Arrêt N°2024/457

PF

N° RG 23/00610 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F4W2

S.C.I. SCI [Localité 7]

S.A.R.L. SUNKAZ

C/

[K]

[I]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2024

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-PIERRE en date du 27 MARS 2023 suivant déclaration d’appel en date du 04 MAI 2023 rg n° 22/01307

APPELANTES :

S.C.I. [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Jean claude DULEROY de la SELARL DULEROY & DIAZ-DULEROY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

S.A.R.L. SUNKAZ

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : M^e Jean claude DULEROY de la SELARL DULEROY & DIAZ-DULEROY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Monsieur [Y] [K]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : M^e Nichka boris simon MARTIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Madame [C] [I] épouse [K]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : M^e Nichka boris simon MARTIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 28 mars 2024

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 20 Septembre 2024.

Le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 29 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Novembre 2024.

Greffier : madame Véronique FONTAINE, greffier lors des débats.

LA COUR

Par actes d’huissier du 28 avril 2022, M. et Mme [K] ont fait assigner la SCI [Localité 7], domiciliée chez son mandataire la SARL Sunkaz, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint Pierre de la Réunion aux fins de voir requalifier le bail consenti le 20 août 2019 à leur profit de la maison du [Adresse 1] à [Localité 7] en bail à usage de résidence principale et déclarer non valide le congé leur ayant été délivré le 16 février 2022.

Par jugement du 27 mars 2023, le juge a:

' Requalifié le contrat de bail de résidence secondaire signé le 20 août 2019 entre la SCI [Localité 7] et M. et Mme [K] en bail de résidence principale soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

' Prononcé la nullité du congé délivré par la SCI [Localité 7] par acte d’huissier du 16 février 2022 ;

' Constaté le renouvellement du présent bail pour une nouvelle durée de 3 ans à compter du 20 août 2022 ;

' Débouté la SCI [Localité 7] de ses demandes reconventionnelles en validation du congé, en résiliation du bail et en remise immédiate en l’état du logement loué ;

' Condamné la SCI [Localité 7] aux entiers dépens;

' Condamné la SCI [Localité 7] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration au greffe de la cour du 4 mai 2023, la SCI [Localité 7] et la SARL Sunkaz ont formé appel du jugement.

Elles demandent à la cour de:

I – À titre principal

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre;

Et statuant à nouveau

— Débouter solidum de l’ensemble de leurs demandes;

— Dire que le bail consenti le 20 août 2019 à M. et Mme [K] portant sur l’appartement situé au [Adresse 1], est un bail à usage de résidence secondaire exclu du régime de la loi du 6 juillet 1989 et qu’il est régi par les dispositions du code civil;

— Valider le congé délivré à M. et Mme [K] par exploit d’huissier en date du 16 février 2022;

II – Subsidiairement.

Si par impossible la cour confirmait le jugement rendu le 27 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre en ce qu’il a requalifié le bail du 20.08.2019 en un contrat de bail de résidence principale et prononcé la nullité du congé délivré le 16 février 2022 aux époux [K] par la SCI [Localité 7] ;

— Juger que M. et Mme [K] ont gravement manqué à leurs obligations contractuelles et légales en réalisant des travaux de transformations illicites au sein du bien loué à la SCI [Localité 7], sans accord préalable du bailleur et sans avoir sollicité les autorisations d’urbanisme nécessaires.

— Prononcer dès lors la résiliation du bail usage d’habitation conclu le 20 août 2019 portant sur l’appartement situé au [Adresse 1], aux torts exclusifs des époux [K], en raison des graves manquements commis par eux;

III ' Et en tout état de cause

— juger que M. et Mme [K] sont occupants sans droit ni titre du bien immobilier situé au [Adresse 1], depuis le 19 août 2022;

— Ordonner l’expulsion de M. et Mme [K] et juger qu’ils devront libérer les lieux de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, sous peine d’en être expulsés avec le concours de la force publique si nécessaire.

— Condamner M. et Mme [K] à procéder à l’enlèvement des constructions et aménagements non autorisés et à la remise en état des lieux, dans leur état d’origine, et ce à leurs frais exclusifs.

— Assortir cette condamnation d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

— Condamner M. et Mme [K] à payer à la SCI [Localité 7], à compter du 19 août 2022 une indemnité d’occupation d’un montant de 686,80 euros et ce jusqu’à libération effective des lieux avec remise des clefs;

— Condamner M. et Mme [K] à verser à la SCI [Localité 7] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner M. et Mme [K] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les époux [K] sollicitent de la cour de:

— Confirmer le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

— Condamner in solidum la SCI [Localité 7] et la SARL Sunkaz à leur payer une somme de 4.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner in solidum la SCI [Localité 7] et la SARL Sunkaz aux entiers dépens de l’instance ;

— Débouter la SCI [Localité 7] et la SARL Sunkaz de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Par message RPVA du 5 novembre 2024, la cour a invité les parties à présenter leurs observations sous quinzaine, au visa des articles 125 et 546 du code de procédure civile sur la recevabilité de l’appel formé par la SARL Sunkaz, ni assignée ni présente devant le juge des contentieux de la protection.

Par message du 15 novembre 2024, la SCI [Localité 7] et la SARL Sunkaz ont exposé que la SARL Sunkaz avait été attraite en première instance suivant assignation du 28 avril 2022 et qu’elle avait déposé des conclusions.

Par message du même jour, M. et Mme [K] soutiennent que l’assignation a été délivrée à la SCI seule, laquelle avait élu domicile auprès de son mandataire, la SARL Sunkaz.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières conclusions de la SCI [Localité 7] et de la SARL Sunkaz en date du 26 février 2024 et celles des époux [K] du 25 mars 2023, auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties;

Vu l’ordonnance de clôture du 28 mars 2024;

Sur la recevabilité de l’appel de la SARL Sunkaz

Vu l’article 546 du code de procédure civile;

La SARL Sunkaz ayant été partie en première instance pour avoir conclu et formé des demandes (cf. conclusions du 22 septembre 2022), son appel est recevable.

Sur la qualification du contrat de bail consenti aux époux [K]

Les époux [K] énoncent que l’appartement loué [Adresse 1] constitue leur résidence principale et que telle était leur intention lors de la souscription du bail. Ils affirment que leur attention n’a pas été appelée par l’agence sur la nature dérogatoire du bail à la loi de 1989 alors même qu’ils ne sont pas avertis en la matière, qu’ils n’ont pu négocier les termes du bail et que le bail comporte une ambiguïté sur la portée de ses clauses, pour beaucoup similaires et conformes aux prescriptions de la loi de 1989.

La SCI [Localité 7] fait valoir que la commune intention des parties était de signer un bail pour une résidence secondaire destinée à Mme [K], comme il l’énonce clairement, en exclusion des dispositions de la loi de 1989. Elle ajoute que le changement unilatéral de destination du bail en résidence principale, postérieurement à la conclusion du bail résidence secondaire, ne saurait impliquer de requalification du bail en l’absence d’accord expresse du bailleur.

Sur ce,

Vu l’article 1192 du code civil ;

Comme le relève l’appelante, les clause du contrat signé entre les parties sont parfaitement claires sur la nature du bail puisqu’elles disposent: « ne constituant pas la résidence principale du preneur, la location est exclue du champ d’application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 » (en gras dans le texte).

Elles n’ont donc pas lieu à être interprétées.

De surcroit, le fait que ces clauses du bail fassent mention d’une durée de trois ans, correspondant à la durée minimale d’un bail d’habitation principale au sens de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à la notion de décence et de DPE, auxquelles ladite loi fait référence, n’est pas de nature à introduire une ambiguïté sur la portée de l’exclusion de la loi de 89 audit bail et sur la nature du bail.

En outre, les circonstances de la conclusion du bail, à savoir que M. et Mme [K] ont déjà une résidence principale située [Adresse 2] à [Localité 8] et qu’ils sollicitent ladite location afin de se rapprocher de leur lieu de travail sont relatées en en-tête du bail qu’ils ont signé. La présence de leurs enfants dans le sud de l’île, leur volonté de s’établir uniquement sur la seule commune de [Localité 6] et la trop grande pénibilité d’allers-retours vers le nord pour Mme [K] qui travaille dans le sud en semaine sont des éléments qui ne résultent nullement d’échanges avec l’agence mandataire de la SCI [Localité 7] ayant établi le contrat.

Compte tenu des circonstances relatées dans le bail signé des intimés, il ne saurait être reproché une mauvaise qualification du contrat proposé à la signature, ceux-ci ne pouvant disposer que d’une résidence principale. Il n’est pas davantage établi que les stipulations du bail auraient été imposées aux preneurs, en fraude de leurs intérêts.

Enfin, le fait que M. et Mme [K] aient ensuite résilié leur bail d’habitation à [Localité 8] le 31 décembre 2019, établi leur résidence principale dans les lieux objets du litige et payé une taxe d’habitation est sans emport sur la destination du bail convenu entre les parties, et, partant, sur les règles lui étant applicables.

Le jugement entrepris doit par suite être infirmé en ce qu’il a ordonné la requalification du bail souscrit entre les parties en bail d’habitation principale soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la validité du congé et ses effets

— sur le congé et la demande d’expulsion

Vu l’article 1103 du code civil ;

Aux termes du bail souscrit entre les parties le 20 août 2019, le terme du contrat peut être notifié à l’initiative de l’une ou l’autre des parties sous réserve du respect d’un préavis de trois mois.

En l’espèce, notification du congé délivré à la demande de la SCI [Localité 7] a été effectuée par acte d’huissier délivré à étude le 16 février 2022 avec effet au 19 août 2022, dont il résulte par l’assignation dans la présente instance du 28 avril 2022 que M. et Mme [K] ont eu connaissance trois mois avant l’expiration du délai.

La SCI [Localité 7] est donc fondée à arguer de la fin du bail à compter du 19 août 2022.

Il convient donc de faire droit à la demande d’expulsion des lieux formée par la SCI [Localité 7].

Le jugement entrepris sera donc infirmé dans cette mesure.

— sur l’indemnité d’occupation

Vu l’article 1240 du code civil;

Eu égard au montant du loyer fixé par le bail litigieux à la somme de 680 euros charges comprises, à actualiser, la SCI [Localité 7] est fondée à solliciter de M. et Mme [K] le paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 686,80 euros à compter du 19 août 2022 et ce jusqu’à libération effective des lieux.

— sur la remise en état des lieux

La SCI [Localité 7] fait valoir qu’une pièce supplémentaire, non autorisée et non déclarée, a été créée par les époux [K] lors de leur occupation des lieux, en violation du bail.

M. et Mme [K] soutiennent avoir créé ce nouvel espace avec l’autorisation de la SCI [Localité 7] et avec l’emploi d’un artisan travaillant pour le compte de celle-ci.

Sur ce,

Vu l’article 1723 du code civil;

L’aménagement par les époux [K] d’une pièce supplémentaire en sous-sol de l’appartement loué avec création d’une ouverture ne fait pas débat.

Aucun écrit n’autorisant formellement la création de cet espace n’est versé aux débats.

Le témoignage de l’artisan ayant contribué à la création de la pièce ne permet pas d’inférer que les travaux ont été fait avec l’autorisation de la propriétaire. Le témoignage des enfants de M. et Mme [K], attestant de ce que la SCI [Localité 7] était informée avant le début des travaux et avaient suivis ceux-ci, n’impliquent pas l’existence d’une autorisation précise de la SCI [Localité 7] et leur valeur probante est limitée eu égard au lien de parenté existant avec les intimés. Néanmoins, il résulte des échanges de courriels courant 2022 entre les parties (pièce 16 intimés) et avec l’agence (pièce 7 intimés), que la SCI [Localité 7] avait à tout le moins été informée des travaux réalisés. L’importance de ces derniers eu égard aux factures de plusieurs milliers d’euros produites (pièce 6 intimé) conforte le fait que la SCI [Localité 7] avait eu connaissance de ceux-ci et qu’elle n’a pas réagi à leur réalisation.

Pour autant, comme l’indique la SCI [Localité 7], la tolérance de ces travaux ne vaut pas acceptation.

Il s’ensuit que la SCI [Localité 7] est fondée à solliciter la remise en état des locaux, sans qu’il n’y ait lieu, à ce stade, d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Le jugement entrepris sera donc infirmé dans cette mesure.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;

M. et Mme [K], qui succombent, supporteront les dépens.

L’équité commande en outre de les condamner à verser à la SCI [Localité 7] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

— Déclare la SARL Sunkaz recevable en son appel;

— Infirme le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Déboute M. et Mme [K] de leurs demandes;

— Constate, depuis le 19 août 2022, la résiliation du bail consenti entre les parties pour l’appartement sis [Adresse 1];

— Ordonne l’expulsion de M. et Mme [K], de leurs biens et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, passé un délai de 15 jours à compter de la signification du présent l’arrêt;

— Condamne M. et Mme [K] à procéder à l’enlèvement des constructions et aménagements non autorisés et à la remise en état des lieux, dans leur état d’origine, à leurs frais exclusifs ;

— Dit n’y avoir lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte ;

— Condamne M. et Mme [K] à paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 686,80 euros à compter du 19 août 2022 et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— Condamne M. et Mme [K] à verser à la SCI [Localité 7] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamne M. et Mme [K] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre, et par madame Sarah HAFEJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Signé