Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 04 DÉCEMBRE 2025

(n° 432 , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/16355 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKCUF

Décisions déférées à la cour : ordonnance en la forme des référés du 22 novembre 2021 – président du TJ de Paris – RG n°18/51356 // arrêt du 15 septembre 2022 – cour d’appel de Paris – RG n°22/00667 // arrêt du 11 juillet 2024 – Cour de cassation de Paris – RG n° C23-10.467

APPELANTS

M. [G] [L]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Mme [Z] [S]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentés par M^e Benjamin Moisan de la SELARL Baechlin Moisan associés, avocat au barreau de Paris, toque : L34

Ayant pour avocat plaidant M^e Agathe Cordelier de la SCP Cordelier & associés, avocat au barreau de Paris

INTIMÉES

VILLE DE [Localité 9], prise en la personne de son maire en exercice

[Adresse 11]

[Localité 6]

Représentée par M^e Colin Maurice de la SELARL CM & L avocats, avocat au barreau de Paris, toque : C1844

ASSOCIATION BRIDGE CLUB MONCEAU, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Alexandre Gabard, avocat au barreau de Paris, toque : A 0111

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 septembre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie Georget, conseillère, conformément à l’article 906-5 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Caroline Bianconi-Dulin, conseillère

Valérie Georget, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

Par acte sous seing privé du 7 août 2014, M. [L] et Mme [S] ont consenti à l’association Bridge Club Monceau la location meublée à usage d’habitation d’un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 10] (rez-de-chaussée – lot n°2) dont ils sont propriétaires. Mme [H] était également désignée comme occupante de l’appartement.

Par actes extrajudiciaires des 15 et 19 janvier 2018, la Ville de Paris a fait assigner M. [L] et Mme [S] ainsi que l’association Bridge Club Monceau devant le tribunal de grande instance de Paris (devenu tribunal judiciaire de Paris), statuant en la forme des référés, à l’effet de :

les voir solidairement condamner à une amende civile de 50 000 euros pour avoir enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ;

ordonner sous astreinte le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation.

Par ordonnance rendue en la forme des référés le 27 avril 2018, le tribunal judiciaire de Paris a sursis à statuer en l’attente de la décision du tribunal administratif saisi sur la requête en annulation formée par l’association Bridge Club Monceau et Mme [H] contre la décision du maire de Paris du 14 août 2017 qui a refusé leur demande de changement d’usage sans compensation pour un usage mixte (habitation et professionnel) formée sur le fondement de l’article 4 du règlement municipal.

Par jugement du 27 juillet 2018, le tribunal administratif de Paris a rejeté la requête en annulation de cette décision de refus de changement d’usage.

L’association Bridge club Monceau et Mme [H] ont relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance en la forme des référés rendue le 8 février 2019, le tribunal judiciaire de Paris a, de nouveau, sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour administrative d’appel.

Par arrêt du 21 novembre 2019, la cour administrative d’appel de Paris a rejeté la requête de l’association Bridge Club Monceau et Mme [H] en annulation du jugement du tribunal administratif de Paris.

L’instance a été reprise devant le tribunal judiciaire de Paris qui, par ordonnance en la forme des référés rendue le 22 novembre 2021, a :

condamné in solidum M. [L], Mme [S] et l’association Bridge Club Monceau à payer une amende civile de 45 000 euros, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 9] ;

déclaré irrecevable la demande de garantie formée par l’association Bridge Club Monceau ;

déclaré irrecevable la demande de garantie formée par l’association Bridge Club Monceau (sic) ;

condamné in solidum M. [L] et Mme [S] et l’association Bridge Club Monceau à payer à la Ville de [Localité 9] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum M. [L], Mme [S] et l’association Bridge Club Monceau aux dépens.

Par déclarations des 4 janvier 2022 et 11 janvier 2022, enrôlées séparément, d’une part, Mme [S] et M. [L], d’autre part, l’association Bridge Club Monceau ont relevé appel de cette décision.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 23 mars 2022 rendue par le président de la chambre saisie.

Par arrêt du 15 septembre 2022, la cour d’appel de Paris (autrement composée) a statué en ces termes :

reçoit M. [L], Mme [S] et l’association Bridge Club Monceau en leurs appels respectifs,

rejette la demande d’annulation de l’ordonnance entreprise,

infirme l’ordonnance entreprise sur le montant de l’amende prononcée et en ce qu’elle a jugé irrecevables les actions en garantie,

statuant à nouveau de ces chefs,

condamne in solidum M. [L], Mme [S] et l’association Bridge Club Monceau à payer à la Ville de [Localité 9] une amende de 30 000 euros,

dit que dans leurs rapports entre eux, les appelants supporteront l’amende à hauteur de 12 000 euros pour M. [L] et Mme [S] et de 18 000 euros pour l’association Bridge Club Monceau,

fait ainsi droit aux recours en garantie des appelants dans les proportions susvisées,

dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens et frais irrépétibles d’appel,

rejette toute demande plus ample ou contraire.

L’association Bridge Club Monceau a formé un pourvoi contre cet arrêt. M. [L] et Mme [S] ont formé un pourvoi incident.

Par arrêt du 11 juillet 2024 (pourvoi n° 23-10.467), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a :

cassé et annulé sauf en ce qu’il reçoit M. [L], Mme [S] et l’association Bridge Club Monceau en leurs appels respectifs et rejette la demande d’annulation de l’ordonnance entreprise, l’arrêt rendu le 15 septembre 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

remis, sauf sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyés devant la cour de [Localité 9], autrement composée ;

laissé à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;

en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté les demandes.

Par acte du 18 septembre 2025, M. [L] et Mme [S] ont saisi la cour d’appel de renvoi.

Par conclusions remises et notifiées le 3 juin 2025, ils demandent à la cour de :

in limine litis, déclarer irrecevables les conclusions de l’association Bridge Club Monceau ;

statuant sur renvoi,

les déclarer recevables et bien-fondés en leurs demandes ;

y faisant droit,

infirmer l’ordonnance du 22 novembre 2021, en toutes ses dispositions et en particulier en ce qu’elle a :

condamné in solidum M. [L], Mme [S] et l’association Bridge Club Monceau à payer une amende civile de 45 000 euros, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 9] ;

déclaré irrecevable la demande de garantie formée par l’association Bridge Club Monceau ;

déclaré irrecevable la demande de garantie formée par l’association Bridge Club Monceau (sic) ;

condamné in solidum M. [L] et Mme [S] et l’association Bridge Club Monceau à payer à la Ville de [Localité 9] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum M. [L], Mme [S] et l’association Bridge Club Monceau aux dépens.

statuant à nouveau,

déclarer que la majorité de la surface des locaux étant affectée à l’habitation, il n’y a pas lieu à solliciter un changement d’usage ;

déclarer que les modalités d’occupation des lieux relèvent de la seule responsabilité de l’association Bridge Club Monceau ;

déclarer que M. [L] et Mme [S] ne sont pas les auteurs de l’infraction reprochée et n’avaient aucune connaissance de l’usage qui en était fait ;

en conséquence,

déclarer que l’infraction poursuivie par la Ville de [Localité 9] n’est pas établie ;

déclarer la Ville de [Localité 9] irrecevable et mal fondée en toutes ses réclamations ;

l’en débouter, ainsi que de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

subsidiairement,

juger que M. [L] et Mme [S], faute d’être les auteurs de l’infraction reprochée et en application des principes de personnalité et d’individualisation de la peine ne peuvent être tenus au versement d’une amende civile ;

débouter la Ville de [Localité 9] de toute demande de condamnation in solidum des consorts [I], ces derniers ne pouvant être traités de la même manière que le véritable auteur de l’infraction en application des principes de personnalité et d’individualisation de la peine ;

ramener dans de plus justes proportions le montant de l’amende civile afin de tenir compte du contexte ;

déclarer M. [L] et Mme [S] recevables et bien fondés en leur appel en garantie ;

condamner l’association Bridge Club Monceau à payer à M. [L] et Mme [S] la somme de 50 000 euros et 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et moral subi ;

en tout en état de cause,

débouter la Ville de [Localité 9] et l’association Bridge Club Monceau de l’intégralité de leurs prétentions, fins et conclusions contraires ;

condamner la Ville de [Localité 9] ou à défaut l’association Bridge Club Monceau à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la Ville de Paris ou à défaut l’association Bridge Club Monceau aux entiers dépens qui seront recouvrés entre les mains de la SCP Cordelier & Associés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions remises et notifiées le 4 avril 2025, la Ville de [Localité 9] demande à la cour de :

statuer ce que de droit sur la recevabilité de la saisine de M. [L] et Mme [S] ;

juger la Ville de [Localité 9], prise en la personne de Mme la Maire de [Localité 9], recevable en ses conclusions et l’y en juger bien fondé ;

in limine litis :

juger que l’association Bridge Club Monceau n’a pas procédé à la notification de ses conclusions d’intimé dans le délai de deux mois qui lui était imparti, soit jusqu’au 14 janvier 2025 ;

en conséquence :

juger que les écritures et pièces invoquées sont irrecevables en ce qu’elles n’ont pas été notifiées dans les délais ;

juger que l’association Bridge Club Monceau est réputée s’en tenir aux moyens et prétentions qu’elle avait soumis à la cour d’appel dont l’arrêt est cassé ;

au fond :

confirmer l’ordonnance rendue en la forme des référés le 22 novembre 2021 par le juge du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle a :

— jugé que le manquement aux dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation est caractérisé à l’encontre de M. [L], Mme [S] et l’association Bridge Club Monceau ;

— déclaré irrecevable la demande de garantie formée par l’association Bridge Club Monceau ;

— condamné M. [L], Mme [S] et l’association Bridge Club Monceau à payer à la Ville de [Localité 9] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [L], Mme [S] et l’association Bridge Club Monceau aux dépens de l’instance ;

— rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

infirmer l’ordonnance en la forme des référés rendue le 22 novembre 2021 en ce que le tribunal a fixé à une somme de 45 000 euros le montant de l’amende dû in solidum par M. [L], Mme [S] et l’association Bridge Club Monceau ;

statuant de nouveau :

à titre principal :

condamner respectivement M. [L], Mme [S] et l’association Bridge Club Monceau à payer une amende civile de 50 000 euros, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 9], pour avoir enfreint les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation ;

à titre subsidiaire :

condamner respectivement M. [L], Mme [S] et l’Association Bridge Club Monceau à payer une amende civile de 16 666 euros, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 9] pour avoir enfreint les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation ;

en tout état de cause :

débouter M. [L], Mme [S] et l’Association Bridge Club Monceau de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

condamner respectivement M. [L], Mme [S] et l’association Bridge Club Monceau à verser à la Ville de [Localité 9] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner respectivement M. [L], Mme [S] et l’association Bridge Club Monceau aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par ses conclusions remises et notifiées le 12 février 2025, l’association Bridge Club Monceau demande à la cour de :

déclarer l’association Bridge Club Monceau recevable et bien fondée en son appel incident ;

y faisant droit :

annuler l’ordonnance rendue le 22 novembre 2021 par le président du tribunal judiciaire de Paris ;

infirmer en toutes ses dispositions ladite ordonnance ;

statuant à nouveau :

à titre principal :

débouter la Ville de [Localité 9] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions de première instance et d’appel ;

à titre subsidiaire :

limiter la condamnation de l’association Bridge Club Monceau à une amende de 1 euro, ou en tout cas ramener l’amende civile susceptible d’être mise à la charge des défenderesses à une valeur symbolique ou à tout le moins très mesurée ;

à titre infiniment subsidiaire :

dire et juger que M. [L] et Mme [S] devront relever et garantir l’Association Bridge Club Monceau de toutes les condamnations qui viendraient à être prononcées à leur encontre.

à titre reconventionnel :

condamner la Ville de [Localité 9] à verser à l’Association Bridge Club Monceau la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

dans tous les cas :

condamner la Ville de [Localité 9] ou toute partie succombante à verser à l’association Bridge Club Monceau la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la Ville de [Localité 9] ou toute partie succombante aux entiers dépens, qui seront recouvrés entre les mains de M^e Alexandre Gabard, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 juin 2025.

Sur ce,

Sur la recevabilité des conclusions de l’association Bridge Club Monceau

Aux termes de l’article 1037-1 du code de procédure civile, 'en cas de renvoi devant la cour d’appel, lorsque l’affaire relevait de la procédure ordinaire, celle-ci est fixée à bref délai dans les conditions de l’article 906. En ce cas, les dispositions de l’article 1036 ne sont pas applicables.

La déclaration de saisine est signifiée par son auteur aux autres parties à l’instance ayant donné lieu à la cassation dans les vingt jours de la notification par le greffe de l’avis de fixation. Ce délai est prescrit à peine de caducité de la déclaration, relevée d’office par le président de la chambre saisie ou le magistrat désigné par le premier président.

Les conclusions de l’auteur de la déclaration sont remises au greffe et notifiées dans un délai de deux mois suivant cette déclaration.

Les parties adverses remettent et notifient leurs conclusions dans un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l’auteur de la déclaration.

La notification des conclusions entre parties est faite dans les conditions prévues au cinquième alinéa de l’article 906-2 et les délais sont augmentés conformément à l’article 915-4.

Les parties qui ne respectent pas ces délais sont réputées s’en tenir aux moyens et prétentions qu’elles avaient soumis à la cour d’appel dont l’arrêt a été cassé.

En cas d’intervention forcée, l’intervenant forcé remet et notifie ses conclusions dans un délai de deux mois à compter de la notification la demande d’intervention formée à son encontre. Ce délai est prescrit à peine d’irrecevabilité relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président. L’intervenant volontaire dispose, sous la même sanction, du même délai à compter de son intervention volontaire.

Les ordonnances du président de la chambre ou du magistrat désigné par le premier président statuant sur la caducité de la déclaration de saisine de la cour de renvoi ou sur l’irrecevabilité des conclusions de l’intervenant forcé ou volontaire ont autorité de la chose jugée. Elles peuvent être déférées dans les conditions du sixième alinéa de l’article 906-3".

Selon l’article 16 du décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023, ces dispositions entrent en vigueur le 1er septembre 2024. Elles sont applicables aux instances d’appel introduites à compter de cette date et aux instances reprises devant la cour d’appel à la suite d’un renvoi après cassation lorsque la juridiction de renvoi est saisie à compter de cette même date.

Au cas présent, la Ville de [Localité 9], d’une part, M. [L] et Mme [S], d’autre part, demandent de déclarer irrecevables les conclusions remises et notifiées par l’association Bridge Club Monceau le 12 février 2025 en ce que le délai de deux mois, à compter de la notification des conclusions de l’auteur de la déclaration visée par l’article 1037-1 du code de procédure civile précité, n’a pas été respecté.

L’association Bridge Club Monceau n’a pas répondu sur ce point.

Les conclusions de M. [L] et Mme [S], auteurs de la saisine de la cour d’appel de renvoi, ont été notifiées à l’association Bridge Club Monceau le 14 novembre 2024.

L’association Bridge Club Monceau devait donc remettre et notifier ses conclusions le 14 janvier 2025 au plus tard. Or, elle les a remises et notifiées le 2 février suivant.

Il s’ensuit que l’association Bridge Club Monceau, qui n’a pas respecté les délais impartis par l’article 1037-1 du code de procédure civile, est réputée s’en tenir aux prétentions et moyens, soumis à la cour d’appel dont l’arrêt a été partiellement cassé, développés par conclusions remises et notifiées le 30 mai 2022. Par ces conclusions, l’association Bridge Club Monceau demandait de :

— rejeter la demande de radiation formée par la Ville de [Localité 9] sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile ;

— annuler l’ordonnance rendue le 22 novembre 2021 par le président du tribunal judiciaire de Paris ou l’infirmer en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

à titre principal,

— débouter la Ville de [Localité 9] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions de première instance et d’appel ;

à titre subsidiaire,

— limiter la condamnation de l’association Bridge Club Monceau à une amende de 1 euro, ou en tout cas ramener l’amende civile susceptible d’être mise à sa charge à une valeur symbolique ou à tout le moins très mesurée ;

à titre infiniment subsidiaire,

— dire que M. [L] et Mme [S] devront la relever et la garantir de toutes les condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre ;

à titre reconventionnel,

— condamner la Ville de [Localité 9] à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

dans tous les cas,

— condamner la Ville de [Localité 9] ou toute partie succombante à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Ville de [Localité 9] ou toute partie succombante aux entiers dépens, qui seront recouvrés entre les mains de M^e Gabard, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Sur le périmètre de la cassation

Aux termes de l’article 638 du code de procédure civile, 'l’affaire est à nouveau jugée en fait et en droit par la juridiction de renvoi à l’exclusion des chefs non atteints par la cassation'.

En l’espèce, la cassation n’a pas atteint l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 15 septembre 2022 en ce qu’il :

— reçoit M. [L], Mme [S] et l’association Bridge Club Monceau en leurs appels respectifs ;

— rejette la demande d’annulation de l’ordonnance entreprise ;

L’affaire ne peut donc plus être jugée concernant ces deux chefs de dispositif.

Sur les demandes principales de la Ville de [Localité 9]

L’article 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au présent litige, dispose que 'la présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 12] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article'.

Selon l’article L. 651-2 du même code, 'toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires'.

— sur l’usage du bien loué

Tout d’abord, la Ville de [Localité 9] soutient qu’est immédiatement applicable l’article 5, I, 1°, d) de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 qui dispose que 'pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa. Lorsqu’une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d’usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation. Une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage. L’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code'.

Cependant, lorsqu’une amende civile est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage intervenu avant l’entrée en vigueur des dispositions de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, l’usage du local, au sens et pour l’application des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, est déterminé selon les critères de la loi ancienne. (Avis de la Cour de cassation, 3e Civ., 10 avril 2025, n° 25-70.002).

En l’espèce, la Ville de [Localité 9] a sollicité le paiement d’une amende civile par voie d’assignations délivrées les 15 et 19 janvier 2018.

L’article 5, I, 1°, d de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 n’est donc pas ici applicable.

Ensuite, il n’est pas utilement discuté que le local litigieux, d’une surface de 150 m², situé au rez-de-chaussée était initialement destiné à un usage commercial puis a été proposé en compensation, le 13 octobre 1999, afin d’être converti en habitation, ce que la mairie de [Localité 9] a accepté par accord de principe du 24 mars 2000. La compensation a été constatée le 12 octobre 2001 à l’issue d’une enquête réalisée par la préfecture de [Localité 9].

Le premier juge a donc justement retenu que l’affectation du local à un usage d’habitation était suffisamment établie.

— sur le changement illicite, sans autorisation préalable, de l’usage

Par contrat de location d’un meublé à usage d’habitation du 7 août 2014, M. [L] et Mme [S], propriétaires, ont donné à bail à l’association Bridge Club Monceau l’appartement situé [Adresse 1]. Les lieux ont été affectés à l’activité de l’association qui y reçoit ses adhérents. Ce contrat de bail désignait M. [L] et Mme [S] comme 'le propriétaire bailleur’ et l’association Bridge Club Monceau représentée par sa présidente Mme [B] comme 'locataire', Mme [T] [H] étant, pour sa part, désignée comme 'occupante.'

La Ville de [Localité 9] argue d’une occupation non conforme de l’appartement qui n’a plus un usage d’habitation. Elle fait valoir que les lieux sont occupés, pour l’essentiel, par l’association Bridge Club Monceau pour la pratique du bridge.

Elle produit un procès-verbal établi le 22 mars 2017 par un contrôleur assermenté qui a constaté que l’appartement en cause, d’une surface de 150 m², était occupé pour partie par Mme [H] à usage d’habitation et, pour le surplus, par l’association pour l’exercice de son activité. Le contrôleur a précisé que Mme [H] occupait quatre pièces outre les WC, soit environ un tiers de la surface, l’appartement étant, pour le reste, occupé par l’association Bridge Club Monceau.

L’association Bridge Club Monceau oppose que, à la date du contrôle, le local n’était pas affecté à un usage autre que l’habitation. Elle affirme que la surface destinée à l’activité de l’association ne couvrait qu’environ 50 m² des 148 m² du local, le reste étant occupé par Mme [H] à usage d’habitation.

Cependant, la cour déduit du rapprochement des constatations du procès-verbal de constat de l’agent assermenté de la Ville de [Localité 9] du 22 mars 2017 et du contrat de bail du 7 août 2014 que le bien en cause n’avait plus un usage d’habitation entre 2014 et septembre 2020.

L’affirmation de l’association Bridge Club Monceau et de M. [L] et Mme [S] selon laquelle la surface de l’activité de l’association serait au plus de 50 m² est démentie par les constatations précises du contrôleur de la Ville de [Localité 9] dans son rapport précité du 22 mars 2017 auquel est annexé un plan.

Par ailleurs, le constat d’un huissier de justice établi le 1er septembre 2020 – jour du départ des lieux de l’association Bridge Club Monceau – sur lequel M. [L] et Mme [S] se fondent pour soutenir que la surface de l’appartement serait essentiellement destinée à l’habitation ne saurait utilement remettre en cause les constatations précises et antérieures du contrôleur de la Ville de [Localité 9] datées du 22 mars 2017.

Ensuite, l’association Bridge Club Monceau fait valoir qu’elle n’a commis aucun manquement dès lors qu’elle a une activité d’intérêt général répondant aux exigences de l’article 4 du règlement de la Ville de [Localité 9] qui devait conduire à l’obtention d’une autorisation de changement d’usage.

L’article 4 du règlement municipal prévoit que :

« L’autorisation visant au changement d’usage de locaux d’habitation peut être accordée à titre personnel sans compensation lorsqu’elle est demandée :

2°) par une personne physique ou morale en vue d’exercer dans le local une mission d’intérêt général ;

3°) par une personne physique ou morale en rez-de-chaussée :

— en vue d’y exercer une profession libérale,

— en vue d’y exercer une activité artisanale sur rue, selon la définition donnée par le Plan Local d’Urbanisme de [Localité 9] (PLU) ' « Règlement – Dispositions Générales – VIII Définitions ' Destinations » ' en bordure de toutes les voies comportant une protection particulière de l’artisanat définie dans l’article UG.2.2 a) – Zone UG – du Règlement du PLU, ou dans l’article US.2.2 a) du règlement du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) du Marais,

— ou en vue d’y accueillir une association ou une fondation.

Par exception, l’autorisation visant au changement d’usage de locaux d’habitation accordée à titre personnel sans compensation en rez-de-chaussée est limitée à 50 m² par local dans le 8ème arrondissement.

Dans tous les autres cas, le régime des autorisations relève des dispositions de l’article 2 du présent règlement. »

Mais ce moyen est inopérant dès lors que, postérieurement au contrôle effectué par la Ville de [Localité 9] le 22 mars 2017, un refus a été opposé à la demande de changement d’usage d’habitation pour un usage mixte sans compensation formée par l’association Bridge Club Monceau et Mme [H] sur le fondement de l’article 4 du règlement municipal susvisé. Les recours engagés contre ce refus ont été rejetés par le tribunal administratif puis par la cour d’appel administrative.

En outre, la cour constate que la demande de changement d’usage a été formée après le constat de l’infraction.

Il sera également retenu que l’association Bridge Club Monceau avait nécessairement conscience d’enfreindre la réglementation puisqu’elle exerçait son activité associative dans un bien expressément destiné à l’habitation. Il sera ajouté que l’association a eu connaissance de cette réglementation pour l’occupation de son précédent lieu d’exercice dans un bien situé [Adresse 5]. En effet, après avoir occupé un local suivant bail commercial auquel elle a mis fin, l’association a envisagé de louer un autre local d’habitation à la même adresse pour lequel elle a sollicité un changement d’usage en vue d’y exercer son activité, changement qui a été refusé.

Il se déduit de l’ensemble de ces motifs que l’association Bridge Club Monceau a commis l’infraction de changement d’usage sans autorisation préalable qui lui est reprochée.

De leur côté, M. [L] et Mme [S] font valoir que l’association Bridge Club Monceau est seule responsable de l’usage illicite du bien loué. Ils considèrent qu’étant propriétaires, ils ne pouvaient décider de l’usage effectif des lieux et qu’ils avaient loué l’appartement afin qu’il soit à usage d’habitation.

Cependant, M. [L] et Mme [S] ne peuvent valablement soutenir avoir ignoré qu’en louant l’appartement à l’association Bridge Club Monceau celle-ci y exercerait son activité associative de bridge.

L’infraction de changement d’usage sans autorisation préalable est donc également caractérisée à l’encontre de M. [L] et de Mme [S].

L’ordonnance étant confirmée de ce chef.

— sur le quantum de l’amende

Le premier juge a condamné in solidum M. [L], Mme [S] et l’association Bridge Club Monceau à payer une amende civile de 45 000 euros.

La Cour de cassation juge que l’amende civile visée par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est une sanction ayant un caractère de punition, son prononcé est soumis aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine, qui font obstacle, en la matière, à toute condamnation in solidum.

Devant la cour d’appel de renvoi, la Ville de Paris demande de condamner respectivement M. [L], Mme [S] et l’association Bridge Club Monceau au paiement d’une amende civile, à titre principal, de 50 000 euros, à titre subsidiaire, de 16 666 euros.

L’association Bridge Club Monceau considère que le montant de l’amende doit être sensiblement modéré. Elle souligne que la présente situation se distingue des litiges habituels en la matière puisqu’il ne s’agit ni d’une location saisonnière ni d’un changement d’un local d’habitation en local professionnel commercial. Elle fait valoir qu’aucun avantage financier n’a été obtenu en l’espèce par les bailleurs ou par elle-même qui a payé un loyer mensuel de 3 400 euros pour l’appartement litigieux. Elle ajoute qu’elle a entrepris des démarches pour régulariser la situation. Enfin, elle souligne les bienfaits sociaux, économiques et médicaux de l’activité de bridge.

La cour relève que le changement d’usage illicite a duré six années. Il doit être cependant tenu compte du fait que l’association Bridge Club Monceau, qui vise à promouvoir l’activité de personnes âgées, n’a pas de but lucratif et peine incontestablement à trouver des locaux adaptés pour l’exercice de son activité dans les 8e et 17e arrondissements de [Localité 9].

Au regard de l’ensemble de ces éléments et par infirmation de l’ordonnance entreprise, l’association Bridge Club Monceau sera condamnée à payer une amende civile de 18 000 euros, dont le produit devra être versé à la Ville de [Localité 9].

M. [L] et Mme [S] demandent également de réduire considérablement le montant de l’amende. Ils soulignent qu’ils n’ont tiré aucun avantage financier de la location litigieuse. Ils font valoir qu’ils ont été informés des faits par la Ville de [Localité 9] le 6 avril 2017 et qu’ils n’ont pas participé aux actions engagées devant les juridictions administratives. Ils ajoutent qu’ils ont consenti à des efforts financiers (baisse et renonciation au loyer) pour faciliter le départ de l’association Bridge Club Monceau.

Pendant plusieurs années, M. [L] et Mme [S] ont loué à l’association Bridge Club Monceau un bien qui était destiné à l’habitation. Mais il est exact que les propriétaires-bailleurs n’ont pas bénéficié d’avantages financiers du fait du changement illicite d’usage. De plus, dès 2017, lorsqu’ils ont été informés des démarches entreprises par la Ville de [Localité 9], ils ont donné congé à leur locataire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et par infirmation de l’ordonnance entreprise, M. [L] et Mme [S] seront, chacun, condamnés à payer une amende de 6 000 euros dont le produit sera intégralement versé à la Ville de [Localité 9].

Sur les recours en garantie

L’association Bridge Club Monceau et M. [L] et Mme [S] forment des recours en garantie réciproques.

Toutefois, les condamnations aux amendes civiles précitées sont personnelles et font obstacle à tout recours en garantie.

Les demandes en garantie seront donc rejetées.

L’ordonnance, qui a déclaré irrecevables ces demandes, sera infirmée de ce chef.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par M. [L] et Mme [S]

M. [L] et Mme [S] demandent de condamner l’association Bridge Club Monceau à leur payer la somme de 50 000 euros et celle de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi.

Ils font valoir qu’outre le préjudice lié au règlement de l’amende, depuis des années, ils subissent toutes les tracasseries liées à une procédure dont seule l’association Bridge Club Monceau est responsable puisqu’elle avait la maîtrise de l’usage des lieux.

Ils font valoir que l’association Bridge Club Monceau a laissé leur appartement dans un état déplorable et qu’ils ont dû entreprendre des travaux de rénovation.

Cependant les manquements allégués de l’association Bridge Club Monceau à l’égard de M. [L] et Mme [S] et les préjudices qui en seraient résultés ne sont pas établis par les pièces produites.

Par ailleurs, ainsi que jugé supra, M. [L] et Mme [S] ont personnellement commis l’infraction reprochée par la Ville de [Localité 9].

Aussi, les demandes de dommages et intérêts seront-elles rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par l’association Bridge Club Monceau

L’association Bridge Club Monceau demande de condamner la Ville de [Localité 9] à lui verser la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Cependant, il résulte du sens du présent arrêt que l’action de la Ville de [Localité 9] est dénuée de caractère abusif.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens de l’arrêt commande de laisser à chacune des parties la charge des dépens par elles exposés en première instance, devant la cour dont l’arrêt a été cassé et devant la présente cour.

Les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Dit que l’affaire est définitivement jugée concernant les chefs de dispositif suivants de l’arrêt du 15 septembre 2022 :

— reçoit M. [L], Mme [S] et l’association Bridge Club Monceau en leurs appels respectifs ;

— rejette la demande d’annulation de l’ordonnance entreprise ;

Dit que l’association Bridge Club Monceau est réputée s’en tenir aux moyens et prétentions, soumis à la cour d’appel dont l’arrêt a été cassé, développés dans ses conclusions remises et notifiées le 30 mai 2022 ;

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— condamné in solidum M. [L], Mme [S] et l’association Bridge Club Monceau àpayer une amende civile de 45 000 euros, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 9] ;

— déclaré irrecevables les demandes de garantie ;

— condamné in solidum M. [L] et Mme [S] et l’association Bridge Club Monceau à payer à la Ville de [Localité 9] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [L], Mme [S] et l’association Bridge Club Monceau aux dépens.

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne l’association Bridge Club Monceau à une amende civile de 18 000 euros, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 9] ;

Condamne M. [L] à une amende civile de 6 000 euros, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 9] ;

Condamne Mme [S] à une amende civile de 6 000 euros, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 9] ;

Rejette les demandes en garantie ;

Rejette les demandes de dommages et intérêts formées par M. [L] et Mme [S] ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par l’association Bridge Club Monceau ;

Laisse à chaque partie la charge des dépens par elle exposés en première instance, devant la cour dont l’arrêt a été cassé et devant la présente cour ;

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT