RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 09 AVRIL 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/09796 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDXJ2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Mars 2021-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13]- RG n° 1118217816

APPELANT

Monsieur [H] [T]

né le 12 Novembre 1987

[Adresse 7]

[Localité 11]

Représenté par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Ayant pour avocat plaidant : M^e Xavier PAULET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0358

INTIMÉ

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, la société LA DOMANIALE, SARL immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro B 422 707 083 prise en la personne de ses gérants, intervenant en lieu et place de l’ancien syndic, CABINET MOULIN DES PRES

C/O Société LA DOMANIALE

[Adresse 10]

[Localité 9]

Représenté par M^e Salomon BOTBOL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0505

Assisté par M^e Jean-Luc FRAUDIN, avocat au barreau de PARIS, substituant M^e Salomon BOTBOL

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 Janvier 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Perrine VERMONT, conseillère, dans les conditions de l’article 804 du Code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE :

Par assignation du 7 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 14], représenté par son syndic le cabinet [Z] a assigné M. [T] aux fins de le voir condamner au paiement des sommes de 8 265,61 euros au titre des charges impayées arrêtées au 22 octobre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 février 2018, et pour le surplus à compter de l’assignation ; 1 500 euros de dommages-intérêts ; 2 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; outre l’exécution provisoire et la condamnation du M. [T] aux dépens.

Le 15 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] actualise sa créance en principal à la somme de 11 419,57 euros arrêtée au 25 septembre 2020 inclus, et 4 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [T] fait valoir que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Adresse 12] [Localité 8] ne justifie pas d’une créance de charges de copropriété certaine, liquide et exigible, et sollicite à titre principal que soit déclaré irrecevables, à tout le moins infondés, l’ensemble de ses demandes, et à titre reconventionnel la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] [Localité 8] à lui verser la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts indemnitaires en réparation des différents préjudices, ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Par jugement du 15 mars 2021, le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], la somme de 11 419,57 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 25 septembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2018, date de la mise en demeure, sur la somme de 8 265,61 euros et de la présente décision pour le surplus,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] du surplus de ses demandes,

— débouté M. [T] de l’intégralité de ses demandes,

— condamné M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 14], la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné M. [T] aux dépens.

M. [T] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 25 mai 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 13 novembre 2024.

PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 17 février 2022 par lesquelles M. [T], appelant, invite la cour, au visa des articles 1103, 1240 et 1353 du code civil, 10, 10-1 et 14-1 la loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret d’application du 13 mars 1967, à :

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a :

condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Adresse 12] [Localité 8] la somme de 11 419,57 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 25 septembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2018, date de la mise en demeure, sur la somme de 8 265,61 euros et de la présente décision pour le surplus,

débouté de l’intégralité de ses demandes,

condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

statuant à nouveau,

à titre principal

— déclarer que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] ne justifie pas à son encontre d’une créance certaine, liquide et exigible née de charges de copropriété impayées,

— déclarer qu’il a réglé l’intégralité des charges de copropriété appelées telles que dûment justifiées,

en conséquence,

— déclarer irrecevables, et à tout le moins non fondées, l’ensemble des demandes formées contre lui par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] au titre de charges de copropriété impayées,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] de l’ensemble de ses prétentions formées contre lui au titre des charges de copropriété impayées,

à titre reconventionnel

— déclarer qu’il a subi des préjudices matériel et moraux causés par l’attitude abusive du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à son encontre,

— déclarer en conséquence qu’il est bien fondé en ses demandes tendant à obtenir réparation,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à lui verser consécutivement une somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts indemnitaires en réparation de ses différents préjudices,

en toute hypothèse,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 16 octobre 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], intimé, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967, à :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 mars 2021, en ce qu’il a :

condamné M. [T] à lui payer la somme de 11 419,57 euros, au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 25 septembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2018, date de la mise en demeure, sur la somme de 83 265,61 euros et de la présente décision pour le surplus,

débouté M. [T] de l’intégralité de ses demandes,

condamné M. [T] à lui payer la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il l’a débouté de sa demande de condamnation de M. [T] à payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

et statuant à nouveau

— condamner de ce chef, M. [T] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

en tout état de cause,

— débouter M. [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [T] à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la présente instance outre les dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants.

Sur l’arriéré de charges de copropriété

M. [S] soutient que le compte individuel versé aux débats fait apparaître un certain nombre d’anomalies et de mentions incompréhensibles et contradictoires et formule de nombreuses observations sur des lignes portées au débit de son compte puis annulées. Il allègue par ailleurs que le solde antérieur de 1965,39 euros n’est pas justifié. Il prétend ne pas avoir reçu sa quote-part pour la vente de la courette de l’immeuble. Il invoque par ailleurs de nombreuses incohérences dans les appels de fonds et dans l’attribution de ses tantièmes, tantôt 58 et tantôt 66.

Il conteste la mise à sa charge en 2014 par un syndic précédent d’une facture de travaux de recherche et réparation de fuite sous baignoire d’un montant de 820,93 euros, arguant qu’il a toujours contesté cette facture et que le syndic lui-même l’avait contestée auprès de l’artisan, ainsi que les frais d’envoi de dossier à avocat, de relance, de mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires allègue que le jugement dont appel est motivé et que les interrogations de M. [T], auxquelles il a été répondu, ne constituent pas des moyens. Il soutient justifier de l’intégralité des sommes portées au crédit du compte de M. [T] et apporte de nombreuses explications sur la présentation des sommes dues dans les relevés de comptes, notamment sur les annulations ou suppression d’appel de fonds ou de remboursements, ainsi que sur l’attribution des tantièmes, qui diffère selon que les charges concernent les charges générales ou les charges du seul bâtiment A. Il souligne que la plupart des interrogations de M. [S] trouvent leur réponse dans les procès-verbaux des assemblées générales.

A titre liminaire, la cour observe que M. [T], qui soutient que le jugement n’est pas motivé, en violation de l’article 455 du code de procédure civile, n’en demande cependant pas l’annulation.

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipement communs de l’immeuble.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— la matrice cadastrale démontrant la propriété de M. [T],

— les procès-verbaux des assemblées générales des 25 novembre 2013, 17 novembre 2014, 11 janvier 2016, 28 novembre 2016, 8 janvier 2018, 12 novembre 2018 et 2 décembre 2019 ayant approuvé les comptes des exercices considérés et ayant voté le budget prévisionnel suivant,

— un tableau récapitulatif des sommes dues au 1er octobre 2020, 4ème appel de fonds inclus, établissant la créance à 11 419,57 euros,

— un extrait de compte pour la période du 1er avril 2013 au 1er janvier 2015 détaillant le solde antérieur repris en première ligne du tableau sus-visé,

— les appels de fonds charges et travaux pour la période considérée

Comme le souligne à juste titre le syndicat des copropriétaires, les « interrogations » de M. [T] ne peuvent être qualifiées de moyens de défense dès lors qu’il ne conteste pas formellement les sommes portées au crédit de son compte. Si les appels de fonds et le tableau récapitulatifs semblent témoigner d’une gestion peu rigoureuse des comptes par d’anciens syndic en ce que plusieurs lignes ont été annulées et portent des intitulés peu explicites ou erronés, les explications apportées par le syndicat des copropriétaires dans ses écritures, corroborées par les pièces qu’il produit, justifient de l’imputation de ces sommes à M. [T].

Concernant la facture de travaux de recherche et réparation de fuite sous baignoire datant de 2014, il ressort de cette dernière et du courrier de contestation de M. [T] que l’intervention a révélé un défaut d’étanchéité du bac de douche de l’appartement de ce dernier. Par ailleurs, M. [T] ne démontre ni que le syndic a effectué une réclamation auprès de l’entreprise dans les suites de son courrier, ni qu’il a obtenu gain de cause. C’est donc à juste titre que cette facture a été mise à sa charge.

Doivent néanmoins être déduits les frais de relance et de mise en demeure, lesquels seront examinés infra, pour un montant de 76,80 euros.

L’arriéré de charges dû par M. [T] s’élève donc à la somme de 11.342,77 euros au 1er octobre 2020, quatrième appel de fonds inclus.

Sur les frais de recouvrement nécessaires

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure adressée à M. [T] le 9 février 2018. Par ailleurs, les trois relances effectuées par le syndic sont des frais de recouvrement nécessaires.

Les frais de recouvrement nécessaires à la charge de M. [T] s’élèvent donc à la somme de 76,80 euros.

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a condamné M. [T] au paiement de la somme globale de 11.419,57 euros.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété par M. [T] lui a causé un préjudice distinct du simple retard compensé par les intérêts moratoires, en ce qu’il a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des charges et à endurer les tracasseries d’une longue procédure.

M. [T] allègue que le syndicat des copropriétaires ne caractérise pas en quoi il aurait fait dégénérer sa contestation en abus de droit.

Selon l’article 1231-6 du code civil « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Contrairement à ce que soutient M. [T], la demande du syndicat des copropriétaires est fondée sur la faute liée au retard de paiement et non pas sur un abus de procédure.

Les manquements systématiques et répétés de ce dernier à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence durant de nombreuses années, quand bien même certaines lignes d’écritures ont manqué de rigueur, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

M. [T] doit par conséquent être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel et moral présentée par M. [T].

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [T], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [T].

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [T] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE