Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 8, 7 novembre 2025, n° 25/02511

CA Paris
Infirmation partielle 7 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Existence d'un arriéré locatif non contesté
La cour a constaté que le décompte produit par la bailleresse était non contestable, justifiant ainsi la condamnation des locataires au paiement de cette somme.
Accepté
Caractère mixte de l'indemnité d'occupation
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation doit être calculée en fonction du coût de l'occupation, incluant les charges locatives, et a infirmé la décision précédente qui fixait cette indemnité à un montant forfaitaire.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 8, 7 nov. 2025, n° 25/02511
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	25/02511
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	22 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Judith CHAPULUT
Cabinet(s) :	KACEM-CHAPULUT
Parties :	S.A. IMMOBILIERE 3F

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/02511 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKY3V

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 26 Novembre 2024 -Juge des contentieux de la protection de SUCY EN BRIE – RG n°12-24-000113

APPELANTE

S.A. IMMOBILIERE 3F, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

INTIMÉS

Mme [M] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

M. [O] [R]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Défaillants – déclaration d’appel signifiée le 25 mars 2025 à l’étude

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 septembre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Par défaut

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par contrat en date du 8 mars 2022, la société Immobilière 3F a donné à bail à Mme [T] et à M. [R], un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], à [Localité 4] (Val-de-Marne), moyennant un loyer mensuel de 476,42 euros.

Par avenant au contrat de bail en date du 31 mars 2023, elle leur a loué un parking accessoire au logement pour un loyer mensuel de 88,68 euros.

Par acte du 23 octobre 2023, la société Immobilière 3F a fait délivrer aux locataires un commandement, visant la clause résolutoire insérée dans le bail, de lui payer la somme de 1.135,86 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte du 12 février 2024, elle les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Créteil, siégeant au tribunal de proximité de Sucy-en-Brie et statuant en référé, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2.274,82 euros au titre des loyers et charges impayées.

Par ordonnance contradictoire rendue le 26 novembre 2024, le premier juge :

— a constaté la résiliation du bail à compter du 23 décembre 2023 relatif au local à usage d’habitation ainsi qu’un parking n° 1111P-0109, situés [Adresse 1], à [Localité 4] (Val-de-Marne) conclu entre la société Immobilière 3F et Mme [T] et M. [R] ;

— a condamné Mme [T] et M. [R] à libérer les lieux ;

— les a condamnés solidairement à payer, à titre provisionnel, à la société Immobilière 3F la somme de 4.363,01 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 14 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus en principal;

— a suspendu le cours des intérêts et l’exigibilité de cette dette jusqu’au 91ème jour suivant l’expiration du délai de 24 mois prévu dans le cadre des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers du Val-de-Marne dans sa décision du 10 septembre 2024 ;

— a rappelé qu’en application de l’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, le délai sera prorogé et l’exigibilité de la créance locative demeurera suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement et qu’à défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

— a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— a dit que, si Mme [T] et M. [R] ont respecté le délai et les modalités susindiquées, la clause de résolution de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

— a dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou du paiement du loyer courant à son terme et huit jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

' le solde de la dette deviendra exigible après mise en demeure adressée par le bailleur ;

' la clause résolutoire reprendra ses effets et le bail sera résilié de plein droit à la date de la défaillance ;

' le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] et M. [R] des lieux loués à usage d’habitation et de parking, situés [Adresse 1] à [Localité 4], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— a rappelé, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— a fixé l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 800 euros, cette indemnité étant comprise dans la dette principale jusqu’au mois de septembre 2024 inclus ;

— a condamné solidairement Mme [T] et M. [R] au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du terme d’octobre 2024 inclus et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

— les a condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance et à payer à la société Immobilière 3F la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 27 janvier 2025, la société Immobilière 3F a relevé appel de cette décision sur la condamnation au paiement, à titre provisionnel, de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par dernières conclusions remises le 21 mars 2025 et signifiées le 25 mars suivant, elle demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise sur la condamnation au paiement, à titre provisionnel, de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation ;

statuant à nouveau,

— condamner solidairement Mme [T] et M. [R] à lui payer, a titre provisionnel, la somme de 3.861,62 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnites d’occupation impayés arrêtés au 12 mars 2025, terme de février 2025 inclus ;

— fixer, en l’absence de respect de l’échéancier accordé par le premier juge, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux;

— condamner solidairement Mme [T] et M. [R] au paiement de ladite indemnite mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

— débouter Mme [T] et M. [R] de toutes leurs demandes ;

— les condamner in solidum au paiement d’une indemnité de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui seront directement recouvrés par M^e Chapulut-Auffret pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [T] et M. [R], auxquels la société Immobilière 3F a fait signifier la déclaration d’appel par acte du 25 mars 2025, remis à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

L’appel de la société Immobilière 3F ne porte que sur la condamnation au paiement, à titre provisionnel, de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’indemnité d’occupation

La société Immobilière 3F sollicite l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a fixé l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et des charges à la somme de 800 euros et demande que cette indemnité soit fixée au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, étant la contrepartie de la jouissance des locaux et la compensation du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de la libre disposition des lieux ; elle a pour but d’indemniser le maintien fautif dans les lieux.

Dès lors, le montant de cette indemnité s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, ne peut être inférieur à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail et doit prendre en compte à la fois les charges locatives et les actualisations éventuelles, de sorte que la fixation de cette indemnité à un montant mensuel forfaitaire de 800 euros sans indexation possible, ne répond pas à la fonction-même de l’indemnité d’occupation.

Le montant non sérieusement contestable de l’indemnité d’occupation est celui du loyer actualisé majoré des charges. La décision déférée sera infirmée en ce sens.

Sur l’arriéré locatif

La société Immobilière 3F sollicite la condamnation solidaire de Mme [T] et M. [R] à lui payer à titre provisionnel la somme de 3.861,62 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 mars 2025, terme de février 2025 inclus.

Il ressort du décompte produit par la bailleresse arrêté au 12 mars 2025 (pièce Immobilière 3F n°10) que l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation s’élevait à cette date à la somme de 3.861,62 euros. Ce décompte n’étant pas sérieusement contestable, la cour condamnera solidairement Mme [T] et de M. [R] au paiement, à titre provisionnel, de cette somme, réformant sur ce point la décision déférée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [T] et M. [R] supporteront les dépens d’appel.

L’équité commande de les condamner in solidum à payer à la société Immobilière 3F la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans la limite de l’appel,

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf sur le montant de l’indemnité d’occupation et de l’arriété locatif ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 23 décembre 2023 au montant du loyer actualisé, majoré de l’intégralité des charges locatives récupérables, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi et condamne solidairement Mme [T] et M. [R] au paiement de ladite indemnite mensuelle d’occupation ;

Condamne solidairement Mme [T] et M. [R] à verser à la société HLM Immobilière 3F la somme provisionnelle de 3.861,62 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités arrêtés au 12 mars 2025, terme de février 2025 inclus, incluant une indemnité d’occupation correspondant au loyer actualisé majoré des charges ;

Les condamne in solidum aux dépens d’appel, avec faculté de recouvrement direct conformément à l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à la société Immobilière 3F la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT