Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 12 MARS 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01174 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG6LJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 décembre 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MELUN – RG n° 22/03676

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, le CABINET MONTESQUIEU ASSET MANAGEMENT, SARL inscrite au RCS de MELUN sous le numéro 788 739 191

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIME

Monsieur [B] [I]

[Adresse 3]

[Localité 5]

(acte remis à étude)

DEFAILLANT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [I] est propriétaire du lot n°44 de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 2] à [Localité 6].

Par jugement du 7 juin 2019, devenu définitif, le tribunal d’instance de Melun a condamné M. [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] les sommes de :

—  2.199,74 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 7 janvier 2019, appel de fonds du 1er trimestre 2019 inclus,

—  100 € de dommages et intérêts,

—  600 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 26 octobre 2020, devenu définitif, le tribunal judiciaire de Melun a condamné M. [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] les sommes de :

—  1.881,85 €au titre de l’arriéré des charges arrêtées au 5 février 2020, appel du 1er trimestre 2020 inclus, avec taux légal à compter du 18 février 2020,

—  300 € à titre de dommages et intérêts

—  500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par acte du 5 août 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] a assigné M. [I] aux fins d’obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes de :

—  3.179,07 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2022, appels du 1er juillet 2022 au 30 septembre 2022 et fonds de travaux loi ALUR inclus, et en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967

—  2.000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

-1.200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil était sollicitée.

Par jugement contradictoire du 12 décembre 2022 le tribunal judiciaire de Melun a :

— débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée Cabinet Montesquieu Asset Management, de sa demande en paiement formée à l’encontre de M. [I] et de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 2 janvier 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 6 novembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 10 mars 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], appelant, invite la cour à :

— infirmer le jugement,

statuant à nouveau,

— condamner M. [I] à lui payer les sommes de :

3.179,07 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2022, appel du 1er juillet 2022 au 30 septembre 2022 et fonds de travaux loi ALUR inclus, et en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

3.000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 5 août 2022, date de l’assignation.

— rejeter toute demande de délais,

y ajoutant,

— condamner M. [I] aux dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel,

Vu la signification de la déclaration d’appel et des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] délivrées à M. [I] le 13 mars 2023 par dépôt de l’acte en l’étude de l’huissier instrumentaire,

SUR CE,

M. [I] n’a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété

La demande du syndicat porte sur l’arriéré des charges de la période courant du 1er avril 2020 (2ème appel trimestriel 2020) au 1er juillet 2022 (appels du 3ème trimestre 2022 et fonds travaux Alur inclus), il s’agit donc de la période postérieure au jugement du tribunal judiciaire de Melun du 26 octobre 2020.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale, cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [B] [I],

— les procès verbaux des assemblées générales des :

14 décembre 2020 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019 et votant le budget prévisionnel 2021

10 juillet 2021 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020 et votant le budget prévisionnel 2022,

— les appels de fonds de la période considérée les régularisation des charges

— le décompte des sommes dues,

— le jugement du tribunal d’instance de Melun du 7 juin 2019,

— le jugement du tribunal judiciaire de Melun du 26 octobre 2020.

Il est à noter que M. [I] qui a comparu en première instance n’a pas contesté les demandes en paiement du syndicat. Il a indiqué que sa locataire ne payant pas les loyers, il ne pouvait pas payer les charges de ce logement, son crédit et le loyer de l’autre logement qu’il occupe.

L’article 1342-10 du code civil dispose :

'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement'.

L’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose en son alinéa 2 que 'conformément à l’article 1342-10 du code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne'.

C’est à juste titre que le syndicat a affecté les paiements de M. [I] au règlement des causes des deux précédents jugements. La somme de 6.560 € ne doit donc pas être déduite de la créance du syndicat comme l’a fait à tort la première juge.

Le syndicat justifie par conséquent de sa créance à hauteur de 3.179,07 €, les comptes de la période considéré ayant été approuvés, de même que les budgets prévisionnels, par ailleurs les appels de fonds et les régularisation des charges sont versées aux débats.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande en paiement des charges.

M. [I] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 3.179,07 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 1er juillet 2022, appels du 1er juillet 2022 au 30 septembre 2022 et fonds de travaux loi ALUR inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2022, date de l’assignation valant mise en demeure.

Sur la demande en dommages et intérêts du syndicat

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Depuis plusieurs années, M. [I] s’abstient de payer les charges de copropriété, laissant sa dette perdurer et s’aggraver. Sa mauvaise foi est caractérisée par le fait qu’il a déjà été condamné à deux reprises à payer un arriéré de charges.

Les manquements systématiques et répétés de M. [I] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.

M. [I] doit être condamné à payer au syndicat la somme de 1.000 € de dommages-intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

Il résulte de l’article 1343-2 du code civil que 'les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise'.

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée, elle court à compter de la demande qui en est faite, en l’espèce elle a été demandée par le syndicat dès l’acte introductif d’instance.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de ce chef.

La capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil doit être ordonnée à compter du 5 août 2022, date de l’acte introductif d’instance.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [I], partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE M. [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 3.179,07 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 1er juillet 2022, appels du 1er juillet 2022 au 30 septembre 2022 et fonds de travaux loi ALUR inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2022,

CONDAMNE M. [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 1.000 € de dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 5 août 2022,

CONDAMNE M. [I] aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme globale de 3.000 € par application de l’article 700 du même code en première instance et en cause d’appel,

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE