RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 22 MAI 2025

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02818 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHDCS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Décembre 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LAGNY-SUR-MARNE- RG n° 11-22-000375

APPELANTS

Monsieur [Z] [M]

né le 19 Mars 1962 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

et

Madame [S] [M] née [X]

née le 04 Novembre 1967 à [Localité 7] (RUSSIE)

[Adresse 4]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Vincent PROUST, avocat au barreau de PARIS, toque : D1465

INTIMÉE

Madame [B] [C] [P] épouse [F]

née le 23 Juillet 1949 à [Localité 6] (77)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

Ayant pour avocat plaidant, M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Caroline GAUTIER

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 14 mai 2013 à effet du 1er mai 2013, Mme [B] [P] épouse [F] a donné à bail à M. [Z] [M] un bien sis [Adresse 1] à [Localité 5]. Le bien loué est constitué d’une propriété située dans un parc d’environ 7 000 m² et comprenant deux bâtiments, une maison principale et un bâtiment secondaire. Le montant du loyer a été fixé à 1 850 euros, payable d’avance le premier jour du terme et révisable.

Selon annexe au contrat de bail, il est stipulé, s’agissant du 'terrain constitué de nombreux arbres d’environ 7000 m²', que 'les locataires devront entretenir le jardin, les pelouses autour de la maison jusqu’au sous-bois ; le bailleur entretiendra le sous-bois et le verger'.

Par acte d’huissier du 29 octobre 2021, un commandement de payer les loyers et de fournir le contrat d’assurance a été délivré au locataire.

Par acte d’huissier du 28 février 2022, Mme [B] [P] épouse [F] a fait assigner M. [Z] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne, en résiliation du bail au motif de divers manquements au contrat de location, à titre principal pour défaut d’assurance locative et à titre subsidiaire à défaut de paiement des loyers, à titre infiniment subsidiaire pour manquement aux clauses et obligations du bail, aux fins de voir prononcer son expulsion sous astreinte et le condamner au paiement des arriérés de loyers, outre sa condamnation aux frais irrépétibles et dépens de la procédure.

Par jugement contradictoire entrepris du 1er décembre 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny sur Marne a ainsi statué :

Reçoit l’intervention volontaire de Mme [S] [X] épouse [M] ;

Déclare la présente action inopposable à Mme [S] [X] épouse [M] ;

Constate à compter du 29 décembre 2021 l’acquisition au profit de Mme [B] [P] épouse [F] de la clause résolutoire insérée au contrat consenti à M. [Z] [M] sur les lieux situés [Adresse 1] ;

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat, augmenté des charges ;

Ordonne, à défaut pour M. [Z] [M] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 1] après cette date, deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

Condamne M. [Z] [M] à payer à Mme [B] [P] épouse [F] la somme de 31.769,60 euros, charges et indemnités d’occupation impayés au 5 octobre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour la somme de 7.876,56 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Condamne M. [Z] [M] à payer à Mme [B] [P] épouse [F], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, révisable comme lui, augmenté des charges qui aurait été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 29 décembre 2021 et ce jusqu’à la libération effective des lieux, hors les sommes figurant déjà au décompte arrêté au 5 octobre 2022 ;

Renvoie le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

Déboute Mme [B] [P] épouse [F] de sa demande d’astreinte ;

Déboute M. [Z] [M] de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

Déboute M. [Z] [M] de sa demande de délai pour quitter les lieux ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne M. [Z] [M] à payer à Mme [B] [P] épouse [F] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [Z] [M] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens à l’encontre de Mme [B] [P] épouse [F] ;

Condamne Mme [B] [P] épouse [F] à payer à Mme [S] [X] épouse [M] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [Z] [M] aux entiers dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 2 février 2023 par M. [Z] [M] et Mme [S] [M] née [X],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 23 octobre 2023 par lesquelles M.[Z] [M] et Mme [S] [M] née [X] demandent à la cour de :

INFIRMER le jugement rendu le 1er décembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne en ce qu’il a débouté 'Monsieur et Madame’ [M] de leur demande de dommages et intérêts en indemnisation du trouble de jouissance subi,

JUGER que Madame [F], en sa qualité de bailleur, a manqué à son obligation de garantir à Monsieur et Madame [M] la jouissance paisible des lieux,

CONFIRMER le jugement rendu le 1er décembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne sur ses autres chefs,

En conséquence,

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Madame [F],

CONDAMNER Madame [F] à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 27.750 ' en réparation des préjudices de jouissance qu’ils ont subis,

CONDAMNER Madame [F] a verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 5.000 ' en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 24 juillet 2023 aux termes desquelles Mme [B] [P] épouse [F] demande à la cour de :

RECEVOIR Madame [B] [P] épouse [F] en ses constitution et appel incident et l’y disant bien fondée

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a écarté Madame [M] de la procédure

DEBOUTER les époux [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONFIRMER le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau, CONDAMNER :

— M. [M] à payer la somme de 13.01 ', soit la différence entre les sommes dues depuis la restitution des lieux et celles octroyés par le premier juge (31 782.61 ' – 31 769.60 '), avec intérêts à compter du 29 octobre 2021, date du commandement de payer, sur la somme de 7 876,56 ' et à compter l’exploit introductif d’instance pour le surplus,

— Solidairement avec Mme [M] son épouse cotitulaire du bail, pour le tout soit la somme de 31 782.61 ', avec intérêts à compter de l’arrêt à intervenir ;

CONDAMNER solidairement les appelants à payer la somme supplémentaire de 5 000 ' au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER solidairement les appelants aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Stéphane FERTIER dans les conditions de l’article 699 du CPC.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les époux [M] ont quitté les lieux, ainsi qu’il résulte du procès-verbal d’état des lieux de sortie établi par huissier de justice le 7 décembre 2022.

Sur les demandes principales de Mme [F]

* Sur l’inopposabilité de l’action à Mme [M]

Le premier juge a déclaré l’action en acquisition de clause résolutoire formée par Mme [F] inopposable à Mme [S] [X] épouse [M], aux motifs qu’à la date du commandement de payer du 29 octobre 2021, Mme [F] était parfaitement informée personnellement, ainsi que son mandataire, de l’existence de Mme [M] et de ce que le bien loué constituait le domicile familial, de sorte qu’elle aurait dû la rendre destinataire de tous les actes de la procédure.

Mme [F], formant appel incident sur ce point, sollicite que le jugement entrepris soit 'infirmé en ce qu’il a écarté Mme [M] de la procédure', et forme une demande de condamnation solidaire de cette dernière avec son époux au paiement de la dette locative. Elle fait valoir que le premier juge, après avoir retenu la cotitularité du bail en application des articles 1751 et 220 du code civil, n’a pas tiré toutes les conséquences de ses propres constatations, en ne la condamnant pas solidairement au paiement de l’arriéré locatif.

Les époux [M] concluent à la confirmation du jugement entrepris sur ce point, en faisant valoir que l’inopposabilité du commandement de payer à Mme [M] et donc de l’action en acquisition de la clause résolutoire fait obstacle à la condamnation solidaire de Mme [M] au paiement de la dette incluant des indemnités d’occupation dues en vertu de l’acquisition de la clause résolutoire.

En vertu de l’article 1751 alinéa 1er du code civil, 'le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité'.

Selon l’article 9-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur'.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par Mme [F], laquelle ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré que l’existence de Mme [M], dont le mariage date du 24 juin 2000, soit antérieurement à la conclusion du bail litigieux avec son époux le 14 mai 2013, avait bien été portée à la connaissance :

— du mandataire du bailleur, dès la conclusion du bail, la fiche de renseignement locataire mentionnant que M. [M] était marié depuis le 24 juin 2000 ; l’agence mentionne l’épouse dans un courrier en réponse aux locataires du 28 juin 2021 ;

— de la bailleresse, en ce que l’époux de cette dernière a adressé ses messages vocaux au sujet de l’entretien du terrain, tels que retranscrits par huissier dans le procès-verbal du 13 mai 2022, à 'Mme [M]'.

La cour ajoute que M. [M] avait fourni ses avis d’imposition lors de la conclusion du bail mentionnant l’existence de son épouse et les revenus de cette dernière.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré l’action en acquisition de la clause résolutoire inopposable à Mme [M], dès lors que celle-ci n’avait été destinataire, ni du commandement de payer du 29 octobre 2021, ni de l’assignation du 28 février 2022.

Il sera statué ci-après sur la demande de condamnation solidaire de Mme [M] au paiement de la dette locative.

* Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Les époux [M] visent dans leur déclaration d’appel les chefs de dispositif du jugement qui constate l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 29 décembre 2021, ordonne l’expulsion et condamne M. [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 29 décembre 2021 et jusqu’à libération effective des lieux.

Toutefois, dans leurs dernières conclusions, ils sollicitent l’infirmation du jugement uniquement en ce qu’il les a déboutés de la demande de dommages et intérêts formée par M. [M], et demandent la confirmation du jugement entrepris sur ses autres chefs. Ils ne formulent au demeurant aucun moyen sur la résiliation du bail et les mesures subséquentes dans la partie 'discussion’ de leurs écritures.

En conséquence, la cour confirmera le jugement entrepris s’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire et des mesures subséquentes, sauf à constater que l’expulsion est devenue sans objet compte tenu de la libération des lieux le 7 décembre 2022.

* Sur la dette locative

Mme [F], après avoir sollicité la confirmation du jugement entrepris sauf 'en ce qu’il a écarté Mme [M] de la procédure', actualise sa créance depuis la restitution des lieux, et sollicite la condamnation de :

— M. [M], à lui payer 'la somme de 13,01 euros, soit la différence entre les sommes dues depuis la restitution des lieux et celles octroyées par le premier juge (31.782,61 euros- 31.769,60 euros), avec intérêts à compter du 29 octobre 2021, date du commandement de payer, sur la somme de 7.876,56 euros et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— 'M. [M] solidairement avec Mme [M] son épouse co-titulaire du bail pour le tout, soit la somme de 31.782,61 euros, avec intérêts à compter de l’arrêt à intervenir'.

Elle fait valoir que la dette locative, due par les deux époux cotitulaires du bail en vertu de l’article 1751 du code civil, se décompose ainsi :

— arriéré locatif au 7 décembre 2022 : 34.222,65 euros ;

— réparations locatives :

— réfection joint baignoire + changement ampoules : 423,50 euros

— nettoyage chaudières par défaut d’entretien des occupants : 332,50 euros

— frais (PV de constat par moitié) : 274,60 euros

— déduction du dépôt de garantie : – 1850 euros

Total : 33.402,95 euros

Ramené après prise en compte d’un virement de 1620,34 euros du 24 février 2023 à la somme de 31.782,61 euros.

M.et Mme [M] sollicitent la confirmation du jugement entrepris s’agissant de la condamnation de M. [M] seul au paiement de la dette locative, et le débouté de Mme [F] du surplus de ses demandes.

Ils soutiennent que M. [M] a effectué un versement d’un montant de 31.769,60 euros, font valoir qu’il conteste les réparations locatives réclamées, dès lors que le joint de la baignoire était déjà vétuste à l’entrée, et que le devis ne permet pas d’identifier l’emplacement des douilles et ampoules changées ; que l’état des lieux de sortie ne constate pas de défaillance de la chaudière et du cumulus mais alerte sur leur vétusté. Ils affirment que Mme [F] a unilatéralement choisi de faire appel à un huissier pour l’état des lieux de sortie et sans respecter le délai de prévenance contractuel, de sorte qu’elle doit seule en assumer le coût.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…)

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…)'.

En vertu de l’article 3-2, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (…)'.

L’article 1751 du code civil précité crée une indivision conférant à chacun des époux des droits et obligations identiques, notamment l’obligation de payer les loyers et accessoires (Civ. 3ème, 27 janvier 1993, n°90-21.825).

En vertu de l’article 1353, 'celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation'.

En l’espèce, M.et Mme [M], mariés depuis le 24 juin 2000, soit antérieurement à la signature du bail litigieux le 14 octobre 2013, sont cotitulaires du bail et tenus solidairement à ce titre du paiement des loyers et charges.

M. [M] soutient s’être acquitté du montant de l’arriéré locatif auquel l’a condamné le premier juge, mais n’en justifie pas par les pièces produites ; contrairement à ce qu’il indique, Mme [F] ne mentionne pas ce paiement dans ses écritures, en ce qu’elle sollicite sa condamnation au paiement de la seule somme de 13,01 euros uniquement parce qu’elle demande la confirmation de la condamnation prononcée par le premier juge, et, y ajoutant, la différence entre cette somme et celle de 31.782,61 euros due après décompte définitif.

S’agissant de la dette locative arrêtée au 7 décembre 2022, il résulte du décompte produit en pièce 11 par Mme [F] que celle-ci s’élève à la somme de 34.222,65 euros.

S’agissant des réparations locatives, sont produits par Mme [F] en pièce 13 :

— un devis du 9 janvier 2023 d’un montant de 423,50 euros portant sur la fourniture et la pose de deux douilles et ampoules, ainsi que de la réalisation d’un joint d’étanchéité au pourtour de la baignoire ;

— un devis du même jour d’un montant de 332,20 euros portant sur le 'nettoyage forfaitaire pour 2 chaudières'.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie du 7 décembre 2022 mentionne dans le WC que 'des fils électriques émergent du plafond par suite de la dépose du luminaire', et dans le couloir du palier que 'des fils électriques accompagnés de dominos émergent du plafond à l’emplacement des points lumineux', alors que l’état des lieux d’entrée mentionne la présence d’une 'douille une ampoule’ dans les WC et de 'deux douilles, deux ampoules’ dans le couloir à l’étage. Concernant le joint de la baignoire, celui-ci est indiqué comme 'usagé’ dans l’état des lieux d’entrée. En conséquence, il convient de retenir la somme de 250 euros au titre de la fourniture et la pose de deux douilles et deux ampoules.

Concernant la chaudière, le procès-verbal d’état des lieux de sortie mentionne : 'j’émets des réserves sur le fonctionnement de la chaudière de marque De Dietrich et du cumulus de marque ELM Leblanc vétuste et rouillé en partie haute'. Ces constatations témoignent de la vétusté de la chaudière et du cumulus, dont le remplacement s’avère nécessaire, de sorte qu’un simple nettoyage ne saurait être mis à la charge des locataires sortants, aucun défaut d’entretien de leur part n’étant établi. En conséquence, aucune somme ne sera imputée aux époux [M] à ce titre.

S’agissant des frais du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 7 décembre 2022, l’huissier mandaté par Mme [F] précise : 'je me suis entretenu téléphoniquement avec M. [M] le 30 novembre 2022, entretien aux termes duquel il m’a confirmé sa présence et acquiescé à la date du mercredi 7 décembre 2022 à 14 heures pour dresser ledit procès-verbal de constat’ ; il ajoute avoir précédé le procès-verbal d’une convocation adressée au locataire par lettre recommandée doublée d’une lettre simple ; il précise que M. [M] était présent le jour du constat, ainsi que sa conjointe. Il en résulte que les termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectés, le contentieux existant entre les parties justifiant que Mme [F] ait fait appel à un huissier. En conséquence, il convient de dire que la moitié du coût du procès-verbal de constat, soit la somme de (549,20 : 2) = 274,60 euros sera à la charge des locataires sortants.

Il convient de déduire des montants susvisés les sommes de 1850 euros au titre du dépôt de garantie et de 1620,34 euros versée par les locataires par virement du 24 février 2023.

Au total, il convient, infirmant le jugement entrepris sur ce point, de condamner solidairement M.et Mme [M], cotitulaires du bail en vertu de l’article 1751 du code civil, au paiement de la somme de :

(34.222,65 + 250 + 274,60) – (1850 + 1620,34) = 31.276,91 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 février 2023, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt conformément à la demande.

Il convient de dire que les sommes versées à ce titre par les époux [M] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction du montant de l’arriéré locatif définitivement arrêté.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance formée par les époux [M]

Les époux [M] font grief au jugement entrepris d’avoir débouté M. [M] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts, qu’ils renouvellent devant la cour en la portant à la somme de 27.750 euros, représentant un quart du loyer mensuel sur une période de cinq ans.

Ils font valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de leur assurer la jouissance paisible du bien loué, en ce que son époux a régulièrement pénétré dans les lieux loués, jusqu’à une à deux fois par semaine, sans leur autorisation, occasionnant une violation de leur domicile et de leur vie privée, ainsi que des dégradations et des vols de leurs plantes et outils de jardinage, et sectionnant le cadenas installé par M. [M] sur la porte mitoyenne. Ils affirment que ces intrusions répétées ont généré des angoisses importantes, et les ont contraints de quitter les lieux alors même que l’inopposabilité de l’action dirigée contre Mme [M] aurait pu permettre à cette dernière d’y demeurer.

Mme [F] conclut à la confirmation du jugement entrepris sur ce point, en faisant valoir que les appelants ne produisent aucune pièce nouvelle devant la cour, que le procès-verbal de constat d’huissier du 13 mai 2022 révèle uniquement qu’ils ont reçu 4 appels de M. [F] sollicitant qu’il lui soit laissé l’accès pour tondre et entretenir les sous-bois comme prévu au bail, et s’inquiétant, sur un ton poli et cordial, de ne pas pouvoir y accéder par suite de la fermeture intempestive de la porte entre les deux terrains par les locataires. Elle relève qu’il n’est en aucun cas justifié de l’impossibilité de jouir d’un quart du bien loué pendant 5 ans. Elle ajoute que les locataires ont cessé de payer la totalité du loyer à compter du mois de janvier 2021, et sollicitent désormais des dommages et intérêts pour tenter de réduire à quasi néant la dette locative.

Selon l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties stipule que les lieux loués sont constitués d’une 'propriété située dans un parc d’environ 7000 m²'.

Selon annexe au contrat de bail, il est stipulé, s’agissant du 'terrain constitué de nombreux arbres d’environ 7000 m²', que 'les locataires devront entretenir le jardin, les pelouses autour de la maison jusqu’au sous-bois ; le bailleur entretiendra le sous-bois et le verger'.

Pour entretenir le sous-bois et le verger, le bailleur doit nécessairement disposer d’un accès à ces lieux, dont les modalités n’ont pas été précisées dans le bail ou son annexe.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les époux [M], lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a relevé que les vols, les dégradations et le harcèlement allégués, imputés à l’époux de la bailleresse, ne sont étayés que par des pièces établies par le locataire lui-même (courriers de réclamation et plainte pénale). La cour ajoute que nul ne peut se constituer de preuve à soi-même, et que les appelants ne justifient pas des suites réservées à leur plainte.

Le premier juge a exactement relevé que les quatre messages vocaux laissés par M. [F] sur le répondeur des époux [M], retranscrits par huissier dans le procès-verbal du 9 mai 2022, datés des 19 et 21 mai 2021, 20 avril et 4 mai 2022, ne comportent ni grossièreté, ni impolitesse. La cour ajoute que M. [F] y exprime ses difficultés à accéder à la propriété pour y réaliser l’entretien du sous-bois et du verger, notamment en raison de l’apposition d’un cadenas sur la porte (messages des 19 et 21 mai 2021) et indique devoir venir 'deux matinées par semaine parce que là il y a beaucoup de travail'(message du 4 mai 2022). Il n’en résulte nullement que la bailleresse – ou en l’occurrence son époux – aurait agi en dehors du cadre de 'l’entretien du verger et du sous-bois’ lui incombant en vertu du bail.

Enfin, après avoir pertinemment relevé que les photographies produites sont inexploitables quant à l’identité des personnes et aux lieux, le premier juge en a exactement déduit que les éléments produits sont insuffisants pour établir l’existence des troubles allégués.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [M] de sa demande de dommages et intérêts et, y ajoutant, de débouter également Mme [M] de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [M], parties perdantes à titre principal, seront condamnés solidairement aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à constater que les dispositions relatives à l’expulsion sont devenues sans objet, et en ce qu’il a :

— Condamné M. [Z] [M] à payer à Mme [B] [P] épouse [F] la somme de 31.769,60 euros, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 5 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour la somme de 7.876,56 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

Et statuant à nouveau sur le chef de dispositif infirmé et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [Z] [M] et Mme [S] [M] née [X] à payer à Mme [B] [P] épouse [F] la somme de 31.276,91 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 février 2023, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Dit que les sommes versées par M. [Z] [M] et Mme [S] [M] née [X] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte locatif viendront en déduction du montant de l’arriéré locatif,

Déboute Mme [S] [M] née [X] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

Condamne solidairement M. [Z] [M] et Mme [S] [M] née [X] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,