2ème CHAMBRE CIVILE

— ---------------------

S.A.R.L. LES CABANES DU FERRET

C/

Monsieur [N] [Y]

Madame [R] [S] épouse [Y]

— ---------------------

N° RG 23/01293

— ---------------------

DU 04 DECEMBRE 2025

— ---------------------

ORDONNANCE

— --------------

Nous, Rémi FIGEROU, Conseiller chargé de la mise en état de la 2ème CHAMBRE CIVILE de la Cour d’Appel de Bordeaux, assisté de Marie-Laure MIQUEL, Greffier.

Avons ce jour, dans l’affaire opposant :

S.A.R.L. LES CABANES DU FERRET

appelante dans la déclaration d’appel du 15.03.23 et intimée dans la déclaration d’appel du 16.03.23

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Thomas PERINET de la SELAS OPTEAM AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée à l’audience par M^e ACHOU-LEPAGE Guillaume, avocat au barreau de BORDEAUX

Défenderesse à l’incident,

Appelante d’un jugement (R.G. 21/07089) rendu le 07 février 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] suivant déclaration d’appel en date du 15 mars 2023,

à :

Monsieur [N] [Y]

appelant dans la déclaration d’appel du 16.03.23 et intimé dans la déclaration d’appel du 15.03.23

né le 02 Septembre 1962 à [Localité 6] (73)

demeurant [Adresse 5]

Madame [R] [S] épouse [Y]

appelante dans la déclaration d’appel du 16.03.23 et intimée dans la déclaration d’appel du 15.03.23

née le 11 Avril 1966 à [Localité 9] (42)

demeurant [Adresse 5]

Représentés par M^e Pierre LANCON, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés par M^e LASSERRE Marie-Françoise, avocat au barreau de BORDEAUX

Demandeurs à l’incident,

Intimés,

rendu l’ordonnance contradictoire suivante après que l’incident ait été débattu devant Nous, à l’audience de mise en état en date du 22 octobre 2025.

Vu le jugement rendu le 7 février 2023 par lequel le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— rejeté la demande de sursis à statuer soutenue par la SARL les cabanes du ferret,

— déclaré irrecevables les fins de non recevoir soulevées par la SARL les cabanes du ferret et les époux [Y], tirées de la prescription des demandes dirigées contre eux,

— condamné la SARL les cabanes du ferret à démolir la partie des ouvrages édifiée dans le recul de 4 mètres de la limite Ouest de la parcelle cadastrée sur la commune de [Localité 10] LN [Cadastre 1] sous nue-propriété des époux [Y], toute reconstruction devant s’effectuer au-delà du recul de 4 mètres de la limite Ouest de la parcelle cadastrée sur la commune de [Localité 10] LN [Cadastre 1] ; ainsi que de ce qui a été maçonné à l’aplomb du mur de soutènement édifié en limite Ouest de la parcelle cadastrée sur la commune de [Localité 10] LN [Cadastre 1] sous nue-propriété des époux [Y] et à une hauteur respectant le PLU de la commune de [Localité 10] applicable au jour des travaux, le tout conformément aux préconisations figurant aux pages 27 et 28 du pré-rapport de Mme [I], expert judiciaire, en date du 29 septembre 2022 et dans un délai de six mois à compter de la signification à parties de la présente décision, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant trois mois, passé ce délai de six mois,

— condamné la SARL les Cabanes du ferret à payer à M. [Y] et Mme [S] épouse [Y] une indemnité de 10 000 euros chacun en réparation de leur préjudice de jouissance,

— débouté les époux [Y] du surplus de leurs demandes,

— condamné M. [Y] et Mme [S] épouse [Y] à enlever les bacs acier servant de couverture à l’ancien garage et à les remplacer par des tuiles creuses de Gironde, dans un délai de six mois à compter de la signification à parties de la présente décision et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois, passé ce délai de six mois,

— condamné M. [Y] et Mme [S] épouse [Y] à supprimer les aménagements ayant permis la transformation d’une partie de l’ancien garage en habitation et à le rendre conforme à sa destination initiale, dans un délai de six mois à compter de la signification à parties de la présente décision et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois, passé ce délai de six mois,

— condamné M. [Y] et Mme [S] épouse [Y] à supprimer les poutres ainsi que les tôles de toiture débordant sur la propriété de la SARL les cabanes du ferret dans un délai de trois mois à compter de la signification à parties de la présente décision, sous astreinte provisoire de 15 euros par jour de retard pendant trois mois, passé ce délai de trois mois,

— débouté la SARL les cabanes du ferret du surplus de ses demandes,

— écarté l’exécution provisoire du présent jugement,

— condamné la SARL les cabanes du ferret à payer aux époux [Y] une indemnité de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné la SARL les cabanes du ferret aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise tels que ces derniers seront taxés après dépôt du rapport d’expertise définitif,

— dit qui les dépens seront recouvrés ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile;

Vu l’appel interjeté le 15 mars 2023 par la SARL les cabanes du ferret ;

Vu les premières conclusions d’incident notifiées le 14 septembre 2023 aux termes desquelles les époux [Y] demandent au conseiller de la mise en état, sur le fondement des articles 907, 789-6,564 et 566 du code de procédure civile et 2227 du code civil, de:

— déclarer irrecevable comme nouvelle et entachée de prescription, la demande de démolition sur une profondeur de 4 mètres de la limitative séparative Ouest avec la propriété de la SARL les cabanes du ferret, des bâtiments annexes implantés sur leurs fonds,

— allouer aux demandeurs au titre du présent incident devant la cour, une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et mettre les dépens de l’incident à la charge de la SARL cabanes du ferret.

Vu les dernières conclusions d’incident notifiées le 14 octobre 2025 aux termes desquelles les époux [Y] demandent au conseiller de la mise en état, sur le fondement des articles 73, 74, 907 et 789-6 du code de procédure civile et l’article 2227 du code civil, de:

— les juger recevables et bien fondés en leur fin de non-recevoir,

— déclarer irrecevable comme entachée de prescription la demande de démolition sur une profondeur de 4 m de la limite séparative Ouest avec la propriété de la SARL les cabanes du ferret, des bâtiments annexes implantés sur leur fonds,

— subsidiairement, désigner avant dire droit tout expert aux fins dans un cadre contradictoire, de datation sur une profondeur de 4 m de la limite séparative des parcelles LN [Cadastre 4] et LN [Cadastre 3], des deux bâtiments annexes sous leur usufruit,

— dire qu’en tel cas la consignation des frais et honoraires de l’expert sera supportée par la SARL les cabanes du Ferret,

— dire n’y avoir lieu à statuer sur les observations de la SARL cabanes du ferret relatives sur les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, ou à défaut rejeter les demandes formées à ce titre,

— allouer aux demandeurs au titre du présent incident devant la cour, une indemnité de 2500 euros sur le fondement de l’art 700 du code de procédure civile et mettre les dépens de l’incident à la charge de la SARL cabanes du ferret;

Vu les dernières conclusions d’incident notifiées le 20 octobre 2025, par lesquelles la SARL les cabanes du Ferret demande au conseiller de la mise en état, sur le fondement des articles 907, 789-6, 564 et suivants du code de procédure civile et 2227 du code civil de:

— prononcer le sursis à statuer des instances pendantes sous le numéro RG n° 23/01293 à la suite de l’ordonnance de jonction dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire ordonnée le 30 septembre 2019,

— se déclarer incompétent pour connaître de la fin de non-recevoir tirée de la méconnaissance de l’article 564 et suivants du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— écarter ledit moyen comme manifestement infondé,

— écarter la fin de non-recevoir tirée de la prétendue prescription de l’action en démolition,

— lui allouer au titre du présent incident devant la cour, une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamner les époux [Y] aux entiers dépens.

*****

A la suite d’une acquisition d’un ensemble immobilier sis [Adresse 7] sur la commune de [Localité 11], la Société à responsabilité limitée (ci-après dénommée SARL) les cabanes du Ferret a obtenu le 6 mai 2015 un permis de construire et a entrepris des travaux de réhabilitation.

Courant juillet 2018, les époux [Y], usufruitiers de l’immeuble voisin ont informé la SARL cabanes du Ferret de ce que les travaux entrepris leurs causeraient un préjudice et qu’ils méconnaîtraient notamment les dispositions du cahier des charges du lotissement.

Se plaignant de nuisances et troubles anormaux générés par le produit de ces travaux, les époux [Y] ont obtenu par ordonnance du juge des référés en date du 30 septembre 2019, la désignation d’un expert, dont les opérations sont toujours en cours, en vue notamment d’apprécier les éventuels troubles de voisinage.

Le 14 septembre 2021, les époux [Y] ont assigné la SARL cabanes du Ferret devant le tribunal judiciaire de Bordeaux sur le fondement des troubles anormaux de voisinage et ont invoqué la violation du cahier des charges du lotissement, en vue d’obtenir notamment, la démolition partielle et sous astreinte des ouvrages construits et le paiement de dommages et intérêts.

Selon l’article 789- 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 907 du dit code précise qu’au stade de l’appel, l’affaire est instruite sous le contrôle d’un magistrat de la chambre à laquelle elle est distribuée, dans les conditions prévues par les articles 780 à 807 et sous réserve des dispositions qui suivent.

En l’espèce, les époux [Y] font notamment valoir qu’en vertu de l’article 2227 du code civil, la demande de démolition de la SARL les cabanes du Ferret est prescrite en ce que les annexes visées ont été implantées sur leurs fonds dans les années 1950 et 1960.

Que la prescription visée à l’article 2227 du dit code est une prescription réelle et non personnelle de sorte que l’acquisition de son bien il y a moins de 30 ans par la SARL les cabanes du Ferret ne saurait avoir d’effet sur la prescription.

Qu’au surplus, la SARL les Cabanes du Ferret présente pour la première fois cette demande de démolition en appel,

Que dès lors, l’autorité de la chose jugée telle que définie à l’article 1355 du code civil ne peut leur être opposée par la SARL les cabanes du Ferret puisque le tribunal, n’étant pas saisi de cette prétention aux fins de démolition, ne s’était pas prononcé sur la recevabilité de cette demande et sur sa prescription, ni a fortiori sur son bien-fondé.

Qu’ainsi, la demande de la SARL les cabanes du Ferret tendant à la démolition partielle des bâtiments annexes implantés sur leurs fonds est irrecevable.

La SARL les Cabanes du Ferret fait notamment valoir que les dispositions de l’article 789- 6° du code de procédure civile sont non équivoques et attribuent une compétence exclusive au juge de la mise en état pour connaître des fins de non-recevoir.

Que puisque les époux [Y] n’ont nullement saisi le juge de la mise en état, les fins de non-recevoir ne peuvent qu’être déclarées irrecevables.

Qu’au surplus la prescription de l’action en démolition n’est nullement acquise à son encontre car d’une part, elle n’a pu constater l’irrégularité des bâtiments litigieux qu’en 2014, date de l’acquisition de son ensemble immobilier, et d’autre part, la preuve de la prescription n’est pas apportée puisque contrairement à ce qu’allèguent les intimés, la pièce 27 qu’ils produisent ne présente pas la situation des lieux en 1985 mais celle existante en 2012.

Qu’en outre, en première instance ses prétentions tendaient à la mise en conformité de la propriété des époux [Y] aux prescriptions du cahier des charges du lotissement, de sorte que sa demande visant à obtenir la démolition des ouvrages édifiés poursuit la même finalité et ne peut être regardée comme une prétention nouvelle,

Qu’ainsi, l’irrecevabilité ne doit pas être accordée.

Sur ce

Sur la demande de sursis à statuer

Selon l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis à statuer suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine.

Hors les cas où elle est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer.

En l’espèce, la Sarl les Cabanes du Ferret soutient qu’ une mesure d’instruction est actuellement en cours et qu’il est dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice que l’instance au fond soit suspendue dans l’attente de l’issue de cette mesure.

Toutefois, les époux [Y] font valoir que la demande de sursis à statuer au fond doit être déclarée irrecevable en ce qu’elle constitue une exception de procédure qui aurait du être présentée au plus tard le 14 juin 2023, date des premières conclusions.

***

Aux termes de l’article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend notamment à voir suspendre le cours de la procédure.

L’article 74 du même code précise qu’une telle exception de procédure doit à peine d’irrecevabilité être soulevée simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.

En l’espèce, la SARL Cabanes du Ferret a conclu au fond devant la Cour les 14 juin et 14 septembre 2023 et ce n’est que par conclusions d’incident du 26 février 2024, qu’elle a sollicité dans un second temps un sursis à statuer sur le fond, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

En conséquence, la demande de sursis à statuer est manifestement tardive et ainsi irrecevable.

Sur la fin de non recevoir

Aux termes de l’article 2227 du code civil, le droit de propriété est imprescriptible et les actions réelles immobilières se prescrivent par 30 ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, la demande de démolition de certains ouvrages se trouvant sur le fonds [Y] se heurterait à une fin de non recevoir du fait de la prescription car ceux-ci auraient été édifiés depuis plus de trente ans.

A titre liminaire, la SARL Les Cabanes du Ferret ne peut faire partir le délai de prescription de son acquisition en 2014, alors que s’agissant d’un droit réel, l’appelante tient ses droits de son auteur qui dès lors pouvait exercer toute action qu’il jugeait utile avant de lui vendre l’immeuble.

Par ailleurs, les intimés démontrent que l’ensemble des trois constructions de leur propriété a été construit entre les années 1950 et 1960, ainsi qu’en fait foi l’attestation de M. [D] [V] qui est le vendeur du bien litigieux aux des époux [Y]. En outre, ce témoignage est corroboré par un plan cadastral de 1962.

En conséquence, la demande de démolition par la SARL Les Cabanes du Bassin de deux bâtiments annexes sur une profondeur de 4 mètres est irrecevable car prescrite, étant ajouté que la fin de non-recevoir soulevée à ce titre par les époux [Y] n’est pas elle-même irrecevable au motif que le tribunal les aurait déclarés irrecevables devant lui d’une telle fin de non recevoir dès lors que devant le premier juge la SARL Les Cabanes du Ferret ne sollicitait pas la démolition des deux annexes de l’immeuble des époux [Y] sur une profondeur de quatre mètres mais uniquement la suppression de certains éléments décoratifs.

Sur les dépens de l’incident et les frais non compris dans les dépens

La SARL Les Cabanes du Ferret succombant aux termes de cet incident, elle sera condamnée aux dépens de celui-ci et à verser aux époux [Y] la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevable la demande de sursis à statuer;

Déclare irrecevable la demande de la SARL Les Cabanes du Ferret de démolition sur une profondeur de quatre mètres de la limite séparative Ouest de sa propriété de deux bâtiments annexes se trouvant sur le fonds [Y];

Déboute les parties de leurs autres demandes;

Condamne la SARL Les Cabanes du Ferret aux dépens du présent incident;

Condamne la SARL Les Cabanes du Ferret à payer à M. [N] [Y] et à Mme [R] [S] épouse [Y], ensemble, la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,