Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00026 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIVHI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Novembre 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 21/12863

APPELANTE

S.A.S. BOGADOR immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 851 203 893, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

INTIMÉS

Monsieur [H] [R] né le 10 juillet 1982 à [Localité 7],

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [Y] [N] épouse [R] née le 3 mai 1983 à [Localité 7],

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tous deux représentés et assistés de M^e Amandine NAUD de la SELARL DERBY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0729

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

M^me Nathalie BRET, conseillère

M. Claude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par M^me Marylène BOGAERS, greffier présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 17 janvier 2020, la société Bogador a unilatéralement promis de vendre, au prix de 311.000 €, un local commercial de 25m² et une cave, composant les lots de copropriété n°2 et 24 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 8], à M. [H] [R] et Mme [Y] [N] épouse [R], qui ont accepté sous condition suspensive d’obtention d’au moins une offre de prêt, d’un montant maximum de 240.000 €, remboursable en 20 ans, au taux maximum de 1,20 % l’an, au plus tard le 17 mars 2020.

L’indemnité d’immobilisation a été fixée à 31.100 € et l’expiration du délai d’option au 17 avril 2020. Les époux [R] ont versé en séquestre une somme de 15.550 € correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation.

Aux termes d’un premier avenant signé les 20 janvier et 2 février 2020, les parties ont porté le montant maximum emprunté à la somme de 311.000 € et le délai de la condition suspensive au 3 mars 2020, les autres conditions du prêt restant identiques, notamment le délai d’option.

Par courrier du 27 février 2020, la société Crédit Agricole d’Ile de France a opposé un refus de prêt aux époux [R].

Aux termes d’un second avenant signé les 19 mai et 2 juin 2020, les parties ont prorogé la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt au 15 juillet 2020 et repoussé la date de réalisation de la promesse de vente au 17 août 2020.

Par courrier du 1er juillet 2020, la société BRED a opposé un refus de prêt aux époux [R].

Par courriel du 16 juillet 2020, le notaire de la société Bogador a proposé au notaire des époux [R] une nouvelle prorogation du délai de réalisation de la promesse au 25 septembre 2020 en contrepartie d’une renonciation à la condition suspensive de prêt par les bénéficiaires et de l’autorisation du séquestre de transmettre à la société Bogador le montant de l’indemnité déjà versée, soit la somme de 15.550 €.

Un projet d’avenant a été transmis au notaire des époux [R], lequel n’a pas été signé par ces derniers.

Par courriel du 4 août 2020, les époux [R] ont, par l’intermédiaire de leur notaire, sollicité la caducité de la promesse de vente et la restitution du montant versé au titre de l’indemnité d’immobilisation. Ils ont en outre transmis à la société Bogador le refus de prêt émanant du Crédit Agricole d’Ile de France en date du 27 février 2020.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 23 septembre 2020, le conseil des époux [R] a mis en demeure la société Bogador d’avoir à leur restituer la somme de 15.550 € séquestrée, le refus de prêt ayant été justifié par l’intermédiaire des notaires.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 novembre 2020, le conseil de la société Bogador a mis en demeure les époux [R] d’avoir à verser le solde de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 15.550 €, outre la libération de la somme de 15.550 € séquestrée auprès du notaire.

Par courrier officiel du 18 novembre 2020, le conseil des époux [R] a réitéré sa demande de restitution de la somme de 15.550 € séquestrée et transmis au conseil de la société Bogador l’attestation de refus de prêt de la BRED du 1er juillet 2020.

Par courrier officiel du 27 novembre 2020, le conseil de la société Bogador a invité les époux [R] à lui verser l’indemnité d’immobilisation, précisant que le notaire des bénéficiaires de la promesse n’avait transmis, que le 4 août 2020, au notaire des promettants, l’information que ses clients préféraient renoncer à la transaction, avec une lettre de refus de prêt datée du 27 février 2020, soit bien antérieure aux échanges entre notaires.

Par exploit d’huissier en date du 14 octobre 2021, les époux [R] ont fait assigner la société Bogador devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins principalement de constater la caducité de la promesse de vente du 17 janvier 2020 et de condamner la société Bogador à leur restituer la somme de 15.550 € versée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par jugement du 6 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

— constate la caducité de la promesse de vente de la société Bogador au profit de M. [H] [R] et Mme [Y] [N] épouse [R] reçue par acte notarié du 17 janvier 2020 concernant les lots de copropriété n°2 et 24 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 8],

— condamne la société Bogador à payer à M. [H] [R] et Mme [Y] [N] épouse [R] la somme de 15.550 € correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation séquestrée en vertu de l’acte authentique du 17 janvier 2020,

— autorise le notaire séquestre à remettre à M. [H] [R] et Mme [Y] [N] épouse [R] la somme de 15.550 € correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation séquestrée en vertu de l’acte authentique du 17 janvier 2020,

— condamne la société Bogador à payer à M. [H] [R] et Mme [Y] [N] épouse [R] les intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2020 sur la somme de 15.550 € et ordonne la capitalisation des intérêts,

— déboute la société Bogador de sa demande de voir condamnés M. [H] [R] et Mme [Y] [N] épouse [R] à lui verser la somme de 31.100 €, correspondant à l’indemnité d’immobilisation,

— déboute la société Bogador de sa demande de voir condamnés M. [H] [R] et Mme [Y] [N] épouse [R] à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts,

— condamne la société Bogador aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de M. [H] [R] et de Mme [Y] [N] épouse [R] en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamne la société Bogador à verser à M. [H] [R] et Mme [Y] [N] épouse [R] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Bogador a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 8 décembre 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 octobre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 6 mars 2024, par lesquelles la société Bogador, appelante, invite la cour à :

Vu les articles 1101,1103,1104,1231-1 et 1231-4 du Code civil ;

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile ;

INFIRMER le jugement du 6 novembre 2023 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

A TITRE PRINCIPAL :

— JUGER tant irrecevables que mal fondés Monsieur [R] et Madame [N], en toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

En conséquence, les DEBOUTER de l’ensemble de leurs demandes.

— JUGER que l’indemnité d’immobilisation est acquise au profit de la société BOGADOR;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [R] et Madame [L] [N] au paiement de la somme de 31.100 € à la société BOGADOR, correspondant à l’indemnité d’immobilisation ;

ORDONNER en conséquence, que le montant actuellement séquestré entre les mains du notaire, rédacteur de la Promesse de vente en date du 17 janvier 2020, soit versé à la Société BOGADOR.

— CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [R] et Madame [L] [N] au paiement des intérêts de droit sur les sommes dues outre leur capitalisation, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

A TITRE SUBSIDIAIRE ET SI PAR EXTRAORDINAIRE LA COUR JUGEAIT QUE L’INDEMNITE D’IMMOBILISATION DEVAIT REVENIR AUX CONSORTS [R]

— CONDAMNER solidairement les Consorts [R], au paiement de la somme de 15.550 € à titre de dommages-intérêts au bénéfice de la société BOGADOR

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER solidairement les Consorts [R] au paiement de la somme de 7.000 € à titre de dommages-intérêts

CONDAMNER solidairement les Consorts [R] aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 6 juin 2024, par lesquelles M. [H] [R] et Mme [U] [N] épouse [R], intimés, invitent la cour à :

Vu les articles 1103 et 1104 du Code Civil,

Vu l’article 1304-6 alinéa 3 du Code Civil,

Vu les articles L 313-41 et L 341-35 du Code de la Consommation,

Vu la promesse de vente du 17 janvier 2021 et les deux avenants signés,

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions, c’est-à-dire en ce qu’il a :

— Constaté la caducité de la promesse de vente de la société BOGADOR au profit des époux [R],

— Condamné la société BOGADOR à payer aux époux [R] une somme de 15.550 € correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation séquestrée,

— Autorisé le notaire séquestre à remettre aux époux [R] la somme de 15.550 €,

— Condamné la société BOGADOR à payer aux époux [R] les intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2020 sur la somme de 15.550 euros et ordonné la capitalisation des intérêts,

— Débouté la société BOGADOR de ses demandes,

— Condamné la société BOGADOR aux entiers dépens,

— Condamné la société BOGADOR à verser une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant,

Condamner la société BOGADOR à payer à Monsieur [H] [R] et à Madame [Y] [N] épouse [R] les intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 8 octobre 2020 sur la somme de 15.550 euros

En toute hypothèse,

Débouter la SAS BOGADOR de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner la SAS BOGADOR à verser aux époux [R] une indemnité complémentaire de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

Condamner la SAS BOGADOR aux entiers dépens qui pourront être recouvrés selon les modalités de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la condition suspensive de prêt et la demande de restitution de la somme séquestrée

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt » ;

En l’espèce, la clause relative à la condition suspensive de prêt de la promesse unilatérale de vente du 17 janvier 2020, dont les modifications par les avenants sont mentionnées entre guillemets, est ainsi rédigée :

« Le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement de prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

— Organisme prêteur : tout organisme bancaire

— Montant maximal de la somme empruntée : « 311.000 € »

— Durée maximale de remboursement : 20 ans

— Taux nominal d’intérêt maximal : 1,20 % l’an (hors assurances).

— Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux variable à plus ou moins 0,5%, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard « le 15 juillet 2020 » '

L’obtention ou non-obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant.

A défaut de cette notification, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant ' » ;

La clause relative à l’indemnité d’immobilisation de la promesse unilatérale de vente du 17 janvier 2020 est ainsi rédigée :

« Les parties conviennent de fixer l’indemnité d’immobilisation à la somme de 31.100 €.

1 Constatation d’un versement par le bénéficiaire

Sur cette somme, le bénéficiaire déposera’ la somme de 15.550 €'

3. Sort de ce versement

La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes'

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non-réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

¿ si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ;

'

S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus, pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d’expiration de la promesse de vente.

A défaut pour le bénéficiaire d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le promettant sera alors en droit de sommer le bénéficiaire par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept (7) jours.

Faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au promettant » ;

Les époux [R] justifient du dépôt de deux demandes de prêt, conformes aux caractéristiques de la promesse modifiées par les avenants, refusées par les établissements bancaires :

— une demande de prêt déposée auprès de la société Crédit Agricole le 10 février 2020 de 311.000 € sur 20 ans et au taux de 1,20% l’an.

— une demande de prêt déposée auprès de la société BRED, qui a répondu par un courrier du 1er juillet 2020, de 300.000 € sur 20 ans et au taux de 1,20% ;

Il n’est pas allégué qu’ils ont fait obstacle à l’instruction de leurs demandes par les banques ou que le refus de celles-ci résulte du comportement de ceux-là ;

Il importe peu que les courriers des établissements bancaires ne fassent pas mention de la garantie puisque, selon la clause susvisée, la promesse ne conditionne la réalisation fictive de la condition qu’aux stipulations contractuelles relatives « au montant emprunté, au taux variable à plus ou moins 0,5%, et à la durée de l’emprunt » ;

Selon la clause susvisée, la promesse ne prévoit pas de délai de notification par le bénéficiaire au promettant de l’obtention ou la non-obtention du prêt et ne prévoit la caducité de la promesse qu’après une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, du promettant, de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition ;

Or il est constant que la société Bogador n’a pas adressé une telle lettre aux époux [R] ;

Ainsi les époux [R] ayant justifié avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de leur fait, aux termes de la clause susvisée, la promesse est caduque à leur profit ;

Ils ont par courriel du 4 août 2020, soit avant la date d’expiration de la promesse, par l’intermédiaire de leur notaire, sollicité la caducité de la promesse de vente et la restitution du montant versé au titre de l’indemnité d’immobilisation et ont par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 23 septembre 2020 mis en demeure la société Bogador d’avoir à leur restituer la somme de 15.550 € séquestrée ;

Concernant le reproche de la société Bogador aux époux [R], reconnaissant l’envoi de ce courriel dans les délais de la promesse, de ne pas avoir adressé une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, tel que prévu par la clause relative à l’indemnité d’immobilisation susvisée, il convient de relever que, si aucun élément ne vient en effet au soutien de la notification par les époux [R] à la société Bogador des deux refus de prêt conformément aux stipulations de la promesse, avant l’échéance du terme prévu pour la condition suspensive, il échet de constater que l’appelante ne justifie pas avoir, conformément à cette même clause, sommé les époux [R] par acte extrajudiciaire de faire connaître leur décision dans le délai de 7 jours ; elle ne peut donc pas se prévaloir de la clause mentionnant que « faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au promettant » ;

Les époux [R] « ayant justifié qu’ils ont accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de leur fait » peuvent, en application de la clause précitée relative à la condition suspensive de prêt « recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes » ;

Les époux [R] sont donc fondés, en application des clauses susvisées de la promesse, à recouvrer les fonds déposés et séquestrés soit la somme de 15.550 €, augmentés des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 septembre 2020, avec capitalisation des intérêts ;

Il y a lieu de débouter les époux [R] de leur demande en appel d’assortir la somme, en sus des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 septembre 2020 avec capitalisation des intérêts, des intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 8 octobre 2020, aux motifs qu’ils ne motivent pas et ne justifient pas cette demande et que la clause de la promesse susvisée stipule expressément que la somme ne portera pas intérêts ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a :

— constaté la caducité de la promesse de vente de la société Bogador au profit de M. [H] [R] et Mme [Y] [N] épouse [R] reçue par acte notarié du 17 janvier 2020 concernant les lots de copropriété n°2 et 24 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 8],

— condamné la société Bogador à payer à M. [H] [R] et Mme [Y] [N] épouse [R] la somme de 15.550 € correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation séquestrée en vertu de l’acte authentique du 17 janvier 2020,

— autorisé le notaire séquestre à remettre à M. [H] [R] et Mme [Y] [N] épouse [R] la somme de 15.550 € correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation séquestrée en vertu de l’acte authentique du 17 janvier 2020,

— condamné la société Bogador à payer à M. [H] [R] et Mme [Y] [N] épouse [R] les intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2020 sur la somme de 15.550 € et ordonné la capitalisation des intérêts,

— débouté la société Bogador de sa demande de voir condamnés M. [H] [R] et Mme [Y] [N] épouse [R] à lui verser la somme de 31.100 €, correspondant à l’indemnité d’immobilisation ;

Sur la demande de dommages et intérêts de la société Bogador

La société Bogador sollicite de condamner les époux [R] à lui verser des dommages et intérêts au motif qu’ils ont, de parfaite mauvaise foi, volontairement dissimulé les refus de prêts, à l’effet d’obtenir des prorogations de délais pour permettre d’obtenir ledit prêt et que si elle avait eu connaissance des refus de prêt adressés seulement le 4 août 2020 et le 18 novembre 2020, elle aurait refusé les prorogations de délais ;

En l’espèce, les époux [R] ont reçu le refus de prêt de la banque Crédit Agricole le 27 février 2020 et le refus de prêt de la banque BRED le 1er juillet 2020 ; en conséquence, lors du premier avenant de prorogation signé les 20 janvier et 2 février 2020, ils n’avaient pas encore reçu de refus de prêt, et lors du second avenant de prorogation signé les 19 mai et 2 juin 2020, ils n’avaient pas encore reçu le refus de prêt de la banque BRED ;

Ainsi la société Bogador succombant en l’instance et ne justifiant pas d’une mauvaise foi des époux [R], le jugement est confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de voir condamnés M. [H] [R] et Mme [Y] [N] épouse [R] à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Bogador, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer aux époux [R] la somme supplémentaire unique de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la société Bogador aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. [H] [R] et Mme [Y] [N] épouse [R] la somme supplémentaire unique de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,