Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 13 FEVRIER 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/11006 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJTMX

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 Avril 2024 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] – RG n° 24/00255

APPELANT

M. [E] [W]

[Adresse 7]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Madjemba DJASSAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 179

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/014089 du 03/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

INTIMÉE

S.A.E.M. ADOMA, RCS de [Localité 5] sous le n°788 058 030, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0226

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 8 janvier 2025, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

****

EXPOSE DU LITIGE

La société Adoma est gestionnaire d’une résidence sociale située dans l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6].

Par acte du 11 octobre 2022, la société Adoma a attribué à M. [E] [W] la jouissance de la chambre B 004 au sein de cette résidence sociale, moyennant le versement d’une redevance mensuelle.

Par exploit du 1er décembre 2023, la société Adoma a fait assigner M. [W] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

Constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur suite à la résiliation de son contrat de résidence,

ordonner l’expulsion de M. [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec, si besoin, le concours de la force publique,

condamner M. [W] à payer à la société Adoma à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle égale au tarif en vigueur de la redevance à compter de l’expiration de son contrat et jusqu’à la libération des lieux, et la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance contradictoire du 25 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :

jugé que M. [W] se maintient dans les lieux sans droit ni titre suite à la résiliation de son contrat de résidence,

ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [W], occupant sans titre, et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, de la résidence Adoma, dans un délai de deux mois à compter de la date de délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux signifié en application de la décision,

condamné M. [W] à payer, à titre provisionnel, à la société Adoma une indemnité d’occupation mensuelle égale au tarif en vigueur de la redevance à compter de l’expiration de son contrat jusqu’à la libération complète des lieux,

condamné M. [W] aux dépens de l’instance, étant rappelé qu’ il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale,

rappelé que la décision est exécutoire de droit par provision.

Par déclaration du 14 juin 2024, M. [W] a interjeté appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 17 juillet 2024, M. [W] demande à la cour, de :

Réformer la décision,

Et constater,

Qu’il n’y a pas lieu à référé,

Si la cour fait droit à la demande de la société Adoma regardant la constatation de la résiliation et la demande d’expulsion,

Accorder un délai de 12 mois à M. [W] afin que ce dernier puisse se reloger, dire que ce délai court à compter de la notification de l’arrêt à venir,

En tout état de cause,

Débouter la société Adoma de sa demande au regard de l’article 700 du code de procédure civile,

Refuser l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 24 juillet 2024, la société Adoma demande à la cour, au visa des articles L633-2, L633-3, R633-9 du code de la construction et de l’habitation, 1224 et suivants du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

Déclarer M. [W] mal fondé en son appel,

Par conséquent, le débouter de toutes ses demandes et confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions,

Condamner M. [W] à payer à la société Adoma la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le condamner aux dépens dont distraction au profit de la société Jouan-Watelet en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 décembre 2024.

SUR CE, LA COUR

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un contrat de résidence, celui-ci peut constater sa résiliation à l’issue du délai de préavis contractuellement prévu, lorsque aucune contestation sérieuse n’y est opposée.

M. [W] soutient notamment qu’il n’existe en l’espèce aucune urgence puisqu’il est à jour de ses loyers, de sorte que la demande de résiliation judiciaire se heurte à une contestation sérieuse. Il indique qu’aucune preuve n’est apportée en ce qui concerne l’hébergement d’un tiers par ses soins, alors qu’il a besoin d’une tierce personne. Il précise que la résiliation du contrat aurait des conséquences disproportionnées, alors que les difficultés pour se reloger en région parisienne sont réelles, et qu’il est retraité, outre que le premier juge a statué infra petita en n’apportant aucune réponse sur sa demande de délais.

La société Adoma soutient pour sa part que les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile n’exigent pas la démonstration d’une quelconque urgence. Elle fait valoir que la suroccupation des lieux est un « fléau », qui entraîne de la promiscuité et une atteinte aux règles de sécurité, de sorte que l’hébergement d’un tiers est proscrit et circonscrit à la réception d’un invité nécessitant une déclaration préalable. Elle expose que M. [W] s’est rendu coupable de violation de ses obligations contractuelles et de l’article R 633-9 du code de la construction et de l’habitation, de sorte que le bien-fondé de la résiliation de son contrat n’est pas contestable, M. [W] ayant de fait bénéficié de délais pour quitter les lieux.

L’article R 633-9 du code de la construction et de l’habitation créé par le décret n°2007-1660 du 23 novembre 2007 prévoit que :

« La personne logée peut héberger temporairement un ou des tiers dans les conditions prévues au règlement intérieur.

Le règlement intérieur prévoit la durée maximum de l’hébergement, qui ne peut excéder trois mois dans l’établissement pour une même personne hébergée. Il indique, en tenant compte de la vocation de l’établissement, des caractéristiques des logements et des conditions de sécurité, le nombre maximum de personnes pouvant être hébergées dans le logement ainsi que la durée maximale d’hébergement de tiers par une même personne logée, qui ne peut excéder six mois par an. Il prévoit l’obligation, pour la personne logée, d’informer le gestionnaire de l’arrivée des personnes qu’il héberge, en lui déclarant préalablement leur identité. Il reproduit intégralement les articles L. 622-1 à L. 622-7 du code de l’entrée et de séjour des étrangers et du droit d’asile.

Le règlement intérieur peut prévoir que la personne logée titulaire du contrat acquitte un montant forfaitaire correspondant à une participation aux charges supplémentaires occasionnées par l’hébergement d’un ou plusieurs tiers ; les dispositions tarifaires applicables sont annexées au règlement intérieur ».

En l’espèce, le règlement intérieur prévoit en son article 9 que pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d’accueillir une personne de son choix dont il assure le couchage à l’intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition, que pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en lui précisant les dates d’arrivée et de départ de celui-ci, que ces renseignements sont consignés dans un registre ouvert à cet effet et émargé par le résident accueillant, que celui-ci sera solidairement responsable du bon respect du règlement par son invité et acquittera un montant forfaitaire journalier correspondant à des charges supplémentaires occasionnées par l’hébergement.

Il est en outre de principe que les dispositions légales qui encadrent les relations contractuelles sont les articles L 633-1 à L633-5 du code de la construction et de l’habitation issus de la loi SRU.

Le contrat de résidence de M. [W] comporte en son article 8 la stipulation suivante :

« Article 8 – Obligations du résident

Le résident s’engage à (') occuper personnellement les lieux mis à disposition et n’en consentir l’occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit. N’héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l’article 9 du règlement intérieur. »

Ce contrat stipule également que :

« Article 11 – Résiliation

(') Toutefois, le gestionnaire peut résilier de plein droit le titre d’occupation pour l’un des motifs suivants :

— En cas d’inexécution par le résident de l’une de ses obligations lui incombant au regard du présent titre d’occupation ou de manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception. »

Il résulte des pièces produites aux débats et des écritures des parties que M. [K] a été hébergé par M. [W], ce qui n’est, in fine, pas discuté par les parties, étant précisé qu’autorisé par ordonnance sur requête du 8 septembre 2023, Me [S], commissaire de justice, a constaté, le 14 octobre 2023 à 6h47 au sein du foyer-logement dont s’agit, dans la chambre attribuée à M. [W], la présence de M. [K].

Il doit être précisé que ce constat fait suite à une lettre recommandée de la société Adoma en date du 30 juin 2023, mettant en demeure M. [W] de cesser cet hébergement.

Il résulte des dispositions du code de la construction et de l’habitation et du règlement intérieur susvisées que l’interdiction de l’hébergement d’un tiers même temporaire et à titre gratuit est de principe et que celui-ci ne souffre que d’une exception lorsqu’il s’agit d’un invité reçu pour une période maximale de trois mois par le résidant et à la condition, toutefois, que ce dernier en ait averti au préalable le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en lui précisant les dates d’arrivée et de départ de celui-ci.

Or, il n’est pas contesté que M. [W] n’a procédé à aucune déclaration préalable et que M. [K], dont il indique qu’il est une tierce-personne destinée à l’aider dans les gestes du quotidien, était présent dans les lieux à une heure matinale, de sorte que son moyen tiré du défaut de preuve de l’occupation des lieux par un tiers ne peut prospérer. Il doit être relevé en outre, que le procès-verbal de constat est postérieur à la mise en demeure qui a été adressée à l’appelant, ce dont il se déduit que celui-ci n’a pas entendu se mettre en règle ni mettre fin à sa situation.

Les constatations effectuées, en dehors des heures de visite, démontrent qu’en dépit de la mise en demeure signifiée à sa personne, M. [W] n’a pas cessé d’héberger un tiers non déclaré préalablement à la société Adoma, étant relevé qu’il ne conteste pas cette absence de déclaration qui lui est reprochée et qui constitue un manquement à ses obligations contractuelles.

Il est ainsi manifestement rapporté la preuve d’une occupation des lieux par des tiers en contravention avec les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation reprises au règlement intérieur et avec les stipulations contractuelles, constitutive d’un manquement grave de l’appelant audit règlement et d’une inexécution de ses obligations et, par suite, d’un trouble manifestement illicite résultant de l’absence de déclaration de l’hébergement.

M. [W] fait encore valoir qu’âgé de 75 ans, souffrant d’une pathologie cardiaque, nécessitant un traitement constant et des soins réguliers, et étant dans l’incapacité de se reloger, l’expulsion se heurte aux dispositions de l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’ homme et des libertés fondamentales, soutenant que sa situation ne justifie pas une restriction de ses droits et notamment, de son droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile.

Cependant, il doit être rappelé que l’information du gestionnaire par le résident de l’identité des personnes hébergées et la limitation de l’hébergement ont pour objet d’assurer le respect des impératifs de sécurité et de salubrité en évitant, notamment, une suroccupation de la résidence et une charge excessive pour les installations à usage collectif.

Il en résulte que les obligations des résidents, pour contraignantes qu’elles soient, sont justifiées par ces impératifs et la spécificité de la résidence sociale dans laquelle est logé M. [W].

Ainsi, il n’est à l’évidence portée aucune atteinte disproportionnée au droit invoqué par M. [W] par l’application de l’article R. 633-9 du code de la construction et de l’habitation, qui ne saurait donc être écartée, force étant de constater par ailleurs que M. [W] excipe d’une incompatibilité de l’article R 633-9 du code de la construction et de l’habitation avec les articles 3 et 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme, incompatibilité qu’il n’étaye pas et dont il ne tire aucune conséquence sur ses demandes.

La lettre de mise en demeure étant restée infructueuse, il y a donc lieu de constater la résiliation du contrat de résidence.

La demande de délais pour quitter les lieux formée par M. [W] sera rejetée, étant observé que la mise en demeure date du 30 juin 2023 de sorte qu’il a bénéficié, de fait, de délais pour entreprendre des démarches de relogement, lesquelles ne sont pas justifiées. Le premier juge n’ayant pas statué sur ce point, il sera ajouté à l’ordonnance rendue.

M. [W] étant devenu occupant sans droit ni titre de la chambre mise à sa disposition, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef.

Cette mesure n’a pas de conséquences disproportionnées au regard des circonstances particulières de l’espèce tenant à la situation personnelle de M. [W] et de l’atteinte évidente au droit de propriété que causerait son maintien dans les lieux. L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ces chefs.

Le sort des dépens de première instance et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant en ses prétentions, M. [W] supportera les dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Il sera alloué à la société Adoma, contrainte d’exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense devant la cour, la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Rejette la demande de délais pour quitter les lieux formulée par M. [W],

Condamne M. [W] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle et à payer à la société Adoma la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE