RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 30 JANVIER 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/06499 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJGXB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Mars 2024-Juge de l’exécution de [Localité 8]- RG n° 24/80227

APPELANTE

S.A.S.U. [6]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Timothée BRAULT, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

Monsieur [Y] [G]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES- REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour Avocat plaidant: M^e Sylvie BENSOUSSAN Avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Catherine Lefort, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Bénédicte Pruvost, président

Madame Catherine Lefort, conseiller

Madame Valérie Distinguin, conseiller

GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire Grospellier

ARRÊT

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Bénédicte Pruvost, président et par Monsieur Grégoire Grospellier, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte du 31 décembre 2013, la Sci [7], aux droits de laquelle est venue M. [Y] [G], a donné à bail commercial à la société [9] des locaux situés à l’angle du [Adresse 3] et du [Adresse 1]. Par acte du 30 janvier 2016, la société [9] a cédé son fonds de commerce et le droit au bail qui y était attaché à la Sasu [6].

Par ordonnance du 6 juillet 2023, signifiée le 28 juillet 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 5 janvier 2023 ;

— condamné la société [6] à payer à M. [G] la somme provisionnelle de 26 311,25 euros, à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 1er juin 2023 (échéance de juin 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2022 à hauteur de 13 711,35 euros et à compter de la présente ordonnance pour le solde ;

— suspendu rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société [6] se libère des provisions et indemnités allouées en un acompte de 10 000 euros remis par chèque de banque le 5 juin 2023 et 17 mensualités égales et continues d’un montant de 1 000 euros et une 18ème et dernière mensualité qui sera majorée du solde en principal et intérêts ;

— dit que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail, et que le premier paiement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la décision et les mensualités suivantes avant le 10 de chacun des mois suivants ;

— dit qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul loyer, charges, taxes et accessoires courants à leur échéance contractuelle, et à défaut de régularisation dans le délai de 8 jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, l’intégralité de la dette sera exigible, la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet, et il pourra être procédé à l’expulsion de la Société [6].

Le 11 décembre 2023, un premier commandement de quitter les lieux (« Locaux commerciaux ») a été délivré à la société [6].

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024, la société [6] a fait assigner M. [G] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris, auquel il a demandé à titre principal, d’annuler le commandement de quitter les lieux, subsidiairement, la mainlevée de ce commandement, à titre infiniment subsidiaire, l’octroi d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

Le 20 février 2024, un second commandement de quitter les lieux (« lieux habités ») a été délivré à la société [6].

Par jugement du 14 mars 2024, le juge de l’exécution a :

' débouté la société [6] de l’ensemble de ses demandes ;

' condamné la société [6] à verser à M. [G] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamné la société [6] aux dépens.

Pour rejeter la demande de nullité du commandement de quitter les lieux, le juge de l’exécution a estimé que la société [6] échouait à rapporter la preuve que les locaux étaient habités, de sorte que la cause de nullité alléguée, à savoir le défaut de mentions obligatoires en cas de locaux habités, n’était pas démontrée. Il a également retenu que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, et qu’en conséquence, le commandement de quitter les lieux avait bien été délivré en vertu d’un titre exécutoire. Enfin, il a rejeté la demande de délai, considérant que le défaut d’exécution rigoureuse des versements mis à sa charge et l’absence de démarches de relogement s’opposaient au maintien de la société [6] dans les lieux.

Par déclaration du 29 mars 2024, la société [6] a formé appel de ce jugement.

Par conclusions du 14 juin 2024, elle demande à la cour d’appel de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Puis, statuant à nouveau,

A titre principal,

— déclarer nul et de nul effet le commandement de quitter les lieux qui lui a été signifié le 11 décembre 2023 ;

A titre subsidiaire,

— priver de tout effet le commandement de quitter les lieux qui lui a été signifié le 11 décembre 2023 ;

A titre infiniment subsidiaire,

— lui accorder un délai de douze mois, à compter de la décision à intervenir, pour satisfaire au commandement de quitter les lieux et restituer les clés à M. [G] ;

En toute hypothèse,

— condamner M. [G] aux entiers dépens de l’instance ;

— condamner M. [G] au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir deux causes d’irrégularité du commandement, la première constituée par le défaut de mention des articles L. 412- 1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, alors que les locaux litigieux étaient habités par son gérant, comme elle en justifie par de nouveaux éléments à hauteur d’appel, et fait observer que le bailleur n’ignorait pas cet état de fait et qu’il a d’ailleurs fait délivrer un second commandement, le 20 février 2024, pour des « lieux habités » comportant une date différente de libération des locaux, cette incohérence étant assimilable à une absence de date. La seconde irrégularité invoquée est l’absence de titre exécutoire fondant les poursuites, au motif qu’elle n’a pas été en mesure de procéder à l’exécution avant le 21 août 2023, date à laquelle le bailleur lui a communiqué ses coordonnées bancaires ; que ses tentatives de règlements se sont heurtées à des refus de sa banque et à l’indisponibilité des sommes présentes sur son compte en raison de différentes saisies, ces éléments étant constitutifs, selon elle, d’un cas de force majeure ; que, surabondamment, en raison du congé sans offre de renouvellement qui lui a été délivré le 11 décembre 2023, elle n’est plus redevable de loyers mais d’indemnités d’occupation ; que le bailleur n’ayant fait délivrer une mise en demeure que pour les échéances et les mensualités afférentes aux mois de juillet et août, les sommes ultérieurement appelées sont étrangères au présent litige. Elle précise en outre qu’elle est à jour de ses loyers, puis conclut qu’il y a lieu de considérer qu’elle a satisfait aux exigences de l’ordonnance du 6 juillet 2023.

A titre subsidiaire, elle soutient que l’expulsion ne saurait avoir lieu, en raison à la fois du défaut d’accomplissement de la formalité prévue à l’article L. 412-5 du code des procédures civiles d’exécution, et du fait que son gérant vit dans les lieux ce qui lui permet de bénéficier de la protection prévue à l’article L. 412-6 du même code.

Enfin, elle fonde sa demande de délais sur les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Par conclusions du 27 novembre 2024, M. [G] demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

En tout état de cause,

— rejeter toutes les demandes formulées par la société [6] à son encontre, plus amples ou contraires au présent dispositif ;

— condamner la société [6] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

En premier lieu, il approuve le premier juge d’avoir retenu que l’ordonnance du 6 juillet 2023 constituait un titre exécutoire fondant les poursuites, celle-ci n’ayant fait l’objet d’aucune contestation et étant revêtue de l’exécution provisoire de droit.

En deuxième lieu, il considère que l’appelante ne peut valablement soutenir avoir été empêchée de s’exécuter du fait du bailleur et de la banque, alors qu’elle était en possession de son RIB depuis le 23 septembre 2022 ; que malgré une mise en demeure accompagnée d’un second RIB le 21 août 2023, le preneur n’a procédé à aucun règlement dans les 8 jours ; que le règlement qui est finalement intervenu le 11 septembre 2023 était incomplet puisqu’inférieur aux loyers de juillet, août et septembre 2023 ; que la banque n’a commis aucune erreur mais s’est trouvée dans l’impossibilité d’effectuer les virement sollicités par l’appelante en raison des nombreux impayés de cette dernière.

En troisième lieu, elle conteste le fait que les lieux étaient habités, alors que le contrat liant les parties est un bail commercial ; que le nom du gérant de l’appelante ne figure pas dans les pages jaunes à l’adresse des lieux litigieux ; que les éléments produits par l’appelante pour justifier du domicile de son gérant ne sont pas suffisamment probants. Elle précise que l’appelante a été expulsée le 12 septembre 2024 sans que le gérant n’y résiste, et en déduit une reconnaissance implicite de la validité du commandement critiqué, de sorte que la présente procédure n’a plus lieu d’être. Elle en conclut de même s’agissant de la demande de délais.

Enfin, elle précise que l’appelante reste redevable à ce jour de la somme de 24 741,35 euros à son égard.

La société [6] a été expulsée le 12 septembre 2024. Son avocat n’a pas déposé son dossier de plaidoirie, malgré la relance faite par le greffe par message RPVA du 13 décembre 2024, jour de l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation du commandement de quitter les lieux du 11 décembre 2023

L’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

Il résulte de l’article L.412-1 du même code que si l’expulsion porte sur un lieu habité, elle ne peut en principe avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement. Dans ce cas, le commandement doit, selon l’article R.412-1, reproduire, à peine de nullité, les articles L.412-1 à L.412-6.

En l’espèce, le commandement de quitter les lieux du 11 décembre 2023 vise des locaux commerciaux, fixe à la société [6], occupante, un délai de huit jours pour quitter et vider les lieux et ne reproduit pas les articles L.412-1 à L.412-6.

En effet, il est constant que le bail portait exclusivement sur un local commercial (bar restaurant) et non des locaux mixtes.

L’appelante n’ayant pas déposé son dossier à la cour, et ce malgré la demande écrite du greffe le jour de l’audience, elle ne communique pas les nouvelles pièces figurant à son bordereau qu’elle indique produire devant la cour pour prouver que les locaux étaient habités par son gérant, M. [P] (document assurance maladie, avis d’impôt sur le revenu, avis de taxe d’habitation, facture Free).

Pour autant, les nouvelles pièces produites par M. [G], à savoir le procès-verbal d’expulsion du 12 septembre 2024 et le procès-verbal de constat du 1er octobre 2024, corroborent les dires de la société [6], en dépit des dénégations de celui-ci, puisqu’une des pièces du local loué servait effectivement de chambre à coucher et que le commissaire de justice a mentionné la présence d’un lot de vêtements.

D’ailleurs, par sage précaution, le bailleur a fait délivrer, le 20 février 2024, un nouveau commandement de quitter les lieux pour des lieux habités, conforme aux dispositions précitées en ce qu’il prévoit un délai de deux mois et comporte la reproduction des articles L.412-1 à L.412-6.

Cependant, les irrégularités affectant le commandement du 11 décembre 2023 sont des vices de forme, qui ne peuvent, en application de l’article 114 alinéa 2 du code de procédure civile, justifier l’annulation de l’acte que si elles ont causé grief à celui qui invoque la nullité.

En l’espèce, l’expulsion n’a pas eu lieu dans le délai légal de deux mois suivant ce commandement de quitter les lieux et la société [6] a pu saisir le juge de l’exécution dans ce délai à la fois pour contester la validité de l’acte et pour demander des délais pour quitter les lieux, en dépit de l’absence de mention à ce titre dans le commandement critiqué. Dès lors, elle ne peut justifier d’un grief causé par les irrégularités du commandement du 11 décembre 2023.

Dans ces conditions, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation du commandement fondée sur les irrégularités de forme.

S’agissant du second moyen invoqué, sur l’absence de titre exécutoire, la cour adopte la motivation précise et pertinente du premier juge qui a considéré très exactement que les retards de paiement résultaient, non pas d’un cas fortuit, mais du fait de l’appelante, et que le premier versement avait été effectué plus de huit jours après la réception de la mise en demeure prévue par l’ordonnance de référé.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société [6] de sa demande d’annulation du commandement de quitter les lieux du 11 décembre 2023.

Par ailleurs, sa nouvelle demande tendant à voir priver de tout effet le commandement de quitter les lieux du 11 décembre 2023 est sans objet dès lors qu’un nouveau commandement, parfaitement régulier, a été délivré et que l’expulsion a été réalisée, après expiration du délai légal de deux mois suivant ce second commandement, de sorte que le premier commandement s’en trouve nécessairement privé d’effet.

Sur la demande de délais

La société [6] ayant été expulsée, sa demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux est devenue sans objet. Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les demandes accessoires

La société [6], succombant en ses prétentions, sera condamnée aux dépens d’appel.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’intimé. Sa demande sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 mars 2024 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris,

Y ajoutant,

DIT que la demande de la Sasu [6] tendant à voir priver de tout effet le commandement de quitter les lieux du 11 décembre 2023 est sans objet,

DEBOUTE M. [Y] [G] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Sasu [6] aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, Le président,