RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 5

ARRÊT DU 03 DECEMBRE 2025

(n° /2025, 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/14712 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGI75

Décision déférée à la Cour : jugement du 17 juin 2022 – tribunal judiciaire de Paris- RG n° 21/07875

APPELANTES

S.C.C.V. RESIDENCE PALLAS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jérémie DILMI de la SELARL MADE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, substitué à l’audience par M^e Morgane BAPTISE de la SELARL MADE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. TAGERIM prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jérémie DILMI de la SELARL MADE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, substitué à l’audience par M^e Morgane BAPTISE de la SELARL MADE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

Monsieur [R] [K]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté à l’audience par M^e Louise GAENTZHIRT de la SELARL REIBELL ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 novembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Ludovic JARIEL, président de chambre

M^me Viviane SZLAMOVICZ, conseillère

M^me Françoise BARUTEL, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Ludovic JARIEL dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Ludovic JARIEL, président de chambre et par Tiffany CASCIOLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société [Adresse 11], dont le gérant est la société Tagerim promotion, a, en qualité de maître de l’ouvrage, fait édifier, au [Adresse 4] à [Localité 8] (77), un immeuble de 43 logements, dénommé la résidence [10].

Par acte authentique en date du 26 avril 2018, la société [Adresse 11] a vendu en l’état futur d’achèvement à M. [K] les lots n° 41 et 49, correspondant, respectivement, à un appartement de trois pièces et à un emplacement de parking, pour un montant de 203 710 euros TTC, la livraison devant intervenir au plus tard, sauf causes légitimes de suspension, le 31 décembre 2019.

Le 16 avril 2018, M. [K] avait, auparavant, contracté, auprès de la banque LCL, un prêt immobilier n° 500063447QLL11EH, dont la date de début d’amortissement avait été fixée au 29 avril 2020.

Par lettre du 28 mai 2020, la société Tagerim promotion a informé M. [K] d’un report de livraison de son logement à septembre 2021.

Le 10 juin 2020, il a été adressé à M. [K] un appel de fonds correspondant au stade d’avancement gros 'uvre, soit la somme de 20 371 euros.

Par lettre du 9 novembre 2020, M. [K] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure la société Tagerim promotion de procéder à la résolution de la vente et de lui verser une indemnisation de 169 989 euros.

Le 25 novembre 2020, il a été, de nouveau, sollicité, sous peines de pénalités, de M. [K] le règlement de la somme de 20 371 euros.

Par lettre en date du 27 novembre 2020, la société Tagerim promotion, se prévalant de la légitimité de son retard, a rejeté les demandes de M. [K].

Par lettre en date du 24 décembre 2020, M. [K] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu ses demandes et s’est prévalu de son impossibilité à procéder au règlement des appels de fonds en raison de « l’arrêt » de son prêt bancaire.

Par lettre en date du 18 janvier 2021, la société Tagerim promotion, se prévalant notamment de la défaillance de la société attributaire du lot gros 'uvre, a décalé la date de livraison au 30 septembre 2021.

Par acte d’huissier de justice de justice en date du 28 janvier 2021, la société [Adresse 11] a sommé M. [K] de lui régler la somme de 22 247,04 euros correspondant à l’appel de fonds au titre de l’achèvement du gros 'uvre, outre les pénalités de retard et les frais de recouvrement.

Par acte du 29 avril 2021, M. [K] a assigné la société Résidence Pallas et la société Tagerim, personne morale distincte de la société Tagerim promotion, en résolution de la vente.

Par jugement du 17 juin 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

Prononce la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement de l’appartement situé au 3ème étage au [Adresse 5] à [Localité 9] conclue par acte en date du 26 avril 2018 en l’étude de Maître [D], notaire à [Localité 7] :

Lot numéro quarante et un (41) : Bâtiment B, 3ème étage, Appartement Type T3, portant le n° 41 du plan, avec terrasse. Et les deux cent vingt-sept /dix millièmes (227/10000èmes) des parties communes générales ;

Lot numéro quarante-neuf (49) : bâtiment A&B, Sous-sol, Parking, portant le n° 49 du plan. Et les dix-neuf/ dix millièmes (19/10000èmes) des parties communes générales ;

Condamne in solidum la société [Adresse 11] et la société Tagerim à rembourser à M. [K] la somme de 101 855 euros TTC en résolution de la vente avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2020, date de mise en demeure ;

Condamne in solidum la société [Adresse 11] et la société Tagerim à rembourser à M. [K] la somme de 3 558 euros TTC au titre des frais engagés avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2020, date de mise en demeure ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne in solidum la société [Adresse 11] et la société Tagerim à verser à M. [K] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la société [Adresse 11] et la société Tagerim aux entiers dépens ; Autorise le recouvrement direct des dépens dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 4 août 2022, les sociétés [Adresse 11] et Tagerim promotion ont, sous le n° RG 22/14712, interjeté appel du jugement, sans mentionner de partie intimée.

Par déclaration en date du 5 août 2022, M. [K] a, sous le n° RG 22/14774, interjeté appel du jugement, intimant devant la cour :

— la société [Adresse 11],

— la société Tagerim.

Le 2 novembre 2022, M. [K] s’est constitué, en tant que partie intimée, dans la procédure enregistrée sous le n° RG 22/14712.

Par message notifié par voie électronique le 1er juin 2023, le conseil des sociétés [Adresse 11] et Tagerim a indiqué que c’était par erreur qu’était mentionnée dans la déclaration d’appel la société Tagerim promotion en lieu et place de la société Tagerim.

Le 20 juin 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des procédures n° RG 22/14712 et n° RG 22/14774 et dit qu’elles se poursuivraient sous le n° RG 22/14712 ; la société Tagerim promotion n’étant plus mentionnée comme étant partie à l’instance.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, les sociétés [Adresse 11] et Tagerim demandent à la cour de :

A titre principal :

Prononcer la mise hors de cause de la société Tagerim ;

Infirmer le jugement rendu le 17 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il condamne la société Tagerim ;

Infirmer le jugement rendu le 17 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Paris des chefs de jugement critiqués ;

Débouter en conséquence, M. [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la société [Adresse 11] et de la société Tagerim ;

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 17 juin 2022 en ce qu’il déboute M. [K] de ses autres demandes ;

Condamner M. [K] à payer à la société [Adresse 11] et à la société Tagerim la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [K] aux entiers dépens ;

A titre reconventionnel,

Condamner M. [K] à payer à la société [Adresse 11] la somme de 20 371 euros au titre de la résolution fautive du contrat de vente ;

Condamner M. [K] à payer à la société Résidence Pallas la somme de 10 000 euros au titre des préjudices subis du fait de la résolution à ses torts exclusifs.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2024, M. [K] demande à la cour de :

Dire recevable et bien-fondé M. [K], acquéreur du lot n° 41 de l’opération de construction la Résidence [10] réalisée par la société [Adresse 11] ;

A titre principal,

Confirmer le jugement rendu le 17 juin 2022 en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente au titre du retard anormalement subi ;

Infirmer le jugement rendu en date du 17 juin 2022 en ce qu’il n’a pas retenu la totalité des préjudices subis par M. [K] ;

En conséquence,

Condamner in solidum les sociétés Résidence Pallas et Tagerim à régler la somme de 163 220 euros au titre de la résolution de la vente et des dommages et intérêts décomposés comme suit :

117 308 euros correspondant au remboursement du prêt LCL jusqu’au 31 octobre 2022 et frais consécutifs ;

3 614 euros au titre des frais d’assurances : 1 311 euros au titre de l’assurance décès invalidité phase 1, et 2 303 euros au titre de l’assurance décès invalidité phase 2 ;

24 799 euros au titre du montant des loyers non perçus arrêtés au 31 octobre 2022 ;

5 000 euros au titre du préjudice moral ;

En tout état de cause,

Réserver les droits de M. [K] à conclure plus amplement contre la partie défenderesse sur les fondements de son action, ses demandes, les responsabilités, la réparation de ses préjudices ;

Condamner in solidum la société Tagerim et la société [Adresse 11] à verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 23 septembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 4 novembre 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l’action engagée par M. [K] à l’encontre de la société Tagerim

Moyens des parties

La société Tagerim soutient que les demandes de M. [K] formées à son encontre sont irrecevables pour défaut de qualité à agir dès lors que, ni associée ni gérante de la société [Adresse 11], elle est un tiers au contrat de vente.

En réponse, M. [K] fait valoir qu’il a assigné la société Tagerim dans la mesure où elle est la société holding de la société Tagerim promotion associée gérante de la société [Adresse 11].

Il ajoute que le moyen développé par la société Tagerim n’a pas été formulé à l’appui de ses premières écritures.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 123 du même code, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

Aux termes de l’article 32 de ce code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Au cas d’espèce, M. [K] a dirigé son action en résolution de la vente à l’encontre de la société Tagerim (RCS 451.010.490) qui est une personne morale distincte de la société Tagerim promotion (RCS 409.266.228).

La société Tagerim n’étant pas partie au contrat de vente ni même gérante de la société [Adresse 11], elle n’avait pas qualité à agir et il est sans emport que la fin de non-recevoir en résultant n’ait pas été soulevée dans les premières conclusions de ces deux sociétés.

Par suite, les demandes de M. [K] en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société Tagerim seront déclarées irrecevables.

Le jugement sera infirmé en conséquence.

Sur la résolution du contrat de vente

Moyens des parties

La société [Adresse 11] soutient que la résolution de la vente à ses torts n’est pas justifiée dès lors que l’achèvement est intervenu et que le retard de celui-ci est justifié par des causes légitimes acceptées par l’acquéreur.

Elle indique, à cet égard, que le retard de livraison est justifié à hauteur de 683 jours par les intempéries, la défaillance de l’entreprise METBA, en charge du gros 'uvre, les désordres causés par elle et la crise sanitaire, de sorte qu’il est justifié au-delà des 20 mois reprochés par M. [K].

Elle ajoute que, par un rescrit en date du 10 mai 2022, l’administration fiscale a reconnu que ces causes légitimes correspondaient à des cas de force majeure permettant de prolonger le bénéfice de l’avantage fiscal dit Pinel.

En réponse, M. [K] fait valoir que la résolution de la vente, aux torts de société [Adresse 11], est justifiée dès lors, d’une part, que les causes du retard total de 20 mois ne sont pas justifiées et n’entrent pas dans les causes légitimes, d’autre part, que le retard lui cause un préjudice.

Il précise, en premier lieu, que les intempéries ne sont pas justifiées dès lors que les relevés météorologiques ne sont pas produits.

En deuxième lieu, que la défaillance de l’entreprise en charge du gros 'uvre ne peut être prise en compte qu’à compter de la seule date de résiliation, soit le 27 novembre 2019, de sorte que, l’ordre de service de l’entreprise de substitution étant du 27 mai 2020, seuls 153 jours peuvent être pris en compte.

En troisième lieu, que l’attestation du maître d''uvre au titre de la crise sanitaire est insuffisante dès lors que, sur la période considérée, aucun arrêt du chantier n’est constaté.

En quatrième lieu, que les autres retards ne peuvent entrer dans les causes légitimes et qu’il en est, notamment, ainsi du défaut d’implantation puisqu’un permis modificatif a été délivré ; outre le fait que les attestations produites avant l’arrivée, au printemps 2020, de la société ATMO, en tant que nouveau maître d''uvre d’exécution, ne peuvent faire foi.

Il en déduit que le retard de près de 20 mois, qui n’est aucunement justifié, lui a causé des préjudices tenant, d’une part, à la perte du dispositif de défiscalisation dit Pinel, premier motif de son acquisition, d’autre part, à la « perte » de son prêt bancaire du fait du dépassement de la période de déblocage.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1227 du même code, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1228 de ce code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1601-1 de ce code, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Selon l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de vente d’un immeuble à construire doit préciser le délai de livraison.

Il est établi que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d''uvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive (3e Civ., 24 octobre 2012, pourvoi n° 11-17.800, Bull. 2012, III, n° 152 ; 3e Civ., 23 mai 2019, pourvoi n° 18-14.212, publié au Bulletin).

Au cas d’espèce, il est stipulé à l’acte de vente (p. 26 et 27) que le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 31 décembre 2019 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison qu’il énumère.

Pour l’appréciation de ces événements, les parties, d’un commun accord, ont déclaré s’en rapporter à un certificat établi par le maître d''uvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seraient joints, le cas échéant, les justificatifs convenus.

Par ailleurs, elles sont convenues que, s’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à l’avancement normal des travaux majoré de 20 %.

Enfin, il est indiqué que le maître d''uvre ou l’architecte ayant la charge des travaux déterminerait, par la production d’un certificat établi par ses soins et sous sa responsabilité, le nombre de journées neutralisées par les causes de suspension de délai.

La cour relève que, de telle stipulations n’étant pas, au vu de la jurisprudence précitée, abusives, il y a lieu d’en faire application.

Au préalable, la cour observe que, la société [Adresse 11] produisant aux débats la seule attestation de la société ATMO, l’argument de M. [K] sur l’absence de force probante des attestations qu’aurait établies un précédent maître d''uvre, qui plus est, dépourvu d’offre de preuve, est sans emport.

Parmi les causes légitimes de suspension énumérées audit acte, la société [Adresse 11] se prévaut, au premier chef, de la survenance de 89 jours d’intempéries, soit 107 jours neutralisés.

La cour observe que les parties ne sont pas convenues que la survenance d’intempéries soit attestée par un justificatif autre que le certificat du maître d''uvre qui, en l’occurrence, émane de la société ATMO.

Dès lors, la date de livraison a été légitimement différée de 107 jours.

La société [Adresse 11] se prévaut également de la défaillance de la société METBA, en charge du gros 'uvre, et des désordres causés par celle-ci.

D’une part, la cour relève que, parmi les causes de suspension du délai de livraison, il est, effectivement, prévu à l’acte de vente la défaillance de l’entreprise effectuant des travaux, la justification pouvant être apportée au moyen de la copie de lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à l’entrepreneur défaillant.

A cet égard, il est mentionné dans l’attestation de la société ATMO un retard de démarrage du gros 'uvre de l’entreprise METBA, pour 84 jours, et un arrêt de chantier, à la suite de la défaillance de cette entreprise, du 5 juillet 2019 au 13 février 2020, soit 222 jours.

Cette attestation établie par le maître d''uvre est confortée par la mise en demeure adressée le 31 juillet 2019 à l’entreprise METBA qui indique, d’une part, que, comme le gros 'uvre aurait dû être terminé pour la mi-mai 2019, les travaux accusaient un retard de 84 jours calendaires, d’autre part, que, jusqu’à la prise en compte de mesures garantissant la remise en conformité de ses ouvrages, le maître d''uvre d’exécution avait dû prononcer, le 5 juillet 2019, un arrêt de chantier.

Contrairement à ce que soutient M. [K], ces défaillances de l’entreprise METBA ne peuvent être prises en compte seulement à compter de la date de résiliation de son marché, s’agissant d’une autre cause de suspension ne figurant pas, au demeurant, dans l’attestation de la société ATMO.

D’autre part, la cour relève que, parmi les causes de suspension du délai de livraison, il est, effectivement, prévu à l’acte de vente, la survenance d’un sinistre en cours de chantier.

A cet égard, il est mentionné dans l’attestation de la société ATMO la survenue d’un retard de démarrage des travaux de charpente dans l’attente du rapport d’expertise dommages-ouvrage (DO) à la suite des sinistres de la fin du gros 'uvre, du 28 mai 2020 au 23 septembre 2020, date du rapport préliminaire d’expertise DO, soit 118 jours.

La cour observe que l’existence desdits sinistres et leur temporalité sont confortées par la production dudit rapport préliminaire d’expertise DO, effectivement daté du 23 septembre 2020.

Dès lors, il y a lieu de considérer que 424 jours de retard supplémentaires sont justifiés, soit un report de la date de livraison de 509 jours.

Enfin, la société [Adresse 11] se prévaut d’un retard de 56 jours dû à l’arrêt du chantier du 16 mars au 10 mai 2020 du fait de la crise sanitaire.

Si ledit retard est repris dans l’attestation de la société ATMO, il n’en demeure pas moins que, contrairement à ce que soutient la société [Adresse 11], il n’entre pas dans la catégorie du cataclysme prévue par les parties comme étant une cause légitime de suspension ni dans les prévisions de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 qui n’est relatif qu’à la suspension des délais imposés par l’administration.

Dès lors, le retard de 56 jours ne correspond pas à une cause légitime de suspension.

Il en résulte que la société Résidence Pallas a vu légitimement la date de livraison être différée de 616 jours, soit au 29 avril 2021, de sorte, qu’au jour de l’introduction de l’action en résolution, aucun retard injustifié ne pouvait être reproché par M. [K] à cette société.

Au surplus, le préjudice tenant à la perte du bénéfice du dispositif Pinel de défiscalisation alléguée sans offre de preuve par M. [K] n’est pas établi par lui. Il en est de même de celui tenant à l’ineffectivité de son prêt bancaire alors qu’il sollicite, dans le même temps, le remboursement d’une somme correspondant au remboursement dudit prêt jusqu’au 31 octobre 2022, soit postérieurement à l’introduction de l’instance.

Par suite, M. [K] ne justifie pas d’une inexécution suffisamment grave lui permettant de voir prononcer la résolution du contrat de vente aux torts de la société [Adresse 11] et de solliciter la réparation des préjudices en ayant découlé pour lui.

S’agissant des conséquences à en tirer quant aux chefs du jugement déférés, la cour relève que la société Résidence Pallas, dans le dispositif de ses dernières conclusions, qu’il y a lieu, au vu de leur obscurité, d’interpréter à la lumière des moyens articulés dans leurs motifs, ne sollicite pas l’infirmation du prononcé de la résolution du contrat de vente mais reproche au premier juge de l’avoir fait à ses torts alors qu’elle aurait dû l’être à ceux de M. [K], ce pourquoi elle demande, à titre reconventionnel, sa condamnation au paiement de plusieurs sommes du fait de ladite résolution fautive de la vente, dont elle ne sollicite toutefois pas le prononcé ni la constatation.

A cet égard, la cour constate que, dans son dispositif, le jugement n’impute pas les torts de la résolution qu’il prononce.

Il en ressort que l’appel de la société [Adresse 11] n’a pas pour objet l’infirmation du chef de dispositif prononçant la résolution de la vente, de sorte que celui-ci ne sera pas infirmé.

Par ailleurs, le jugement sera confirmé en ce qu’il rejette les demandes de M. [K] en indemnisation des préjudices tenant aux frais d’assurance, aux loyers non-perçus, à la perte de l’avantage fiscal et à son préjudice moral.

En revanche, il sera infirmé s’agissant de la condamnation de la société Résidence Pallas au paiement de la somme de 3 535 euros au titre des frais annexes au prêt.

S’agissant du chef de dispositif condamnant la société [Adresse 11] à rembourser à M. [K] la somme de 101 855 euros TTC au titre des appels de fonds émis par la société Tagerim promotion, il y a lieu de rappeler, qu’en application de l’article 1229 du code civil, lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre.

Par suite, par l’effet de la résolution du contrat de vente, qui ne pouvait trouver son utilité que dans son exécution complète, la société [Adresse 11] est tenue de restituer à M. [K] les sommes par elle perçues.

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il condamne la société Résidence Pallas au remboursement de ladite somme mais infirmé s’agissant de la condamnation au paiement des intérêts au taux légaux sur celle-ci à compter du 9 novembre 2020.

Sur les préjudices de la société [Adresse 11]

Moyens des parties

La société Résidence Pallas soutient, qu’en application de la clause prévue au contrat, M. [K] devra, en raison de son défaut de paiement de l’appel de fonds relatif à l’achèvement du lot gros 'uvre, être condamné à une indemnité forfaitaire correspondant à 10 % du prix de vente.

M. [K] n’a pas répliqué.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-5 du même code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il est établi que la disproportion manifeste s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi (Com., 11 février 1997, pourvoi n° 95-10.851, Bulletin 1997, IV, n° 47).

Au cas d’espèce, il est stipulé à l’acte de vente (p. 9), qu’en cas de non-paiement à son échéance de tout ou partie des sommes stipulées payables à terme, le vendeur aura la faculté, un mois après une sommation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou après un commandement de payer demeuré infructueux, de se prévaloir d’office et sans formalité, de la résolution du contrat et, qu’en ce cas, il aura droit à une indemnité forfaitaire de dix pour cent du prix de vente.

Il est constant que, malgré la sommation délivrée par acte d’huissier de justice le 28 janvier 2021, qui faisait référence à l’indemnité forfaitaire de 10 % du montant du prix de vente, M. [K] ne s’est pas acquitté de l’appel de fonds litigieux, de sorte que la société [Adresse 11] est fondée à se prévaloir de la résolution du contrat de vente et à solliciter l’application de l’indemnité forfaitaire prévue à celui-ci.

Celle-ci relevant de la catégorie des clauses pénales, il appartient à la cour de déterminer si elle n’est pas manifestement excessive par rapport au préjudice effectivement subi.

En l’occurrence, la société Résidence Pallas ne communique pas d’éléments permettant à la cour d’évaluer le préjudice effectivement subi du fait de la résolution du contrat pour défaut de paiement, notamment, si les lots de copropriété en cause ont pu être vendus et, dans l’affirmative, si une moins-value s’en est suivie.

Dès lors, la somme de 20 371 euros apparaît comme étant manifestement excessive, de sorte qu’elle sera ramenée à 1 euro.

Enfin, la société [Adresse 11] ne justifie pas de l’existence du préjudice qu’elle allègue pour solliciter, outre l’application de la clause pénale, l’octroi de dommages et intérêts.

Par suite, ajoutant au jugement, M. [K] sera condamné à payer à la société Résidence Pallas la somme de 1 euro à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, M. [K], partie succombante, sera condamné aux dépens et les demandes formulées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il :

prononce la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement de l’appartement situé au 3ème étage au [Adresse 5] à [Localité 9] conclue par acte en date du 26 avril 2018 en l’étude de Maître [D], notaire à [Localité 7] :

Lot numéro quarante et un (41) : Bâtiment B, 3ème étage, Appartement Type T3, portant le n° 41 du plan, avec terrasse et les deux cent vingt-sept /dix millièmes (227 /10000èmes) des parties communes générales ;

Lot numéro quarante-neuf (49) : bâtiment A&B, Sous-sol, Parking, portant le n° 49 du plan et les dix-neuf/ dix millièmes (19/10000èmes) des parties communes générales ;

condamne la société [Adresse 11] à rembourser à M. [K] la somme de 101 855 euros TTC en résolution de la vente ;

rejette les demandes de M. [K] en condamnation de la société Résidence Pallas au paiement de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices tenant aux frais d’assurance, aux loyers non-perçus, à la perte de l’avantage fiscal et au préjudice moral ;

Le confirme sur ces points et statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes formées par M. [K] en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société Tagerim ;

Rejette la demande M. [K] en condamnation de la société [Adresse 11] à lui payer la somme de 3 614 euros à titre de dommages et intérêts au titre des frais d’assurance ;

Condamne M. [K] à payer à la société Résidence Pallas la somme de 1 euro à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [K] aux dépens ;

Rejette les demandes formulées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, Le président de chambre,