RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 04 DECEMBRE 2025

(n° 208 /2025, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/07743 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFVQG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 mars 2022- Tribunal judiciaire de PARIS (18ème chambre, 1ère section) – RG n° 20/01519

APPELANTE

Mme [Y] [F]

née le 05 mars 1952 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de Paris, toque : D0945

Assistée de M^e Olivier MAYRAND, avocat au barreau de Paris, toque : L162

INTIMÉE

S.A.R.L. LOUISA F

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 7] sous le n° 754 014 231

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Cédric DENIZE, avocat au barreau de Paris, toque : C0890

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 avril 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 juin 2011, Mme [O] [G] et Mme [Y] [G] ont donné à bail à la société Stan Caffe, des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant un loyer annuel principal de 21.500 euros outre les charges.

Par acte sous-seing privé du 25 octobre 2012, la société Stan Caffe a cédé son fonds de commerce à la société Louisa F.

Par un courrier du 16 novembre 2015, les bailleresses ont réclamé à la locataire le paiement de la somme de 2 136,68 euros correspondant à la quote-part de l’indemnité de départ de la concierge de l’immeuble, demande à laquelle la société Louisa F s’est opposée par courrier du 30 novembre 2015.

Par ailleurs, les bailleresses ont facturé le 26 septembre 2016 à la locataire des régularisations de charges pour la période de 2012 à 2015 pour un montant total de 7 025,65 euros que cette dernière a également refusé de payer de même que les régularisations de charges des années 2016 à 2018.

A l’occasion de la cession du fonds de commerce intervenue le 26 juillet 2019, les bailleresses ont, le 6 août 2019, formé opposition sur le prix de cession pour un montant de 9.970,95 euros.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier de justice du 29 janvier 2020, la société Louisa F a assigné Mme [O] [G] et Mme [Y] [G] devant le tribunal judiciaire de Paris, en remboursement de provisions sur charges. Ces dernières ont sollicité reconventionnellement la condamnation de la locataire à leur payer la somme de 9.970,95 euros au titre des régularisations de charges des années 2012 à 2018.

Madame [Y] [G] est venue aux droits de Madame [O] [G] décédée en cours de procédure.

Par jugement du 1er mars 2022, le tribunal judiciaire a :

— dit que la demande en paiement des régularisations de charges au titre des années 2012 à 2014 est irrecevable comme étant prescrite ;

— condamné Madame [Y] [F] à rembourser à la société Louisa F la somme de 9 108 euros correspondant aux provisions sur charges de 2015 à 2019 ;

— débouté la société Louisa F de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné Madame [Y] [F] à payer à la société Louisa F la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Madame [Y] [J] à payer les dépens de l’instance ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

Par lettre du 13 avril 2022, le conseil de Madame [G] a écrit au séquestre du prix de cession pour lui demander d’opérer la mainlevée de son opposition.

Par déclaration du 14 avril 2022, Madame [Y] [G] a interjeté appel du jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 mars 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS

Par conclusions déposées le 10 novembre 2022, Madame [Y] [G], appelante, demande à la Cour de :

— dire et juger irrecevables les conclusions signifiées par la société Louisa F en date du 15 août 2022.

Sur le fond,

— réformer le Jugement rendu le 1er mars 2022 par la 18ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris, en ce qu’il a :

' dit que la demande de paiement des régularisations de charges au titre des années 2012 à 2014 est irrecevable comme étant prescrite,

' condamné Madame [G] à rembourser à la société Louisa F la somme de 9.108€,

' condamné Madame [G] à payer à la société Louisa F la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

' débouté Madame [G] de sa demande de condamnation de la société Louisa F à lui payer le montant des régularisations des charges locatives,

— confirmer le Jugement en ce qu’il a débouté la société Louisa F de sa demande de dommages et intérêts,

— condamner la société Louisa F à lui régler la somme de 10.266,96 € avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

— débouter la société Louisa F irrecevable et mal fondée en son appel incident et la débouter de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

— condamner la société Louisa F à lui régler la somme de 3000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la société Louisa F aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions déposées le 15 aout 2022, la société Louisa F, intimée, demande à la Cour de :

— recevoir la société Louisa F en son appel incident et le dire recevable.

— au titre de l’appel incident de la société Louisa F réformer le jugement en ce qu’il a débouté la société Louisa F de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Mme [G] et condamner cette dernière à verser à la société Louisa F la somme de 5.000 euros au titre de son opposition abusive.

— confirmer les chefs du jugement en date du 1er mars 2022, du tribunal judiciaire de Paris 18ème chambre 1ère section en ce qu’il a déclaré la demande en paiement des régularisations de charges au titre des années 2012 à 2014 irrecevable comme étant prescrite, et condamné l’appelante à rembourser la société Louisa F la somme de 9.108 € correspondante aux provisions sur charges des années 2015 à 2019.

— confirmer le chef du jugement en date du 1er mars 2022 du Tribunal judiciaire de Paris 18ème chambre 1ère section en ce qu’il a condamné Mme [G] à régler à la société Louisa F la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la recevabilité des conclusions de la société Louisa F

Il résulte des dispositions combinées des articles 960 et 961 du code de procédure civile qu’en procédure d’appel la constitution d’avocat et les conclusions des parties doivent indiquer pour une personne morale « sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement »; que les conclusions ne sont pas recevables tant que ces indications n’ont pas été fournies. Cette irrecevabilité des conclusions n’est pas subordonnée à la justification d’un grief causé par l’irrégularité.

Par ailleurs, selon l’article 1837 alinéa 2 du code civil, « les tiers peuvent se prévaloir du siège statutaire, mais celui-ci ne leur est pas opposable par la société si le siège réel est situé en un autre lieu », étant rappelé que le siège social d’une société est le lieu où se produisent les manifestations principales de son existence juridique.

En l’espèce, dans l’acte de constitution de l’avocat de la société Louisa F, il est mentionné le numéro de registre du commerce de cette société et l’adresse [Adresse 4] à Paris 8ème. Dans ses conclusions d’intimée signifiées le 15 août 2022 , son adresse n’est pas précisée.

L’adresse du [Adresse 5], mentionnée comme étant celle du siège social de la société Louisa F sur l’extrait Kbis produit daté du 14 juin 2022, est celle des locaux objet du contrat de bail en cause. Or, cette société a cédé son bail avec le fonds de commerce le 26 juillet 2019, de sorte qu’elle n’exploite plus son activité à l’adresse [Adresse 4]. L’acte de signification de la déclaration d’appel du 20 juin 2022 comme l’assignation en référé aux fins d’arrêt de l’exécution provisoire du 20 septembre 2022 délivrés à cette adresse ont tous les deux fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile. Sur ces deux actes, l’huissier mentionne notamment qu’il a rencontré un employé du restaurant exploité sur place, lequel lui a déclaré que la société Louisa F était partie sans laisser d’adresse depuis trois ans, et que sur l’extrait Kbis de cette société il est mentionné une cessation d’activité depuis le 1er juin 2021.

La société Louisa F n’a pas conclu en réponse à la fin de non-recevoir soulevée par Madame [F] et n’a pas communiqué l’adresse actuelle de son siège social. Il en résulte que ses conclusions sont irrecevables en application de l’article 961 précité.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur son appel incident. En application de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la société Louisa F est réputée s’être appropriée les motifs du jugement déféré.

Sur la recevabilité de la demande relative aux charges des exercices 2012 à 2014

En application de l’article 2224 du code civil, l’action en recouvrement des charges locatives est soumise à la prescription quinquennale à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l’exercer.

Le contrat de bail prévoit que les charges « seront appelées par acomptes d’avance en même temps que le loyer et régularisées annuellement ».

Dès lors que le contrat de bail prévoyait une régularisation annuelle, celle-ci devait intervenir à tout le moins dans l’année suivant l’exercice concerné sauf à démontrer l’existence de difficultés particulières retardant cette régularisation. La bailleresse affirme que la régularisation des charges pour les exercices 2012 à 2014 n’aurait pu intervenir qu’au mois de mai 2016 en produisant une lettre adressée le 23 mai 2016 par le mandataire de la bailleresse au conseil de la locataire adressant pour la première fois les régularisations de charges locatives des années 2012 à 2015. Ainsi que l’a justement relevé le jugement déféré, elle ne produit pas les comptes de régularisation annuelle effectués par le syndic de l’immeuble ni aucun élément établissant l’existence d’une difficulté quant à la régularisation annuelle des charges de copropriété pour les exercices en cause. La lettre du 23 mai 2016 n’est pas de nature à établir que les régularisations annuelles de charges de copropriété n’auraient pas été réalisées en leur temps par le syndic de l’immeuble. Le jugement déféré en a déduit à juste titre que la demande de régularisation des charges des exercices 2012 à 2014 formée reconventionnellement par la bailleresse par conclusions signifiées le 28 mai 2021, soit plus de cinq ans après chacune des régularisations annuelles prévues par le bail est prescrite. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré cette demande irrecevable.

Sur la demande en paiement de Madame [F]

Le jugement déféré a condamné la bailleresse à payer à la société Louisa F la somme de 9.108 euros en remboursement de l’ensemble des provisions sur charges versées depuis l’année 2015 jusqu’au 3ème trimestre 2019. Madame [F] demande d’infirmer ce jugement et de condamner la société Louisa F à lui payer la somme de 10.266,96 euros correspondant au solde dû sur le décompte locatif arrêté au 15 juillet 2019 qu’elle produit, soit 9.970,95 euros outre une somme de 295,96 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2019.

Dans le cadre de la présente procédure d’appel, Madame [F] produit de nouveaux éléments pour justifier les régularisations de charges qu’elle a opérées concernant les années 2016 à 2019.

Elle ne produit cependant aucune pièce justificative pour l’année 2015. Ainsi que l’a rappelé le jugement déféré, l’absence de régularisation de charges rend sans cause les appels de provisions à valoir sur le paiement de charges, de sorte que ces provisions doivent être restituées. De même, en l’absence de pièces justifiant du montant réel des charges annuelles, la somme réclamée au titre de régularisation de charges n’est pas due et les provisions versées au titre de l’année en cause doivent être remboursées à la locataire.

Sur le décompte locatif produit par la bailleresse, une somme totale de 7.073,93 euros a été inscrite au débit de la locataire au titre de la régularisation des charges des années 2012 à 2015. Or, d’une part la bailleresse est irrecevable à réclamer les charges au titre des années 2012 à 2014, d’autre part en l’absence de pièces justificatives, elle n’est pas fondée à réclamer une somme au titre de la régularisation de charges pour l’année 2015, de sorte que la somme réclamée de 7.073,93 euros n’est pas due et doit être déduite du solde locatif réclamé.

Après déduction de ce montant, la somme réclamée par la bailleresse sur son décompte s’élève à 2.897,02 euros au titre des régularisations de charges des années 2016 à 2018.

Il ressort du contrat de bail que la locataire est tenue de régler sa quote-part de toutes les charges et prestations de l’immeuble au prorata des tantièmes de répartition affectés aux lieux loués, de sorte qu’il convient de faire application de ces tantièmes sans rechercher l’usage effectif des parties communes par la locataire au regard de la disposition des locaux loués. Le bail prévoit expressément que la locataire est tenue au paiement de sa quote-part de l’assurance de l’immeuble ainsi qu’à l’impôt foncier. Il précise que les grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil restent à la charge du propriétaire.

L’appelante produit les comptes de régularisation des charges locatives ainsi que le compte annuel de charges établi par le syndic de l’immeuble pour les années 2016 à 2018. Les sommes facturées au titre des charges du bâtiment en cause sur les comptes de régularisation locatives sont justifiées par les comptes annuels du syndic. En revanche ce n’est pas le cas des sommes facturées en 2017 au titre des travaux du couloir du 5ème étage sur la nature desquels il n’est donné aucune précision et qui figurent pour un montant différent sur le compte du syndic. De même, il n’est pas justifié des sommes facturées en 2018 au titre des travaux de peinture. Les montants facturés au titre de ces travaux ne seront pas retenus. Les avis d’impôts fonciers correspondant aux sommes facturées sur les comptes de régularisations de charges étant produits en appel, les montants correspondants seront retenus.

Chaque trimestre de 2016 à 2018, une provision de 506 € HT a été payée, soit 2024 € par an

Pour l’année 2019, la bailleresse a effectué un compte de régularisation de charges au prorata de la présence de la société Louisa F qui a cédé son fonds le la mise en demeure de justifier des charges facturées depuis l’entrée dans les lieux délivrée par le conseil de la locataire le 5 janvier 2016, les montants figurant sur ce compte sont justifiés par les pièces produites. Sur ce compte, la bailleresse mentionne que les provisions à restituer s’élèvent à 1.155 €. Cependant le décompte locatif arrêté au 15 juillet 2019 produit par la locataire montre qu’une provision sur charges de 506 € a été réglée pour les trois premiers trimestres de l’année 2019, soit une somme de 1.518 €.

Il en résulte que le montant réel des charges s’établissait comme suit :

2016 2.538,21 € HT

2017 2.513,26 € HT

2018 2.807,30 € HT

2019 1.401,63 € HT

Total 9.260,40 € HT

Il convient d’en déduire le montant des provisions versées pour la période 2015 à 2019 soit 9.614 € HT (8.096+1518). Il en résulte un solde de 353,60 euros au profit de la société Louisa F.

Il y a lieu, en conséquence, d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Madame [F] à payer une somme de 9.108 euros à la société Louisa F et de condamner Madame [F] à payer la somme de 353,60 euros HT au titre de la régularisation des charges locatives pour les années 2015 à 2019. Madame [F] sera déboutée de sa demande aux fins de voir condamner la société Louisa F à lui payer la somme de 10.266,96 euros.

Sur les autres demandes

Compte tenu des circonstances de l’espèce et notamment de l’absence de justificatifs des régularisations de charges relatifs à la copropriété et la taxe foncière relevée par le jugement déféré, il convient de confirmer ce jugement en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles et de condamner Madame [F] aux dépens de la procédure d’appel.

Elle sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare irrecevable les conclusions signifiées par la société Louisa F,

Confirme le jugement rendu le 1er mars 2022 par le tribunal judiciaire de Paris (RG 20/1519) en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné Mme [Y] [F] à rembourser à la société Louisa F la somme de 9.108 euros au titre des provisions sur charges de 2015 à 2019 et l’infirme sur ce dernier point,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Madame [F] à payer à la société Louisa F la somme de 353,60 € HT au titre de la régularisation des charges locatives pour les années 2015 à 2019,

Déboute Madame [F] de sa demande aux fins de voir condamner la société Louisa F à lui payer la somme de 10.266,96 euros,

Déboute Madame [F] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [F] aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière, La présidente,