Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 13 JUIN 2025

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/11797 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH5DC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Mai 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’EVRY – RG n° 20/05698

APPELANTS

Monsieur [R] [W]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [H] [A]

[Adresse 1]

[Localité 13]

Tous deux représentés par M^e Pierre-yves SOULIE de la SELARL EGIDE AVOCATSCIMES, avocat au barreau d’ESSONNE

INTIMÉE

Madame [O] [I] née le 09 Octobre 1976 à [Localité 15]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Pascal HORNY de la SCP HORNY-MONGIN-SERVILLAT, avocat au barreau d’ESSONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 21 mars 2025.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée en dernier lieu le 13 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous signatures privées en date du 6 février 2020, désigné « compromis de vente » (en réalité vente sous conditions suspensives), Madame [O] [I] a vendu à M. [R] [W] et Mme [H] [A] (ci-après les consorts [W]-[A] ) , qui ont accepté sous diverses conditions suspensives dont une tenant à l’obtention d’un prêt d’un montant correspondant au prix de vente de 264.000 €, un ensemble immobilier sis 2 et 4, [Adresse 18], constitué d’une part du lot de copropriété volumétrique n°1 d’un bien cadastré [Cadastre 6] anciennement [Cadastre 11], se composant d’une fraction de base de 28 m2 environ depuis le tréfonds et le droit d’aménager à l’intérieur de ce volume une cave et tous aménagements dans les conditions, règles et servitudes de l’état descriptif de division en volume établi le 22 juin 2015, et d’autre part d’une maison à usage d’habitation avec une cour derrière et garage non attenant situé dans celle-ci, cadastrée section [Cadastre 7]anciennement [Cadastre 9].

L’acte comportait une stipulation de pénalité au cas où toutes les conditions étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique dont la signature était prévue au plus tard au 30 juin 2020, d’un montant de 26.400 € à titre de dommages et intérêts, les acquéreurs versant un dépôt de garantie de 10.000 €.

Cet acte mentionnait l’existence d’un droit de passage dans la cour derrière la maison et dans le passage ouvrant sur la rue par une porte cochère, au profit des parcelles cadastrées [Cadastre 11] devenue [Cadastre 6] et [Cadastre 10] devenue [Cadastre 8], institué par acte authentique du 2 juin 1964, et modifié suivant acte portant renonciation, uniquement par le propriétaire du fonds [Cadastre 11] ([Cadastre 6]), au droit de passage dans la partie de cour située derrière la maison du fonds [Cadastre 9] devenue [Cadastre 7], le droit de passage sur la partie de cour située derrière la porte cochère, d’y accéder par cette porte cochère et le passage y menant de la rue ou directement par la porte ouvrant de la maison sur ce passage, étant maintenus.

Mme [I] ayant reçu le 7 février 2020 de ses voisins propriétaires de la maison d’habitation située au [Adresse 4], implantée sur la parcelle [Cadastre 8], un courrier de mise en demeure d’avoir à respecter leur servitude de passage au moyen d’un véhicule automobile et non pas seulement piétonnier, transmis aux candidats acquéreurs afin qu’ils puissent éventuellement exercer leur faculté de rétractation, des échanges sont intervenus entre les parties à l’acte quant aux modalités d’exercice de cette servitude, et les consorts [W]-[A] ont sollicité et obtenu la prorogation de la durée de validité du « compromis » au 31 juillet 2020, date à laquelle les parties ont convenu de se retrouver pour signer l’acte authentique ou pour une négociation éventuelle des conditions juridique et financière de la vente.

La vente a été conclue le 31 juillet 2020 dans les termes et conditions prévus au « compromis ».

Soutenant que Mme [I] avait commis une réticence dolosive en ayant omis d’évoquer le litige persistant avec son voisin, propriétaire de la parcelle [Cadastre 8] sur la question de l’étendue et de l’exercice du droit de passage, et qu’ils n’auraient appris que postérieurement à la vente que la servitude permettrait non seulement un passage pédestre mais un passage au moyen d’un véhicule, M. [W] et Mme [A] ont fait assigner Mme [I] devant le tribunal judiciaire de Créteil par acte d’huissier en date du 1er septembre 2020, en réduction du prix de vente à concurrence de 26.400 €.

Par jugement en date du 26 mai 2023, le tribunal judiciaire de Créteil a statué comme suit :

REJETTE la demande de réduction du prix de vente pour dol de la venderesse formée par les consorts [R] [W] et [H] [A] à l’encontre de Mme [O] [I] et portant sur une propriété sise au [Adresse 1], (sic)

REJETTE toutes-autres demandes principales et reconventionnelles plus amples ou contraires,

CONDAMNE les consorts [R] [W] et [H] [A] aux entiers dépens de l’instance.

Les consorts [W]-[A] ont relevé appel selon déclaration en date du 30 juin 2023.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions du 23 février 2024, les consorts [W]-[A] demandent à la cour, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, 1112-1, 1231-1 et 1137 du code civil, de :

INFIRMER le jugement rendu le 26 mai 2023 par le tribunal judiciaire d’EVRY en ce qu’il a débouté Monsieur [W] et à Madame [A] de l’ensemble de leurs demandes.

STATUANT A NOUVEAU,

CONDAMNER Madame [I] à verser à Monsieur [W] et à Madame [A] la somme de 26.400 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice.

CONFIRMER le jugement rendu le 26 mai 2023 par le Tribunal judiciaire d’EVRY en ce qu’il a débouté Madame [I] de sa demande d’indemnisation fondée sur une procédure abusive.

DEBOUTER Madame [I] de sa demande de condamnation de Monsieur [W] et de Madame [A] d’avoir à lui payer 6.000 € au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNER Madame [I] à payer à Monsieur [W] et Madame [A] la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER Madame [I] aux entiers dépens, dont recouvrement au profit de la SELARL Egide AvocatsCîmes, agissant par Maître Pierre-Yves SOULIE, en application de l’article 699 du Code civil.

Par ses dernières conclusions du 24 novembre 2023, Mme [I] demande à la cour de :

Débouter Monsieur [W] et Madame [A] de leur appel principal,

Confirmer le jugement rendu le 26 mai 2023 en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation présentée par Monsieur [W] et Madame [A] à l’encontre de Madame [I].

Statuant sur l’appel incident,

Réformer les dispositions du jugement rendu en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle de Madame [I].

Condamner Monsieur [W] et Madame [A] à payer à Madame [I] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Y ajoutant,

Condamner Monsieur [W] et Madame [A] à payer à Madame [I] la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Les condamner en tous les dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 novembre 2024.

MOTIVATION

— Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [W]-[A]

Le tribunal, a limité sa motivation au constat que " que les candidats à l’achat se sont vu notifier par le notaire instrumenteur (sic) la copie de la lettre du 3 février 2020 par laquelle les bénéficiaires de la servitude dont s’agit ont indiqué à Madame [I] que cette servitude ne portait pas seulement sur le passage de piétons, mais également de véhicules automobiles ; que les acheteurs ont bénéficié d’un nouveau délai de rétractation ; qu’ils ont néanmoins réitéré la vente en pleine conscience ; qu’ainsi l’imputation de dol par réticence sera jugée infondée, sinon fantaisiste et vexatoire ;".

Les consorts [W]-[A] estiment que, contrairement aux termes du jugement déféré, Madame [I] a commis un manquement grave à son obligation précontractuelle d’information qui s’apparente à une réticence dolosive, dès lors qu’elle a soutenu avec la plus parfaite mauvaise foi que le conflit de voisinage serait une situation nouvelle survenue postérieurement à la signature de la promesse de vente, la lettre de mise en demeure de leur voisin n’étant qu’une étape supplémentaire dans ce conflit, d’ailleurs initié par Madame [I]; qu’alors qu’ils avaient pris la peine d’interroger l’agent immobilier et le vendeur lors des visites du bien immobilier, à la vue de la porte cochère et du grand portail présents dans le fond de la cour de la maison dont ils ont souhaité se porter acquéreurs, ceux-ci n’ont jamais évoqué le désaccord existant avec le voisin titulaire du fonds dominant sur les conditions d’exercice dudit droit de passage, et qu’ayant ensuite pris connaissance, par leurs propres moyens, puisqu’ils n’ont reçu aucune information complémentaire du notaire instrumentaire, ni du vendeur, ni de l’agent immobilier, de la nature des droits de leur vendeur d’une part, et des voisins d’autre part, qu’ils ont estimé qu’ils n’avaient pas d’autre choix que d’envisager de laisser user leurs futurs voisins de la servitude de passage également avec un véhicule. Ils ajoutent que l’information qui leur a été donnée avec la communication de la copie de la correspondance du 3 février 2020 n’était qu’une information très partielle, aucune précision n’étant apportée quant aux conséquences de la mise en demeure adressée par le conseil des voisins du vendeur à ce dernier, et au caractère bien fondé ou non de leurs prétentions, et que s’ils avaient bénéficié d’une information complète dès la signature de l’avant contrat, ou à tout le moins d’une information complète quant au fondement des prétentions des voisins, ils auraient acquis le bien à un prix inférieur.

Madame [I] soutient, à l’appui de la confirmation du jugement sur ce point que les acquéreurs ont bénéficié d’une information complète et loyale, tant avant qu’après l’avant-contrat qui mentionnait de manière complète l’existence de la servitude, que la configuration des lieux et l’existence d’une porte cochère dans une cour n’a jamais été dissimulée et était visible à toute personne visitant les locaux, qu’ils ont sollicité et obtenu des délais supplémentaires de manière à forger de manière définitive leur attention d’acquérir, et qu’ils ont renoncé à exercer leur faculté de rétractation, lors que le notaire le leur a notifié à deux reprises en leur communiquant copie du courrier du conseil de ses voisins concernant les modalités d’exercice revendiquées de la servitude de passage, et que le prix a été accepté en connaissance de cause et sans réserve lors de la signature définitive.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1112-1 du même code dispose que "Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. (')

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

L’article 1130 du code civil dispose que « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

Aux termes de l’article 1137 du code civil : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. »

Le dol dans la formation du contrat est défini comme une tromperie destinée à surprendre le consentement du cocontractant. Pour qu’il soit constitué, il faut la réunion d’un élément matériel et d’un élément intentionnel.

Il suppose en premier lieu des man’uvres pratiquées par l’une des parties, auxquelles ont été assimilées le mensonge et la réticence, soit le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait, qui s’il avait été connu de lui, l’aurait dissuadé de contracter ou l’aurait conduit à contracter dans des conditions différentes.

Il nécessite en second lieu l’intention et la conscience de commettre un dol, ou de garder le silence, l’existence d’une intention dolosive supposant nécessairement, à titre de condition préalable, que le contractant ait eu connaissance de la circonstance qu’on lui reproche d’avoir tue.

Le caractère intentionnel du comportement du cocontractant et le caractère déterminant de la réticence dolosive allégué doivent être établis par celui qui l’invoque.

Le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci (Com., 28 juin 2005, n° 03-16.794; Civ.3e, 18 juin 2008, n°07-13.568 ; Civ.1ère, 25 janvier 2017, n° 15-29.205).

En l’espèce, il résulte du « compromis de vente » conclu le 6 février 2020 entre les consorts [W]-[A] et Madame [I], dont ceux-ci ont reconnu par une mention manuscrite avoir eu une copie le jour de l’acte et avoir reçu l’information qu’ils disposaient d’un délai de rétractation de 10 jours conformément à l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation commençant à courir le lendemain de la date de remise, soit le 7 février 2020, qu’il est expressément fait mention à cet acte, en page 5/33 de l’existence d’une servitude grevant le fonds acquis par une clause dont les termes sont littéralement reproduits ci-après :

«  Etant ici précisé :

— qu’aux termes de l’acte d’acquisition de Monsieur et Madame [V] [X], reçu par Maitre [P], notaire à [Localité 13] le 2 juin 1964, portant sur les articles un et deux des présentes, il a été stipulé ce qui suit littéralement rapporté:

« (') observation étant faite que Monsieur [F] [K], propriétaire de l’immeuble figurant au cadastre rénové section [Cadastre 11], lieudit [Localité 12], pour un are trente centiares, et Madame veuve [G] [D], propriétaire de l’immeuble figurant au cadastre rénové section [Cadastre 10], lieudit [Localité 12], pour trois ares onze centiares, ont un droit de passage dans la cour derrière la maison et dans le passage ouvrant sur la rue sur la porte cochère.

Les mêmes propriétaires ont doit en commun avec le propriétaire de l’immeuble vendu d’utiliser le puits se trouvant dans la cour de la propriété vendue.

Ces droits ont été utilisés avant le premier janvier mil neuf cent cinquante-six. »

— aux termes d’un acte du 18 février 1966, reçu par Maître [B] [P], notaire à [Localité 13], ont comparu Monsieur [F] [K] et Monsieur [V] [X], il a été stipulé ce qui suit littéralement rapporté :

«  RENONCIATION

N’utilisant plus définitivement les différentes dépendances qu’il avait dans la partie de la cour de Monsieur [X] située derrière Ia maison de ce dernier, dépendances qui sont en état d’abandon depuis des années, très délabrées ou même en ruines, Monsieur [K] renonce purement et simplement, sans prix ni indemnité à son droit de passage dans cette partie de cour et à l’utilisation du puits, et autorise Monsieur [X] à faire nettoyer le fonds de cette partie de cour, comme il l’entendra.

Cependant Monsieur [K] fait réserve de tous ses autres droits sur la propriété de Monsieur [X].

Notamment il garde le droit de passage sur la partie de la cour située derrière la porte cochère, d’y accéder par cette porte cochère et le passage y menant de la rue ou directement par la porte ouvrant de la maison sur ce dernier passage, d’y conserver ou ajouter des petites dépendances, comme par exemple des cabanes à lapins et ses cheminées.

Etant précisé que l’auvent qui couvre cette partie de la cour et le mur la séparant de la [Adresse 16] derrière, est et sera entretenu par Messieurs [K] et [X], à frais communs, chacun par moitié.

Monsieur [X] accepte tout ce qui précède et s’oblige au paiement des frais des présentes ».

Madame [I] a reçu, le 7 février 2020, ainsi que cela résulte de l’avis de réception daté et signé, un courrier daté du 3 février 2020, adressé par le conseil de M. [L] et Mme [Z], propriétaires d’une maison située au [Adresse 14], implantée sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 8], pour l’avoir acquise par acte du 17 février 2017, et antérieurement [Cadastre 10] appartenant à M^me Veuve [D] lors de la constitution de la servitude, mitoyenne de la parcelle [Cadastre 7] objet de l’avant-contrat précité, dont les termes essentiels sont repris ci-après :

«  Je vous adresse la présente en qualité d’avocat de Monsieur [Y] [L] et Madame [T] [Z].

(') Votre parcelle est grevée d’une servitude de passage au profit du terrain de mes clients.

Cette servitude est rappelée dans le titre de propriété de mes clients que dans le vôtre.

Or, de façon constante et réitérée, vous mettez tout en 'uvre pour rendre impossible l’exercice par mes clients de leur droit d’accéder à leur terrain, au moyen de leur véhicule, conformément à cette servitude de passage.

En effet :

— Vous garez systématiquement votre véhicule sous le porche (ou devant le portail de mes clients, situé à la limite entre les deux terrains), alors portant que vous disposez, sur votre terrain d’une dépendance à usage de garage dans laquelle votre véhicule devrait être stationné).

— Vous entreposez, sur l’assiette de cette servitude de passage des meubles de jardins et objets divers (sans compte: que vous laissez se développer des mauvaises herbes, arbustes, et végétaux encombrant ce passage).

Mes clients se sont déjà plaints de cette situation auprès de vous, par lettre RAR du 9 août 2019 (et ce dans la mesure où cela rendait notamment impossible le déchargement de matériaux nécessaires à un chantier de rénovation projetée, qui devait commencer en novembre 2019).

Cette démarche amiable est restée vaine.

Vous avez même récemment aggravé la violation du droit de passage dont bénéfice les consorts [L]-[Z] en procédant à la pose d’une serrure sur la grande porte cochère séparant la [Adresse 18] du porche situé sur votre parcelle [Cadastre 7], constituant une fraction de l’assiette de la servitude de passage, sans remettre un double de la clef de cette serrure aux consorts [L]-[U] (ces derniers ne disposent donc que de la clef de la petite porte insérée dans l’un des deux vantaux de la porte cochère, si bien qu’ils ne peuvent plus passer sous ce porche, pour rejoindre leur propriété au moyen de leur véhicule).

Vous semblez soutenir que la servitude de passage grevant votre terrain ne permettrait qu’un passage å pied et non un passage au moyen d’un véhicule.

Cette position est parfaitement infondée.

En effet :

non seulement les actes ne limitent pas le droit de passage à un seul usage piétonnier

ensuite et surtout, la création d’une servitude de passage se justifiait par la situation d’enclave, au regard d’un passage en véhicule, de la parcelle [Cadastre 8]. En effet :

— l’accès à cette parcelle en véhicule ne peut être effectué que par le biais d’un passage sur la parcelle [Cadastre 7], compte tenu de la configuration des lieux (absence d’ouverture suffisante sur la façade du bien de mes clients dormant sur la [Adresse 18] – très forte différence de niveau entre la parcelle [Cadastre 7] et la [Adresse 17]). C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la parcelle [Cadastre 8] est équipée d’un large portail ouvrant sur la parcelle [Cadastre 7], pour permettre le passage d’un véhicule (ainsi que d’une dépendance à usage de garage).

— En revanche, la création d’une servitude de passage n’aurait pas été nécessaire s’il s’était agi de permettre un accès simplement piétonnier à la parcelle [Cadastre 8]. En effet, il est possible de rejoindre cette parcelle å pied, depuis cette parcelle, par une porte ouvrant sur la [Adresse 18] et par un portillon (et un escalier) donnant sur la [Adresse 17].

De bonne foi, mes clients ont donc tenté de résoudre ce litige amiablement en saisissant le conciliateur de justice.

Cette démarche s’est malheureusement soldée par un échec de conciliation.

Dans ces conditions, au moyen de la présente, les consorts [L]-[Z] vous mettent en demeure de :

— Leur remettre sous quinzaine un double de la clef permettant l’ouverture des vantaux de la porte cochère du [Adresse 2]

— Cesser à l’avenir tout stationnement de votre véhicule sous le porche ou sur l’emprise de la servitude de passage (mais de le stationner uniquement dans votre dépendance à usage de garage, prévue à cet effet)

— Supprimer sous quinzaine les mauvaises herbes ou branches d’arbustes, ainsi que tous les objets entravent le passage vers leur portail

La présente constitue une ultime demande amiable.( ')

A défaut pour vous de déférer aux demandes légitimes précitées, les consorts [L]-[Z] n’auront malheureusement pas d’autres que de diligenter à votre encontre une procédure devant le Tribunal compétent, pour demander, outre l’indemnisation de leurs préjudices et des frais et dépens de procédure, votre condamnation sous astreinte à respecter la servitude de passage. '

Vous pouvez naturellement transmettre la présente à celui de mes confrères auquel vous pourriez décider de confier la défense de vos intérêts. »

Les consorts [W]-[A] ont été rendus destinataires d’une copie de ce courrier par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 7 février 2020 par le notaire devant instrumenter l’acte authentique (pièce n°, et se sont vus notifier selon les mêmes modalités, le 11 février 2020, la possibilité d’exercer la faculté de rétractation dans un nouveau délai de 10 jours, cette notification mentionnant explicitement qu’elle était réalisée en raison « d’une modification substantielle intervenue depuis la signature du « compromis » et qui concerne la servitude de passage visée en page 5 du compromis de vente », rappelant le courrier recommandé émanant de Me [N] reçu par Madame [I] le 7 février 2020, « ayant pour objet un litige avec ses voisins sur les conditions d’exercice de la servitude de passage analysé au compromis de vente » , et spécifiant « les conséquences pourront être, selon votre choix, et comme vous le savez, les suivantes : – si vous entendez exercer cette faculté de rétractation dans le délai et la forme sus-indiquée, le compromis sera nul et non avenu et toute somme versée le cas échéant dans le cadre du compromis à un professionnel dépositaire des fonds devra vous être restituée dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la réception de cette rétractation au domicile élu ; si vous n’entendez pas exercer cette faculté de rétractation dans le délai sus-indiqué, le compromis ainsi modifié produira son plein et entier effet. »

Les consorts [W]-[A] n’ont pas exercé leur faculté de rétractation, et ont ensuite consulté un avocat qui a sollicité de son confrère copie du titre de propriété des consorts [L]-[Z] et du notaire instrumentaire copie de celui de Mme [I] par courrier du 15 juin 2020 (pièce n°5 Mme [I]), soit avant le délai de réitération, qui a été prorogé d’un commun accord par les parties lors d’un rendez-vous à l’étude notariale le 30 juin 2020, au 31 juillet 2020, « date à laquelle les parties se retrouveront pour signer l’acte authentique ou pour une négociation éventuelle des conditions juridique de la vente et financière » (pièce n°6 Mme [I]).

Après avoir pris connaissance des titres de propriété à la fois des consorts [L]-[Z] et de Mme [I], et échangé avec cette dernière et le notaire (pièces 9, 11 à 15 Mme [I]), ils ont interrogé par la voie de leur conseil le notaire par courrier du 20 juillet 2020 afin de savoir s’il avait interrogé le vendeur sur la demande d’indemnisation des consorts [W]-[A] au titre du litige préexistant avec le voisin sur la question de l’utilisation du passage (pièce n°10 Madame [I]), puis toujours par la voie de leur conseil, aux termes d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception daté du 22 juillet 2020 (pièce n°6 appelants), au rappel de la chronologie des faits et de la découverte postérieure à la signature de l’acte du 6 février 2020 du différend avec les voisins sur les modalités du passage caractérisant selon eux une réticence dolosive de Mme [I], et de leur volonté de ne pas refuser la demande du titulaire du fonds dominant quant au passage avec un véhicule, ont mis en demeure Mme [I] de les indemniser du préjudice résultant de cette réticence dolosive à hauteur du montant de la clause pénale stipulée à l’acte du 6 février 2020, soit 26.400 €, ce à quoi Madame [I] s’est formellement opposée par un courrier du 27 juillet 2020 (pièce n°18 Mme [I]).

Enfin, les consorts [W]-[A] ont signé l’acte de vente le 31 juillet 2020, dans les termes et conditions notamment de prix, de la vente conditionnelle du 6 février 2020.

Il résulte de ces éléments factuels que les consorts [W]-[A] ne peuvent prétendre imputer à Mme [I] un manquement à son obligation précontractuelle d’information, constitutif de surcroit d’une réticence dolosive, dès lors que cette dernière leur a fourni toutes les informations, explications et documents qui leur étaient nécessaires pour exprimer leur consentement éclairé et averti à la vente, ayant eu une parfaite et complète information et connaissance de l’existence d’un différend avec les voisins quant aux modalités d’exercice de la servitude de passage, des revendications précises de ces voisins telles qu’exposées dans le courrier qui leur a été transmis dès le 7 février 2020, des termes exacts des mentions relatives à la servitude tant dans le titre de propriété de ces voisins que dans le titre de propriété de leur venderesse, et n’ont pas, comme ils en avaient parfaitement la possibilité, exercé leur droit de rétractation ni refusé de signer l’acte réitératif de la vente, alors qu’ils avaient obtenu un délai supplémentaire d’un mois pour la réitération par acte authentique, se réservant ainsi la possibilité de ne pas conclure la vente ou de négocier des conditions différentes, notamment quant au prix, ce qu’ils n’ont d’ailleurs pas manqué de faire, leur avocat indiquant aux termes du courrier du 22 juillet 2020, qu’ils sollicitaient l’indemnisation de leur préjudice.

Il importe peu que Madame [I] ne leur ait pas révélé l’existence de ce différend préalablement à la signature de l’acte du 6 février 2020, dès lors qu’ils ont par la suite et antérieurement à la vente, eu une parfaite et complète information, et qu’à supposer que ce silence soit constitutif d’une réticence dolosive, il n’est en toute hypothèse à l’origine d’aucun préjudice pour les consorts [W]-[A], qui ont consenti à la vente avec la pleine et entière connaissance de l’étendue de la servitude grevant le bien acquis, alors pourtant qu’ils ont eu toute latitude de ne pas le faire.

En conséquence, par ces motifs substitués, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [W]-[A] de leur demande de dommages et intérêts.

— Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige à le réparer.

Il est constant que l’exercice du droit d’action, comme l’exercice d’une voie de recours, est un droit fondamental qui ne peut ouvrir à la partie adverse une action en réparation qu’à la condition de faire la preuve d’un exercice fautif au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil et d’un dommage imputable à cette faute.

Si toute faute dans l’exercice des voies de droit étant susceptible d’engager la responsabilité des plaideurs, l’abus du droit d’ester en justice ne nécessite pas, pour être caractérisé, d’avoir été commis dans l’intention de nuire, il appartient à celui qui sollicite réparation d’un préjudice à ce titre de démontrer les circonstances particulières ayant fait dégénérer ce droit en abus.

Une telle faute peut donc être caractérisée par une intention nocive, ou encore par la malveillance, la mauvaise foi, l’erreur grossière voire la légèreté blâmable.

En l’espèce, il convient de relever que les consorts [W]-[A] ont, entre le 6 février 2020, date de la promesse et le 31 juillet 2020, date de la signature de l’acte authentique, incontestablement bénéficié d’un délai amplement suffisant pour se positionner sur le point de savoir s’ils entendaient véritablement procéder à cette acquisition, et l’ont fait après avoir obtenu tous les éléments d’information nécessaire à l’expression d’un consentement éclairé et dépourvu de tout vice, bénéficié d’une double purge de leur faculté de rétractation, et d’une prorogation du délai de réalisation d’un mois.

De plus, ils ont été assistés de leur conseil dès le 15 juin 2020, ont conclu la vente en toute connaissance de cause de l’étende et des modalités d’exercice de la servitude de passage mentionné tant à la promesse de vente qu’à l’acte de vente, et ce malgré le refus de leur demande d’indemnisation à hauteur du montant de la clause pénale, et ont cependant, moins de deux mois après cette vente, engagé la présente procédure aux mêmes fins, et alors qu’aucun élément nouveau qui n’aurait pas été porté à leur connaissance avant la vente ne soit survenu.

Ces éléments de nature à démontrer la mauvaise foi des consorts [W]-[A] caractérisent un abus du droit d’agir en justice qui a causé un préjudice à Mme [I] qui sera réparé, par infirmation du jugement, par l’allocation d’une somme de 2.000 € de dommages et intérêts.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens mais à l’infirmer en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [I] au titre de ses frais non taxables.

Les consorts [W]-[A], partie perdante, doivent être condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à Mme [I] la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, et seront, pour les mêmes motifs, déboutés de leur demande par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 26 mai 2023, sauf en ce qu’il rejette les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive et au titre des frais irrépétibles de Madame [O] [I] ;

Statuant de nouveau du chef des dispositions infirmées,

Condamne Monsieur [R] [W] et Madame [H] [A] à payer à Madame [O] [I] :

— la somme de 2.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [R] [W] et Madame [H] [A] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,