COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 28 Mars 2024

N° RG 22/00634 – N° Portalis DBVY-V-B7G-G63X

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d’ALBERTVILLE en date du 03 Février 2022, RG 1121000355

Appelante

S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE (CGH) dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par la SAS LEGALPS AVOCATS-HERLEMONT ET ASSOCIES, avocat au barreau d’ANNECY

Intimés

M. [R] [Y]

né le 10 Août 1958 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

Mme [V] [D]

née le 20 Janvier 1966 à[Localité 5]), demeurant [Adresse 1]

Représentés par la SELARL MALESHERBES AVOCATS, avocat au barreau d’ANNECY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 16 janvier 2024 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré ,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Le 24 octobre 2014, M. [R] [Y] et Mme [V] [D], son épouse, ont donné à bail commercial à la société Compagnie de Gestion Hôtelière (CGH) un appartement sis dans une résidence de tourisme exploitée par le preneur à [Localité 4].

L’article 5.1 du bail stipule que la société CGH est tenue d’un loyer en numéraire de 6 500 euros par an, outre la mise à disposition du bailleur dans son appartement ou dans un appartement similaire de deux semaines d’occupation en été et deux semaines en hiver.

L’article 6 prévoit que pour la période d’été, le bailleur doit notifier avant le 15 février les semaines pendant lesquelles il compte occuper le bien, et qu’à défaut il ne pourra exercer ses droits à séjour qu’en fonction des disponibilités qui lui seront indiquées par le preneur.

M. et Mme [Y], ont fait connaître à la société CGH le 27 avril 2021 leur souhait d’occuper leur bien les semaines du 26 juin au 3 juillet et du 14 au 21 août 2021.

Le 30 avril 2021, la société CGH a répondu aux bailleurs que leur demande étant tardive, il ne pouvait y être donné suite, en les invitant à réitérer leur demande 5 jours avant les dates souhaitées, et qu’une réponse leur serait alors donnée dans les 48 heures précédant leur arrivée.

Par courrier du 8 mai 2021, le conseil de M. et Mme [Y] a réitéré leur demande, à laquelle il a été répondu par la négative le 31 mai suivant. Une mise en demeure a alors été adressée à la société CGH le 3 juin 2021, par l’avocat des bailleurs, restée sans suite.

Le 9 août 2021, la société CGH a informé M. et Mme [Y] que la résidence était complète pour la semaine du 14 au 21 août 2021.

C’est dans ces conditions que, par acte du 5 novembre 2021, M. et Mme [Y] ont fait assigner la société CGH devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins d’indemnisation de leurs préjudices, en se fondant sur l’absence de bonne foi dans l’exécution du contrat de la part du preneur, la faute contractuelle et sur le caractère potestatif de l’article 6 du contrat de bail.

La société CGH s’est opposée aux demandes en se fondant sur les stipulations du bail et sa liberté d’exploitation de la résidence.

Par jugement contradictoire du 3 février 2022, le tribunal judiciaire d’Albertville a :

condamné la société CGH à payer à Mme [V] [D] et M. [R] [Y] la somme de 1 260 euros de dommages intérêts au titre du préjudice matériel,

condamné la société CGH à payer à Mme [V] [D] et M. [R] [Y] la somme de 500 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

condamné la société CGH à payer à Mme [V] [D] et M. [R] [Y] la somme de 650 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ordonné l’exécution provisoire,

condamné la société CGH aux entiers dépens.

Par déclaration du 14 avril 2022, la société CGH a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions notifiées le 10 novembre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la société CGH demande en dernier lieu à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1134 et 1156 à 1164 du code civil (dans leur ancienne version),

déclarer recevable et bien fondée la société CGH son appel,

infirmer le jugement déféré notamment en ce qu’il a :

— condamné la société CGH à payer à Mme [V] [D] et M. [R] [Y] la somme de 1 260 euros de dommages intérêts au titre du préjudice matériel,

— condamné la société CGH à payer à Mme [V] [D] et M. [R] [Y] la somme de 500 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

— condamné la société CGH à payer à Mme [V] [D] et M. [R] [Y] la somme de 650 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné la société CGH aux entiers dépens,

Y faisant droit et statuant à nouveau,

déclarer M. et Mme [Y] irrecevables en leur demande tendant à voir « condamner la société CGH à modifier les clauses litigieuses tant dans le bail que dans le guide d’occupation et d’échanges en y insérant que la société CGH est tenue de proposer les dates ou le bien resterait disponible et ce dans un délai raisonnable à compter de la réception de la demande des Bailleurs, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir »,

dire et juger que l’exercice du droit de séjour par les propriétaires-bailleurs est soumis au respect d’une date butoir,

dire et juger que M. et Mme [Y] ont exercé tardivement leur droit de séjour et manqué à leur obligation contractuelle,

prendre acte de ce que, postérieurement à la date butoir prévue dans le bail commercial, la société CGH accepte que les propriétaires-bailleurs puissent bénéficier d’un droit de séjour sous réserve de disponibilités au sein de la résidence,

dire et juger que l’interprétation des clauses du bail commercial doit être effectuée au vu de l’impératif de bonne gestion de la [Adresse 6], sauf à compromettre l’exploitation touristique de la résidence et remettre en cause l’existence même du bail commercial,

dire et juger que, compte tenu notamment des actions commerciales engagées et de sa politique d’annulation, la disponibilité effective au sein de la résidence ne peut être communiquée par la société CGH que quelques jours avant les dates de séjour sollicitées par les propriétaires-bailleurs,

dire et juger que la société CGH a agi de bonne foi et n’a pas commis de faute dans l’exécution du contrat de bail,

constater l’absence de caractère potestatif de l’article 6 du contrat de bail signé avec M. et Mme [Y],

En conséquence,

débouter M. et Mme [Y] de l’ensemble de leurs demandes,

condamner M. et Mme [Y] à verser à la société CGH la somme de 3 000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. et Mme [Y] aux entiers dépens de l’instance, distraits selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 10 janvier 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, M. et Mme [Y] demandent en dernier lieu à la cour de :

Vu les anciens articles 1134, 1147 et 1174 du code civil

Vu les anciens articles 1156 et 1162 du code civil,

confirmer l’ensemble des dispositions du jugement entrepris en ce qu’il :

— a condamné la société CGH à payer à M. et Mme [Y] la somme de 650 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné la société CGH aux entiers dépens,

Toutefois, le quantum des sommes allouées au titre des dommages et intérêts devront être

augmentées et en ce sens,

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné la société CGH à payer à M. et Mme [Y] la somme de 1 260 euros de dommages intérêts au titre du préjudice matériel,

— condamné la société CGH à payer à M. et Mme [Y] la somme de 500 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

Et statuant de nouveau,

condamner la société CGH à payer à M. et Mme [Y] la somme de 1 341,18 euros de dommages intérêts au titre du préjudice matériel,

condamner la société CGH à payer à M. et Mme [Y] la somme de 5 000 euros de dommages intérêts au titre du préjudice moral,

condamner la société CGH à modifier les clauses litigieuses tant dans le bail que dans le guide d’occupation et d’échanges en y insérant que la société CGH est tenue de proposer les dates ou le bien resterait disponible et ce dans un délai raisonnable à compter de la réception de la demande des bailleurs, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

débouter la société CGH de l’ensemble de ses demande, fins et prétentions,

condamner la société CGH à payer à payer à M. et Mme [Y] la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la société CGH aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’affaire a été clôturée à la date du 27 novembre 2023 et renvoyée à l’audience du 16 janvier 2024, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 28 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande des intimés en modification du contrat

La société CGH soulève l’irrecevabilité de la demande de M. et Mme [Y] tendant à la voir condamner « à modifier les clauses litigieuses tant dans le bail que dans le guide d’occupation et d’échanges en y insérant que la société CGH est tenue de proposer les dates ou le bien resterait disponible et ce dans un délai raisonnable à compter de la réception de la demande des bailleurs, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir » en qu’elle est nouvelle en appel.

M. et Mme [Y] n’ont pas répondu à cette fin de non-recevoir.

En application de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Enfin, l’article 566 prévoit que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, la demande formée par M. et Mme [Y] aux fins de modification d’une clause du contrat n’a jamais été soumise au premier juge. Elle ne tend pas aux mêmes fins que les demandes indemnitaires initialement formées sur le fondement du contrat tel qu’il lie les parties, et n’en constitue ni l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En conséquence cette demande sera déclarée irrecevable et ne sera pas examinée.

Sur la responsabilité contractuelle de la société CGH

La société CGH fait grief au jugement déféré d’avoir retenu qu’elle a interprété le contrat de mauvaise foi et a commis une faute contractuelle privant le bailleur d’une partie de son loyer en nature, alors, selon elle, qu’en procédant de la sorte le tribunal a dénaturé le contrat dont les termes sont clairs. Elle soutient n’avoir commis aucune faute dans l’exécution de ses obligations contractuelles, seule la demande tardive des bailleurs étant à l’origine du litige. Elle fait enfin valoir que l’application stricte des clauses du contrat est rendue nécessaire par les impératifs de bonne gestion de la résidence.

M. et Mme [Y] demandent la confirmation du jugement déféré et soutiennent en outre que la clause litigieuse de l’article 6 du contrat de bail est potestative.

En application de l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en l’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1174 ancien du code civil dispose que toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige.

La condition potestative est celle dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur de l’obligation.

Enfin l’article 1156 ancien du code civil dispose que l’on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

En l’espèce, l’article 6.1 du contrat de bail précise que le preneur communiquera par écrit, chaque année et au plus tard le 15 août, les conditions de l’exercice des droits de séjour, et l’article 6.2 prévoit que «le bailleur devra chaque année notifier, par écrit, au preneur les dates auxquelles il entend user de son droit d’occupation, au plus tard :

— pour les résidences «montagne», le 31 août pour la période d’hiver et le 15 février pour la période d’été,

Si, pour une raison ou une autre, le bailleur n’avait pas reçu les documents prévus au paragraphe précédent, il lui appartiendrait d’en prévenir (par lettre recommandée) le preneur au plus tard 7 jours avant les dates d’échéance définies ci-dessus.

A défaut d’avoir manifesté son choix dans les délais ci-dessus, le bailleur ne pourra exercer ses droits de séjour qu’en fonction des disponibilités qui lui seront indiquées par le preneur.»

Contrairement à ce que soutiennent les intimés, ce dernier paragraphe ne constitue pas une clause potestative, puisque ce n’est qu’à défaut d’avoir manifesté son souhait dans le délai prévu, que le droit de séjour du bailleur est limité aux disponibilités du preneur. L’absence de délai fixé par le contrat pour communiquer au bailleur les disponibilités restantes n’est pas non plus potestative compte tenu de l’économie générale du contrat, des délais étant préalablement fixés dans le cadre desquels les obligations de chacune des parties sont bien définies.

Pour autant, cette clause contient une imprécision qui rend nécessaire son interprétation, dans la mesure où le preneur, qui, se prévalant de l’absence de délai pour répondre à la demande tardive de son bailleur, ne propose de l’informer que 48 heures avant le début du séjour, interdisant ainsi à celui-ci tout exercice effectif de son droit de séjour en dehors des dates convenues.

En effet, il y a lieu de souligner que l’article 6.5 prévoit que « le bailleur ne pourra prétendre à aucune indemnité à son profit, ni droit de report sur les années ultérieures dans le cas où il n’utiliserait pas la totalité des périodes de sous-location ci-dessus définies dans l’année considérée », ce qui signifie que, dans ce cas, le bailleur est privé d’une partie du loyer convenu.

En effet, l’exercice du droit de séjour est l’une des modalités de paiement du loyer, en nature, donc l’une des obligations essentielles du preneur, sans laquelle les parties n’auraient pas contracté.

A cet égard, le « guide d’occupation et d’échanges » produit par la société CGH en pièce n° 9 n’est pas un document contractuel opposable à M. et Mme [Y] (aucun renvoi à ce document ne figure dans le contrat), puisqu’il a été établi unilatéralement par le preneur, de sorte que les conditions qui y figurent ne peuvent être invoquées, ce d’autant plus que ce guide semble être modifié régulièrement par le preneur.

Il convient donc de rechercher la commune intention des parties et le sens qu’elles ont entendu donner à la clause litigieuse.

Compte tenu des éléments qui précèdent, de l’économie générale du contrat, des contraintes de gestion de la résidence dans son ensemble pour le preneur, mais également du nécessaire respect des droits du bailleur, et de pratiques antérieures plus souples avérées (pièces n° 10 et 11 des intimés), la clause litigieuse ne peut que s’interpréter en ce sens que le bailleur a la faculté d’exercer son droit de séjour à tout moment de l’année, le preneur étant tenu d’y faire droit lorsqu’il est exercé dans les délais convenus, mais que, lorsque ce droit de séjour est exercé tardivement, le preneur est alors tenu d’indiquer au bailleur, sans délai, ou tout au moins dans un délai raisonnable, s’il dispose ou non de disponibilités aux dates souhaitées, ou, le cas échéant de lui proposer d’autres dates s’il le peut.

Il ne s’agit pas d’obliger le preneur à répondre positivement à la demande formée tardivement, mais de mettre le bailleur en situation de connaître s’il pourra ou non exercer son droit d’occupation.

C’est en vain que la société CGH prétend que les contraintes de gestion lui interdiraient de procéder de la sorte, les pièces produites n’étayant pas cette affirmation.

Or la réponse du 30 avril 2021 de la société CGH à M. et Mme [Y] a été la suivante : « nous vous suggérons de revenir vers notre service propriétaires 5 jours avant vos dates souhaitées. Vos demandes seront traités à 48h de l’arrivée, date à laquelle nos disponibilités, telles que stipulées à l’articles ''réservation de séjours'' de votre bail, seront connues ».

Ainsi, le preneur n’entendait mettre à disposition de ses bailleurs que les appartements qui n’auraient fait l’objet d’aucune réservation, et non de leur indiquer, à la date à laquelle la demande a été faite, les disponibilités encore existantes, donnant ainsi la priorité à sa clientèle, au détriment du droit de séjour des bailleurs.

En procédant de la sorte, la société CGH a commis une faute contractuelle en n’exécutant pas de bonne foi le contrat.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a retenu que la société CGH a commis une faute contractuelle.

Sur les préjudices

M. et Mme [Y] soutiennent qu’ils ont subi un préjudice matériel de 1 361,33 euros représentant le prix de la location qu’ils ont été contraints d’effectuer, augmentée de divers frais, ainsi qu’un préjudice de jouissance résultant de l’impossibilité pour eux de disposer des affaires personnelles entreposées dans la cave de la résidence exploitée par la société CGH, et un préjudice moral .

La société CGH soutient que le préjudice allégué résulte de la faute commise par les bailleurs eux-mêmes qui ont exprimé leurs souhaits tardivement.

En application de l’article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, la faute commise par la société CGH a causé à M. et Mme [Y] un préjudice, lequel consiste en la perte d’une chance de pouvoir bénéficier de leur droit de séjour pendant l’été 2021.

En effet, en dehors des réservations faites dans les délais contractuels pour lesquelles les bailleurs sont assurés d’obtenir satisfaction, celles faites en dehors ne sont pas garanties. Aucun élément n’établit que, si la société CGH avait répondu conformément à ses obligations, M. et Mme [Y] auraient pu bénéficier de leur droit de séjour.

En conséquence, l’indemnisation sera limitée à 75 % de la valeur du séjour qu’ils ont réservé à la place (pièce n° 9 des intimés), comprenant le prix de location (1 260,00 euros), le parking (25,00 euros), les frais de dossier (30,00 euros), la taxe de séjour (26,18 euros), soit 75 % de la somme totale de 1 341,18 euros, ou 1 005,89 euros.

Concernant les affaires personnelles dont ils prétendent avoir été privés, la cour ne peut que constater qu’il n’est produit aucun document justifiant de leur existence, alors que la cave est incluse dans le bail commercial et donc mise à la disposition de la société CGH.

Le préjudice de jouissance allégué de ce chef n’est donc pas établi.

De la même manière, en l’absence de droit acquis au séjour en raison de la tardiveté de leur demande, le préjudice moral allégué n’est pas établi et la demande à ce titre sera rejetée.

Le jugement déféré sera donc réformé en ce sens.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [Y] la totalité des frais exposés en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de leur allouer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société CGH, qui succombe à titre principal, supportera les entiers dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Déclare irrecevable comme nouvelle en appel la demande formée par M. [R] [Y] et Mme [V] [D], épouse [Y], tendant « à modifier les clauses litigieuses tant dans le bail que dans le guide d’occupation et d’échanges en y insérant que la société CGH est tenue de proposer les dates ou le bien resterait disponible et ce dans un délai raisonnable à compter de la réception de la demande des bailleurs, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir »,

Réforme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Albertville mais seulement en ce qu’il a :

condamné la société Compagnie de Gestion Hôtelière à payer à Mme [V] [D] et M. [R] [Y] la somme de 1 260 euros de dommages intérêts au titre du préjudice matériel,

condamné la société Compagnie de Gestion Hôtelière à payer à Mme [V] [D] et M. [R] [Y] la somme de 500 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

Statuant à nouveau de ces seuls chefs,

Condamne société Compagnie de Gestion Hôtelière à payer à M. [R] [Y] et Mme [V] [D], épouse [Y], la somme de 1 005,89 euros en réparation de leur préjudice,

Déboute M. [R] [Y] et Mme [V] [D], épouse [Y], du surplus de leurs demandes indemnitaires,

Y ajoutant,

Condamne la société Compagnie de Gestion Hôtelière à payer à M. [R] [Y] et Mme [V] [D], épouse [Y], la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Compagnie de Gestion Hôtelière aux entiers dépens de l’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 28 mars 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente