux lots n° 7 et 21 de l’immeuble donnés à bail.

S’agissant des charges de copropriété, il ne peut s’agir que des charges de l’exercice précédent dont le montant définitif est arrêté après régularisation annuelle par la copropriété, qui doivent être remboursées par quart.

Il apparaît donc que les acomptes sur charges de copropriété appelés dans les avis d’échéance relatifs aux trois premiers trimestres 2023 (le quatrième trimestre n’étant pas encore échu à la date de clôture de la procédure) pour un montant total de 970,27 euros, calculés sur les charges de l’exercice 2021 pour le premier trimestre et sur celles de l’exercice 2022 pour les deux autres, n’étaient pas encore exigibles à la date à laquelle ils ont été appelés sous forme de provisions dès lors que la régularisation des charges 2023 n’interviendra qu’au cours de l’année 2024.

L’obligation de la SCI Latapie MN à la restitution de la somme de 970,27 euros n’est donc pas sérieusement contestable.

En revanche, les charges appelées au cours des exercices précédents ont fait l’objet de régularisations et sont depuis devenues exigibles.

La SCI Latapie MN produit les relevés de charges des années 2016 à 2022, qui établissent le montant des charges communes générales dont les charges d’eau, et des charges d’entretien afférentes au local commercial loué appelées par le syndic et réellement dues après régularisation par la copropriété ainsi que le montant des charges récupérables reportées sur le locataire.

Elle produit également les avis d’impôt au titre des taxes foncières de 2017 à 2023 et justifie le montant des taxes annuellement réclamées et réglées. Il n’est dès lors pas établi avec toute l’évidence requise en référé l’existence d’une obligation de restitution du bailleur à ce titre.

Il est constant que la SCI Latapie MN a facturé de 2016 à 2020 outre les charges de copropriété, des charges d’eau pourtant comprise dans les premières et qu’il en est résulté un trop perçu par le bailleur de 3.089,55 euros, que ce dernier a restitué par chèque du 22 septembre 2022. Cette double facturation est établie par les avis d’échéance produits des 31 mars 2017, 30 juin 2018, 30 juin 2019, 30 juin 2020 et 31 décembre 2021 ainsi que par les relevés de charges de 2016 à 2020.

Cette erreur reconnue et réparée par la SCI Latapie MN est toutefois sans incidence et ne saurait justifier la restitution des autres charges de copropriété réglées par le preneur en exécution du bail et justifiées par les éléments produits.

Sur la demande de communication de pièces et d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés d’ordonner, sur le fondement de ce texte, une communication de pièces, sous réserve pour le demandeur de justifier d’un motif légitime.

Or, la société Pharmacie Angermüller, qui sollicite l’intégralité des décomptes annuels de charges de copropriété en ce compris l’intégralité des relevés généraux des dépenses afférents aux exercices 2017 à 2022 ainsi que les relevés individuels de consommation d’eau pour les exercices 2017 à 2023, ne justifie d’aucun motif légitime à obtenir les documents sollicités dès lors que les éléments d’ores et déjà communiqués et, notamment, ceux relatifs aux charges récupérables établis par le syndic, qui lui sont réellement réclamées par le bailleur ainsi qu’il résulte des avis d’échéance intégrant la régularisation des charges (pièces 4, 5, 6, 7,11, 19 de l’intimée) lui permettent de connaître le montant des charges dues.

Par ailleurs, la société Pharmacie Angermüller demande que soit ordonnée une mesure d’expertise afin que soient examinés les justificatifs produits, vérifiés la réalité des charges appelées et que les comptes soient faits entre les parties.

Cependant, au regard des éléments produits et des moyens qu’elle développe, la société Pharmacie Angermüller n’établit pas l’existence d’un procès en germe non manifestement voué à l’échec qu’elle pourrait engager contre son bailleur au titre des charges dont elle est débitrice.

Il y a donc lieu de rejeter cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI Latapie MN sollicite la somme de 8.000 euros en réparation du préjudice occasionné par la présente procédure d’appel qu’elle considère dilatoire et abusive.

L’action en justice, comme l’exercice du droit d’appel, ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d’erreur grossière équipollente au dol ou encore de légèreté blâmable. Ces exigences n’étant pas satisfaites en l’espèce, la SCI Latapie MN sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Au regard de l’issue du litige en appel, chacune des parties supportera les dépens et frais irrépétibles qu’elle a exposés tant en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI Latapie MN à restituer à la société Pharmacie Angermüller la somme provisionnelle de 970,27 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, au titre des provisions sur charges de copropriété non encore exigibles appelées au cours des trois premiers trimestres 2023 ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande de restitution formée par la société Pharmacie Angermüller ;

Déboute la société Pharmacie Angermüller de ses demandes de communication de pièces et d’expertise judiciaire ;

Déboute la société Latapie MN de sa demande de dommages et intérêts ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens et des frais irrépétibles qu’elle a exposés tant en première instance qu’en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT