RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 08 AVRIL 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/17358 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGQUN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Septembre 2022- Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/00966

APPELANTS

Monsieur [M] [T]

né le 28 juin 1969

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [D] [Y] épouse [T]

née le 17 juin 1982

[Adresse 3]

[Localité 6]

Monsieur [I] [T]

né le 06 février 1939

[Adresse 5]

[Localité 1]

Tous représentés par M^e Fiodor RILOV de la SCP SCP RILOV, avocat au barreau de PARIS, toque : P0157

INTIMÉE

Madame [O] [R] épouse [B]

née le 05 mars 1968

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES- REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant, M^e Olivier Hugot de la DUNE SAS ARRAKIS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0062

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 janvier 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 25 mars 2025 puis prorogé au 08 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 1er juillet 1997, Mme [O] [B] née [R] a donné en location à M. [M] [T] et Mme [D] [T] née [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Un contrat de bail des mêmes lieux entre les mêmes parties a été conclu le 17 juillet 2018 pour une durée de 3 ans, pour un loyer mensuel de 1 450 euros et un dépôt de garantie de même montant. Par acte sous seing privé séparé du 5 septembre 2018, M. [I] [T] s’est porté caution de l’engagement pris par les locataires par ce contrat de 2018.

Par acte d’huissier signifié le 13 janvier 2021, Mme [O] [B] a donné congé pour vendre à effet du 17 juillet 2021. M. [M] [T] et Mme [D] [T] ont libéré les lieux le 7 juillet 2023.

Saisi par Mme [O] [B] par acte d’huissier de justice délivré les 20 et 23 août 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par jugement contradictoire rendu le 14 septembre 2022, a :

— constaté que les conditions de délivrance à M. [M] [T] et Mme [D] [T] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 18 juillet 2018 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 18 juillet 2018 ;

— accordé à M. [M] [T] et Mme [D] [T] un délai pour quitter les lieux jusqu’au 31 décembre 2022 ;

— dit qu’à défaut pour M. [M] [T] et Mme [D] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [O] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— débouté Mme [O] [B] de sa demande d’expulsion sous astreinte ;

— condamné solidairement M. [M] [T] et Mme [D] [T] à verser à Mme [O] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 19 juillet 2018 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

— débouté Mme [O] [B] de sa demande indemnitaire ;

— débouté M. [M] [T] et Mme [D] [T] de leur demande indemnitaire ;

— condamné Mme [O] [B] à payer à M. [M] [T] et Mme [D] [T] la somme de 1 750 euros au titre de la répétition de l’indu de charges ;

— débouté M. [M] [T] et Mme [D] [T] de leur demande de travaux sous astreinte ;

— débouté M. [M] [T] et Mme [D] [T] de leur demande de restitution du dépôt de garantie ;

— débouté M. [M] [T] et Mme [D] [T] de leur demande de compensation ;

— débouté M. [M] [T] et Mme [D] [T] de leur demande tendant à déclarer le contrat de location expirant au 30 juin 2018, reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer ;

— débouté M. [I] [T] de sa demande en nullité de l’acte de caution ;

— débouté Mme [O] [B] de ses demandes à l’encontre de M. [I] [T] ;

— débouté les parties de leurs autres demandes contraires ou plus amples ;

— condamné in solidum M. [M] [T] et Mme [D] [T] à payer à Mme [O] [B] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [M] [T] et Mme [D] [T] aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 7 octobre 2022, M. [M] [T], Mme [D] [T] et M. [I] [T] ont interjeté appel et par leurs dernières conclusions déposées le 3 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, ils demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il :

— déboute Mme [O] [B] de sa demande d’expulsion sous astreinte ;

— déboute Mme [O] [B] de sa demande indemnitaire ;

— condamne Mme [O] [B] à payer à M. [M] [T] et Mme [D] [T] la somme de 1 750 euros au titre de la répétition de l’indu de charges ;

— déboute Mme [O] [B] de ses demandes à l’encontre de M. [I] [T] ;

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il :

— constate que les conditions de délivrance à M. [M] [T] et Mme [D] [T] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 18 juillet 2018 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 18 juillet 2018 ;

— accorde à M. [M] [T] et Mme [D] [T] un délai pour quitter les lieux jusqu’au 31 décembre 2022 ;

— dit qu’à défaut pour M. [M] [T] et Mme [D] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [O] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamne solidairement M. [M] [T] et Mme [D] [T] à verser à Mme [O] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 19 juillet 2018 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

— déboute M. [M] [T] et Mme [D] [T] de leur demande indemnitaire ;

— déboute M. [M] [T] et Mme [D] [T] de leur demande de travaux sous astreinte ;

— déboute M. [M] [T] et Mme [D] [T] de leur demande de restitution du dépôt de garantie ;

— déboute M. [M] [T] et Mme [D] [T] de leur demande de compensation ;

— déboute M. [M] [T] et Mme [D] [T] de leur demande tendant à déclarer le contrat de location expirant au 30 juin 2018, reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer ;

— déboute M. [I] [T] de sa demande en nullité de l’acte de caution ;

— déboute les parties de leurs autres demandes contraires ou plus amples ;

— condamne in solidum M. [M] [T] et Mme [D] [T] à payer à Mme [O] [B] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne in solidum M. [M] [T] et Mme [D] [T] aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

statuant à nouveau,

à titre principal,

— constater que le contrat de bail prend fin au 30 juin 2021 et non pas le 18 juillet 2021 ;

— constater que le délai de préavis de 6 mois n’a pas été respecté ;

— constater que le congé leur ayant été délivré le 13 janvier 2021 est irrégulier ;

— déclarer nul le congé pour vente leur ayant été délivré le 13 janvier 2021 ;

— juger nul le congé pour vendre leur ayant été délivré le 13 janvier 2021 pour absence d’indications suffisantes sur les conditions de la vente ;

— prononcer la reconduction tacite du bail pour une durée de 3 ans ;

— débouter Mme [O] [B] dans ses demandes et constater sans objet la demande d’expulsion des locataires, de fixation d’une indemnité d’occupation ainsi que dans sa demande d’indemnisation au titre du préjudice prétendument subi à cause de leur maintien dans les lieux ;

— débouter Mme [O] [B] de l’ensemble de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

à titre reconventionnel,

— juger que Mme [O] [B] a manqué à son obligation de leur assurer la jouissance paisible des lieux loués et ce depuis au moins le mois de septembre 2018 ;

— fixer le préjudice subi par eux au titre du trouble de jouissance à la somme mensuelle de 500 euros (cinq cents euros) pour la période de septembre 2018 jusqu’à la date du jugement à intervenir ;

— condamner Mme [O] [B] au paiement d’une somme de 19 500 euros (dix-neuf mille cinq cents euros) à ce titre ;

— condamner Mme [O] [B] a réalisé les travaux du plafond de la cuisine, de l’entrée (salle à manger) et des toilettes ainsi que tous travaux d’entretien signalés D sur l’état des lieux contradictoire du 7 septembre 2018 (plomberie, chauffage) sous astreinte de 100 (cent) euros par jour de retard et se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— déclarer le contrat de location expirant au 30 juin 2018, reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer ;

à titre subsidiaire,

— leur accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux ;

à titre très subsidiaire,

— leur accorder un délai de 24 mois pour apurer leur dette compte tenu de leur situation ;

— condamner Mme [O] [B] à rembourser la somme de 1 450 euros (mille quatre cent cinquante euros) au titre du remboursement du dépôt de garantie ;

— procéder en tant que de besoin à la compensation judiciaire ;

en toute hypothèse,

— juger que Mme [O] [B] n’est pas fondée à solliciter la condamnation au paiement de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la débouter dans sa demande ;

— condamner Mme [O] [B] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 31 juillet 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [O] [B] demande à la cour de :

— la déclarer recevable te bien fondée en son appel ; y faisant droit ;

— confirmer le jugement du 14 septembre 2022 en ce qu’il :

— juge que le congé pour vendre du 13 janvier 2021 est régulier et que M. [M] [T] et Mme [D] [T] sont déchus de tout titre d’occupation depuis le 17 juillet 2021, date à laquelle ils sont devenus occupants sans droit ni titre de l’appartement dans lequel ils se maintiennent illégitimement ;

— ordonne l’expulsion de M. [M] [T] et Mme [D] [T] ainsi que celle de tout occupant pour eux et avec eux de l’appartement ainsi que la restitution des clés de l’appartement à Mme [O] [B] ;

— condamne in solidum M. [M] [T] et Mme [D] [T] qui se sont maintenus dans l’appartement sans titre ni droit, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 juillet 2021 à la date de libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— rejette la demande de M. [M] [T] et Mme [D] [T] de révision du montant du loyer, y compris en ce qu’elle tendait à déclarer le contrat de bail reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer ;

— rejette la demande de travaux et de dommages-intérêts au titre d’un prétendu préjudice de jouissance formulées par M. [M] [T] et Mme [D] [T] ;

— rejette la demande de M. [M] [T] et Mme [D] [T] de restitution du dépôt de garantie et de compensation ;

— rejette la demande de nullité de l’acte de cautionnement de M. [I] [T] ;

— infirmer le jugement du 14 septembre 2022 en ce qu’il :

— accorder à M. [M] [T] et Mme [D] [T] un délai pour quitter les lieux jusqu’au 31 décembre 2022 ;

— dit qu’à défaut pour M. [M] [T] et Mme [D] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, elle pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— la déboute de sa demande d’expulsion sous astreinte ;

— la déboute de sa demande indemnitaire ;

— la condamne à payer à M. [M] [T] et Mme [D] [T] la somme de 1 750 euros au titre de la répétition de l’indu de charges ;

— la déboute de ses demandes à l’encontre de M. [I] [T] ;

— déboute les parties de leurs autres demandes contraires ou plus amples (mais uniquement lorsqu’il la déboute de ses demandes) ;

statuant à nouveau,

— déclarer que M. [M] [T] et Mme [D] [T] l’ont privé d’une chance de vendre son appartement au prix du marché de 2021, ce qui lui cause un préjudice et condamner in solidum M. [M] [T] et Mme [D] [T] à lui payer la somme de 55 000 euros au titre de la perte de chance de vendre son bien au prix du marché de 2021 (à parfaire) ;

— juger qu’elle a un préjudice moral consécutif au refus fautif de M. [M] [T] et Mme [D] [T] de quitter les lieux et les condamner in solidum à lui payer pour la période du 18 juillet 2021 jusqu’au jour de l’arrêt à venir à un dédommagement de 300 euros par mois d’occupation sans droit ni titre au titre de son préjudice moral, sachant que tout mois commencé sera dû, soit 300 euros x 24 mois = 7 200 euros (à parfaire) ;

— juger que le refus par M. [M] [T] et Mme [D] [T] de faire droit à son droit de visite constitue une faute, qui lui a causé un préjudice et condamner in solidum M. [M] [T] et Mme [D] [T] à lui payer une indemnité de 3 000 euros au titre de leur obstruction aux visites dans le cadre du congé pour vendre (à parfaire) ;

— déclarer que M. [M] [T] et Mme [D] [T] sont débiteurs au titre des charges locatives pour les années 2018 à 2021 ;

— condamner M. [M] [T] et Mme [D] [T] à lui restituer la somme de 1 750 euros et à lui payer la somme de 631,45 euros au titre du paiement des charges locatives pour la période de 2018 à 2021 ;

— écarter tout délai pour quitter les lieux ;

— juger que M. [M] [T] et Mme [D] [T] auraient dû quitter les lieux 15 jours après le prononcé de la décision et que l’astreinte de 100 (cent) euros par jour de retard court à compter du 30 septembre 2022 ;

— condamner in solidum M. [M] [T] et Mme [D] [T] à payer l’astreinte de 100 (cent) euros par jour de retard court à compter du 30 septembre 2022 jusqu’au jour de la libération effective et définitive des lieux ;

— condamner M. [I] [T] à satisfaire les obligations de M. [M] [T] et Mme [D] [T] en cas de défaillance de leur part, y compris pour toutes les condamnations prononcées au titre de l’arrêt à intervenir ;

— débouter M. [M] [T] et Mme [D] [T] de leur demande de reconduction tacite du Bail pour une durée de trois ans et la dire sans objet compte tenu de leur départ ;

— débouter M. [M] [T] et Mme [D] [T] de leur demande de sa condamnation au paiement de la somme de 19 500 euros au titre de sa violation d’assurer à Mme [D] [T] et M. [M] [T] la jouissance paisible de l’appartement depuis le mois de septembre 2018 causant à M. [M] [T] et Mme [D] [T] un trouble de jouissance évalué à 500 euros par jour pour la période de septembre 2018 jusqu’à la date de l’arrêt à venir ;

— débouter M. [M] [T] et Mme [D] [T] de leur demande de sa condamnation à réaliser les travaux de plafond de la cuisine à l’entrée et des toilettes ainsi que tous travaux d’entretien signalés D sur l’état des lieux contradictoire du 7 septembre 2018 sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— débouter M. [M] [T] et Mme [D] [T] de se voir prononcer la reconduction de plein droit du contrat de location expirant au 30 juin 2018 aux conditions antérieures du loyer ;

— condamner M. [M] [T] et Mme [D] [T] in solidum à lui verser la somme de 13 856,05 euros TTC (17 814,40 euros – 3 958,35 euros correspondant au montant TTC d’une option parquet PVC Gerflor) en raison du montant des travaux pour remédier aux désordres effectués par Mme [D] [T] et M. [M] [T] dans l’Appartement, soit la somme de 12 406,05 euros (à parfaire), déduction faite du dépôt de garantie ;

— condamner M. [M] [T] et Mme [D] [T] in solidum à verser à Madame [B] la somme de 10 000 euros en raison du retard subi par elle de pouvoir mettre en vente l’appartement en raison de l’état dans lequel il a été restitué par M. [M] [T] et Mme [D] [T] ;

en tout état de cause,

— débouter M. [M] [T] et Mme [D] [T] de toutes demandes contraires au présent dispositif ;

— condamner in solidum M. [M] [T] et Mme [D] [T] à lui payer, en plus de la somme de 1 000 euros prévue par le jugement du 14 septembre 2022, la somme de 20 373,75 euros (soit 19 373,75 euros + 1 000 euros) (à parfaire) au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens dont distraction au profit de Maître Olivier Hugot.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la validité contestée du congé, ses conséquences nécessaires, les délais pour quitter les lieux, la demande de travaux et l’astreinte

Vu l’article 15-I et 15-II de la loi du 6 juillet 1989 relatif au congé pour vendre, qui doit être délivré six mois avant l’expiration du bail,

Les appelants soutiennent que le contrat du 18 juillet 2018 est en réalité un avenant au contrat de bail du 1er juillet 1997 dont le terme, à l’issue des reconductions tacites par périodes de trois est le 1er juillet 2021 et non le 18 juillet 2021, ce dont ils déduisent que le congé signifié le 13 janvier 2021 est tardif et donc nul. Ils fondent aussi leur demande de nullité de ce congé sur l’absence de mention de l’existence éventuelle d’une condition suspensive ou résolutoire.

Toutefois, le contrat de bail daté du 18 juillet 2018 ne s’analyse pas en une reconduction tacite dès lors qu’il s’agit au contraire d’un contrat signé des parties moyennant des conditions différentes, notamment tarifaires. Par suite, l’argumentaire des appelants à ce titre manque en fait et le congé signifié le 13 janvier 2021 pour le 17 juillet 2021, soit six mois avant le 18 juillet 2021, terme du contrat de bail signé trois ans plus tôt, respecte bien le préavis de six mois ci-dessus rappelé. Au surplus, le jugement entrepris retient exactement qu’aucune disposition légale n’exige la mention prétendument manquante.

Le jugement entrepris sera dons confirmé de ce chef et de ceux qui en découlent nécessairement quant à l’expulsion, l’indemnité d’occupation et la demande de travaux sous astreinte.

Il sera également confirmé des chefs des délais pour quitter les lieux et du rejet de la demande d’astreinte pour l’expulsion, dûment justifiés au jour du jugement entrepris, par des motifs que la cour adopte et que l’intimée ne conteste pas utilement, au vu des ressources de ses locataires, parents de deux jeunes enfants et à l’encontre desquels il n’est fait état d’aucun incident de paiement depuis 1997.

2 – Sur la révision du loyer en vertu de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable issue de la loi du 27 mars 2014

Cet article se lit comme suit :

'I. – Lors du renouvellement du contrat, et dans les zones où s’applique l’arrêté mentionné au I de l’article 17, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.

Dans ces mêmes zones, lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.

Dans ces deux cas, l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties.

Le nouveau loyer proposé dans le cadre d’une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l’action en réévaluation de loyer selon la procédure prévue au présent article.

(…)

La notification d’une proposition d’un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent I et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20.

A défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi, avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’article 17-1. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

(…) '.

Les appelants contestent l’indexation, sans justificatif ni date précise de leur loyer depuis 1997, lequel, selon eux, aurait dû être avant renouvellement de 846,55 euros par mois suivant l’indice ICC du coût de la construction et non de 1225 euros par mois. Ils soutiennent en outre que l’article 17-2 en visa s’applique au contrat de bail renouvelé le 18 juillet 2018 alors qu’aucune notification de loyer réévalué conforme à ses dispositions ne leur a été adressée. Ils demandent en conséquence à la cour de déclarer le contrat expirant au 30 juin 2018 reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer en application de cet article.

L’intimée soutient que l’article 17-2 susvisé n’est pas applicable s’agissant d’un nouveau contrat de bail et non d’un renouvellement de contrat.

La cour retient à l’instar du jugement entrepris que l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas en l’espèce, puisque le contrat du 18 juillet 2018 n’est pas un renouvellement du contrat précédent mais un nouveau contrat et que cet article ne peut donc pas fonder la reconduction de plein droit du contrat expiré le 30 juin 2018 aux conditions antérieures du loyer demandée par que les locataires en application de ce texte.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

3 – Sur le montant des charges dues

Vu l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989,

L’intimée justifie en appel de régularisations pour la période 2018-2020 que les appelants ne contestent pas, se bornant à demander la confirmation du chef du jugement entrepris qui la condamne à restituer l’indu correspondant, faute de régularisation sur cette période.

Au vu de ces justificatifs (pièces 34-36), il sera donc fait droit à sa demande en paiement de la somme de 631,45 euros à ce titre et le jugement entrepris sera infirmé du chef de la restitution d’un indû de charges.

En cas d’infirmation qui vaut titre, il n’y a pas lieu d’ordonner le remboursement des sommes versées en exécution du jugement entrepris. La demande à ce titre sera rejetée.

4 – Sur les demandes indemnitaires au titre du trouble de jouissance

Les appelants soutiennent que l’intimée n’a pas fait le nécessaire, malgré leurs signalements et mise en demeure, pour remédier à l’état dégradé de l’appartement depuis 1997 ni, depuis 2018, aux infiltrations provenant du toit terrasse en pavés de verre constituant le toit du tiers de la surface habitable de leur appartement (cuisine, entrée, WC) avec moisissure, peinture écaillée, chute de plâtre et poussières blanches, qui leur a causé un préjudice évalué à la somme mensuelle de 500 euros pour la période d’août 2018 à 'la date du jugement à intervenir’et à la somme de 19 500 euros sans plus de précision.

L’intimée fait valoir qu’au terme du bail du 18 juillet 2018 et de sa facture de travaux l’appartement a été refait à neuf et estime avoir fait toute diligence concernant les infiltrations qui n’ont occasionné aucun dommage selon son expert d’assurance.

La cour retient ce qui suit.

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, sur l’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur,

il est constant :

— que des travaux d’entretien et de rénovation du bien loué ont été entrepris en avril 2016, juillet 2017 et juillet 2018, concernant les peintures et les menuiseries et sols de la salle de bains ainsi que le remplacement de la fenêtre du séjour de de portes, comme indiqué à la rubrique 'V. Travaux’ du contrat de bain du 17 juillet 2018 et d’ailleurs justifié par la facture ENL du 23 décembre 2018 (pièce intimée 23),

— qu’un sinistre du toit terrasse du 4 octobre 2017 a fait l’objet d’une expertise de l’assureur de l’intimée le 8 octobre 2019 (pièce appelants 13 et intimée 19), qui tout en relevant 'l’absence de dommage constaté ce jour', indique écrire au syndic 'afin qu’une entreprise réalise les travaux de réfection de l’étanchéité’ de ce toit terrasse, réalisés en janvier 2022, (conclusions appelants p. 10

— que l’intimée reconnaît la nécessité d’intervenir sur les parties communes de l’immeuble qui seraient la cause des infiltrations et des désordres, ayant relancé le syndic à cette fin les 19 avril, 11 juin et 12 juillet 2018, ainsi que le 2 juin 2020 (ses pièces 18-20 et 30; pièces appelants 8),

— que les locataires justifient de leur signalement du 23 janvier 2019 et mise en demeure du 4 mars 2020 concernant les désordres résultants prétendument de ce sinistre, le manque d’entretien de l’appartement et l’absence de garde corps aux fenêtres, posés le 1er février 2022 (pièces intimée 24 et 35 et conclusions appelants p. 10).

D’une part, les appelants qui ne justifient d’aucun signalement antérieur au bail renouvelé en 2018, ne caractérisent pas le manquement allégué de l’intimée à ses obligations de délivrance et d’entretien des lieux loués antérieurement à ce bail renouvelé.

D’autre part, les appelants ne produisent certes aucun constat objectif des désordres litigieux pendant la durée du bail renouvelé en 2018. Néanmoins, l’état des lieux d’entrée contradictoire du 7 septembre 2018 (pièce appelant 5), fait apparaître, en sa partie lisible, un très mauvais état (indice D) du plafond en carreaux de verre de la cuisine, des sols de la chambre, ce qui n’est pas contesté, ainsi que de l’ensemble des chauffages et de la cuisine. Or, l’intimée n’invoque aucun travaux de reprise, après cette entrée dans les lieux, du très mauvais état de ces éléments, qui lui incombent au titre de son obligation de délivrance et d’entretien.

Par ailleurs, il n’est pas contestable dans ce contexte et en l’état de l’ensemble des pièces susvisées, que l’écaillement de la peinture des WC constaté sur état des lieux de sortie trouve son origine dans l’absence d’étanchéité incontestée de ce toit terrasse qui en constitue précisément le couvert.

Il en résulte un préjudice de jouissance imputable à ces manquements de l’intimée à son obligation de délivrance et d’entretien du bien loué que la cour évalue à la somme 2 700 euros ( 75 euros X 36 mois), compte tenu des diligences de l’intimée auprès du syndic pour obtenir de la copropriété la réalisation de travaux d’étanchéité du toit terrasse dès qu’elle en a eu connaissance, qui n’ont toutefois pas été réalisés avant la date d’effet du congé le 18 juillet 2021 et qui ne concernent pas la totalité des désordres signalés.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en conséquence.

5 – Sur les réparations locatives et la restitution du dépôt de garantie

Vu l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

L’intimée demande la somme de 12 406,50 euros TTC sur la base d’un devis ENL du 21 juillet 2023 (pièce 47), déduction faite d’une option parquet Gerflor et du dépôt de garantie. Ce devis comporte les lots peinture, menuiserie, sol et salle de bain.

Cependant, l’état des lieux d’entrée contradictoire du 7 septembre 2018 (pièce appelant 5), fait apparaître, comme déjà jugé, un très mauvais état (indice D) du plafond en carreaux de verre de la cuisine, des sols de la chambre, de l’ensemble des chauffages, de la cuisine et des murs des WC.

Sa comparaison avec l’état des lieux de sortie contradictoire du 7 juillet 2023 (pièce intimée 41) fait apparaître pour l’essentiel un appartement à l’état d’usage mais sale ainsi, sauf :

— pour la peinture dans les WC, écaillée

— pour les équipements, de la cuisine, et de la salle de bains, dégradés.

Ainsi, compte tenu d’une durée d’occupation effective de cinq ans, des motifs de l’arrêt au point qui précède et d’une salle de bain réputée en bon état puisque l’état des lieux d’entrée produit est illisible la concernant, l’intimée est en droit d’obtenir :

* le nettoyage complet de l’appartement soit 2 000 euros

* et le paiement du montant des travaux de remise en état de cette seule salle de bains, évalués à 1 500 euros sur la base du devis précité. Cette dernière somme doit être affectée d’un coefficient de vétusté de 67%, soit la somme arrondie de 500 euros.

Les locataires, qui ne s’expliquent pas sur cette demande adverse, doivent donc être condamnés à payer à l’intimée la somme de 2 500 euros à titre de réparations locatives, dont à déduire le montant du dépôt de garantie de 1 450 euros soit la somme de 1 050 euros.

6 – Sur les dommages et intérêts pour occupation sans droit ni titre

L’intimée n’est pas fondée à les solliciter dès lors que son préjudice à ce titre, correspondant selon elle à la perte de chance de vendre son bien au prix du marché en 2021, évaluant la baisse de prix à 55 000 euros sans préciser le pourcentage de perte de chance à retenir, est déjà réparé par l’indemnité d’occupation. Sa demande sera donc rejetée.

7 – Sur les dommages et intérêts pour préjudice moral

L’intimée évalue cette demande qu’elle fonde à nouveau sur l’occupant sans droit ni titre de son bien, à la somme mensuelle de 300 euros pour 24 mois soit 7 200 euros.

Toutefois, elle ne justifie pas de la réalité du préjudice moral ainsi invoqué alors en particulier qu’elle ne démontre aucune mauvaise foi de ses locataires, parents de deux jeunes enfants qui prétendent à un logement social et à l’encontre desquels il n’est fait état d’aucun incident de paiement depuis 1997.

Cette demande sera donc rejetée.

8 – Sur les dommages et intérêts pour obstruction aux visites

L’intimée ne justifie pas d’une telle obstruction, que son unique mail aux locataires du 12 mai 2021 se bornant à solliciter des créneaux de visite (sa pièce 10) ne suffit pas à établir.

Sa demande sera donc rejetée.

9 – Sur les dommages et intérêts liés aux réparations locatives à faire

L’intimée sollicite à nouveau la perte de chance de vendre son appartement plus tôt du fait des réparations locatives à réaliser. Mais elle ne justifie ni de la réalité du retard ainsi imputé à la durée de ces travaux, ni du montant de 10 000 euros qu’elle invoque, alors qu’elle n’a produit aux débats que le devis précité et que le sens de l’arrêt conduit à considérer que ces travaux s’intègrent dans le rafraîchissement nécessaire des lieux loués après leur occupation pendant cinq ans.

Cette demande ne peut donc aboutir.

10 – Sur la condamnation solidaire de la caution

Les appelants ne soutiennent pas leur demande d’infirmation du chef du jugement entrepris qui rejette la demande de nullité de l’acte de caution de M. [I] [T] dont l’intimée demande la confirmation.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef par motifs adoptés tirés de l’inopérance à cet égard du défaut de signature de l’épouse de cette dernière, non partie à l’instance, étant au surplus relevé que l’acte en cause, signé le 5 septembre 2018 pour une durée de 9 ans (pièce intimée 8), respecte les exigences de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans la version qui lui est applicable, ce qui n’est nullement contesté.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il rejette la demande de nullité de cet acte de caution.

En revanche, le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement entrepris en ce qu’il déboute l’intimée de ses demandes à l’encontre de M. [I] [T] faute de défaillance des locataires.

En conséquence, M. [I] [T] doit être condamné solidairement avec M. [M] [T] et Mme [D] [T] à payer à Mme [O] [B] :

* la somme de 631,45 euros à titre de régularisation de charges 2018-2020 ;

* la somme de 1 050 euros à titre de réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie.

11 – sur la compensation

Vu l’article 1347-1 du code civil, il convient de faire droit à la demande de compensation entre les sommes principales que les parties se doivent respectivement au titre du présent arrêt.

Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef.

12 – Sur les délais de paiement

Vu l’article 1343-5 du code civil,

La situation financière des locataires résultant de leur avis d’imposition 2020 et 2021 (leur pièces 10 et 17) ne justifie des difficultés qu’ils invoquent sans les détailler et n’est pas actualisée à la date de leurs dernières conclusions. Leur demande de délais ne peut donc aboutir.

Cette demande doit donc être rejetée.

12 – Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l’article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l’article 700 de ce code.

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel compte tenu du sens de l’arrêt et aucune d’elles ne peut donc prétendre à une indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf des chefs du trouble de jouissance, de la restitution de l’indu et du dépôt de garantie, de la compensation et du rejet des demandes formées à l’encontre de M. [I] [T] ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [O] [B] à payer à M. [M] [T] et Mme [D] [T] la somme de 2 700 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

Condamne solidairement M. [I] [T], M. [M] [T] et Mme [D] [T] à payer à Mme [O] [B] :

* la somme de 631,45 euros à titre de régularisation de charges 2018-2020 ;

* la somme de 1 050 euros à titre de réparations locatives déduction faite du montant du dépôt de garantie ;

Ordonne la compensation entre ces sommes principales que les parties se doivent respectivement ;

Rejette la demande de délais de paiement ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel et rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,