Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 16 MAI 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01409 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG7DL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Janvier 2023 -Tribunal judiciaire hors JAF JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 20/04292

APPELANTS

Madame [W] [K] épouse [B] née le 26 Octobre 1971 à [Localité 6],

[Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [V] [B] né le 08 Septembre 1969 à [Localité 7] (Espagne),

[Adresse 1]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046 assistés par M^e Jean-yves BOURTHOUMIEU de la SELARL PENAFIEL & ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0585

INTIMÉS

Monsieur [M] [N] né le 02 Novembre 1966 à [Localité 5], (Etats- Unis),

[Adresse 4]

[Localité 2]

Madame [C] [A] née le 17 Juin 1969 à [Localité 3],( Argentine),

[Adresse 4]

[Localité 2]

Tous deux représentés et assistés de M^e Anne laure LAVERGNE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1903

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 octobre 2024 , en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 24 janvier 2025 prorogé au 02 mai 2025 puis au 16 mai 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 22 janvier 2020, Monsieur [V] [B] et Madame [W] [K], épouse [B], ont consenti à Monsieur [M] [N] et Madame [C] [A], une promesse unilatérale de vente portant sur les lots n°44,71,73 et 144 dans un ensemble immobilier sis [Adresse 1], consistant principalement en un appartement d’une superficie privative de 224,38 m2 au prix de 3 140 000 euros, s’appliquant aux meubles à concurrence de 150 000 euros selon la liste détaillée dans l’acte, et aux biens à hauteur de 2 990 000 euros.

Le délai de la promesse est fixé pour une durée expirant au 22 avril 2020 à seize heures.

L’indemnité d’immobilisation a été versée par les bénéficiaires en la comptabilité du notaire au jour de la signature de l’acte à hauteur de 157 000 euros. La clause éponyme stipule que:

— cette somme ne constitue pas des arrhes de sorte que l’article 1590 du code civil n’est pas applicable

— elle s’imputera sur le prix de vente et reviendra au promettant en cas de réalisation de la vente promise

— la somme restera acquise au promettant en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus à l’acte à titre d’indemnité forfaitaire pour pour l’immobilisation de l’immeuble

— l’intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option, cette somme ne pouvant en aucun cas faire l’objet d’une répartition au prorata temporis, dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée d’immobilisation

— dans cette même hypothèse la somme versée sera toutefois intégralement restituée au bénéficiaire si l’une au moins des conditions suspensives stipulées en sa faveur venait à défaillir selon les modalités et délais prévus à l’acte (…) Et si la non réalisation de la promesse était imputable au seul promettant

La clause Indemnité d’immobilisation énonce, au terme du paragraphe c) citant les différents cas permettant au bénéficiaire de se voir intéralement restituer la dite indemnité:

'S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au plus tard dans les sept jours de la date d’expiration de la promesse de vente.

A défaut pour le bénéficiaire d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le Promettant sera alors en droit de sommer le Bénéficiaire, par acte extrajudiciaire, de faire connaître sa décision dans un délai de sept (7) jours de la date d’expiration de la promesse de vente.

A défaut pour le Bénéficiaire d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le Promettant sera alors en droit de sommer le Bénéficiaire par acte extra judiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept(7) jours.

Faute pour le Bénéficiaire de répondre à cette réquisition, dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au Promettant.'

En pages 12 et 13 la promesse est ainsi rédigée :

'RESERVES ET CONDITIONS SUSPENSIVES

RESERVES

Réserve du droit de préemption (…)

CONDITIONS SUSPENSIVES

La promesse est soumise aux conditions suspensives telles qu’indiquées ci-après (…)

Conditions suspensives de droit commun (…)

Conditions suspensives particulières

Absence de prêt

CONDITION PARTICULIERE

Le PROMETTANT déclare que le lot 73 : cave, est actuellement occupé irrégulièrement par un voisin. Le PROMETTANT s’oblige au plus tard pour le jour de la vente ( souligné par la cour), soit à avoir libéré le lot 73 afin qu’il soit vendu libre de toute location ou occupation, soit à avoir régulièrement acquis le lot 74 cave et vendre au lieu du lot 73 au Bénéficiaire le lot 74 libre de toute location ou occupation sans modification de prix.

Le BENEFICIAIRE donne en tant que de besoin d’ores et déjà son accord pour l’échange du lot 73 contre le lot 74.

Tous les frais relatifs à la libération du lot 73 et à l’acquisition du lot 74 seront supportés par le PROMETTANT.

CONDITIONS ET DECLARATIONS GENERALES(…)' ( Fin de citation).

Le 25 janvier 2020 [W] [K] échangeait par courriel avec [M] [N] lui indiquant qu’ayant eu au téléphone le propriétaire de la cave n°74, 'les caves seront échangées, il prendra la 73 et nous la 74.' Elle ajoutait que la signature pourrait intervenir le 15 mars.

Le 3 avril 2020 [W] [K] sollicitait par courriel des nouvelles de [M] [N] et sa famille.

Le 22 avril 2020 [M] [N] répondait :

' I hope your family are still healthy and well.I wanted to follow up with you regarding emails I received from my notaire based on recent conversation with your notaire.My understanding is that you would like to move the sale to May 28th. Is that the exact day you would like to use or would it be a date to be confirmed later to a date after May 28th’ According to them, you would need one week to move out your personal items still in the appartment and move in the furniture related to the sale no ' I also wanted to make sure you are still pursuing the exchange of caves with the other owner and see by when you expect that would be finalized.'

[W] [K] répondait le 24 avril 2020 en français : ' le dossier des caves est en cours et sera réglé avant la signature. Je vous propose la date du 25 mai'.

Par courriel et courrier recommandé du même jour, 24 avril 2020, adressé aux deux notaires par Madame [A] et Monsieur [N], ceux-ci sollicitaient la restitution de l’indemnité d’immobilisation au motif de l’échéance de la promesse de vente arrivée à son terme le 22 avril 2020 à 16 heures et de l’incapacité de livrer le bien et les meubles le garnissant à bonne date, soulignant la défaillance de l’unique condition suspensive particulière relative à la libération du lot 73 ou à l’acquisition du lot 74 en échange du lot 73.

Par courrier du 27 avril 2020 le conseil des époux [B], au rappel de l’envoi en début de semaine d’un courriel de confirmation de prorogation de la promesse de vente de la part des promettants au vu des articles 1 et 2 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 prorogeant les délais ayant expiré entre le 12 mars 2020 et un mois après la fin de la cessation de l’état d’urgence sanitaire, indiquait que ses clients souhaitaient toujours vendre et qu’ayant commandé un mobilier d’exception devant meubler l’appartement à hauteur de 150 000 euros ils refusaient la restitution de l’indemnité d’immobilisation, en sollicitant le versement à leur profit, outre la totalité du mobilier commandé à hauteur de 150 000 euros.

Par exploit délivré le 26 mai 2020 [C] [A] et [M] [N] ont fait assigner [W] [K] et [V] [B] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir ordonner la restitution de l’indemnité d’immobilisation à leur profit.

Par jugement en date du 4 janvier 2023, le Tribunal Judiciaire de Paris a ainsi statué:

« CONDAMNE in solidum [W] [K] et [V] [B] à restituer à [C] [A] et [M] [N] la somme de 157 000 ' (CENT CINQUANTE SEPT MILLE EUROS), avec intérêt au taux légal à compter du 26 mai 2020 ;

ORDONNE à Maître [D] [S] de libérer la somme de 157 000 ' (CENT CINQUANTE SEPT MILLE EUROS) séquestrée au profit de [C] [A] et [M] [N], libération qui vaudra exécution de la condamnation ordonnée ci-dessus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil

DÉBOUTE [C] [A] et [M] [N] de leur demande d’intérêts moratoires ;

DÉBOUTE [W] [K] et [V] [B] de leur demande au titre de l’indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE [W] [K] et [V] [B] de leur demande de dommages-intérêts;

CONDAMNE in solidum [W] [K] et [V] [B] à payer à [C] [A] et [M] [N] pris ensemble la somme de 5.000,00 euros (CINQ MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [W] [K] et [V] [B] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire ».

Monsieur [V] [B] et Madame [W] [K], épouse [B] ont interjeté appel selon déclaration reçue au greffe le 13 janvier 2023.

Par conclusions signifiées le 18 septembre 2024 Madame [W] [K] épouse [B] et Monsieur [V] [B] demandent à la cour de :

Vu les articles 1103, 1104, 1217 et 1304 du Code Civil,

Vu l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire,

Vu les articles 699 et 700 du Code de Procédure Civile,

Vu les éléments ci-dessus exposés,

RECEVOIR Monsieur [V] [B] et Madame [W] [K]-[B] en leur appel et les y déclarer bien fondés

INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 janvier 2023 par le Tribunal Judiciaire de Paris sous le n°RG 20/04292

Et statuant à nouveau ;

JUGER que Madame [A] et Monsieur [N] n’ont pas procédé à la levée de leur option d’acquérir les biens objets de la promesse unilatérale de vente dans le délai qui leur était ouvert jusqu’au 22 avril 2020,

JUGER que Madame [A] et Monsieur [N] ont, le 24 avril 2020, expressément confirmé leur décision de ne pas procéder à l’acquisition des biens objets de la promesse unilatérale de vente,

JUGER que Madame [A] et Monsieur [N] sont mal fondés à faire grief de l’absence de livraison des biens objets de la promesse de vente,

JUGER que Madame [A] et Monsieur [N] sont mal fondés à alléguer l’existence et, en tout de cause, la défaillance d’une quelconque condition suspensive,

JUGER que l’obligation contractuelle de bonne foi et les dispositions exceptionnelles régissant l’état d’urgence sanitaire décrété en 2020, privent en tout état de cause de fondement, les demandes de Madame [A] et Monsieur [N] tendant à ce que Monsieur [V] [B] et Madame [W] [K]-[B] soient déchus de leur droit à indemnité d’immobilisation en raison des retards et/ou inexécutions allégués,

En conséquence,

JUGER que l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente est acquise à Monsieur [V] [B] et Madame [W] [K]-[B],

En conséquence,

CONDAMNER Madame [A] et Monsieur [N] à payer à Monsieur [V] [B] et Madame [W] [K]-[B] la somme de 157.000,00' à titre d’indemnité d’immobilisation, outre le remboursement du montant des intérêts légaux et condamnations accessoires appliqués et payés par ces derniers en exécution du jugement attaqué à hauteur de 13.127,10',

En outre :

CONDAMNER in solidum Madame [A] et Monsieur [N] à payer à Monsieur [V] [B] et Madame [W] [K]-[B] la somme de 150.000,00' à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’ils leur ont causé à raison de la commande de meubles de remplacement passée en pure perte du fait de leur revirement brutal et tardif ;

DEBOUTER Madame [A] et Monsieur [N] de l’intégralité de leurs prétentions, fins et conclusions,

CONDAMNER in solidum Madame [A] et Monsieur [N] à payer à Monsieur [V] [B] et Madame [W] [K]-[B] une somme de 15.000,00 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction pour ceux la concernant au bénéfice de M^e Caroline HATET.

Par conclusions signifiées le 10 juillet 2023, Monsieur [M] [N] et Madame [C] [A] demandent à la cour de :

Vu les articles 1103, 1304, 1124 et 1343-2 du Code civil,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

Recevoir Madame [C] [A] et Monsieur [M] [N] en leurs présentes écritures et y faisant droit :

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de PARIS le 4 janvier 2023 sous le numéro 20/04292 en ce qu’il a notamment :

' CONDAMNE in solidum [W] [K] et [V] [B] à restituer à [C] [A] et [M] [N] la somme de 157.000,00 Euros avec intérêt aux taux légal à compter du 26 mai 2020 ;

' ORDONNE à Maître [D] [S] de libérer la somme de 157.000 Euros séquestrée au profit de [C] [A] et [M] [N] la libération qui vaudra exécution de la condamnation ordonnée ci-dessus ;

' ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code

civil ;

' DEBOUTE [W] [K] et [V] [B] de leur demande de dommages- intérêts ;

' CONDAMNE in solidum [W] [K] et [V] [B] à payer à [C]

[A] et [M] [N] pris ensemble la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' CONDAMNE in solidum [W] [K] et [V] [B] au paiement des entiers dépens de l’instance.

POUR LE SURPLUS, et Y AJOUTANT :

' DEBOUTER Madame [W] [K] et Monsieur [V] [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

' CONDAMNER Madame [W] [K] et Monsieur [V] [B] à verser à Madame [C] [A] et Monsieur [M] [N] la somme de 10.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' CONDAMNER Madame [W] [K] et Monsieur [V] [B] aux entiers dépens exposés en cause d’appel.

La clôture était prononcée par ordonnance du 19 septembre 2024.

SUR QUOI,

LA COUR,

1- L’indemnité d’immobilisation

Le jugement, aux visas des articles 1103 et 1191 du Code civil, a analysé la commune intention des parties et, tout en relevant que la typographie de la promesse peut entraîner une certaine ambiguité de la clause intitulée Condition Particulière, retient que les consorts [A] [N] souhaitaient acquérir l’appartement avec une cave libre de toute occupation, que cette condition particulière s’analyse en une condition suspensive stipulée à leur profit qui n’a pas été réalisée ; que l’ordonnance du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire ne s’applique pas et la condition suspensive n’est donc pas réputée accomplie ce dont il infère la restitution de l’indemnité d’immobilisation au profit des bénéficiaires de la promesse.

Monsieur [B] et Madame [K] font valoir, aux visas des articles 1103 et 1104 du Code civil, que les bénéficiaires n’ont pas levée l’option d’acquérir dans le délai qui leur était ouvert jusqu’au 22 avril 2020, qu’ils ont en outre confirmé leur intention de ne pas acquérir après l’expiration de la promesse le 24 avril 2020, ce que le jugement ne relève pas. Ils soulignent la vacuité des moyens invoqués par les intimés à l’appui de la restitution de l’indemnité d’immobilisation, relatifs d’une part à l’absence de livraison des meubles, celle-ci n’ayant pas vocation à intervenir avant l’échéance de la promesse de vente mais au jour de la constatation de la vente en la forme authentique et du paiement du prix et, d’autre part, à la défaillance de la condition suspensive tenant à la libération de la cave, cette clause étant une condition particulière et non suspensive, constitutive, sans aucune ambiguité, contrairement à ce que retient le jugement, d’une modalité particulière de la vente, obligeant les promettants au plus tard pour le jour de la vente à livrer une cave libre de toute occupation, de sorte que le jugement a méconnu la réelle intention des parties et que l’indemnité d’immobilisation leur est acquise.

Monsieur [M] [N] et Madame [C] [A], au soutien de la confirmation du jugement, font valoir que la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple et qu’ils ont fait la libération du lot n°73 ou de l’acquisition du lot n°74, une condition suspensive de la régularisation de l’acte authentique de sorte que cette clause, conformément à ce qui a été retenu par le jugement, devait être réalisée au jour de l’expiration de la promesse le 22 avril 2020, dès lors que le délai de 7 jours court à compter de l’expiration de la promesse. Au rappel que cette condition n’a pas été réalisée dans le délai contractuel alors même qu’elle était un préalable impératif à la levée de l’option, ils ajoutent que quand bien même ils auraient souhaité, par extraordinaire, user de la faculté de lever l’option avant le 22 avril 2020 nonobstant l’absence de réalisation d’une condition suspensive déterminante, la promesse stipulant que la vente devait intervenir dans les quinze jours ouvrés suivant l’expiration de la validité de la promesse soit avant le 14 mai 2020 à 16 heures, cela n’aurait pu se faire puisque les échanges entre les parties établissent que les appelants n’étaient pas en mesure de régulariser la vente avant le 25 mai 2020. Ils soulignent leur parfaite bonne foi et l’inapplicabilité des dispositions de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 aux promesses de vente prévoyant des délais contractuels.

Réponse de la cour

1-1 L’impact de l’Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 modifié par l’Ordonnance interprétative n°2020-427 du 17 avril 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période

Aux termes de l’article 2 de l’Ordonnance n°2020-427 du 22 avril 2020, interprétative de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, dans sa version en vigueur du 17 avril 2020 au 7 juin 2020, applicable au litige : ' Tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l’article 1er, sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois.'

Ces dispositions ne visent que les actes prescrits par la loi ou le règlement et sont donc exclusives des délais contractuels ; elle ne s’appliquent donc pas au délai conventionnel octroyé au bénéficiaire pour lever l’option d’une promesse unilatérale de vente à peine de caducité et de perte de l’indemnité d’immobilisation, quand bien même ce délai expire pendant la période juridiquement protégée.

Aux termes de l’article 4 alinéa 1: ' Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, ( souligné par la cour) sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er.

Cependant l’indemnité d’immobilisation n’est pas une clause pénale puisqu’elle ne vise pas à sanctionner la non levée de l’option qui est un droit acquis au profit du bénéficiaire mais à compenser financièrement la durée de l’immobilisation du bien à l’égard du promettant en cas de non levée de l’option.

Ainsi la clause article 4 de l’ordonnance susvisée ne s’applique pas à l’indemnité d’immobilisation, les appelants ne pouvant prospérer de ce chef.

Il en résulte qu’il appartenait aux parties, souhaitant proroger le délai d’échéance de la promesse, de contractualiser par un avenant ladite prorogation ce qui, en l’espèce, n’a pas été effectué, de sorte que la non réalisation des conditions stipulées en faveur des bénéficiaires de la promesse doit être analysée à l’aune du délai contractuellement prévu.

1-2 La nature de la clause Condition Particulière stipulée en page 13/37 de la promesse unilatérale de vente

Cette clause a été intégralement reproduite selon la typographie et la mise en page de l’acte authentique dans l’exposé des faits en tête de l’arrêt.

Elle met à la charge des promettants l’obligation au plus tard pour le jour de la vente : soit d’avoir libéré le lot 73 afin qu’il soit vendu libre de toute location ou occupation soit d’avoir régulièrement acquis le lot 74, et vendu au lieu du lot 73, aux bénéficiaires, le lot 74 libre de toute location ou occupation sans modification de prix.

Selon l’article 1304 du Code civil alinéa 1 et 2 : L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

La typographie de la rédaction de la promesse unilatérale de vente, hormis le léger décalage de marge du titre CONDITION PARTICULIERE par rapport au titre du précédent paragraphe page 12 RESERVES ET CONDITIONS SUSPENSIVES, ce léger décalage étant insuffisant à motiver une interprétention de ladite clause au vu des termes claires et univoques exprimés, établit que les parties n’ont pas entendu faire de l’acquisition d’une cave libre de toute occupation, une condition suspensive de la vente mais une condition particulière de celle-ci dont l’échéance de l’obligation n’est pas celle prévue pour les conditions suspensives énumérées plus haut, mais celle de la date prévue pour le transfert de propriété, matérialisé par la signature de l’acte authentique et le paiement du prix.

En effet, au rappel des dispositions de l’article 1189 du Code civil selon lequel toutes les clauses d’un contrat s’analysent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier, la clause Condition Particulière doit être lue avec les stipulations de la clause Réalisation selon laquelle la réalisation de la promesse aura lieu :

— soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente accompagnée du virement du prix de vente soit par la levée de l’option faite par le Bénéficiaire à l’intérieur de ce délai, la vente restant alors ' placée sous les seules conditions suspensives encore pendantes le jour de la levée de l’option, sauf si renonciation de la part du Bénéficiaire à ces dernières,. Dans ce dernier cas, la signature de la vente devra intervenir au plus tard dans les quinze jours ouvrés suivant l’expiration de la durée de validité de la promesse et le transfert de propriété restera reporté au jour de la signature dudit acte de vente et du paiement du prix de vente et des frais. Cette levée d’option sera effectuée par tous moyens auprès du notaire rédacteur par le Bénéficiaire et devra être accompagnée du versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant au prix stipulé payable (…).'

Ainsi les parties n’ont pas lié la condition particulière tenant à l’acquisition de la cave libre de toute occupation à l’échéance de la promesse mais à celle de la vente, devant intervenir au plus tard dans les quinze jours ouvrés suivant l’expiration de la durée de validité de la promesse expirant le 22 avril 2020.

Il est admis qu’une condition suspensive fait dépendre l’obligation souscrite d’un évènement futur et incertain mais ne constitue pas l’objet de l’obligation de sorte que la réalisation de la condition ne constitue pas l’exécution de cette obligation.

( Com.19 janvier 2022 n°20-14.010 B).

Ainsi la réalisation de la vente ou l’échange de la cave, évènement futur et incertain lors de la conclusion de la promesse, constituent l’objet de la clause Condition Particulière convenue dont la réalisation constitue l’exécution de l’obligation, distincte des conditions suspensives stipulées en page 12 et 13 de l’acte, faisant dépendre les obligations souscrites d’un évènement futur et incertain qui n’en constitue pas l’objet ( production des titres de propriété antérieurs, état hypothécaire ne révélant pas de saisies, absence de vices grévant la valeur de l’immeuble…)

Il en résulte que les intimés ne sont pas fondés, au regard des stipulations contractuelles, à exciper de la non réalisation de la condition tenant à la cave dans le délai du 22 avril 2020 pour solliciter la restitution de l’indemnité d’immobilisation alors que ladite condition n’est pas suspensive de la réalisation de la promesse mais qu’elle en consitue une condition au sens de l’article 1304 alinéa 1 précité et qu’aucune faute n’est imputable aux promettants de ce chef, ceux-ci justifiant avoir reçu procuration du propriétaire de la cave n°74 pour échanger celle-ci avec le lot n°73, propriété des promettants, par un acte co-signés des parties du 5 mai 2020, intervenu dans le délai de quinze jours qui s’entend de quinze jours ouvrés, susvisé à compter de l’échéance de la promesse fixée au 22 avril 2020.

De ce chef et sur infirmation du jugement, Monsieur [B] et Madame [K] seront déclarés fondés en leur demande de juger que Monsieur [N] et Madame [A] n’ont pas levé l’option d’acquérir dans le délai qui leur était ouvert jusqu’au 22 avril 2020 à 16 heures, aucune faute n’étant imputables aux promettants et doivent être condamnés in solidumà régler à ces derniers la somme de 157 000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation qui leur reste acquise.

Les intérêts légaux sont dus de plein droit sur les sommes réglées en exécution du jugement entrepris à compter de la signification de celui-ci.

Les intérêts légaux et condamnations accessoires allégués par les appelants à hauteur de la somme de 13 127,10 euros ne sont pas justifiés et seront, s’ils s’entendent des dépens exposés, recouvrés dans le cadre de l’exécution de l’arrêt étant observé qu’à hauteur d’appel la capitalisation des intérêts au sens de l’article 1342-3 du Code civil étant de droit pour les intérêts dus au moins pour une année entière.

2- La demande de dommages et intérêts

Monsieur [B] et Madame [K] affirment avoir été contraints de remplacer les meubles meublant le logement objet de la promesse à la demande pressante des intimés qui souhaitaient les acquérir pour meubler leur futur domicile par des meubles de référence équivalente ce qui, compte tenu du revirement soudain de ceux-ci leur a fait subir un préjudice correspondant à la valeur de remplacement du mobilier.

Monsieur [N] et Madame [A] opposent qu’ils n’ont pas sollicité de nouveaux meubles mais la cession du mobilier existant qui continue à bénéficier aux appelants de sorte que ceux-ci ne sont pas fondés à exciper d’un préjudice au regard de meubles qui n’ont pas été mis en production.

Réponse de la cour

Il résulte d’un courriel adressé par Madame [K] à Monsieur [N] le 25 janvier 2020, non utilement contredit par ce dernier à hauteur d’appel qu’ont été ajoutés à la liste des meubles vendus composant le mobilier de l’appartement :

— un plateau de marbre pour la table de salle à manger ( marble top for the dinning table)

— une housse pour le canapé ( slipcover for the small canape)

— un élément bas ( low piece of furniture)

Les appelants produisent trois factures relatives à l’acquisition :

— le 28 février 2020 d’une housse de canapé au prix de 1 729,84 euros TTC,

— un piètement de table de salle à manger au prix de 4 038,35 euros TTC le 5 février 2020

— un plateau de table en marbre le 25 février 2020 au prix de 5 124 euros TTC.

Ils justifient donc avoir exposé en suite de la demande de complément de mobilier meublant l’appartement formée par les intimés, la somme totale de 10 892,19 euros que Monsieur [N] et Madame [A] doivent être condamnés à leur régler à titre de dommages et intérêts ces achats ayant été faits en vue de leur acquisition.

S’agissant des factures relatives aux six chaises en chêne de style Louis XVI, à la finition de la table basse Prométhée, aux deux tapis tissé et noué mains, au canapé Octave et à la table basse Prométhée, il n’apparaît pas que ces éléments aient été commandés par les intimés aux appelants de sorte que Monsieur [B] et Madame [K] ne justifient d’aucun préjudice et seront déboutés de ce chef.

S’agissant des meubles meublant l’appartement dont la vente était projetée, estimés, aux termes de la promesse, à 150 000 euros, ceux-ci étant toujours la propriété des appelants, aucun préjudice en lien avec la non levée de l’option n’est établi de ce chef.

Les appelants seront donc déboutés du surplus de leur demande de dommages et intérêts.

3- Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement sera infirmé du chef des frais irrépétibles et des dépens.

Statuant à nouveau, Monsieur [N] et Madame [A] seront condamnés in solidum à régler à Monsieur [B] et Madmame [K] la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens de première instance et d’appel in solidum.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

INFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [N] et Madame [C] [A] à régler à Monsieur [V] [B] et Madame [W] [K] la somme de 157 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement rendu le 4 janvier 2023 ;

DIT que la capitalisation des intérêts au sens de l’article 1342-3 du Code civil est de droit pour les intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [N] et Madame [C] [A] à régler à Monsieur [V] [B] et Madame [W] [K] la somme de 10 892,19 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [V] [B] et Madame [W] [K] du surplus de leurs demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [N] et Madame [C] [A] à régler les dépens de première instance et d’appel outre la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles à Monsieur [V] [B] et Madame [W] [K].

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,