RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/06261 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHM2C

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Décembre 2022- Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/04358

APPELANTE

Madame [G] veuve [S] née [C]

née le 17 décembre 1934 à [Localité 8] (Allemagne)

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Anne FRAYSSE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0716

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/004717 du 24/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

INTIMÉ

E.P.I.C. [Localité 10] HABITAT-OPH

Immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 344 810 825

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0096

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Monsieur Edouard LAMBRY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 octobre 1974, l’OPHLM de la Ville de [Localité 10], devenu [Localité 10] Habitat OPH a donné à bail à M.[S] un logement situé [Adresse 2].

A la suite du décès de M. [S], survenu le 7 mai 1996, le bail s’est poursuivi au profit de Mme [G] [S], veuve du locataire.

Faisant valoir que Mme [G] [S] n’habite plus les lieux, par acte d’huissier du 23 mai 2022, Paris Habitat-OPH l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail à ses torts en raison de l’inexécution de ses obligations contractuelles, obtenir son expulsion sans délai et sous astreinte et sa condamnation à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges majoré de 30% à compter de la décision à intervenir jusqu’à parfaite libération des lieux.

A l’audience du 7 octobre 2022, [Localité 10] Habitat-OPH, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, Mme [G] [S] n’était ni présente, ni représentée à l’audience.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 9 décembre 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Prononce la résiliation du bail liant [Localité 10] Habitat-OPH et Mme [G] [S] portant sur le logement sis [Adresse 1] ;

Supprime le délai légal de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ordonne en conséquence à Mme [G] [S] de restituer les clés du logement à [Localité 10] Habitat-OPH dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Mme [G] [S] d’avoir restitué les clés dans ce délai, [Localité 10] Habitat-OPH pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [G] [S] à verser à [Localité 10] Habitat-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision et que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêt ;

Condamne Mme [G] [S] à verser à [Localité 10] Habitat-OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne Mme [G] [S] aux dépens en ce compris le procès-verbal de constat du 26 avril 2022 et la sommation préalable du 19 mars 2022 ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 30 mars 2023 par Mme [G] [S],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 3 avril 2025 par lesquelles Mme [G] [S] demande à la cour de :

— Vu l’appel effectué le 30 mars 2023 auprès de la Cour d’Appel de Céans selon la référence 23/07248 enregistré le 7 avril 2023 à l’encontre du Jugement rendu le 9/12/22 signifié le 24/1/23,

— Vu l’ensemble des pièces versées aux débats démontrant de manière incontournable l’absence manifeste d’abandon du logement social par la concluante et sa famille, la bonne foi notamment par le paiement des loyers depuis plus de 48 ans, la situation de fragilité physique et morale de la concluante à raison de son grand âge, les conséquences irrémédiables à tous points de vue qu’engendreraient la perte du logement pour celle-ci et sa famille,

— Vu la décision d’aide juridictionnelle rendue le 24/3/23 N°BAJ: 2023/004717 Section 2 Division 3

— Vu le contrat de bail du 24/10/1974,

— Vu l’article 1240 du Code Civil,

A titre principal,

— Qu’elle reçoive la concluante en son appel, ses écritures y subséquentes, l’y dise bien fondée et ce faisant :

En conséquence,

— Infirmer en toutes ses dispositions le Jugement entrepris en ce qu’il a résilié le bail locatif, ordonné l’expulsion et condamné la concluante au paiement d’un article 700,

Statuant à nouveau :

— Dire et arrêter qu’il n’y a pas lieu à résiliation du bail et que la concluante sera maintenue dans les lieux avec sa famille,

A titre infiniment subsidiaire,

— Vu les dispositions de l’article L613-1 et L613-2 du Code de la Construction et de l’habitation, – Dire et arrêter qu’il sera sursis à l’expulsion de la concluante pour une durée d’au moins trois années,

En tout état de cause :

— DEBOUTER [Localité 10] HABITAT OPH de toutes ses demandes, fins et moyens,

— CONDAMNER [Localité 10] HABITAT OPH au paiement de la somme de 3000 euros, à titre de dommages-intérêts, pour la réparation du préjudice moral que [Localité 10] HABITAT OPH lui a occasionné,

— CONDAMNER [Localité 10] HABITAT-OPH au paiement de la somme de 3000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés sur le fondement de l’article 37 de la Loi de 91 sur l’aide juridictionnelle modifiée par celle de 2021.

— CONDAMNER [Localité 10]-HABTAT-OPH aux entiers dépens d’appel en ce compris ceux afférents au référé suspension de l’exécution provisoire, dont le montant pourra être recouvré par M^e Anne FRAYSSE, Avocat près la Cour d’Appel de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 7 mars 2024 aux termes desquelles [Localité 10] Habitat-OPH forme appel incident et demande à la cour de :

— Dire et juger Madame [H] [S] mal fondée en son appel ;

— Dire et juger irrecevables pour être soulevées la première fois en cause d’appel et n’avoir pas été présentées dans ses écritures d’appel initiales, en vertu des articles 564 et 910-4 du Code de Procédure Civile, les demandes de Madame [H] [S] tendant à l’octroi de délais pour quitter les lieux et en paiement de la somme de 3.000 € de dommages et intérêts pour prétendu préjudice moral ;

— A défaut, dire et juger ces prétentions mal fondées ;

— Dans un cas comme dans l’autre, l’en débouter ;

— Débouter Madame [H] [S] de toutes ses demandes principales, subsidiaires et accessoires ;

— Confirmer le jugement dont appel du 9 décembre 2022 en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant débouté [Localité 10] HABITAT – OPH de sa demande d’astreinte et limité le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à celui du loyer et des charges applicables si le contrat de bail s’était poursuivi ;

— Statuant à nouveau de ces deux chefs :

— Condamner Madame [H] [S] à verser à [Localité 10] HABITAT – OPH une astreinte de 50 € par jour de retard, pour la contraindre à libérer les lieux, courant à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification de l’arrêt de la Cour à intervenir ;

— Dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit ;

— Condamner Madame [H] [S] à verser à [Localité 10] HABITAT – OPH, à compter de la date du prononcé de l’arrêt de la Cour à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30 % et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

— Condamner Madame [H] [S] à verser à [Localité 10] HABITAT – OPH une indemnité de 1.800 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile du chef des frais irrépétibles exposés par lui en cause d’appel, ainsi qu’aux dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité des demandes de Mme [S] soulevée par [Localité 10] Habitat-OPH

* Sur le fondement de l’article 910-4 du code de procédure civile s’agissant de la demande de dommages-intérêts

Selon l’article 910-4 du code de procédure civile, 'à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

[Localité 10] Habitat-OPH fait valoir que la demande de dommages-intérêts de Mme [S] n’a pas été présentée dans ses premières conclusions initiales, celles mentionnées à l’article 908 du code de procédure civile.

En l’espèce, les premières conclusions remises au greffe dans le délai de l’article 908 du code de procédure civile, ne comportent aucune demande de dommages-intérêts.

[Localité 10] Habitat-OPH est fondé à voir déclarer irrecevable la demande de dommages-intérêts de Mme [S], comme n’ayant pas été présentée dans ses premières conclusions.

* Sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile s’agissant de la demande de quitter les lieux

Selon l’article 564 du code de procédure civile, 'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

[Localité 10] Habitat-OPH fait valoir que la demande de délais formée par Mme [S] n’a pas été présentée en première instance.

En l’espèce, il est exact que Mme [S] n’a pas formé de demande de délais pour quitter les lieux en première instance, puisqu’elle n’a pas comparu.

Toutefois, cette demande de délais est recevable puisqu’elle tend à faire écarter les prétentions adverses, [Localité 10] Habitat-OPH ayant sollicité l’expulsion sans délais de Mme [S].

Il convient dès lors de juger Mme [S] recevable en sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur la résiliation du bail

Mme [S] fait grief au jugement entrepris d’avoir prononcé la résiliation du bail pour défaut d’occupation des lieux à titre de résidence principale et d’avoir ordonné son expulsion, et sollicite le rejet de la demande de résiliation et son maintien dans les lieux.

Elle fait valoir qu’elle occupe bien son logement à titre de résidence principale et ce avec ses deux enfants majeurs, sa fille handicapée et son fils retraité, qui est le tuteur de sa soeur.

Elle affirme que les constatations de l’huissier ont été faites alors qu’elle était retenue aux Etats-Unis, chez sa dernière fille, en raison de la pandémie de Covid 19, et que sa fille handicapée avait été hospitalisée en urgence.

Elle précise que son fils est retraité mais qu’il dispense des cours à [Localité 9], ce qui l’amène à se déplacer, que sa fille est rentrée chez elle après avoir été hospitalisée et est suivie au CMP situé en bas de l’immeuble, et qu’elle-même a pu revenir des Etats-Unis en juin 2022 et n’a plus quitté son domicile depuis.

[Localité 10] Habitat-OPH sollicite la confirmation du jugement entrepris. Il fait valoir que Mme [S] n’a pas résidé à l’adresse des lieux loués entre mars 2020 et juillet 2022, qu’elle s’est absentée de son domicile pendant près de 3 ans et que rien n’établit qu’elle l’a réintégré.

L’article 1224 dispose que 'la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice'.

Selon l’article 1228 du code civil, 'le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts'.

Il s’ensuit que le juge peut prononcer la résiliation d’un bail dès lors qu’il est établi qu’un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles; sa bonne foi dans l’exécution du contrat peut être prise en compte.

La cour d’appel qui statue sur le prononcé de la résiliation d’un bail à usage d’habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision; les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation, il convient, le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu’au jour de la décision.

Le contrat de bail liant les parties dispose : 'Le preneur reconnaît n’avoir droit à la présente location que dans la mesure où celle-ci constitue le lieu de son principal établissement'.

Le défaut d’occupation des lieux à titre de résidence principale par le locataire peut constituer un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail (Civ.3ème, 6 mai 2021, n°20-10.899).

En l’espèce, [Localité 10] Habitat-OPH verse aux débats :

— une sommation d’huissier valant mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation effective du logement du 19 mars 2022 dont le procès-verbal mentionne les éléments suivants :

'Sur place personne ne répond à mes appels répétés. Plusieurs personnes m’indiquent que les lieux ont été abandonnés depuis plusieurs mois par la locataire et sa fille qui sont parties vivre aux USA. Le fils de la locataire a confirmé cela au bailleur, il y a une quinzaine de jours en précisant qu’elles ne reviendraient pas'.

— une sommation interpellative du même jour portant les mêmes constatations

— le procès-verbal de constat d’huissier du 26 avril 2022 démontrant que les lieux ne sont plus habités, que l’appartement est en désordre, que la cuisine est vide de denrées périssables, que le réfrigérateur contient des denrées périmées ou complètement moisies, que la salle de bain est dépourvue de toute affaire de toilette quotidienne, le gardien ayant déclaré à l’huissier ne pas voir la locataire depuis de nombreuses semaines.

Il résulte de ces éléments, que, comme le reconnaît Mme [S], les lieux n’étaient plus occupés depuis plusieurs semaines lorsque les constats d’huissier ont été réalisés.

Devant la cour, Mme [S] apporte cependant différents justificatifs permettant de constater que cette absence temporaire des lieux n’a résulté que de son séjour aux Etats-Unis lequel a été prolongé en raison de la pandémie de Covid 19 et de l’hospitalisation de sa fille aînée, restée dans les lieux, à [Localité 9] du 19 novembre 2021 au 1er janvier 2022, étant précisé que malgré sa sortie d’hospitalisation, son retour à domicile à [Localité 10] n’a pas immédiatement été possible, ainsi qu’il ressort de l’attestation du centre psychothérapeutique de [Localité 9] du 12 mai 2023.

Il résulte des pièces produites que Mme [S] s’est rendue aux Etats-Unis avant la crise sanitaire et n’a pas pu réintégrer son domicile parisien en raison de la pandémie, avant juin 2022, date à laquelle, elle a effectué le changement de serrure de son appartement à la suite des opérations d’huissier d’avril 2022.

Néanmoins, Mme [S] est bien domiciliée à l’adresse des lieux loués, ainsi qu’il résulte des documents administratifs produits (avis d’imposition sur les revenus 2021 et 2022, carte d’identité qui lui a été délivrée le 21 juillet 2022) et des factures TV/internet et attestation d’assurance habitation (période 2021/2023), et il est avéré qu’elle réside bien à cette adresse comme le démontrent l’ensemble des certificats médicaux et ordonnances de soins versés aux débats (soins infirmiers à domicile, portage des repas) qui couvrent la période postérieure à juin 2022 et jusqu’à mars 2025 inclus.

Mme [S] verse également aux débats trois témoignages de proches (une voisine de l’immeuble et deux amis) qui attestent qu’elle a toujours vécu dans l’appartement en cause, hormis la période où elle a été retenue du fait de la pandémie, chez sa fille cadette aux Etats-Unis.

Il est démontré en appel que l’adresse des lieux loués est bien la résidence principale de Mme [S], que son absence n’a été que temporaire et liée à la crise sanitaire, de sorte que la résiliation judiciaire du bail n’est pas justifiée.

Le jugement déféré sera par conséquent infirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et en toutes ses mesures relatives à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation.

[Localité 10] Habitat-OPH doit être débouté de sa demande de résiliation judiciaire du bail et de toutes ses demandes subséquentes.

Il n’y a pas lieu d’ajouter que Mme [S] sera maintenue dans les lieux avec sa famille.

Sur le prononcé d’une astreinte et la condamnation à une indemnité d’occupation majorée

[Localité 10] Habitat-OPH a formé appel incident et demande à la cour d’assortir l’expulsion d’une astreinte et de condamner Mme [S] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30 % et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur.

Il résulte de ce qu’il précède que ces demandes sont sans objet et doivent être rejetées, confirmant le jugement sur ces points.

Sur les articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 et les dépens

Les termes de la présente décision justifient d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

[Localité 10] Habitat-OPH, partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l’aide juridictionnelle, mais qui ne comprendront pas ceux afférents au référé suspension de l’exécution provisoire, qui est une procédure distincte.

[Localité 10] Habitat-OPH sera également condamné à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement 37 de la loi du 6 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Prononce l’irrecevabilité de la demande de dommages-intérêts formée par Mme [S] sur le fondement de l’article 910-4 du code de procédure civile,

Rejette la demande tendant à ce que la cour déclare irrecevable la demande de délais pour quitter les lieux formée par Mme [S],

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés, et y ajoutant :

Déboute [Localité 10] Habitat-OPH de sa demande de résiliation judiciaire du bail et de toutes ses demandes subséquentes,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Condamne [Localité 10] Habitat-OPH au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement 37 de la loi du 6 juillet 1991,

Condamne [Localité 10] Habitat-OPH aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l’aide juridictionnelle, mais qui ne comprendront pas ceux afférents au référé suspension de l’exécution provisoire,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,