Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 30 OCTOBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/02140 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKXUO

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 Novembre 2024 -Président du TJ de [Localité 11] – RG n° 24/00310

APPELANTE

S.A.S. TASLITE ALIMENTATIONS, RCS de [Localité 9] sous le n° 819 935 651, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par M^e Alexandre KOENIG, avocat au barreau de PARIS, toque : E2081

INTIMÉE

S.C.I. SCI [Adresse 2], RCS de Meaux sous le n°878 099 852, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant M^e Laurine BERNAT, avocat au barreau de PARIS, toque : G0153

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Septembre 2025, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 mars 2021, la société SCI [Adresse 3] a consenti à la société Taslite Alimentations un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 24.000 euros et une provision sur charges de 200 euros par mois. Est exploitée dans les lieux une activité de « café, restaurant, vente à emporter, traiteur ».

Le 14 mars 2024, la société SCI [Adresse 1] [Adresse 10] a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte du 4 juin 2024, la société SCI [Adresse 3] a fait assigner la société Taslite Alimentations devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 avril 2024 ;

Ordonner à la société Taslite Alimentations de libérer les lieux de corps, de biens et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

Condamner la société Taslite Alimentations au paiement d’une provision de 29.935,47 euros à valoir sur les loyers impayés au 14 avril 2024, ainsi que d’une indemnité mensuelle d’occupation de 3.300 euros à compter de cette date et de la somme de 220 euros à titre de majoration forfaitaire de 10 % conformément aux stipulations du bail ;

Condamner la société Taslite Alimentations au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de celle de 487,27 euros au titre des frais du commandement de payer et à titre d’indemnité pour le préjudice subi par le bailleur, outre les dépens.

La société Taslite Alimentations a demandé qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé, arguant de contestations sérieuses sur les manquements du bailleur à son obligation de délivrance d’un bien conforme aux normes de sécurité.

Par ordonnance du 22 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun a :

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant les parties à la date du 14 avril 2024 ;

Ordonné en conséquence que la société Taslite Alimentations devra libérer les lieux du corps de biens et de tous occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant trois mois passé ce délai ;

Condamné la société Taslite Alimentations à payer à la société SCI 1 Ave Libération une provision de 29.935,47 euros à valoir sur les loyers impayés à la date de la résiliation ;

Dit qu’elle devra, en outre, régler au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle d’un montant de de 3.300 euros payable au plus tard le 10 de chaque mois à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective de lieux ;

Condamné la société Taslite Alimentations à payer à la société SCI [Adresse 1] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Condamné la société Taslite Alimentations aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Par déclaration du 20 janvier 2025, la société Taslite Alimentations a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 août 2025 elle demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1719 du code civil, 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, de :

Se déclarer compétent ;

Recevoir l’appelante en ses conclusions et les déclarer bien fondées ;

Rejeter toutes conclusions contraires ;

Constater l’existence de contestations sérieuses ;

Et en conséquence :

Infirmer l’ordonnance du 22 novembre 2024 en toutes ses dispositions et précisément en ce qu’elle a :

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant les parties à la date du 14 avril 2024 ;

Ordonné en conséquence que la société Taslite Alimentations devra libérer les lieux du corps de biens et de tous occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant trois mois passé ce délai ;

Condamné la société Taslite Alimentations à payer à la société SCI [Adresse 3] une provision de 29.935,47 euros à valoir sur les loyers impayés à la date de la résiliation ;

Dit qu’elle devra, en outre, régler au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle d’un montant de de 3.300 euros payable au plus tard le 10 de chaque mois à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective de lieux ;

Condamné la société Taslite Alimentations à payer à la société SCI [Adresse 3] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Condamné la société Taslite Alimentations aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Rejugeant à nouveau :

A titre principal :

Déclarer sérieusement contestable l’obligation au paiement du preneur compte-tenu des manquements du bailleur à son obligation de délivrance ;

Constater qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de trancher le présent litige compte-tenu des contestations sérieuses en présence ;

Dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes provisionnelles de la société SCI [Adresse 3] ;

Rejeter toutes autres demandes de la société SCI [Adresse 3] ;

Ordonner la réintégration de la société Taslite Alimentations dans les locaux donnés à bail commercial ;

A titre subsidiaire :

Rejeter la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire eu égard à l’usage de mauvaise foi de ladite clause ;

Rejeter la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire eu égard aux sommes non exigibles visées dans le commandement ;

Rejeter la demande d’expulsion de la société Taslite Alimentations formulée par la société SCI [Adresse 2] ;

Ordonner la réintégration de la société Taslite Alimentations dans les locaux donnés à bail commercial ;

A titre infiniment subsidiaire :

Suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire du bail signé le 5 mars 2021 ;

Autoriser le preneur, la société Taslite Alimentations, à apurer sa dette par versements mensuels égaux et consécutifs d’un montant de 1.000 euros, en sus des loyers et charges courantes éventuellement exigibles et jusqu’à apurement de l’entière dette, le règlement de la première échéance devant intervenir dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance puis avant le 15 du mois suivant (qui suit) le premier versement ;

Rappeler que la clause résolutoire ne jouera pas si le preneur respecte l’échéancier mis en place par l’ordonnance et honore en sus le règlement à bonne date des loyers et charges courantes

Ordonner la réintégration de la société Taslite Alimentations dans les locaux donnés à bail commercial ;

En tout état de cause :

Rejeter toutes les demandes incidentes de l’intimée ;

Condamner la société SCI [Adresse 1] [Adresse 10] à verser la somme de 4.800 euros à la société Taslite Alimentations au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société SCI [Adresse 1] [Adresse 10] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 mai 2025, la société SCI [Adresse 1] [Adresse 10] demande à la cour, au visa des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile, L.145-41 du code de commerce, 1103 et 1231-1 du code civil, de :

Confirmer l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Melun le 22 novembre 2024 en ce qu’elle a :

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant les parties à la date du 14 avril 2024 ;

Ordonné en conséquence que la société Taslite Alimentations devra libérer les lieux du corps de biens et de tous occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant trois mois passé ce délai ;

Condamné la société Taslite Alimentations à payer à la société SCI [Adresse 3] une provision de 29.935,47 euros à valoir sur les loyers impayés à la date de la résiliation ;

Dit qu’elle devra, en outre, régler au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle d’un montant de de 3.300 euros payable au plus tard le 10 de chaque mois à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective de lieux ;

Condamné la société Taslite Alimentations à payer à la société SCI [Adresse 3] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

Y ajoutant :

Condamner à titre provisionnel, la société Taslite Alimentations à une majoration forfaitaire de 10% de l’ensemble des sommes dues ;

Condamner à titre provisionnel, la société Taslite Alimentations au règlement de la somme de 487,27 euros correspondant aux frais de commandement d’huissier, et ce, à titre d’indemnité pour le préjudice subi par le Bailleur du fait des manquements du Preneur à son obligation de paiement ;

Ordonner la conservation du dépôt de garantie d’un montant de 4.000 euros par le Bailleur, conformément aux dispositions du Bail, sans préjudice de l’éventuel compte entre les parties résultant de l’état des lieux de sorties à intervenir ;

A titre subsidiaire :

Renvoyer le dossier au tribunal judiciaire de Melun ou tout autre tribunal qu’il jugerait mieux compétent pour qu’il en soit jugé au Fond au vu de l’urgence ;

En tout état de cause :

Condamner la société Taslite Alimentations au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2025.

SUR CE, LA COUR

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Il doit être rappelé que la mise en oeuvre des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce n’échappe pas à la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi, énoncée par l’article 1104 du code civil, de sorte que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Au cas présent, il n’est pas discuté que le 17 février 2024 un incident est survenu dans l’immeuble où se trouvent les locaux commerciaux objets du bail conclu entre les parties, deux employés du restaurant exploité par la société Taslite Alimentations ayant été victimes d’une intoxication au monoxyde de carbone ainsi que deux autres personnes occupant en qualité de locataires les logements situés au premier étage, au-dessus du restaurant, étant précisé que ne sont donnés à bail à la société Taslite Alimentations que les locaux du rez-de-jardin et de rez-de-chaussée de l’immeuble, lequel est en outre constitué d’un premier étage comportant des logements (précédemment des chambres d’hôtel) et un second étage constitué de logements (précédemment un logement de fonction).

Suite à cet incident a été rendu le 10 avril 2024 un arrêté portant fermeture de l’établissement « La Chaum’Yerres », correspondant à l’entier immeuble dans lequel était auparavant exploité un hôtel-restaurant ainsi dénommé.

Cet arrêté de fermeture, qui affecte donc l’établissement de la société Taslite Alimentations, retient qu’aucun dossier de changement de destination et aucun dossier d’aménagement des locaux n’ont été transmis à la mairie lorsque les chambres d’hôtel du premier étage et le logement de fonction du second étage ont été transformés en logements ; qu’aucun document concernant le degré d’isolement et de stabilité au feu du restaurant par rapport aux tiers superposés (habitations) et des locaux de vie en sous-sol n’a été porté à la connaissance des membres de la commission de sécurité ; qu’aucun dossier concernant les caractéristiques des moyens de secours, de l’installation électrique, de chauffage, de ventilation et d’éclairage de sécurité n’a été transmis à cette commission ; que ces travaux d’aménagement n’ont fait l’objet d’aucune évaluation de la stabilité à froid par un organisme agréé ; que cet établissement nouvellement créé représente une source de danger grave vis-à-vis des habitants tiers superposés et des employés qui y résident la nuit ; que l’analyse du risque démontre le caractère dangereux de l’établissement au regard de la sécurité incendie ; qu’il est attribué à cet établissement un facteur de criticité de 5 qui correspond à un établissement dangereux avec absence totale de suivi présentant des non-conformités majeures, mettant en danger le public et les intervenants.

C’est à raison que la société Taslite Alimentations soutient que cette situation met directement en cause l’obligation de la société SCI [Adresse 3] en sa qualité de bailleur, résultant de l’article 1719 du code civil, de délivrer à son locataire des locaux permettant un usage conforme à leur destination de « café, restaurant, vente à emporter, traiteur ».

C’est à tort que le premier juge a considéré que ce moyen soulevé par la société Taslite Alimentations, pris de l’existence de contestations sérieuses portant sur les manquements du bailleur à son obligation de délivrance d’un bien conforme à sa destination, n’est pas fondé dès lors qu’il résulte des stipulations du bail que la société Taslite Alimentations a pris le bail en toute connaissance de l’absence de diagnostic concernant l’état sanitaire et de sécurité des locaux loués et qu’elle a déclaré vouloir en faire son affaire personnelle.

Il convient en effet de rappeler qu’aucune clause contractuelle ne peut décharger le bailleur de son obligation de délivrance de la chose telle que définie au bail. Le manquement à cette obligation est la résiliation du bail aux torts du bailleur ou l’attribution de dommages et intérêts au preneur en réparation de son trouble de jouissance.

Se trouve ainsi caractérisée une contestation sérieuse portant sur le manquement de la société SCI [Adresse 3] à son obligation de délivrance à l’égard de la société Taslite Alimentations, de même que sur la bonne foi de la première dans la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins de voir constater la résiliation du bail aux torts de sa locataire. L’obligation du preneur au paiement de la dette locative est elle-même sérieusement contestable dès lors qu’elle est la contrepartie de l’obligation de délivrance du bailleur.

Il y a donc lieu d’accueillir la demande principale de la société Taslite Alimentations et de dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la société SCI [Adresse 3], par infirmation de l’ordonnance entreprise, le litige relevant des pouvoirs du juge du fond.

Le droit au maintien dans les lieux de la société Taslite Alimentations résulte de la présente décision, il n’y a pas lieu d’ordonner sa réintégration, laquelle dépend au surplus de la mise en conformité de l’établissement en l’état soumis à fermeture administrative.

La cour ne peut, comme il est demandé par l’intimée, renvoyer le dossier au tribunal judiciaire de Melun pour qu’il soit jugé au fond au vu de l’urgence. En effet, la procédure dite de la passerelle est une procédure interne à la juridiction, elle ne peut jouer entre juridictions de nature et de degré différent, ce qu’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 8 octobre 2003 (pourvoi n° 02-10.708), en jugeant qu’une partie ne peut demander au juge d’appel de saisir directement le juge du fond.

Partie perdante, la société SCI [Adresse 3] sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande toutefois de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’en appel.

L’ordonnance sera également infirmée de ces chefs.

PAR CES MOTIFS

Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la société SCI [Adresse 3],

Rejette la demande de renvoi de l’affaire au fond devant le tribunal judiciaire de Melun,

Condamne la société SCI [Adresse 3] aux dépens de première instance et d’appel,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’en appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE