COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DE L’EXPROPRIATION

ARRÊT AU FOND

DU 7 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 21

N° RG 23/00017 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLQYV

[O] [L]

C/

COMMUNE DE [Localité 3]

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Monika MAHY-MA-SOMGA

M^e Sylvain CARMIER

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’expropriation des Bouches-du-Rhône en date du 31 mai 2023, enregistré au répertoire général sous le n° 22/00082.

APPELANT

Monsieur [O] [L]

né le 30 Juillet 1956 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Madame le Bâtonnier Monika MAHY-MA-SOMGA de la SELARL LSCM & ASSOCIÉS, substituée et plaidant par M^e Benjamin DELBOURG, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

COMMUNE DE [Localité 3] prise en la personne de son Maire en exercice,

domiciliée [Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée et plaidant par Maître Sylvain CARMIER, avocat au barreau de MARSEILLE

EN PRÉSENCE DE :

Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE,

domicilié DRFiP 13 – Division Missions Domaniales – [Adresse 1]

Présent en la personne de Monsieur [I] [G], inspecteur des Finances publiques

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 3 octobre 2024 en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Ghani BOUGUERRA, Président, désigné pour présider la chambre des expropriations par ordonnance du Premier Président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD

Les avocats présents ont été entendus en leur plaidoirie.

Le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.

Après clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2024.

Le magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Ghani BOUGUERRA, Président

Madame Joëlle TORMOS, conseillère

Madame Géraldine FRIZZI, conseillère

qui en ont délibéré, conformément à la loi, hors la présence du commissaire du Gouvernement et du greffier.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé publiquement le 7 novembre 2024 et signé par Monsieur Ghani BOUGUERRA, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La commune de [Localité 3] (ci-après : la commune) a ouvert une enquête d’utilité publique en vue d’une opération d’aménagement d’espaces verts sur l’emplacement réservé n° 42 du Plan Local Urbanisme (PLU).

Par arrêté du 26 novembre 2021, le préfet des Bouches du Rhône a rendu cette opération d’utilité publique.

Un arrêté de cessibilité a été pris par le préfet des Bouches du Rhône le 5 avril 2022.

Aucun accord n’a été trouvé avec M. [O] [L] qui avait acquis le terrain exproprié pour la somme de 17 000 € le 16 avril 2007.

Par jugement en date du 31 mai 2023, la juridiction d’expropriation des Bouches du Rhône a :

' rejeté la demande de sursis à statuer,

' fixé à 79 100 € l’indemnité totale de dépossession due par la commune à M. [L], soit 70 389 € arrondie à 71 000 € au titre de l’indemnité principale et 8 100 € au titre de l’indemnité de remploi,

' dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

' laissé les dépens à la commune.

Vu la déclaration d’appel de M. [L] en date du 28 juin 2023,

Au vu de son dernier mémoire en date du 19 février 2024, M. [L] demande à la cour d’appel de réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de :

À titre principal :

' ordonner un sursis à statuer dans l’attente de la procédure « judiciaire » à l’encontre de l’arrêté de cessibilité du 5 avril 2022,

' fixer l’indemnité d’éviction de la manière suivante :

' 260 700 € à titre d’indemnité principale

' 27 070 € à titre de remploi

' débouter la commune de l’ensemble de ses demandes,

' la condamner à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. [L] considère que dès lors qu’il a la possibilité, en application de l’article R223-1 et suivants du code de l’expropriation, de contester le manque de base légale de l’ordonnance d’expropriation, et que cette contestation est susceptible d’entraîner la caducité de la présente procédure, il est d’une bonne administration de la justice de surseoir à statuer. Il rappelle en outre que les relations entre lui et la commune sont particulièrement conflictuelles, la commune ayant construit un trottoir sur l’emprise de sa propriété et cherchant à régulariser a posteriori cette situation.

Sauf à relever une erreur de plume dans le jugement critiqué qui fait état d’une date de référence au 13 décembre 2013 alors qu’il s’agit du 13 décembre 2018, M. [L] retient que cette date ne fait pas débat.

Il expose que son terrain est situé en zone UC du Plan Local Urbanisme (PLU), zone désignée comme constructible et présente bien les caractéristiques d’un terrain à bâtir aux termes de l’article L322-3 du code de l’expropriation. Il ne s’agit donc pas ainsi que l’a qualifié le premier juge d’un terrain d’agrément, considération prise de la présence d’un emplacement réservé destinée aux espaces verts qui grève la parcelle expropriée. Il rappelle que l’article L322-6 du code de l’expropriation prévoit une exception au principe posé par l’article L322-4 du même code, aux termes duquel l’évaluation des terrains à bâtir prend en compte les servitudes publiques.

Enfin, il soutient que l’utilisation effective du terrain n’a aucune incidence, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, sur le montant de l’indemnisation. La parcelle a été achetée alors qu’elle était dans une zone non constructible. Elle l’est devenue par la suite pour être située en zone UCm du PLU) communal et a ainsi bénéficié d’une valorisation financière considérable. Il a fait réaliser une étude de faisabilité par un cabinet d’architecture qui démontre que la parcelle expropriée est un terrain à bâtir sur lequel il est possible de réaliser un projet immobilier.

Il conteste les termes de comparaison du commissaire de gouvernement qui, selon lui, concernent des parcelles substantiellement différentes de la parcelle expropriée. Il propose donc de retenir la somme de 300 €/m² soit un montant de 260 700 € au titre de l’indemnité principale et 27 070 € au titre de l’indemnité de remploi.

Au de son dernier mémoire en date du 13 novembre 2023, la commune sollicite qu’il plaise à la cour d’appel de rejet la demande de sursis à statuer et de confirmer le jugement en toutes ses dispositions y ajoutant condamner M. [L] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La commune réplique que la Cour de cassation a maintes fois jugé que le juge de l’expropriation ne fait pas obstacle à la poursuite devant le juge judiciaire de la procédure de fixation de l’indemnité d’expropriation et que le principe d’indépendance des juridictions s’oppose à tout sursis à statuer.

Elle ne conteste pas que la date de référence est le 13 décembre 2018.

Elle fait valoir que lors de la visite des lieux, il a été constaté que le terrain est en état de délaissement de longue date, vierge de tout aménagement paysager, envahi d’arbustes et buissons, et jonché en fonds de parcelle de détritus. Il est classé en zone UCm c’est-à-dire en zone urbaine moyennement dense à vocation principale d’habitat dont la constructibilité est fortement limitée notamment du fait d’un coefficient d’occupation du sol restrictif n’autorisant qu’une emprise maximale de 25 %. Il est également soumis au Plan Prévention des Risques Naturels Prévisibles (PPRN) et au Plan de Prévention des Risques Miniers (PPRM). Il est également grevé d’un emplacement réservé n° 42 au bénéfice de la commune, réserve qui figurait à l’acte de vente du terrain lors de l’acquisition par M. [L].

Elle fait valoir que le terrain ne peut pas recevoir la qualification de terrain à bâtir dans la mesure où M. [L] est dans l’incapacité de démontrer qu’il remplit toutes les conditions de l’article L322-3 du code de l’expropriation. Le terrain est bien dans une zone constructible mais M. [L] ne rapporte pas la preuve du caractère suffisant des réseaux électrique, d’eau potable et d’eaux usées permettant d’accueillir une nouvelle construction, outre le fait qu’il est grevé d’une réserve.

S’agissant de l’évaluation du terrain, la commune rappelle que l’instauration d’un emplacement réservé constitué par une servitude d’utilité publique qui vient faire échec à toute possibilité de construction, vient impacter l’évaluation du terrain exproprié. M. [L] en a fait l’acquisition en 2007 pour la modique somme de 17 000 euros soit 17 €/m² et ce compte tenu qu’il était, du fait de l’emplacement réservé, inconstructible. Il ne constitue d’ailleurs pas le jardin de son habitation, laquelle à son entrée à l’opposé de la parcelle et s’en trouve séparé par un mur de clôture. Il est également inconstructible, au vu de l’article UC9 qui fixe une emprise au sol limitée à 25 % de la superficie du terrain d’assiette et de l’article UC13 qui prescrit un coefficient d’occupation du sol à 30 % de la superficie totale de la parcelle et qui impose la conservation d’éléments significatifs de végétation. Les articles UC6 et UC7 imposent en outre des prospects importants de 5 mètres et une orientation des constructions impératives et la présence d’arbres de haute tige qui se situent dans le périmètre de constructibilité de la parcelle réduit encore plus les possibilités de construction. Les prétentions de M. [L] ne sauraient être favorablement accueillies alors qu’il ne fournit aucun élément de comparaison lui permettant de justifier du prix qu’il demande et que le projet de construction qu’il produit n’est qu’une esquisse qui ne respecte en outre pas les dispositions d’urbanisme en vigueur.

Au vu de son dernier mémoire en date du 27 novembre 2023, le commissaire de gouvernement demande à la Cour d’appel de confirmer le jugement dont appel.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS

Sur la demande de sursis à statuer :

Ainsi que le rappelle à juste titre le premier juge, les procédures administratives et judiciaires sont parallèles et le juge de l’expropriation, dès lors que l’ordonnance d’expropriation est définitive, n’a de compétence que pour fixer les indemnités dues à l’exproprié, sans avoir à prendre en considération les décisions au fond prises par le juge administratif, et ce conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation dans ce domaine.

La décision dont appel sera en conséquence confirmée sur ce point.

Sur la date de référence :

L’article L 322-6 du code de l’expropriation prévoit que lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un Plan Local Urbanisme (PLU), la date de référence prévue à l’article L322-3 est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le Plan Local Urbanisme, le document d’urbanisme en tenant lieu ou le plan d’occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.

Les parties s’accordent pour dire que la date de référence est celle du 13 décembre 2018 et non celle du 13 décembre 2013 ainsi que l’a indiqué le premier juge à la suite d’une erreur de plume.

Sur la qualité de terrain à bâtir :

L’article L322-3 du code de l’expropriation impose la réunion de deux conditions cumulatives pour qu’un terrain soit qualifié de terrain à bâtir :

' il doit se situer dans un secteur désigné comme constructible par un Plan d’Occupation des Sols (POS), un PLU, un document d’urbanisme en tenant lieu ou une carte communale ; ou en l’absence de document d’urbanisme, dans une partie actuellement urbanisée de la commune,

' il doit être effectivement desservi par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimension adaptées à la capacité de construction de ces terrains éventuellement un réseau d’eaux usées.

Aux termes de la jurisprudence de la Cour de cassation, le juge, pour donner une qualification à un terrain, doit, en premier lieu, vérifier si ses caractéristiques permettent de retenir la qualification de terrain à bâtir, et ce, quelle que soit son utilisation à la date de référence, et, dans un second temps, si tel n’est pas le cas, il doit prendre en considération l’usage effectif du terrain pour fixer sa valeur.

En l’espèce, la parcelle expropriée se trouve en secteur Ucm du PLU de la commune, soit une zone urbaine moyennement dense à vocation principale d’habitat, où peuvent se développer des équipements publics ainsi que des activités et services compatibles avec le caractère résidentiel de la zone et sans nuisance excessives pour le voisinage. Contiguë à celle où se trouve implantée la maison d’habitation de M. [L], elle est manifestement desservie par les voies et réseaux. Il importe donc peu qu’il ait été constaté lors du transport sur les lieux qu’elle se trouve en état de délaissement de longue date.

Cette parcelle sera qualifiée de terrain à bâtir, même si les possibilités de construction, eu égard aux contraintes d’urbanisme qui viennent l’impacter, sont hypothétiques.

Sur l’évaluation de la parcelle expropriée :

L’article UC9 du PLU de la commune fixe une emprise au sol limitée à 25 % de la superficie du terrain d’assiette et de l’article UC13 prescrit un coefficient d’occupation du sol à 30 % de la superficie totale de la parcelle et impose la conservation d’éléments significatifs de végétation. Les articles UC6 et UC7 imposent en outre des prospects importants de 5 mètres et une orientation des constructions impérative. La présence d’arbres de haute tige qui se situent dans le périmètre de constructibilité de la parcelle réduit encore plus les possibilités de construction. La parcelle expropriée comporte en outre un emplacement réservé pour un équipement public et est également soumise au PPRN et au PPRM.

M. [L] soutient que la parcelle expropriée doit être évaluée à 300 €/m² mais ne propose aucun élément de comparaison, se contentant de critiquer ceux proposés par le commissaire de gouvernement. Le fait que depuis son acquisition, le terrain est devenu constructible et a été valorisé est insuffisant à faire la démonstration attendue de lui en cause appel, à savoir que le premier juge a fait une évaluation erronée de la parcelle expropriée.

La décision sera en conséquence confirmée.

Sur les demandes accessoires :

Succombant à l’action, en application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [L] sera condamné entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à disposition,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

PRÉCISE que la date de référence est le 13 décembre 2018,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE M. [O] [L] aux entiers dépens d’appel.

Le greffier Le Président