Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 31 JANVIER 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/06541 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJG3I

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 Janvier 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL – RG n° 23/01062

APPELANTE

Mme [N] [E] [D]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Henry PICOT DE MORAS D’ALIGNY de l’AARPI Cabinet PdA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1032

INTIMÉS

M. [B] [V]

[Adresse 1]

[Localité 5]

M. [W] [V]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par M^e Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1017

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 décembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère, pour le Président empêché et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par acte du 3 juillet 2014, MM. [W] et [B] [V] ont donné à bail professionnel à Mme [E] [D] des locaux situés [Adresse 2], à [Localité 6] (Val de Marne), pour l’exercice de son activité de chirurgien-dentiste, moyennant un loyer mensuel de 800 euros hors charges et hors taxes, outre 50 euros de provision mensuelle sur charges, payable mensuellement et par avance.

Des loyers étant demeurés impayés, MM. [W] et [B] [V] ont, le 22 février 2023, fait délivrer à Mme [E] [D] un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de leur payer la somme de 2.985,52 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2023, puis, par acte du 28 juin 2023, l’ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins, notamment, de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif.

Par ordonnance réputée contradictoire du 9 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil :

— a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 23 avril 2023 ;

— a ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de Mme [E] [D] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2], à [Localité 6] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— a dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

— a dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

— a fixé, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation due par Mme [E] [D], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné Mme [E] [D] à la payer ;

— l’a condamnée par provision à payer à MM. [W] et [B] [V] la somme de 2.249,84 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêté au 10 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2023 ;

— l’a condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, et à payer à MM. [W] et [B] [V] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 2 avril 2024, Mme [E] [D] a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble des chefs du dispositif.

Par dernières conclusions déposées et notifiées le 21 mai 2024, elle demande à la cour, au visa des articles 57-A de la loi du 23 décembre 1986, 1104, 1224 et suivants, notamment 1228, 1719 et suivants du code civil, de :

— la juger recevable et bien fondée en son appel ;

— infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— lui accorder six mois de délai pour régler les causes du commandement de payer du 22 février 2023, suspendre les effets de la clause résolutoire et dire que la clause résolutoire n’a jamais été acquise en raison du respect du délai accordé ;

— débouter MM. [B] et [W] [V] de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— les condamner in solidum aux entiers dépens dont distraction, et au paiement de la somme 4.200 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile.

Par dernières conclusions déposées et notifiées le 13 novembre 2024, MM. [B] et [W] [V] demandent à la cour, au visa des articles 57A et 57B de la loi du 23 décembre 1986, 24 de la loi du 6 juillet 1989, 834 et suivants du code de procédure civile, 1103 et suivants et 1231-6 du code civil, de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— débouter Mme [E] [D] de l’ensemble de ses demandes ;

— la condamner à leur payer la somme de 3.763,51 euros due au 4 novembre 2024, celle de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de première instance et d’appel en application des dispositions de l’article 696 du même code.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE, LA COUR,

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835, alinéa 1er, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 15 'Clause résolutoire’ du bail en date du 3 juillet 2014 prévoit : 'A défaut de paiement à son échéance de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou de charges (article 4 de la loi du 6/7/89), ou à défaut du versement du dépôt de garantie (article 4 de la loi du 6/7/89), ou à défaut de production de l’assurance "risques locatifs’ (article 7g de Ia loi du 6/7/89), et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, ramenés à un mois pour le défaut d’assurance, le présent bail sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et si, dans ce cas, le locataire se refusait à quitter les lieux, il suffirait, pour l’y contraindre, d’une simple ordonnance rendue par le juge des référés, non susceptible d’appel, et dans ce cas le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité sans préjudice de son droit à tous dommages-intérêts.'

Mme [E] [D] fait valoir que, compte tenu des paiements qu’elle a effectués entre mars et juin 2023, les causes du commandement étaient payées à la date du 7 juin 2023 et demande qu’il lui accordé rétroactivement un délai de six mois pour la régularisation des causes du commandement.

MM. [B] et [W] [V] concluent à la confirmation de la décision déférée en ce que la dette visée par le commandement de payer n’a été payée que partiellement par la locataire et que la clause résolutoire est désormais acquise.

Il est constant que :

— par acte en date du 22 février 2023, les bailleurs ont fait délivrer à Mme [E] [D] un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de leur payer la somme de 2.985,52 euros en principal au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 1er février 2023 ;

— la locataire a payé aux bailleurs les sommes de 500 euros le 27 mars 2023, de 500 euros le 11 avril 2023, de 434 euros le 14 avril 2023, de 500 euros le 16 mai 2023, de 500 euros le 17 mai 2023, de 450 euros le 1er juin 2023, de 500 euros le 7 juin 2023, soit la somme totale de 3.384 euros, ainsi que le confirme le compte locatif de Mme [E] [D], non contesté, versé aux débats par les bailleurs (pièce [V] n°18).

Il résulte des pièces versées aux débats que :

— les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées intégralement à la date du 22 avril 2023 au terme du délai de deux mois imparti ;

— la dette locative s’élevait à 3.669,28 euros au 14 avril 2023 et à 3.587,04 euros au 7 juin 2023 (pièce [V] n°18).

Mme [E] [D] ne pouvant se prévaloir de l’absence de toute dette locative à la date du 7 juin 2023, ni d’efforts ultérieurs pour réduire cette dette, l’arriéré locatif – de 2.985,52 euros au 1er février 2023 – ayant été porté à 3.763,51 euros au 1er novembre 2024, elle sera déboutée de sa demande rétroactive de délais de paiement.

La cour confirmera dès lors la décision déférée en ce que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 23 avril 2023.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les bailleurs sollicitent le paiement, à titre provisionnel, de l’arriéré locatif s’élevant à la somme de 3.763,51 euros au titre des sommes dues au 4 novembre 2024.

Au regard du décompte, non discuté, produit par les bailleurs (pièce [V] n°18), l’obligation de Mme [E] [D] n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de la somme réclamée.

Il convient donc, vu l’évolution du litige, d’actualiser la créance de MM. [B] et [W] [V], de condamner, par provision, Mme [E] [D] au paiement de la somme de 3.763,51 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation dus au 1er novembre 2024 et de réformer en ce sens l’ordonnance entreprise.

Sur les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de Mme [E] [D], alors qu’elle se trouve sans droit ni titre du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, constitue un trouble manifestement illicite justifiant, en application de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, la mesure d’expulsion et la condamnation de Mme [E] [D] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation. L’ordonnance déférée sera confirmée sur ces points.

Sur les frais et dépens

Le sort des dépens de première instance et des frais irrépétibles a été exactement apprécié par le premier juge.

Mme [E] [D] sera tenue aux dépens d’appel et déboutée de sa demande d’indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner à payer à MM. [B] et [W] [V] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf sur la condamnation au paiement d’une provision à valoir sur la dette locative ;

Statuant à nouveau du chef infirmé, vu l’évolution du litige,

Condamne Mme [E] [D] à payer à MM. [B] et [W] [V] la somme provisionnelle de 3.763,51 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation échus impayés, arrêtée au 1er novembre 2024 ;

Rejette la demande de délais de paiement formée par Mme [E] [D] ;

Condamne Mme [E] [D] aux dépens d’appel ;

La condamne à payer à MM. [B] et [W] [V] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCH''