Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 8, 26 avril 2024, n° 23/15331

TGI Paris 28 juillet 2023

CA Paris
Confirmation 26 avril 2024

Arguments

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Rejeté
Installation sans autorisation
La cour a estimé que la grille avait été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires et qu'aucune décision n'avait remis en cause cette autorisation.
Rejeté
Atteinte à la jouissance des lots
La cour a jugé que l'accès aux lots demeurait possible grâce à une clef remise à la société, et que l'atteinte à la jouissance n'était pas manifestement illicite.
Rejeté
Dommage imminent
La cour a constaté qu'il n'existait pas de dommage imminent, la sécurité des occupants étant assurée par d'autres issues de secours.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 8, 26 avr. 2024, n° 23/15331
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/15331
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 28 juillet 2023, N° 23/55677
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Agnès LEBATTEUX SIMONSarra JOUGLANatacha DEMARTHE-CHAZARAIN
Cabinet(s) :	SCP ZURFLUH LEBATTEUX RAMEY RODELLE
Parties :	S.A.S. [ Adresse 7 ] c/ Syndicat des copropriétaires [ Adresse 4 ] [ Localité 9 ], son syndic en exercice la SASU [ Adresse 6 ] ET MONTREUIL

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 26 AVRIL 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/15331 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIH2B

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 28 Juillet 2023 -Président du TJ de PARIS – RG n° 23/55677

APPELANTE

S.A.S. [Adresse 7], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

Ayant pour avocat postulant M^e Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154,et pour avocat plaidant M^e Benjamin DROVET

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] [Localité 9] représenté par son syndic en exercice la SASU [Adresse 6] ET MONTREUIL, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Ayant pour avocat postulant M^e Sarra JOUGLA, avocat au barreau de PARIS, toque : C0431et pour avocat plaidant M^e Natacha DEMARTHE-CHAZARAIN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 7 mars 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président et Rachel LE COTTY, Conseiller chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:

Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

L’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 9] est soumis au statut de la copropriété.

Par acte authentique du 3 mars 2023, la société [Adresse 7] a acquis les lots n°104 et 105 aux 2ème et 3ème étages de cet immeuble.

Afin d’y exercer une activité de location meublée touristique, elle y a débuté des travaux d’aménagement et de rénovation.

Le 7 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 9] a mis en demeure la société [Adresse 7] de cesser immédiatement les travaux.

Par acte du 18 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires a assigné la société [Adresse 7] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin qu’elle soit condamnée sous astreinte à cesser immédiatement les travaux entrepris dans les lots n°104 et 105 et qu’un expert judiciaire soit désigné.

Par ordonnance contradictoire du 28 juillet 2023, le juge des référés a :

rejeté la demande de cessation des travaux réalisés par la société [Adresse 7] dans ses lots 104 et 105 de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 9] présentée par le syndicat des copropriétaires ;

donné acte des protestations et réserves formulées en défense ;

ordonné une mesure d’expertise et désigné en qualité d’expert M. [H] avec pour mission d’examiner les désordres allégués dans l’assignation, à savoir les conditions d’ouverture du mur de refends du 3ème étage et la modification du câble d’alimentation électrique, ainsi que la fuite d’eau constatée le 20 juillet 2023 et l’installation des « ouvertures » visibles sur la façade sur cour de l’immeuble, et, le cas échéant, tous désordres connexes ayant la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, et en particulier, au vu des devis de travaux et/ou factures et des contestations effectuées sur place, les modifications de murs porteurs susceptibles d’avoir été réalisés tant au 2ème étage qu’au 3ème étage ;

rejeté la demande reconventionnelle présentée par la société [Adresse 7] tendant à la dépose de la grille métallique électrique installée à l’entrée de l’immeuble du [Adresse 4] ;

rejeté le surplus des demandes ;

laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Par déclaration du 15 septembre 2023, la société [Adresse 7] a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a rejeté sa demande reconventionnelle tendant à la dépose de la grille métallique électrique installée à l’entrée de l’immeuble du [Adresse 4].

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 février 2024, elle demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté sa demande reconventionnelle tendant à la dépose de la grille métallique électrique installée à l’entrée de l’immeuble du [Adresse 4], sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

statuant à nouveau,

la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

ordonner au syndicat des copropriétaires de déposer la grille immédiatement après notification de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des demandes qu’il pourrait former à son encontre ;

y ajoutant,

condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

en tout état de cause,

rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté la société [Adresse 7] de sa demande reconventionnelle tendant à le voir condamner à procéder à la dépose de la grille métallique électrique installée à l’entrée de l’immeuble sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

débouter la société [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre ;

condamner la société [Adresse 7] à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société [Adresse 7] aux entiers dépens, avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Jougla, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 février 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

SUR CE, LA COUR,

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La société [Adresse 7] expose que le syndicat des copropriétaires a fait poser le 27 avril 2022 une grille métallique à l’entrée de l’immeuble du [Adresse 4], à la demande du propriétaire des lots situés au sous-sol et au rez-de-chaussée (lots n° 101 et 102), lesquels sont loués à la société Campus Strat/innov, qui y exploite une école d’enseignement supérieur.

Elle soutient que les travaux d’installation de la grille sont manifestement illicites car ils n’ont pas fait l’objet des autorisations administratives préalables, aucune autorisation de modifier un ERP n’ayant été sollicitée ni aucune demande de travaux formée auprès des services de l’urbanisme de la mairie de [Localité 8]. Elle précise à cet égard que, si une demande de régularisation a été déposée le 14 juillet 2023, plus d’un an après la pose, l’arrêté de non-opposition des services de l’urbanisme de la mairie de [Localité 8], obtenu le 30 août 2023, à l’égard duquel elle a formé un recours gracieux, soumet la réalisation des travaux à des prescriptions particulières (volet identique à ceux déjà existants sur la façade de l’immeuble et installation avec un retrait du nu de la façade identique à ceux déjà existants sur la façade) qui n’ont pas été respectées.

Elle soutient également que l’installation d’une école dans les lots n° 101 et 102 impliquait un changement de destination des locaux et, par conséquent, un permis de construire, qui n’a jamais été sollicité ni obtenu.

Elle ajoute que la fermeture interdit à ses clients d’accéder librement à ses lots en dehors des heures d’ouverture de l’école, ce qui porte atteinte à la jouissance de ses lots, alors qu’elle y exerce une activité conforme au règlement de copropriété. Selon elle, la mise à disposition d’une clef est sans effet car elle ne peut la distribuer à l’ensemble de ses clients.

Cependant, les travaux de pose de la grille ont été expressément autorisés par l’assemble générale des copropriétaires du 23 juin 2021 (résolution n° 27.1) , avant l’achat des lots n°104 et 105 par la société [Adresse 7], et cette résolution n’a fait l’objet d’aucun recours. Ces travaux ont été motivés par la nécessité de sécuriser l’accès à l’immeuble, ainsi que le rappelle la résolution n° 27.1 : « compte tenu de l’existence d’une seule porte de séparation entre la rue et les locaux commerciaux, l’assemblée générale des copropriétaires décide, aux fins de sécurisation de l’immeuble, l’installation d’une grille de protection à déroulement électrique, à l’aplomb de l’immeuble. Cette grille, en situation ouverte, sera cachée enroulée dans un coffrage haut ».

Lors de l’achat de ses lots le 3 mars 2023, la société [Adresse 7] a donc pu prendre connaissance de la décision de l’assemblée générale du 23 juin 2021 et constater la présence et la nature de la grille métallique, qui avait déjà été posée, le 27 avril 2022. Il ressort de l’examen des procès-verbaux de constat produits par les parties que, si la grille est, en journée, remontée et enroulée dans un coffrage haut, conformément aux prescriptions de la résolution de l’assemblée générale du 23 juin 2021, le coffrage demeure visible.

Par ailleurs, les travaux ont fait l’objet d’un arrêté de non-opposition à déclaration préalable rendu par les services de l’urbanisme de la mairie de [Localité 8] le 30 août 2023 et la pose de la grille est donc en l’état autorisée, aucune décision n’ayant à ce jour remis en cause cet arrêté, peu important l’existence d’un recours gracieux.

Cet arrêté soumet les travaux aux prescriptions suivantes :

« – le volet roulant sera identique à ceux déjà existants sur la façade de l’immeuble ;

— le volet roulant sera installé avec un retrait du nu de la façade identique à ceux déjà existants sur la façade ».

Les photographies produites démontrent que le volet roulant est similaire à ceux qui existaient auparavant sur la façade de l’immeuble, bien que plus clair car plus récent.

Quant à l’existence d’un « retrait du nu de la façade identique à ceux déjà existants », les photographies ne permettent ni de le vérifier ni de le contredire, étant prises à distance et sans aucune mesure du retrait, de sorte que l’absence éventuelle de respect de cette prescription ne relève pas, en tout état de cause, de l’évidence requise en référé.

Enfin, les travaux critiqués sont sans rapport avec l’installation de l’école elle-même au rez-de-chaussée et au 1er sous-sol de l’immeuble, laquelle est ancienne, mais concernent la pose d’une grille à l’entrée de l’immeuble, de sorte qu’il n’y a pas eu de changement de destination impliquant l’obtention d’un permis de construire, comme le soutient l’appelante au visa de l’article R. 421-14 du code de l’urbanisme.

S’agissant de l’accès de la société [Adresse 7] et ses clients à ses lots, celui-ci demeure possible puisqu’une clef de la grille lui a été remise. Elle ne peut donc invoquer une atteinte manifeste et illicite à la jouissance de son bien, l’accès à celui-ci étant possible jour et nuit, 24h/24, même s’il est rendu plus complexe par la nécessaire mise à disposition de la clef à ses clients.

Le trouble dont se plaint la société [Adresse 7], s’il est réel, n’est donc pas manifestement illicite.

Sur l’existence d’un dommage imminent

La société [Adresse 7] soutient qu’il existe également un dommage imminent car la grille de l’entrée de l’immeuble est abaissée lorsque l’école est fermée, ce qui interdit à ses clients d’accéder librement à leur logement et d’en sortir les soirs et fins de semaine. Elle estime qu’au vu de la lenteur du dispositif (l’ouverture de la grille prend plus de 45 secondes) et de la possibilité qu’il tombe en panne, il existe un risque pour la sécurité des occupants dans l’hypothèse d’un incendie ou d’un péril.

Elle ajoute que le hall de l’immeuble dessert un établissement recevant du public, ce qui implique une possibilité d’évacuation rapide et en bon ordre de la totalité des occupants.

Cependant, d’une part et comme indiqué précédemment, la société [Adresse 7] dispose d’une clef d’ouverture de la grille de nuit, qu’elle peut confier à ses clients.

D’autre part, la sécurité des occupants n’est pas compromise dès lors qu’il existe deux issues de secours au rez-de-chaussée de l’immeuble, ainsi qu’en attestent le plan d’intervention installé à l’entrée de l’immeuble et reproduit par l’appelante dans ses conclusions et les photographies des deux issues de secours produites par le syndicat des copropriétaires.

Surtout, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un rapport de la société Bureau Veritas du 25 janvier 2024, ayant pour objet un « avis technique concernant la mise en place d’un rideau métallique à l’entrée d’un bâtiment », lequel conclut que « cette grille ne gêne en rien l’exploitation de l’établissement et ne pose aucun sujet de sécurité incendie et plus particulièrement dans l’évacuation du public ; l’accès du bâtiment reste possible pendant les heures ouvrables mais également hors heures ouvrables avec l’utilisation de la clé d’ouverture du rideau ».

Il n’existe donc aucun dommage imminent s’agissant de la sécurité des locaux.

Sur l’urgence et l’absence de contestation sérieuse

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La société [Adresse 7] se fonde également sur ce texte pour solliciter le retrait de la grille litigieuse, soutenant qu’il est urgent de déposer la grille et qu’il n’existe aucune contestation sérieuse quant aux risques pour la sécurité des personnes et des biens et à l’irrégularité de la pose de la grille, qui ne respecte aucune des deux réserves imposées par l’arrêté de non-opposition de la mairie de [Localité 8].

Mais, ainsi qu’il a été précédemment exposé, les contestations du syndicat des copropriétaires sont au contraire sérieuses et, de surcroît, l’urgence n’est pas démontrée.

L’ordonnance entreprise sera dès lors confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de la société [Adresse 7] de dépose de la grille située à l’entrée de l’immeuble.

Sur les frais et dépens

La société [Adresse 7], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera tenue aux dépens et condamnée au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise des chefs dont il a été fait appel ;

Y ajoutant,

Condamne la société [Adresse 7] aux dépens, avec faculté de recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

La condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 9] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT