RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 13 MAI 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/20692 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CG2UK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 octobre 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/04018

APPELANTE

Madame [C] [I] [V]

née le 20 avril 1952 à [Localité 4] (Martinique)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Dominique CECCALDI, avocat au barreau de PARIS, toque : B0526

INTIMÉ

Monsieur [U] [O]

né le 21 Juillet 1972 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Annie-france ETIENNE de l’AARPI PRIMO Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : A0634

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 08 avril 2025 et prorogé jusqu’au 13 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 28 septembre 2009, Mme [K] [B] a donné en location à Mme [C] [V] un bien situé [Adresse 2] à [Localité 5], 6ème étage.

Par avenant du 18 mars 2018, le bailleur a mis à disposition de sa locataire Mme [C] [V] le lot n°77 résultant d’une privatisation d’une partie du palier.

Selon acte de vente du 5 septembre 2018, M. [U] [O] est devenu propriétaire du bien loué à Mme [K] [B].

Par courrier recommandé du 28 juillet 2021, M. [O] a signifié à sa locataire son intention de résilier le contrat de location, afin d’y habiter et lui a délivré congé pour le 31 janvier 2022.

Mme [V] a indiqué par courrier du 25 novembre 2021 refuser de quitter les lieux et n’a pas répondu à la demande d’établissement d’un état des lieux et remise des clés aux dates indiquées.

M. [O] a ensuite soupçonné Mme [V] de résider en Martinique et de prêter l’appartement à son frère ponctuellement au regard de l’adresse figurant sur l’assurance habitation et un pouvoir qu’elle lui avait donné.

Saisi par M. [U] [O] par acte de commissaire de justice délivré le 30 mars 2022, par jugement réputé contradictoire rendu le 5 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

— constate la validité du congé pour reprise délivré le 28 juillet 2021 pour le 31 janvier 2022 à minuit, à Mme [C] [V] ;

— dire qu’à défaut par Mme [C] [V] d’avoir libéré les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 5], 6ème étage, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution , M. [U] [O] pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble qu’il plaira au bailleur ;

— dit n’y avoir lieu à astreinte ;

— condamne Mme [C] [V] à payer à M. [U] [O] une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges qui auraient été exigibles à défaut de résiliation, à compter du 1er février 2022 jusqu’au départ effectif des lieux ;

— déboute les parties de leurs autres demandes ;

— condamne Mme [C] [V] à payer à M. [U] [O] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne Mme [C] [V] aux dépens ;

— rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration reçue au greffe le 8 décembre 2022, Mme [C] [V] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 7 mars 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [C] [V] demande à la cour de :

— y faisant droit,

— la déclarer recevable et bien fondée en ses présentes écritures ;

— infirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris en date du 5 octobre 2022 en ce qu’il a :

— constaté la validité du congé pour reprise qui lui a été délivré le 28 juillet 2021 pour le 31 janvier 2022 à minuit ;

— dit qu’à défaut qu’elle ait libéré les lieux sis [Adresse 2], à [Localité 5], 6ème étage, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. [U] [O] pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur ;

— la condamner à payer à M. [U] [O] une demande mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges qui auraient été exigibles à défaut de résiliation, à compter du 1er février 2022 jusqu’au départ effectif des lieux ;

— la débouter de ses plus amples demandes ;

— la condamner à payer à M. [U] [O] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens ;

— rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit ;

— et statuant à nouveau,

— dire nulle et de nul effet l’assignation délivrée devant le juge du contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de Paris faute d’avoir saisi la CCAPEX ;

— en conséquence,

— dire nul le jugement du 5 octobre 2022 ;

— si la cour devait considérer que l’assignation n’est pas nulle, dire nul et de nul effet le congé du 28 juillet 2021 en l’absence de justification du caractère réel et sérieux de la reprise et de production de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation à joindre audit congé ;

— du fait de la nullité du congé, dire que le bail qui liait les parties est reconduit pour la même durée ;

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris en date du 5 octobre 2022 en ce qu’il a :

— dit n’y avoir lieu à astreinte ;

— condamner M. [U] [O] au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des dommages et intérêts, tous préjudices confondus, en vertu de l’article 1240 du code civil ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner M. [U] [O] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 1er juin 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [U] [O] demande à la cour de :

— le recevoir en son appel incident de la décision rendue le 5 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Paris et le dire bien fondé ;

— sur la forme :

— déclarer irrecevable et mal fondée la demande de nullité de l’assignation et du jugement du 5 octobre 2022 ;

— déclarer irrecevable et mal fondée la demande de nullité du congé pour reprise ;

— déclarer irrecevable et mal fondée la demande de dommages et intérêts de Mme [C] [V] ;

— à titre subsidiaire, et au fond :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— constaté la validité du congé pour reprise délivré le 28 juillet 2021 pour le 31 janvier 2022 à minuit, à Mme [C] [V] ;

— dit qu’à défaut par Mme [C] [V] d’avoir libéré les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 5], 6ème étage, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur ;

— condamne Mme [C] [V] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges qui auraient été exigibles à défaut de réalisation, à compter du 1er février 2022 jusqu’au départ effectif des lieux ;

— condamne Mme [C] [V] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil ;

— infirmer partiellement le jugement du 5 octobre 2022 en ce qu’il l’a débouté de sa demande d’astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision jusqu’à la libération effective des lieux loués, et de sa demande de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre des locaux d’habitation depuis le 31 janvier 2022 ;

— statuant à nouveau,

— assortir l’expulsion de Mme [C] [V] d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à venir en application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Mme [C] [V] à lui payer des dommages et intérêts d’un montant de 5 000 euros en réparation du préjudice subi ;

— débouter Mme [C] [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner Mme [C] [V] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en cause d’appel ;

— condamner Mme [C] [V] aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites, y compris le coût de l’assignation et le coût de la sommation d’avoir à quitter les lieux qui leur sera délivrée par voie d’huissier en vertu de la décision à venir.

Par ordonnance sur incident rendue le 14 novembre 2023, le conseiller le mise en état :

— s’est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes de M. [O] ;

— a dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque ;

— a réservé les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les fins de non-recevoir,

Mme [V] soutient que l’assignation délivrée le 30 mars 2022 serait nulle à défaut pour le commissaire de justice d’avoir saisi la CCAPEX et sollicite en conséquence la nullité du jugement.

Elle fait également valoir que le congé du logement pour reprise qui lui a été délivré le 28 juillet 2021 serait nul à défaut pour M. [O] d’y avoir annexé une notice d’information.

Elle sollicite par ailleurs une demande de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la volonté pour M. [O] de reprendre le logement.

M. [O] soutient qu’il s’agit de demandes nouvelles formées pour la première fois devant la cour les rendant irrecevables au visa de l’article 564 du code de procédure civile.

Sur ce,

Mme [V] demande à la cour d’annuler le jugement motif tiré de la nullité de l’assignation pour défaut de saisine de la CCAPEX et de sa notification au Préfet et celle d’un congé pour reprise qui lui a été délivré le 28 juillet 2021.

En application de l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Cependant, l’article 566 du code de procédure civile prévoit que les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.

Il convient de dire qu’en l’espèce, les demandes de Mme [V] liées à la nullité du jugement et du congé délivré, tout comme les demandes de dommages et intérêts, sont le complément des demandes et défenses soumises au premier juge, et il y a lieu de les déclarer recevables.

Sur la nullité de l’assignation,

Le juge doit relever d’office, après avoir recueilli les observations des parties, les moyens de droit qu’il constate, qui sont d’ordre public.

Le jugement qui a failli à ces prescriptions est nul et de nul effet.

En application de l’article 562 du code de procédure civile, la dévolution s’opère sur le tout lorsque l’appel n’est pas limité à certains chefs, lorsqu’il tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Il ressort des pièces de la procédure que le premier juge n’avait pas à relever d’office le défaut de notification de l’assignation au Préfet et à la CCAPEX dès lors que la demande ne portait que sur une demande de validité d’un congé délivré à Mme [V] pour reprise.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, qui énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, ne concerne que les actions en demande d’acquisition d’une clause résolutoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il convient de rejeter la demande d’irrecevabilité de l’assignation en justice délivrée le 30 mars 2022 et partant celle de la nullité du jugement du 5 octobre 2022 déféré.

Sur la nullité du congé délivré,

Mme [V] soutient que l’article 15, alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 dispose que serait irrecevable un congé délivré sans notice relative aux obligations du bailleur et voies de recours et d’indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur.

Sur ce,

Les modalités prévues à l’article 15 concernant la notice ne sont pas prescrites à peine de nullité et Mme [V] ne justifie d’aucun grief du fait de l’absence de cette notice jointe au congé délivré, seul les délais et le caractère sérieux du congé devant être vérifiés par le juge.

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.'

En l’espèce, il n’est pas contesté que le congé a été délivré par courrier recommandé daté du 28 juillet 2021 et que la preuve de son envoi le 29 juillet 2021 est apportée, un courrier de la locataire du 25 novembre 2021 qui vise ce courrier et ne conteste pas le respect de la durée du préavis, démontre quant à lui sa réception dans le délai de la loi par Mme [V].

Par ailleurs, le congé date de plus de deux ans après l’acquisition du bien et indique comme motif de reprise, le souhait pour M. [U] [O] d’y loger sa fille, [G] [O] domiciliée [Adresse 1].

Il produit aux débats son livret de famille justifiant de sa filiation avec elle, une attestation de [G] [O] du 24 février 2022 confirmant le motif de la reprise et copie de son passeport.

Le congé a été délivré dans les formes et les délais prévus par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, il doit être déclaré valide et délivré pour un motif sérieux et légitime et recevoir ainsi son plein effet.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 31 janvier 2022 à minuit et a ordonné l’expulsion de Mme [V] et de tous occupants de son chef, sans qu’il y ait lieu d’y ajouter le prononcé d’une astreinte pour contraindre Mme [V] à quitter les lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [V],

Mme [V] sollicite des dommages et intérêts portant uniquement sur les conséquences pour elle de la nullité du congé que la Cour ne prononce pas.

Mme [V] sera dès lors déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [O],

M. [O] sollicite la condamnation de Mme [V] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de son impossibilité de récupérer son logement, malgré le congé pour reprise valablement délivrée.

Il soutient que Mme [V] ne vit pas dans les lieux et prête le logement à son frère, M. [X] [V], qui n’est pas titulaire du bail.

Or, M. [O] bénéficie déjà d’un titre exécutoire assortie de l’exécution provisoire pour récupérer son logement et l’expulsion prononcée l’est tant à l’encontre de Mme [V] locataire en titre que de tous les occupants de son chef, de sorte que sa demande de dommages et intérêts n’apparait pas justifiée et sera également rejetée.

En outre, Mme [V] est condamnée à payer une indemnité d’occupation qui est de nature indemnitaire alors que le bailleur ne prouve pas l’existence d’un préjudice indépendant déjà indemnisé à ce titre.

Sur les mesures accessoires,

Mme [V], partie perdante en cause d’appel, est condamnée aux dépens exposés devant la cour et à payer à M. [O] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire,

Déclare l’action de M. [U] [O] recevable,

Déboute Mme [C] [V] de sa demande de nullité du jugement déféré et de celle du congé pour reprise lui ayant été délivré,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute Mme [C] [V] de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute M. [U] [O] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne Mme [C] [V] à payer à M. [U] [O] la somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles,

Rejette les demandes plus amples ou contraires,

Condamne Mme [C] [V] aux dépens d’appel comprenant le coût de l’assignation et le coût de la sommation d’avoir à quitter.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,