Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 1, 11 avril 2025, n° 23/10969

TGI 5 mai 2023

CA Paris
Confirmation 11 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Atteinte au droit de propriété
La cour a estimé que les ouvertures comblées par des carreaux translucides fixes ne portent pas atteinte au droit de propriété de la SCI Bérard Exchange, car elles n'empêchent pas la construction d'un immeuble occultant ces ouvertures.
Rejeté
Atteinte au droit de propriété
La cour a confirmé que la SCI Bérard Exchange ne pouvait fonder sa demande sur une hypothétique action en justice, car les modifications apportées ne constituaient pas un trouble anormal de voisinage.
Rejeté
Dépenses engagées dans le cadre de la procédure
La cour a rejeté cette demande, considérant que la SCI Bérard Exchange était la partie perdante et que les demandes des parties au titre de l'article 700 du CPC n'étaient pas fondées.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la SCI Bérard Exchange a fait appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Paris qui avait débouté ses demandes de suppression de fenêtres et de remise en état d'un mur pignon, au motif que les fenêtres avaient été remplacées par des briques de verre translucides, ne constituant pas des vues au sens des articles 678 et 680 du code civil. La cour d'appel a confirmé cette décision, considérant que les ouvertures comblées ne portaient pas atteinte au droit de propriété de la SCI Bérard Exchange et que celle-ci ne pouvait fonder sa demande sur une hypothétique action en justice. La cour a également condamné la SCI Bérard Exchange aux dépens d'appel et a rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 1, 11 avr. 2025, n° 23/10969
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/10969
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, JAF, 5 mai 2023, N° 20/04971
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	18 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Benjamin MOCKDelphine MEILLETVéronique DE LA TAILLEDaniel TASCIYAN
Cabinet(s) :	RECAMIER AVOCATS ASSOCIES
Parties :	S.C.I. BERARD EXCHANGE immatriculée au RCS de Paris sous le

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 11 AVRIL 2025

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/10969 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH2QQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Mai 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de paris – RG n° 20/04971

APPELANTE

S.C.I. BERARD EXCHANGE immatriculée au RCS de Paris sous le n°520 231 259,

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée et assistée de M^e Daniel TASCIYAN, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Monsieur [V] [P] né le 11 octobre 1950 à [Localité 7] (Israêl),

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représenté par M^e Delphine MEILLET, avocat au barreau de PARIS, toque : A0460 assisté de M^e Benjamin MOCK, avocat au barreau de PARIS, toque : D 709,

SDC [Adresse 4] représenté par son syndic, le cabinet CREDASSUR, immatriculée au RCS de Paris sous le n° B 343 585 865, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2],

[Localité 5]

Représentée par M^e Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 février 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre

Nathalie BRET, Conseillère

Claude CRETON ,magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Nathalie BRET, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Cour Bérard était propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 1] et la SCI Ronzier Joly était propriétaire d’un appartement situé au premier étage de l’immeuble voisin sis [Adresse 4].

Se plaignant du percement par la SCI Ronzier Joly de cinq fenêtres dans le mur pignon contigu avec sa propriété, la SCI Cour Bérard l’a faite assigner par acte d’huissier du 20 juillet 2006, afin de solliciter la suppression de ces fenêtres.

La SCI Ronzier Joly a cédé son bien à la société RK Immobilier par acte authentique du 22 novembre 2006.

Par jugement en date du 4 juin 2008, le tribunal de grande instance de Paris a :

— ordonné à la société RK Immobilier la suppression, sous astreinte, des cinq fenêtres telles que décrites dans le constat d’huissier de Maître [I] en date du 19 mai 2006,

— rendu la décision opposable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4].

Le 14 octobre 2008, la société RK Immobilier a supprimé les cinq fenêtres.

Le 10 février 2009, le juge de l’exécution a condamné le société RK Immobilier à payer à la SCI Cour Bérard la somme de 1.020 ' représentant la liquidation pour la période du 25 août au 14 octobre 2008 de l’astreinte fixée par le jugement rendu le 4 juin 2008.

Le 17 mars 2010, le bien de la SCI Cour Bérard a été cédé à la SCI Bérard Exchange.

En 2011, la société RK Immobilier a vendu son bien à M. [V] [P].

Le 19 février 2015, la SCI Bérard Exchange a été autorisée à démolir le bâtiment se situant [Adresse 1]. Puis, le 8 avril 2015, elle a obtenu la délivrance d’un permis de construire pour 'un immeuble d’habitation de 5 étages sur un niveau de sous-sol- surface créée : 754, 50 m2'.

M. [P] a ouvert 4 fenêtres donnant sur la parcelle [Adresse 1].

Par acte d’huissier en date du 17 juin 2020, la SCI Bérard Exchange a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et M. [V] [P] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment d’ordonner la suppression de quatre fenêtres se trouvant sur le mur de l’immeuble, donnant sur le [Adresse 1].

Lors de l’assemblée générale du 26 octobre 2020, les copropriétaires (de l’immeuble sis [Adresse 4] ont adopté la résolution n° 24 formulée de la manière suivante :

' 24. A la demande de M. [P] : autorisation pour remplacer ses fenêtres selon courrier et descriptif joint à la convocation :

type de vote : majorité absolue (Art. 25) impliquant une base de calcul de : 9873 tantièmes.

Le lot appartenant à M. [V] [P] dispose de quatre fenêtres sur le mur ouest de l’immeuble, donnant sur le [Adresse 1].

L’assemblée générale des copropriétaires autorise M. [P] à remplacer ces fenêtres :

par des vitres translucides mais non transparentes, montées sur châssis fixes (non ouvrantes)

par des pavés de verre translucides mais non transparents scellés au mur.

Ces travaux seront effectués aux frais de M. [V] [P], conformément aux règles d’urbanisme et sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble.'

En 2021, M. [P] a comblé les 4 ouvertures par des carreaux translucides fixes.

Par jugement du 5 mai 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

— Déboute la SCI Bérard Exchange de l’ensemble de ses demandes,

— Condamne la SCI Bérard Exchange aux dépens,

— Déboute la SCI Bérard Exchange, M. [V] [P], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejette les autres demandes des parties plus amples et contraires.

La SCI Berard Exchange a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 juin 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 23 janvier 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 20 septembre 2023, par lesquelles la SCI Berard Exchange, appelante, invite la cour à :

Vu les articles 678 et 680 du code civil

Vu les articles 544 et 641 du code civil

INFIRMER le jugement attaqué, et rendu le 5 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Paris,

en ce qu’il a :

' Débouté la SCI Bérard Exchange de l’ensemble de ses demandes ;

' Condamné la SCI Bérard Exchange aux dépens ;

' Débouté la SCI Bérard Exchange en sa demande de condamnation de Monsieur [V] [P] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] (4ème) à lui verser la somme de 3 000 ' au titre de l’article 700 du CPC ;

' Débouté la SCI Bérard Exchange en sa demande de condamnation de Monsieur [V] [P] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] (4ème) aux entiers dépens.

STATUER à nouveau,

' Ordonner à Monsieur [V] [P] et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de supprimer les quatre fenêtres, décrites par le constat d’huissier de Me [Z] [L] en date du 27 novembre 2019, purement et simplement, c’est-à-dire sans possibilité de les remplacer par des jours de souffrance (ouvrages composés de briques de verre translucides) ;

' Ordonner à Monsieur [V] [P] et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de remettre en état le mur pignon, c’est-à-dire sans possibilité de laisser des jours de souffrance (ouvrages composés de briques de verre translucides), du [Adresse 4] sous astreinte de 200 ' passé le délai d’un mois par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt rendu ;

' Condamner Monsieur [V] [P] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à lui verser la somme de 3 000 ' au titre de l’article 700 du CPC ;

' Condamner Monsieur [V] [P] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8] aux entiers dépens ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 19 décembre 2023, par lesquelles M. [V] [P], intimé, invite la cour à :

Vu le Jugement attaqué,

Vu les articles 544, 678, 680 et 1240 du Code civil,

Vu les articles 32-1 et 700 du Code de procédure civile,

— RECEVOIR Monsieur [P] en ses présentes écritures et les DIRE bien fondées ;

— CONFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris le 5 mai 2023 en

toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté Monsieur [P] de sa demande fondée

sur l’article 700 du Code de procédure civile

— DEBOUTER la SCI BERARD EXCHANGE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Y ajoutant,

— CONDAMNER la SCI BERARD EXCHANGE à payer à la Monsieur [P] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI BERARD EXCHANGE à payer à la Monsieur [P] la somme de 4.800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI BERARD EXCHANGE aux entiers dépens ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 21 novembre 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], intimé, invite la cour à :

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris le 5 mai 2023 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à PARIS 4 ème de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure Civile,

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires en ses écritures et les dire bien fondées,

DEBOUTER la SCI BERARD EXCHANGE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la SCI BERARD EXCHANGE à payer au syndicat des copropriétaires

de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 5.000,00 ' sur le

fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la SCI BERARD EXCHANGE aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande de suppression des fenêtres

Le tribunal a débouté la SCI Berard Exchange de ses demandes de suppression des fenêtres et de remise en état du mur pignon, fondées sur les articles 678 et 680 du code civil, au motif que les fenêtres litigieuses n’existent plus, que les briques de verre translucides ne constituent pas des vues au sens des articles 678 et 680 du code civil, et que la SCI Berard Exchange ne peut fonder sa demande sur une hypothétique action en justice ;

La SCI Berard Exchange sollicite en appel la suppression des quatre fenêtres et la remise en état du mur pignon, sans ouvrages composés de briques de verres translucides ; elle fonde sa demande sur l’atteinte à son droit de propriété et les articles 678, 680, 544 et 651 du code civil ;

Elle conclut que les quatre fenêtres transformées en ouvrage avec des briques de verres translucides portent atteinte à son droit de propriété en ce que si son projet de construction d’un immeuble en limite séparative obstrue les jours de souffrance, M. [P] pourra demander au tribunal la démolition de cet immeuble ou des dommages et intérêts sur le fondement des articles 544 et 651 du code civil et de la théorie des troubles anormaux du voisinage ;

Elle estime que selon la jurisprudence applicable aux articles 678 et 680 du code civil, le juge peut refuser la démolition et accepter un aménagement comme la transformation des fenêtres par des jours de souffrance constitués par des ouvrages de verres translucides, après avoir vérifié que la création de jours de souffrance n’entraîne pour le propriétaire du fonds voisin aucune restriction à son droit de propriété ; elle ajoute qu’en cas de restriction au droit de propriété, le juge doit refuser la transformation des fenêtres en jours de souffrance ;

M. [P] oppose que la demande de supprimer les fenêtres est devenue sans objet puisque celles-ci ont été remplacées par des pavés de verre, que ceux-ci sont conformes aux articles 678, 680 du code civil et au droit de l’urbanisme, ne constituent pas un trouble anormal de voisinage et ne causent pas de dommage actuel à la SCI Berard Exchange ; il ajoute que la possible réalisation future d’une suite d’événements hypothétiques invoqué par la SCI Berard Exchange pour justifier son intérêt à agir n’est pas constitutive d’un dommage réparable en ce que l’action de M. [P] et la condamnation judiciaire de la SCI Berard Exchange ne sont que des hypothèses ;

Le syndicat des copropriétaires conclut que la SCI Berard Exchange échoue à démontrer qu’elle est fondée à obtenir la suppression des fenêtres en application des articles 678 et 680 du code civil puisque ces fenêtres ont été remplacées par des ouvrages composés de briques de verre translucides, et qu’elle ne peut fonder sa demande sur une hypothétique action en justice à son encontre qui serait en tout état de cause vouée à l’échec puisque selon la jurisprudence rien n’interdit à un propriétaire de construire sur son fonds et de faire obstacle à la pénétration de l’air et de la lumière par le jour de souffrance ouvert dans l’immeuble voisin ;

Aux termes de l’article 651 du code civil, « La loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention » ;

Aux termes de l’article 678 du code civil, « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions » ;

Aux termes de l’article 680 du code civil, « La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation

des deux propriétés » ;

Aux termes de l’article 544 du code civil, « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » ;

En l’espèce, il est constant qu’à la date de l’assignation du 17 juin 2020, il existait 4 fenêtres, donnant sur le [Adresse 1], constituant alors des vues contraires aux articles 678 et 680 du code civil et qu’au cours de la procédure, M. [P] a transformé les ouvertures en carreaux translucides fixes de façon à ce qu’elles ne constituent plus des vues contraires aux articles précités ;

Il convient de considérer que les ouvertures comblées par des carreaux translucides fixes ne portent pas atteinte au droit de propriété à la SCI Berard Exchange en ce qu’elles n’empêchent pas la SCI Berard Exchange ou un propriétaire lui succédant de construire un immeuble occultant ces ouvertures comblées de carreaux translucides fixes ;

La SCI Berard Exchange, ne peut fonder sa demande sur une hypothétique action en justice à son encontre, dans l’hypothèse où elle construirait un immeuble occultant les ouvertures comblées par des verres translucides et dans l’hypothèse où M. [P] exerce une action en dommages et intérêts à son encontre fondée sur les troubles anormaux du voisinage ;

Au surplus, en sus de l’incertitude sur l’existence d’une telle action, il n’y a aucune certitude que la SCI Bérard Exchange serait condamnée, puisqu’elle pourrait faire valoir la mauvaise foi de M. [P] qui a comblé en 2021 les 4 ouvertures par des verres translucides fixes, pour ne pas se voir contraint dans le cadre de la présente procédure de les supprimer, alors qu’il connaissait depuis l’assignation du 17 juin 2020, l’historique et notamment la condamnation du 4 juin 2008 afférente à des fenêtres similaires aux siennes, et qui en outre a procédé à la création de ces 4 ouvertures postérieurement au 8 avril 2015, date de délivrance du permis de construire à la SCI Berard Exchange ;

La SCI Bérard Exchange doit donc être déboutée de sa demande d’ordonner à M. [P] et au syndicat des copropriétaires de supprimées les 4 fenêtres sans possibilité de les remplacer par des jours de souffrance et de remettre en état le mur pignon ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Bérard Exchange de l’ensemble de ces demandes ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La SCI Bérard Exchange, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ;

Le sens du présent arrêt et sa motivation conduisent à rejeter les demandes respectives de l’appelante, la SCI Berard Exchange, et des intimés M. [V] [P] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Berard Exchange aux dépens d’appel ;

Rejette les demandes de l’appelante, la SCI Berard Exchange, et des intimés M. [V] [P] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE