Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 24 SEPTEMBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/07129 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDPRH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Mars 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 9]-[Localité 8] – RG n° 19/03819

APPELANTE

Madame [H] [X]

née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Philippe MONCALIS de la SELARL BECAM-MONCALIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIMEE

Société EXEO PROMOTION

SAS immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 492 076 914

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, toque : B0811

Ayant pour avocat plaidant : M^e Alexandre PAUL-LOUBIERE, ISALEX Avocats, avocat au barreau de CHARTRES, toque : 53

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Par acte authentique du 5 février 2007, Mme [X] est devenue propriétaire d’un appartement situé au deuxiéme étage d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] (91) moyennant le paiement d’un prix de 222 800 euros.

Courant 2012, la société EXEO Promotion a entrepris l’édi’cation d’un immeuble collectif en limite de propriété.

Se plaignant d’un trouble anormal de voisinage occasionné par la nouvelle construction, Mme [X], par l’intermédiaire de son conseil, a par courrier du 6 décembre 2012, désiré engager une conciliation avec la société EXEO Promotion.

Faute de parvenir à un accord, Mme [X] a sollicité une expertise judiciaire auprès du juge des référés qui a rejeté cette demande par ordonnance du 13 février 2015.

Par exploit d’huissier du 9 décembre 2016, Mme [X] a fait assigner la société EXEO Promotion devant le Tribunal de grande instance d’Evry en réparation de ses préjudices.

Par ordonnance du 3 mai 2018, le juge de la mise en état, saisi par Mme [X], a ordonné une mesure d’instruction et désigné pour ce faire M. [S] [I].

L’expert a déposé son rapport le 19 mars 2019.

C’est dans ces conditions que Mme [X] a sollicité en ouverture de rapport la condamnation de la société EXEO Promotion à l’indemniser du préjudice lié au trouble de voisinage subi du fait de cette construction notamment liée à la perte d’ensoleillement, aux perpectives et vues créees et à la perte de l’intimité dans la jouissance de son appartement. A ce titre, Mme [X] sollicite la condamnation de la société EXEO Promotion à lui payer la somme de 30 000 euros au titre de la perte de valeur vénale de son appartement, 11 520 euros au titre du préjudice de jouissance calculé au mois de mars 2020, outre 9 680 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les honoraires de l’expert judiciaire à hauteur de 5 940,36 euros.

Par jugement du 26 mars 2021, le Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes a :

— Débouté Mme [X] de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamné Mme [X] aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

— Dit n’y avoir pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Ecarté l’exécution provisoire.

Mme [X] a relevé appel de la décision le 13 avril 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 15 janvier 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 6 avril 2023 par Mme [X], appelante, qui sollicite de la cour, au visa des articles 544, 1382 anciens du code civil, 1240 nouveau du même code, 699 et 700 du code de procédure civile ;

I – Sur l’appel principal de Mme [X] :

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 mars 2021 par la 1° Chambre A duTribunal Judiciaire d'[Localité 9] Courcoronnes et statuant à nouveau :

— Dire et juger que la construction érigée en limite séparative par la société SAS EXEO Promotion constitue un trouble anormal de voisinage en ce qu’il porte atteinte de façon excessive à l’ensoleillement, la clarté, la perspective, l’intimité dont bénéficiait Mme [H] [X] dans la jouissance de son appartement et particulièrement des pièces de vie.

— Dire et juger que cette restriction très importante apportée au droit de propriété de Mme [H] [X] doit être intégralement indemnisé en tous ses aspects.

En conséquence ;

— Condamner la SAS EXEO Promotion à verser à Mme [H] [X] la somme de 30 000 euros au titre de la perte de valeur vénale de son appartement.

— Condamner la SAS EXEO Promotion à verser à Mme [H] [X] la somme de 16 560 euros au titre du préjudice de jouissance découlant de ce trouble de voisinage déjà subi à ce jour.

— Condamner la SAS EXEO Promotion à verser à Mme [H] [X] la somme de 31 680 euros au titre du préjudice de jouissance persistant.

Condamner la SAS EXEO Promotion à verser à Mme [H] [X] la somme de 13 040 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant nécessairement les frais d’expertise de Monsieur [S] [I] à hauteur de 5 940,36 euros, dont distraction au profit de Maître Philippe Moncalis de la SELARL Becam Moncalis en application de l’article 699 du code de procédure civile

II – Sur l’appel incident de la société EXEO Promotion

— Débouter intégralement la société EXEO Promotion de ses demandes de condamnations relatives à des dommages et intérêts pour procédure abusive, d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au dépens.

Vu les conclusions notifiées le 4 décembre 2024 par la société SASU EXEO Promotion intimée, qui sollicite de la cour au visa des articles 771, et 146 du code de procédure civile , 545 et 1240 (1382 ancien) du code civil,

Sur l’appel de Mme [X]

A titre principal :

— Confirmer le jugement rendu.

— Débouter Mme [X] de toutes ses demandes.

— Juger que l’implantation de l’immeuble édifié par la société EXEO Promotion et les besoins d’urbanisation excluent l’existence d’un trouble anormal du voisinage.

— Juger que Mme [X] ne rapporte pas la preuve de l’anormalité d’un trouble du voisinage.

— En conséquence, voir débouter Mme [X] de toutes ses demandes fins et conclusions.

A titre subsidiaire :

— Débouter Mme [X] de ses demandes d’indemnisation, la demande en réparation au

titre de la perte de valeur vénale de l’immeuble et celle du préjudice de jouissance mensuel

devant être considéré comme une double indemnisation.

— Débouter Mme [X] de ses demandes d’indemnisation au motif qu’elle ne démontre pas que son préjudice serait certain, direct et actuel.

Sur l’appel incident de EXEO Promotion et en tout état de cause :

— Condamner Mme [X] à la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

— Condamner Mme [X] à la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la caractérisation du trouble anormal du voisinage et la réparation des préjudices :

Mme [X] soutient que c’est par suite d’une erreur d’appréciation du premier juge, fondée sur une erreur matérielle commise par l’expert judiciaire dans l’évaluation de la perte d’ensoleillement, de luminosité et de perspective fixée à 3-4 € par an et non par jour qu’elle a été déboutée de sa demande d’indemnisation au titre du trouble de voisinage subi. Mme [X] fait ainsi valoir qu’il ne peut être constesté que la construction édifiée par la SASU EXEO, bien que conforme aux régles d’urbanisme, lui cause un préjudice de jouissance par l’impact du retour de façade édifié en arrière du bâtiment, entraînant une moins-value de la valeur vénale de son appartement dont elle sollicite l’indemnisation, ainsi qu’un préjudice de jouissance passé et persistant dont elle sollicité également réparation.

La SASU EXEO s’oppose à la version des faits présentée par Mme [X] et sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a justement retenu que la construction litigieuse a été édifiée en milieu particulièrement urbanisé et ne modifie que de manière minime la situation pré-existante de l’appartement de Mme [X], notamment en ce qui concerne l’impact sur le salon et le balcon, celui-ci étant déjà entouré d’autres constructions avant l’édification de l’immeuble dont s’agit, de sorte que la perte d’intimité et d’ensoleillement alléguées n’est aps caractérisée ou n’est pas constitutif d’un trouble de voisinage 'anormal'.

Vu la théorie des troubles anormaux du voisinage qui prévoit le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue sauf usage prohibé par la loi ou les règlements et limité par l’obligation de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire jouit de son lot sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Par application des dispositions de l’article 544 du code civil ci-dessus énoncé, il est constant que seule l’anormalité du trouble est constitutif d’un préjudice indemnisable, en ce sens que le trouble doit excéder les inconvénients que doivent normalement subir, dans un environnement urbain, les propriétaires voisins.

Il résulte de l’article 1240 du code civil que celui qui cause à autrui un dommage est tenu de le réparer.

L’article 1242 du code civil dispose qu’on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

Toutefois, par seule application des dispositions de l’article 544 précité, aucune disposition ne garantit à quiconque l’immutabilité de son environnement et des avantages qui s’y rattachent tels que l’ensoleillement ou la vue, alors qu’un plan d’urbanisme peut, au regard des contraintes liées à une densification urbaine normale et prévisible dans les zones d’habitation urbaines et péri-urbaines, remettre légitimement la situation en cause par l’édification de nouvelles constructions.

De plus pour caractériser un trouble anormal du voisinage, encore convient-il que les modifications apportées à la zone d’habitation revêtent un caractère excessif, dépassant les limites des inconvénients normaux de voisinage, pour ne faire partie que du développement naturel des agglomérations.

Selon les pièces versées aux débats, il est constant que l’appartement de Mme [X] se situe dans un immeuble érigé en plein centre urbain et que la société SASU EXEO a obtenu, pour la construction de l’immeuble litigieux en limite de propriété de celui de Mme [X], toutes les autorisations administratives requises en la matière avant d’entreprendre les travaux litigieux.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire – page 8- que l’expert a relevé les éléments suivants (chez Mme [X]) :

'1. Séjour et balcon :

— Depuis le balcon du séjour on observe le pignon de l’immeuble EXEO Promotion situé en limite séparative latérale, à environ 6 m à 6,50 m de la façade de l’immeuble de Mme [X].

— Cette configuration représente un vis-à-vis qui n’existait pas auparavant.

— En matière de perte d’ensoleillement il est clair que ce retour représente un masque mais qu’il faut cependant l’apprécier au regard des autres immeubles existant avant la construction EXEO Promotion, qui faisaient masque, notamment ceux bâtis en second plan, en c’ur de parcelle.

— Il existe des pare-vues sur les balcons de l’immeuble EXEO Promotion qui ne sont en effet pas continus et notamment au R+1 où l’espace entre le haut de celui-ci et le plafond permet une vue directe, même si elle est très ponctuelle

2. Salle à manger :

— Cette pièce ne comporte pas de balcon et on observe une luminosité assez médiocre tenant à l’heure du rendez-vous : 10H30 environ, mais également à la présence du pignon en vis-à-vis’ ».

Sur la base de ces constatations, l’expert considère en réponse à la question de savoir 's’il existe, dans l’appartement de Mme [X], du fait de l’immeuble réalisé par la Société EXEO Promotion, une perte d’ensoleillement, une perte de clarté, une perte de perspective et un vis-à-vis et dans l’affirmative, en indiquer l’étendue à chaque saison’ :

— une perte d’ensoleillement, en début d’après-midi, car l’immeuble est exposé Sud-Ouest

et il n’est naturellement pas ensoleillé dans la matinée,

— une perte de clarté, par la masse que représente l’immeuble EXEO Promotion,

— une perte de perspective, car les vues, tant dans la salle à manger que partiellement dans

le séjour sont occultées par la présence de l’immeuble EXEO Promotion,

— un vis-à-vis supplémentaire pour les raisons citées ci-avant.

En été l’expert estime que la perte d’ensoleillement due à la seule présence de l’immeuble EXEO et tenant compte de la hauteur du soleil, ne peut pas excéder une demi-heure du fait de la hauteur du soleil qui dépasse largement les immeubles mitoyens.

Au printemps et en automne l’expert considère que la durée de perte d’ensoleillement peut être estimée entre 2 et 3 heures.

En hiver l’expert estime que le soleil est plus bas et que la perte d’ensoleillement ne peut pas être supérieure à 1 heure au maximum.

— En ce qui concerne la clarté l’expert estime que celle-ci va plus ou moins de pair avec

l’ensoleillement tout en observant que la clarté est diffuse et que son appréciation est plus

subjective. Il estime que la perte d’ensoleillement peut diminuer la clarté dans les mêmes

proportions.

En l’état, il apparaît que si les troubles subis par Mme [X], sont réels, ceux-ci ne peuvent caractériser un trouble 'anormal’ notamment en considération du tissu urbain dans lequel s’inscrit l’immeuble, dès lors que la perte d’ensoleillement est de l’ordre de 20 mn par jour toutes saison confondues.

La perte d’intimité n’est également que relative compte tenu de l’existence déjà antérieure de bâtiments comportant de nombreux balcons et fenêtres entourant le balcon de Mme [X] et permettant une vue directe sur celui-ci, tel que cela est notamment mis en lumière par les clichés versés aux débats.

Enfin, la perte de perspective ne se révèle pas non plus anormale, celle-ci étant la conséquence inéluctable du caractère fortement urbanisé du quartier où réside Mme [X].

En conséquence de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que Mme [X] n’est pas fondée à arguer de l’anormalité des trouble subis, dès lors que son logement se situe dans une zone d’habitat continue, à forte densité, rendant prévisible l’édification de nouvelles constructions voisines et qu’il est constant que les pertes d’ensoleillement ou d’intimité ne sont pas constitutives d’un préjudice qui peut être qualifié d’anormal au vu de la typologie des lieux et ne peut être, en conséquence, de nature à justifier une action portant sur une éventuelle perte de valeur vénale de son habitation.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a considéré que Mme [X] ne justifiait pas du trouble anormal de voisinage créé par la construction édifiée par la société EXEO Promotion de sorte que celle-ci était déboutée de l’intégralité de ses demandes d’indemnisation au titre des préjudices allégués, tant au titre du préjudice de jouissance qu’au titre de la perte de valeur vénale de son habitation.

Sur la demande de la société EXEO Promotion en dommages et intérêts pour procédure abusive :

En application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

En l’espèce, la société EXEO Promotion ne verse aux débats aucun élément de nature à justifier de l’abus de procédure de Mme [X] à son encontre, sauf à priver celle-ci de son droit d’agir en justice.

Il échet de débouter la société EXEO Promotion de sa demande en dommages et intérêts à ce titre.

Il n’y a lieu à statuer sur d’autres demandes.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des frais irrépétibles et des dépens de première instance;

Mme [X], partie perdante en cause d’appel, doit être condamnée aux dépens d’appel.

Il n’y a lieu à allouer en cause d’appel aucune indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la société EXEO Promotion en considération de l’équité économique des parties.

Il y a lieu de rejeter toute autre demande.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement en l’intéralité de ses disposistions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la société EXEO Promotion de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne Mme [X] aux dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à allouer aucune somme à la société EXEO Promotion au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE