RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 11 FÉVRIER 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/13496 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGGEU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mai 2022-[D] des contentieux de la protection du tribunal de proximité de NOGENT SUR MARNE- RG n° 11 21-000788

APPELANT

Monsieur [S] [U]

né le 30 mars 1961 à [Localité 8] (93)

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté et assisté par M^e Sophie ANDRIEU, avocat au barreau de PARIS, toque : D0806

INTIMÉE

Madame [C] [D]

née le 21 novembre 1952 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Madame [M] [Y] en sa qualité de tutrice

Représentée et assistée par M^e Myriam HERTZ, avocat au barreau de PARIS, toque : A1003

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 18 mars 2008 à effet du 1er avril 2008, M. [S] [U] a pris en location un pavillon situé [Adresse 3] à [Localité 11] (94), propriété de Mme [C] [D], dont la gestion est confiée au cabinet [H] loyer de 2 200 euros outre une provision pour charges de 100 euros.

Un commandement de payer a été signifié à M. [S] [U] 1e 16 septembre 2020 obligeant ce dernier à verser la somme principale de 34 342,76 euros au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Un commandement de payer a été signifié à M. [S] [U] 1e 7 janvier 2021 obligeant ce dernier à verser la somme principale de 49 581,21 euros au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Saisi par M. [S] [U] par acte d’huissier de justice délivré le 25 novembre 2020, par jugement contradictoire rendu le 11 mai 2022, le tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne a :

— prononcé la jonction de l’affaire n°RG 11 21-932 avec celle n°RG 11 21-788, sous le n°RG 11 21-788 ;

— déclaré sans objet la demande de nullité du commandement de payer du 16 septembre 2020 ;

— rejeté le moyen tiré de la nullité du commandement de payer du 7 janvier 2021 ;

— l’a déclaré valable à concurrence de la somme de 31 794,93 euros ;

— constaté la résiliation du bail relatif à l’immeuble d’habitation situé [Adresse 4]) conclu entre Mme [C] [D] représentée par le cabinet [H] et M.[S] [U] à compter du 8 mars 2021 ;

— ordonné en conséquence à M. [S] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement ;

— dit qu’à défaut pour M. [S] [U] d’avoir libéré les lieux et restitué les clefs, Mme [C] [D], représentée par Mme [M] [Y] en sa qualité de tutrice pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

— fixé à la somme de 3 600 euros les provisions sur charges indûment appelées faute de régularisation annuelle ;

— condamné M. [S] [U] à verser à Mme [C] [D], représentée par Mme [M] [Y] en sa qualité de tutrice la somme de 28 194,93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme de décembre 2020 inclus, sans préjudice des loyers échus postérieurement et déduction faite des provisions restituables au locataire ;

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 2 365 euros à compter de la résiliation ;

— condamné M. [S] [U] au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

— condamné M. [S] [U] à verser à Mme [C] [D], représentée par Mme [M] [Y] en sa qualité de tutrice la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [S] [U] aux entiers dépens ;

— dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

— dit que la décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les lieux ont été restitués le 30 mars 2022.

Par déclaration reçue au greffe le 13 juillet 2022, M. [S] [U] a interjeté un appel partiel de ce jugement, notamment pas en ce qu’il constate la résiliation du bail (RG 22/13496).

Par déclaration reçue au greffe le 15 juillet 2022, M. [S] [U] a aussi interjeté un appel partiel de ce jugement (RG 22/13679).

Les deux procédures ont été jointes le 31 janvier 2023 sous le numéro de RG 22/13496.

Dans ses dernières conclusions déposées le 13 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [S] [U] demande à la cour de :

— l’accueillir dans son action, demandes, fins et conclusions ;

— infirmer et réformer le jugement déféré en ce qu’il :

— déclare sans objet la demande de nullité du commandement de payer du 16 septembre 2020 ;

— rejette le moyen tiré de la nullité du commandement de payer du 7 janvier 2021 ;

— la déclare valable à concurrence de la somme de 31 794,93 euros ;

— fixe à la somme de 3 600 euros les provisions sur charges indûment appelées faute de régularisation annuelle ;

— le condamne à verser à Mme [C] [D], représentée par Mme [M] [Y] en sa qualité de tutrice la somme de 28 194,93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme de décembre 2020 inclus, sans préjudice des loyers échus postérieurement et déduction faite des provisions restituables au locataire ;

— fixe l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 2 365 euros à compter de la résiliation ;

— le condamne au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

— rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

— le condamne à verser à Mme [C] [D], représentée par Mme [M] [Y] en sa qualité de tutrice la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamne aux entiers dépens ;

— rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

statuant à nouveau,

à titre principal,

— ordonner la nullité le commandement de payer du 16 septembre 2020, par la SCP Chouraqui Nacache Fourrier Sadoun, huissiers de justice le privant de tout effet ;

— ordonner la nullité le commandement de payer du 7 janvier 2021, par la SCP Chouraqui Nacache Fourrier Sadoun, huissiers de justice ;

— débouter Mme [C] [D], représentée par sa tutrice Mme [M] [Y] de la totalité de ses demandes en paiement fin et conclusions à son encontre ;

— condamner Mme [C] [D], représentée par sa tutrice Mme [M] [Y] au remboursement des provisions sur charges, appelées à hauteur de 100 euros par mois, depuis le mois de novembre 2015, s’agissant de provisions indûment perçues, soit au paiement d’une somme de 6 000 euros ;

à titre subsidiaire,

— débouter Mme [C] [D], représentée par sa tutrice Mme [M] [Y] de sa demande en paiement pour la somme de 15 447,27 euros non justifiée ; avant compensation et compte entre les parties ;

en toute hypothèse,

— condamner Mme [C] [D] représentée par sa tutrice Mme [M] [Y] à lui payer la somme de 2 200 euros avec intérêts à 10% à compter du 1er mai 2022 du fait de l’absence de restitution du dépôt de garantie ;

— ordonner la compensation des sommes qui seraient retenues à sa charge au profit de Mme [C] [D] représentée par sa tutrice Mme [M] [Y], avec les sommes dues par Mme [C] [D] représentée par sa tutrice Mme [M] [Y] à son profit ;

— condamner Mme [C] [D] représentée par sa tutrice Mme [M] [Y] au paiement d’une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [C] [D] représentée par sa tutrice Mme [M] [Y] au paiement des dépens d’instance.

Dans ses dernières conclusions déposées le 11 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [C] [D] demande à la cour de :

— rejeter l’ensemble des moyens, fins et conclusions de l’appelant, dire son appel mal-fondé ;

en conséquence,

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne le 11 mai [Immatriculation 1]-21-000788, sauf en ce qu’il a réduit le montant de la dette locative à la somme de 31 794,93 euros ;

— fixer le montant de la dette locative à la somme de 49 581,21 euros ;

— subsidiairement, confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne le 11 mai [Immatriculation 1]-21-000788 en toutes ses dispositions ;

— condamner M. [S] [U] à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure, qui seront recouverts par Maître Myriam Hertz, avocat à [Localité 9].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [S] [U] demande que soit prononcée la nullité du commandement de payer du 16 septembre 2020 délivré sur la base d’un décompte non détaillé, présentant un solde de reprise de plus de 34 000 euros non explicité, et la nullité le commandement de payer du 7 janvier 2021 alléguant qu’il a été délivré de mauvaise foi et qu’il contient une reprise de solde de plus de 15 000 euros et un décompte joint qui aurait été reconstitué artificiellement.

Il prétend avoir été à jour de ses loyers lors de l’audience de première instance (22 mars 2022), sauf un reliquat de 1 117,52 euros régularisé depuis.

Il conteste l’imputation de ses versements qu’en a fait le bailleur (paiement de novembre 2021 affecté à un règlement libellé 'versement sur arriéré') et l’imputation des paiements faits en 2019, 2020 et 2021 sur un solde antérieur qu’il conteste, notamment en 2020. Il entend présenter des quittances qui apportent la preuve que ses versements de fonds directement au cabinet [H] étaient affectées à des échéances précises.

Il prétend qu’une révision de loyer non appliquée par le bailleur est perdue. Il relève des contradictions entre les différents décomptes produits à la date du 1er juin 2020.

Il soutient qu’un chèque du 3 juillet 2020 n’a pas été comptabilisé, qu’un autre chèque d’octobre 2020 a été imputé pour un montant de 2 300 euros au lieu de 2 361 euros.

Il produit lui-même un décompte.

Il demande le rejet des demandes en paiement de Mme [C] [D] et de la condamner au remboursement des provisions pour charges qui n’ont pas fait l’objet de régularisations, avec l’application d’une durée de prescription de 5 ans.

Il sollicite enfin le remboursement du dépôt de garantie avec une majoration de 10%.

Subsidiairement, il conclut à la confirmation du jugement qui l’a condamné au paiement de la somme de '31 794,93 euros', montant auquel doit être retranchée la reprise de solde de 15 447,27 euros non justifiée.

Mme [C] [D] demande au contraire la confirmation du jugement attaqué mais sollicite une réévaluation de la dette locative à la somme de 49 581,21 euros, subsidiairement, la confirmation.

Elle conteste que la nullité du deuxième commandement puisse être soutenue, affirmant que la reprise de solde de 15 447,27 euros est justifiée par les pièces comptables remises par le cabinet [H], affirmant que la dette de loyer est en réalité bien supérieure et appliquant la prescription triennale, pour une dette arrêtée au 1er janvier 2018. Elle produit en pièces 10 et 11 les décomptes justifiant ainsi le solde réclamé (50 185,05 euros) moins les frais.

Elle prétend à l’existence de fausse quittances produites par le locataire.

Sur ce,

La cour n’est pas saisie d’une contestation de l’acquisition de la clause résolutoire. Les commandements de payer ne sont donc pas un acte préalable à la résiliation du bail. À ce stade la cour retient que les commandements tels qu’ils sont, doivent être considérés comme des éléments de preuve de la créance alléguée par le bailleur que la cour appréciera, et qu’ils ne peuvent être écartés en raison de la nullité alléguée. Ces demandes de nullité des commandements sont rejetées par confirmation du jugement attaqué.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Les loyers et charges sont dus par le locataire jusqu’à la date de remise de l’intégralité des clés du logement.

Repose sur le locataire la charge de la preuve du paiement des loyers dont le montant réclamé doit être justifié par le bailleur.

Deux questions se posent préalablement : la prescription applicable et le bien-fondé d’une demande de loyer indexé.

Sur la prescription applicable

L’assignation introductive d’instance a été délivrée le 25 novembre 2020. La prescription triennale édictée par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable au contrat de bail signé le 18 mars 2008 et tacitement reconduit depuis, tous les 3 ans (cf. l’article 82 II de la loi du 6 août 2015 et les 'conditions générales’ annexées au bail).

Il s’en suit que la bailleresse ne peut réclamer aucun loyer ou charges et le locataire aucun remboursement de provisions avant le 25 novembre 2017.

Aux termes de ses conclusions, la bailleresse ne réclame de loyers qu’entre le 1er janvier 2018 et le 1er août 2020. M. [S] [U] n’est recevable quant à lui réclamer le remboursement des provisions versées depuis 2015, mais seulement depuis le 25 novembre 2017.

Sur l’indexation

Concernant l’indexation, selon l’article 17-1I. de la loi du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce : – 'Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.'

En l’espèce, le bail prévoit cette indexation applicable au 1er avril de chaque année.

La bailleresse ne verse aucune pièce probante de cette indexation et de sa mise en oeuvre chaque année en dehors d’un avis d’échéance qui figure en pièce 7, de sa réclamation d’un loyer porté à la somme de 2 261,01 euros pour le mois de novembre 2020 au lieu de 2 200 euros pour les mois précédents. Il en résulte qu’elle n’est pas fondée à réclamer cette indexation avant le terme du mois de novembre 2020 et que doit être retranchée du montant demandé la somme de (61,01 x 31) soit 1 891,31 euros sur la période concernée par la créance entre le 1er janvier 2018 et le 1er août 2020.

Sur la dette de loyers

Mme [C] [D] réclame le paiement d’une dette de loyers sur une période comprise entre le 1er janvier 2018 et le 1er août 2020 (cf. pages 13 et 14 de ses conclusions).

Au 1er janvier 2018, le solde de la dette est nul.

La bailleresse fait état dans ce décompte d’un certain nombre de versements. Il appartient à M. [S] [U] de prouver que d’autres versements n’y ont pas été pris en considération.

En pièce 3 les relevés de compte de l’appelant apportent la preuve des versements suivants :

—  2 361,01 euros le 29 octobre 2019

—  2 361,01 euros le 20 janvier 2020

—  2 361,01 euros le 24 avril 2020

—  2 361,01 euros le 3 juillet 2020

—  2 361,01 euros le 8 septembre 2020

—  2 361,01 euros le 13 octobre 2020.

Le décompte de la bailleresse (pièce 10) tient compte de ces versements, sauf en leur quantum pour les deux derniers indiqués comme étant de 2 300 euros au lieu de 2 361,01 euros tels qu’ils ressortent des relevés de compte de l’appelant. Dès lors une somme de (61,01 x 2) 122,02 euros doit être retranchée de la somme réclamée.

En sa pièce 8, ses relevés de compte à partir du 1er janvier 2021 n’apporte pas de preuve de règlement d’un solde antérieur et apportent la preuve du paiement du loyer courant.

Quant aux quittances produites, au regard de la plainte déposée par Mme [H], la cour estime que c’est par une exacte appréciation des faits qu’elles ont été écartées par le juge initialement saisi.

Dans ces conditions, il sera retenu que M. [S] [U] n’apporte aucune preuve de versements qui n’auraient pas été pris en compte par la bailleresse.

Sur le remboursement des provisions

Mme [C] [D] admet (page 3 de ses conclusions) n’avoir jamais établi de régularisations de charges annuelles ou produit de justificatifs. M. [S] [U] soutient que des charges non justifiées ne sont pas dues.

L’obligation qui pèse sur le bailleur de régularisation annuelle des charges résulte de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

La Cour de cassation a précisé que le manquement à cette obligation n’est pas a priori sanctionné, le bailleur pouvant en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription légale. Or en l’espèce, le bailleur ne prétend toujours pas en justifier, se contentant de réclamer des provisions sur la période litigieuse comprise entre le 1er janvier 2018 et le 1er août 2020. Dans ce cas l’absence de régularisation annuelle doit être sanctionnée par le remboursement de plein droit des provisions versées sur cette période, dès lors que le bailleur devant la cour n’a toujours pas reconstitué le montant des charges récupérables. Cf CCASS15-16.510 et CA versailles, 1re ch., sect. 2, 19 janv. 2016, no RG : 15/00025, Rev. loyers 2016/965, no 2297. C’est donc la somme de 3 200 euros qui doit être retranchée du total réclamé.

Dans ces conditions, il est dû à la bailleresse la somme de (49 581,21 – 1 891,31 – 122,02 – 3 200) 44 367,88 euros et le jugement sera réformé en ce sens. Le dépôt de garantie qui s’imputera sur ce solde locatif n’a pas à être remboursé.

Partie perdante, M. [S] [U] sera condamné aux dépens d’appel. Il ne peut prétendre au remboursement de ses frais irrépétibles. Il sera condamné au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, dans la limite de sa saisine, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 11 mai 2022, sauf en ce qu’il a rejeté les nullités des commandements des 16 septembre 2020 et 7 janvier 2021, et notamment en ce qu’il a :

— fixé à la somme de 3 600 euros les provisions sur charges indûment appelées faute de régularisation annuelle ;

— condamné M. [S] [U] à verser à Mme [C] [D], représentée par Mme [M] [Y] en sa qualité de tutrice la somme de 28 194, 93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme de décembre 2020 inclus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne M. [S] [U] à verser à Mme [C] [D], représentée par Mme [M] [Y] en sa qualité de tutrice la somme de 44 367,88 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme de décembre 2020 inclus,

Dit que le dépôt de garantie s’imputera sur ce solde locatif,

Y ajoutant,

Condamne M. [S] [U] à verser à Mme [C] [D], représentée par Mme [M] [Y] en sa qualité de tutrice, la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que M. [S] [U] supportera la charge des dépens.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,