Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 21 FÉVRIER 2025

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01099 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIX34

Décision déférée à la Cour : Jugement

Jugement du 06 Novembre 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 21/09899

APPELANTE

Madame [J] [E] née le 26 décembre 1955 à [Localité 5] (Algérie),

[Adresse 2]

[Localité 1] (Suisse)

Représentée et assistée deMe Antoine VEY de la SELAS VEY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C0238

INTIMÉE

Madame [K] [B] veuve [S] née le 13 Avril 1930 à [Localité 8],

[Adresse 7]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par M^e Bertille DUCENE, avocat au barreau de PARIS assistée de M^e Aurélie BELLEGARDE de la SCPA LUZ AVOCATS , avocat au barreau de BAYONNE, toque : 12

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 février 2025 audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Claude CRETON,magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

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Conclusions Mme [E] : 27 mars 2024

Conclusions Mme [S] : 21 juin 2024

Clôture : 23 janvier 2025

Le 1er mars 2007, [X] [S] a vendu à Mme [E] un appartement et une cave dans un immeuble en copropriété situé à [Localité 6], [Adresse 3].

L’acte prévoit que [X] [S] conservera jusqu’à son décès un droit d’usage et d’habitation et que le prix sera réglé par le versement d’une somme de 61 000 euros le jour de la vente et d’une rente viagère mensuelle de 900 euros. Il a été en outre stipulé qu’au décès de [X] [S], la rente sera réduite de 30 % et continuera à être réglée à son épouse, Mme [S].

Il a également été stipulé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la vente sera résolue de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

[X] [S] est décédé le 1er mars 2011.

Mme [E] ayant accumulé un arriéré de rente, Mme [S] lui a fait délivrer le 30 juillet 2019 un commandement de payer la somme de 7 368,90 euros, augmentée des frais. Mme [E] a réglé en octobre 2019 la somme de 7 679,85 euros.

Après délivrance le 19 décembre 2019 à Mme [E] d’un nouveau commandement de payer portant sur la somme de 2 679,60 euros, resté infructueux, Mme [S] l’a assignée en constatation de la résolution de la vente. Elle a en outre sollicité l’expulsion de Mme [E] à défaut de libération volontaire des lieux et la condamnation de Mme [E] à lui payer la somme de 7 477 euros au titre des pénalités de retard prévues par le contrat, outre 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 6 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris, après avoir constaté qu’une somme de 2 679,60 euros restait due un mois après la délivrance du commandement de payer du 19 décembre 2019, a constaté la résolution de la vente, ordonné l’expulsion de Mme [E] et l’a condamnée à payer à Mme [S] la somme de 7 477 euros au titre des pénalités de retard et la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [E] a interjeté appel de ce jugement dont elle sollicite l’infirmation et réclame la condamnation de Mme [S] à la réintégrer dans les lieux sous astreinte de 10 000 euros par jour de retard 30 jours après la signification de l’arrêt et à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts, outre 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle reproche à Mme [S] d’avoir mis en oeuvre de mauvais foi la clause résolutoire au motif que, lorsqu’elle a été assignée, elle était à jour des sommes visées dans les commandements de payer.

Elle soutient en outre que la résolution de la vente constitue une sanction disproportionnée.

A titre subsidiaire, pour le cas où la cour confirmerait le jugement qui constate la résolution de la vente, elle conclut à son infirmation en ce qu’il n’a pas fait droit à sa demande de restitution des sommes versées aux crédirentiers en exécution du contrat.

Mme [S] conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation de Mme [E] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Considérant qu’après délivrance le 19 décembre 2019 d’un commandement de payer la somme de 2 679,60 euros, Mme [E], qui avait réglé la somme de 669,60 euros le 16 décembre 2019, a ensuite réglé la somme de 669,60 euros le 13 février 2020 puis, par chèque CARPA du 15 décembre 2020, la somme de 8 708,70 euros ; que si ce dernier réglement a soldé la dette, faute pour Mme [E] d’avoir réglé dans le mois de la délivrance du commandement de payer la somme de 2 679,60 euros, il convient, malgré le règlement ultérieur de l’arriéré, de constater la résiliation de la vente par l’effet de la clause résolutoire stipulée au contrat de vente par dérogation aux dispositions de l’article 1978 du code civil ; qu’il ne peut être reproché à Mme [S] d’avoir abusivement mise en oeuvre la clause résolutoire puisque celle-ci, malgré plusieurs défaillances dans le paiement de la rente entre 2011 et 2018, a attendu le 30 juillet 2019, alors que ces défaillances s’étaient aggravées, pour déliver à Mme [E] un premier commandement de payer ; qu’ensuite, malgré le paiement tardif de la somme visée au commandement de payer, Mme [S] ne s’est pas prévalue du bénéfice de la clause résolutoire qu’elle n’a finalement invoquée que lorsque le commandement de payer suivant est resté sans effet ; que, par conséquent, la demande de dommages-intérêts formée par Mme [E] pour procédure abusive ne peut qu’être rejetée ;

Considérant que Mme [E] sollicite, à titre subsidiaire, le remboursement de l’intégralité des rentes versées depuis la conclusion du contrat ; que le contrat de vente stipule qu’en cas de résolution, 'la partie au comptant de l’acte de vente et tous les arrérages percus par le crédirentier ainsi que les arrérages échus non acquittés (…) seront de plein droit et définitivement acquis au crédirentier, sans recours ni répétition de la part du débirentier défaillant, et ce à titre de dommages-intérêts et d’indemnités forfaitairement fixés’ ; que cette clause, qui prévoit l’allocation au crédirentier de dommages-intérêts forfaitaires, s’analyse en une clause pénale soumise aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; qu’il n’y a toutefois pas lieu à réduction de cette indemnité qui n’est pas manifestement excessive au regard du préjudice subi par Mme [S] qui n’a pas bénéficié du versement régulier des rentes alors que Mme [E] bénéficiait de la jouissance de l’immeuble depuis le décès de M. [S] le 1er mars 2011 ;

Considérant que le contrat prévoit qu’ 'en cas de non-paiement à son échéance d’un seul terme de rente et des majorations éventuelles et, sans qu’il soit besoin d’une quelconque mise en demeure, le bénéficiaire de la rente aura un droit à indemnité de DIX EUROS (10,00 EUR) par jour de retard à titre de clause pénale et sans que cela puisse porter préjudice au droit pour le bénéficiaire de la rente de préférer la résolution du présent contrat…' ; que cette clause n’est applicable que dans le cas où le crédirentier renonce à se prévaloir de la résolution de la vente ; qu’il convient en conséquence d’infirmer le jugement qui a alloué de ce chef à Mme [S] la somme de 7 477 euros en sus de la provision de 6 000 euros allouée en référé ;

Considérant que le tribunal et la cour ayant accueilli la demande de Mme [S] en résolution de la vente, la demande de Mme [E] en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive doit être rejetée ;

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il condamne Mme [E] à payer à Mme [S] la somme de 7 477 euros au titre des pénalités de retard contractuelles ;

Statuant à nouveau,

Déboute Mme [S] de sa demande en paiement de la somme de 7 477 euros au titre des pénalités de retard ;

Et y ajoutant,

Déboute Mme [E] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [E] et la condamne à payer à Mme [S] la somme de 3 000 euros ;

La condamne aux dépens.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,