Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 3, 12 juin 2025, n° 24/16623

TGI 17 septembre 2024

CA Paris
Infirmation 12 juin 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté qu'aucune contestation sérieuse ne venait faire obstacle à la résiliation du contrat, celle-ci étant intervenue conformément aux stipulations contractuelles.
Accepté
Occupation sans titre
La cour a jugé que l'occupation des lieux par [X] après la résiliation du contrat constitue un trouble manifestement illicite, justifiant l'expulsion.
Accepté
Créance provisionnelle non contestable
La cour a estimé que la créance de 25 999,29 euros est non sérieusement contestable, justifiant le paiement provisionnel.
Accepté
Préjudice lié à l'occupation après résiliation
La cour a reconnu que l'occupation des lieux après résiliation cause un préjudice au bailleur, justifiant l'indemnité d'occupation.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a statué que la société [X] doit supporter les dépens, conformément aux règles de procédure.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé que la société [X] doit payer une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais engagés par Finamur.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 3, 12 juin 2025, n° 24/16623
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/16623
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 17 septembre 2024, N° 24/16623;24/00587
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	20 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Quentin SIGRISTMatthieu BOCCON GIBOD
Cabinet(s) :	LX PARIS-VERSAILLES- REIMSSIGRIST & ASSOCIES
Parties :	S.A. FINAMUR c/ S.C.I. [ X ]

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 12 JUIN 2025

(n° 258 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/16623 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKDXT

Décision déférée à la cour : ordonnance du 17 septembre 2024 – président du TJ de [Localité 16] – RG n° 24/00587

APPELANTE

S.A. FINAMUR, RCS de [Localité 17] n°340446707, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant M^e Quentin SIGRIST de la SELARL SIGRIST & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.C.I. [X], RCS de [Localité 16] n°521327551, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 13]

Défaillante, la déclaration d’appel ayant été signifiée le 18 octobre 2024 à étude

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 mai 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 906 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— PAR DÉFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte notarié du 12 mai 2010, la société Finamur a consenti à la société civile immobilière [X] un crédit-bail immobilier portant sur le financement à hauteur de 307 188 euros HT de l’acquisition d’un ensemble immobilier situé [Adresse 15] à [Localité 18].

L’article B 12.1 1°) de l’acte stipulait que le crédit-bail serait résilié de plein droit et sans formalité, un mois après mise en demeure de payer ou d’exécuter, notifiée au preneur et restée sans effet et visant la dite clause notamment à défaut de paiement d’un seul terme ou complément de loyer ou de toutes autres sommes dues à leurs échéances.

Le 12 avril 2023, la société Finamur a signifié un commandement de payer rappelant cette clause pour un montant de 26 366,26 euros correspondant à des loyers impayés et des intérêts de retard.

Par acte du 20 mars 2024, la société Finamur a assigné la société [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

faire constater la résiliation du contrat par l’effet d’une clause de résiliation au 13 mai 2023,

obtenir l’expulsion de la société et de tous occupants de son chef des locaux, si besoin avec assistance de la force publique, sous astreinte de 2 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision et l’enlèvement et la séquestration des meubles,

dire que le président du tribunal se réserve expressément le pouvoir de liquider l’astreinte, conformément aux dispositions de l’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

condamner la société [X] à lui payer à titre provisionnel une somme de 27 074,75 euros TTC à valoir sur les sommes impayées, arrêtée au jour de la résiliation de plein droit du contrat de crédit-bail immobilier et ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

condamner la société [X] à lui payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation de 2 888,81 euros TTC (sur base du taux de TVA actuellement en vigueur), outre les charges contractuelles, les charges et impôts sollicités liés à l’occupation de l’immeuble, toute période commencée étant intégralement due à compter du 13 mai 2023, jusqu’à libération effective des lieux,

condamner la société [X] à lui payer à titre provisionnel les charges et impôts liés à l’occupation de l’immeuble, justifiés par la société Finamur, et jusqu’à la libération des lieux,

condamner la société [X] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par décision réputée contradictoire du 17 septembre 2024, le juge des référés a :

rejeté toutes les demandes de la société Finamur,

dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

dit que la société Finamur conservera la charge des dépens.

Par déclaration du 24 septembre 2024, la société Finamur a relevé appel de cette décision en en critiquant l’ensemble des chefs.

Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 9 décembre 2024, elle demande à la cour de : ' infirmer l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Bobigny le 17 septembre 2024 en ce qu’elle a statué par les chefs suivants :

'rejeté toutes les demandes de la société Finamur,

dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

dit que la société Finamur conservera la charge des dépens.'

la réformant,

constater que la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier, conclu le 12 mai 2010, est intervenue de plein droit le 13 mai 2023,

ordonner l’expulsion de la société [X] de l’ensemble immobilier composé de la section L n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11], à [Localité 18], [Adresse 14], ainsi que de tous occupants de son chef, avec le recours éventuel à la force publique et ce, sous astreinte de 2 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir, jusqu’au jour de la libération effective des lieux et de la remise des clefs à la société Finamur,

autoriser la société Finamur à séquestrer sur place ou en garde-meubles, les biens mobiliers garnissant l’immeuble et qui appartiennent à la société [X], à ses risques et frais exclusifs,

condamner la société [X] à payer à titre provisionnel à la société Finamur la somme totale de 27 074,75 euros TTC au titre des sommes arriérées au jour à la résiliation de plein droit du contrat de crédit-bail immobilier, majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

condamner la société [X] à payer à titre provisionnel à la société Finamur une indemnité d’occupation mensuelle de 2 888,81 euros TTC sur base du taux de TVA actuellement en vigueur, outre les charges contractuelles, justifiées par la société Finamur, toute période commencée étant intégralement due à compter du 13 mai 2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la société [X] et par tout occupant de son chef,

condamner à titre provisionnel la société [X] à régler les charges et impôts sollicités, justifiés par la société Finamur, liés à l’occupation de l’immeuble jusqu’à sa libération effective,

condamner la société [X] à payer à la société Finamur la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la société [X] aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de délivrance du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution.

La société Finamur a fait signifier sa déclaration d’appel et ses conclusions à la société [X] par acte de commissaire de justice remis respectivement le 18 octobre et le 27 décembre 2024. La société [X] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 27 mars 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Sur ce,

En application de l’article 954 du code de procédure civile, l’intimé qui ne conclut pas est réputé adopter les motifs de la décision de première instance, sans pouvoir se référer à ses conclusions ou pièces déposées devant la juridiction de première instance.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause , et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que 'celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation'.

Au cas présent, l’article B 12.1 1°) de l’acte stipulait que le crédit-bail serait résilié de plein droit et sans formalité, si bon semble au bailleur, un mois après mise en demeure de payer ou d’exécuter, notifiée au preneur et restée sans effet et visant la présente clause notamment à défaut de paiement d’un seul terme de loyers, complément de loyer ou de toutes autres sommes dues à leurs échéances.

Le 12 avril 2023, la société Finamur a signifié un commandement de payer rappelant cette clause pour un montant de 26 366,26 euros correspondant en principal à des loyers impayés.

Le premier juge, dont l’intimé défaillant s’approprie la motivation, a considéré que la société Finamur ne versait pas de décompte de créances qui attesterait de l’absence de règlement des causes du commandement, dans le délai contractuel d’un mois.

Cependant, la société [X], qui en a la charge en application de l’article 1353 susmentionné, ne démontre pas avoir payé les causes de ce commandement dans le mois que sa délivrance a fait courir sans qu’il puisse être fait grief à la société appelante de ne pas démontrer une absence de paiement.

Il s’ensuit qu’aucune contestation sérieuse ne vient faire obstacle au constat de l’acquisition de la clause résolutoire un mois après la délivrance du commandement infructueux soit le 12 mai 2023 à minuit.

La société [X] étant occupante sans titre à compter de cette date, son expulsion sera autorisée selon les modalités prévues au dispositif.

La décision sera infirmée de ce chef.

Il n’y a par ailleurs pas lieu au prononcé d’une astreinte dont l’utilité n’est pas avérée alors que l’expulsion est assortie de la possibilité de recourir à la force publique.

Sur la demande provisionnelle

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Le premier juge a dit n’y avoir lieu à référé de ce chef en l’absence de décompte.

Cependant, alors que le bailleur produit un décompte et les factures de loyers, la créance provisionnelle de 25 999,29 euros correspondant aux loyers échus au 12 mai 2023 n’est pas sérieusement contestable dans son principe comme dans son montant.

La société [X] sera condamnée à titre provisionnel au paiement cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mai 2023 et capitalisation en application de l’article 1343-2 du code civil.

La décision sera infirmée de ce chef.

En revanche si, l’article B 11.4 du contrat stipule que, à défaut pour le preneur de régler les sommes dont il est redevable (…), le bailleur percevra des intérêts de retard à compter du jour de l’échéance sans qu’il soit nécessaire d’adresser une mise en demeure contractuelle, cette clause s’analyse en clause pénale susceptible de modération par le juge du fond de sorte que la somme réclamée au titre des intérêts de retard est sérieusement contestable et qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Par ailleurs, il n’est pas sérieusement contestable que l’occupation des lieux après la résiliation du contrat crée un préjudice au crédit-bailleur qu’il convient de compenser.

En conséquence, la société [X] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer courant augmenté des charges et accessoires à compter du 13 mai 2023 jusqu’à la libération effective des lieux.

L’obligation de payer chaque échéance dans son intégralité pour toute période entamée apparaissant sérieusement contestable, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

La société [X] sera condamnée aux dépens de la première instance comme de l’appel avec infirmation de la décision de ce chef, étant rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ni d’y ajouter, notamment s’agissant d’y inclure tel ou tel frais, notamment s’agissant du coût d’un acte.

Elle sera également tenue de payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme la décision entreprise ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de crédit-bail signé entre les parties ;

Autorise l’expulsion de la société [X] et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 14] à [Localité 18] (inscrit au cadastre à la section L, n°[Cadastre 3], [Cadastre 4], 701,704,705,707, [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11]), si besoin avec assistance de la force publique,

Rejette la demande d’astreinte,

Autorise le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tels garde-meubles qu’il plaira au demandeur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

Condamne la société [X] à payer à la société Finamur à titre provisionnel une somme de 25 999,29 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mai 2023 et ce avec capitalisation des intérêts ;

Condamne la société [X] à payer à la société Finamur à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges et accessoires du 13 mai 2023 jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par l’expulsion ou la remise volontaire des clés ;

Dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes ;

Condamne la société [X] aux dépens de la première instance et de l’appel ;

Condamne la société [X] à payer la somme de 2 000 euros à la société Finamur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT