Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 23 JANVIER 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/15001 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGJXM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Juillet 2022 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] – RG n° 22/00372

APPELANTE

Madame [P] [C]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Véronique BOLLANI de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0255

Ayant pour avocat plaidant lors de l’audience M^e Zahra ENNAMATE, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

Ayant pour avpcat plaidant lors de l’audience M^e Samia AKADIRI

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Muriel PAGE, conseillère,

M^me Aurore DOCQUINCOURT, conseillère

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 septembre 2006, la SNI, aux droits de laquelle vient la Régie immobilière de la ville de [Localité 8] (RIVP), a donné à bail à Mme [P] [C] un appartement situé [Adresse 4].

Une convention a été conclue le 30 décembre 2011 entre l’État et la RIVP, en application de l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation, aux fins de transformation des logements initiaux de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] en logements financés par des prêts locatifs sociaux (PLS).

Par courrier du 10 septembre 2012, la RIVP a proposé à la locataire un nouveau contrat de bail, l’informant notamment de la convention signée avec l’Etat, régissant désormais l’immeuble, et du fait qu’elle relevait d’un statut dérogatoire par rapport à celui de la convention en raison de ses ressources, excédant les plafonds permettant l’accès aux logement conventionnés ; il lui était indiqué qu’ainsi le loyer actuel était augmenté de 10%, dans la limite du maximum dérogatoire prévu par la convention.

Un nouveau contrat de bail a été conclu le 20 septembre 2012 entre la RIVP et Mme [C] à effet au 1er avril 2012 prévoyant que le contrat de bail est soumis aux dispositions du code de la construction et de l’habitation et de la convention.

Par courrier du 10 octobre 2018, la RIVP a informé Mme [C] de la facturation, à compter du 1er janvier 2019, d’un Supplément de Loyer de Solidarité (SLS), qui n’avait pas été facturé auparavant en raison d’une tolérance qui avait été admise à l’égard des locataires déjà soumis à un loyer dérogatoire.

Par courrier du 8 janvier 2019, la RIVP a informé Mme [C], dont le revenu annuel dépassait le plafond des ressources ouvrant droit aux logements conventionnés, de l’application du SLS à compter du 1er janvier 2019.

Par la suite, en 2020 et 2021, un nouveau SLS lui a été notifié.

Mme [C] n’a pas acquitté le SLS facturé ; une mise en demeure infructueuse lui a été adressée le 29 mars 2021.

Par acte du 16 septembre 2021, la RIVP a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, en condamnation au paiement d’un arriéré locatif d’un montant de 33.527.41 euros.

A l’audience, Mme [P] [C] a sollicité le rejet des demandes et, subsidiairement, la condamnation de la RIVP à lui payer la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des manquements à ses obligations d’information, de loyauté et de bonne foi et d’ordonner la compensation de cette somme avec celle de 36.626,61 euros invoquée par la RIVP'; elle a également demandé un délai de paiement de 24 mois.

Par jugement contradictoire entrepris du 13 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Condamne Mme [P] [C] à payer à la société anonyme Régie immobilière de la ville de [Localité 8] (RIVP) la somme de 36.626,61 euros au titre du supplément de loyer de solidarité impayé, arrêtée au 31 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2021 ;

Rejette les demandes de Mme [P] [C] tendant à la condamnation de la RIVP à lui verser des dommages et intérêts avec compensation avec les sommes dues au titre du supplément de loyer de solidarité ;

Rejette la demande formée par Mme [P] [C] tendant à l’octroi de délais de paiement ;

Condamne Mme [P] [C] aux dépens ;

Condamne Mme [P] [C] à payer à la société anonyme Régie immobilière de la ville de [Localité 8] (RIVP) la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande d’indemnité formulée par Mme [P] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Rappelle que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 9 août 2022 par Mme [P] [C]

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 8 octobre 2024 par lesquelles Mme [P] [C] demande à la cour de :

Recevoir Mme [P] [C] en son appel et la déclarer bien fondée

Réformer le jugement du juge des contentieux de la protection en date du 13 juillet 2022, en toutes ses dispositions

En conséquence

A titre principal

'Débouter la RIVP de sa demande en paiement dirigée à l’encontre de Mme [C],

A titre subsidiaire

'Condamner la RIVP à régler à Mme [P] [C] la somme de 36.626,61 euros à titre de dommages et intérêts au titre des fautes commises tant au niveau de la formation du contrat que dans le cadre de son exécution

'Ordonner la compensation de la somme de 36.626,61 euros accordée à Mme [C] à titre de dommages et intérêts avec la somme de 36.626,61 euros exigée par la RIVP au titre du supplément de loyer de solidarité

A titre infiniment subsidiaire

'Accorder un délai de 24 mois à Mme [P] [C] pour s’acquitter de sa dette locative, à compter de la décision à intervenir.

En tout état de cause,

'Condamner la RIVP à payer à Mme [P] [C] une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

'Condamner la RIVP aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Véronique Bollani, avocat au barreau de Paris.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 19 août 2024 au terme desquelles la SA Régie immobilière de la ville de [Localité 8] demande à la cour de :

Vu les articles L441-3 et suivants, L 353-19 et L481-2 du Code de la construction et de l’habitation,

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En conséquence,

Débouter Mme [P] [C] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

Condamner Mme [P] [C] à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Mme [P] [C] aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est constant que Mme [C] a quitté les lieux.

Sur les dispositions applicables relatives aux SLS

L’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Il ne s’agit ni d’un loyer ni d’une charge locative, mais d’une sorte de redevance dont une partie est reversée par les bailleurs sociaux à l’État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social.

L’article L. 441-11 du même code dispose que l’organisme d’habitations à loyer modéré qui n’a pas exigé le paiement du supplément de loyer ou qui n’a pas procédé aux diligences lui incombant pour son recouvrement est passible d’une pénalité égale à un certain pourcentage des sommes exigibles et non mises en recouvrement et recouvrée par l’Etat.

Ce pourcentage, qui était égal à 50 % des sommes exigibles et non mises en recouvrement jusqu’à la loi 2017-86 du 23 décembre 2017, a été porté par cette loi à 100 % des sommes exigibles et non mises en recouvrement .

Cette loi a également supprimé des cas de dérogations aux SLS.

Ces dispositions sont d’ordre public et le SLS est exigible du locataire en vertu d’une prérogative de puissance publique dérogeant au droit commun du louage.

ll résulte des dispositions de l’article L. 481-2 du code de la construction et de l’habitation que les dispositions relatives au SLS sont applicables aux sociétés d’économie mixte (telle que la RIVP) pour les logements faisant l’objet de conventions en application de l’article L. 353-19 dudit code.

Les organismes HLM ou les sociétés d’économies mixtes sont ainsi tenus tant au respect des dispositions conventionnelles que légales et ce dès l’entrée en vigueur de la convention signée avec l’Etat.

Sur l’application du SLS à Mme [C]

Mme [C] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à la RIVP la somme de 36.626,61 euros au titre des suppléments de loyer de solidarité impayés, arrêtée au 31 décembre 2021et conclut au rejet de cette demande.

Comme devant le premier juge elle invoque une faute dolosive de la RIVP :

— en ce qu’elle l’aurait convaincue de signer un nouveau bail alors que le bail précédent aurait, selon elle, exclu qu’un SLS puisse être sollicité ; elle affirme qu’elle aurait dû être informée de sa faculté de ne pas consentir à un nouveau bail, ce qui lui aurait ainsi permis de ne pas être soumise au paiement des SLS et se réfère à cet égard à l’article L. 353-7 du code de la construction et de l’habitation,

— en ce qu’elle aurait manqué à son devoir d’information au sujet du changement du régime locatif qu’impliquait un nouveau bail , la convention n’étant ni annexée au bail ni communiquée à la locataire et ne faisant pas mention du SLS en cas de dépassement du plafond de ressources,

— en ce que le nouveau bail stipule que le dispositif du loyer appliqué, « étant dérogatoire à la convention qui régit l’immeuble, le supplément de loyer de solidarité (SLS) ne lui est pas applicable »; elle estime que la RIVP ne peut utilement faire valoir que l’absence de recouvrement des SLS résulte d’une simple tolérance de sa part.

La RIVP demande la confirmation du jugement .

Elle fait valoir que les locataires de bailleurs sociaux de type société d’économie mixte ont obligatoirement basculé vers un bail social lors du conventionnement, que le SLS fait partie des dispositions applicables de plein droit aux logements conventionnés, en application notamment de l’article L. 353-19 du code de la construction et de l’habitation, qui déroge à l’article L. 353-7 cité par la partie adverse; que les obligations incombant au bailleur et au locataire sont d’ordre public et qu’il ne peut y être dérogé.

Elle se réfère à la jurisprudence en application des dispositions légales précitées et en particulier à l’arrêt de la Cour de cassation Civ 3 ème , 3 juin 2021, n°20-12.353, d’où il résulte que les dispositions des articles L.353-16 et L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction antérieure à celle issue de la loi dite Elan du 23 novembre 2018, s’appliquent dès la signature de la convention, de sorte que le bailleur n’était alors pas tenu de proposer un nouveau bail.

Ainsi, elle fait valoir que la signature d’un nouveau bail est ici indifférente car Mme [C] se serait vu appliquer le SLS même en l’absence de signature d’un nouveau bail.

Elle conteste toute intention frauduleuse et mensongère, faisant valoir que l’application du SLS aux cas particuliers des locataires soumis à un loyer dérogatoire en raison de leurs revenus élevés a été incertaine et a fait l’objet d’une tolérance pendant une certaine période et soutient que Mme [C] a été informée de sa situation sans aucune mauvaise foi.

Selon l’article 1116 du code civil dans sa rédaction en vigueur à la date de signature du nouveau bail, "Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé."

Il convient de rappeler que le manquement à une obligation précontractuelle d’information, à le supposer établi, ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci (Com. 28 juin 2005, n°03-16.794).

En l’espèce la nullité du contrat de bail n’est pas invoquée.

La locataire demande, à titre principal le rejet des demandes de paiement du SLS et subsidiairement des dommages-intérêts d’un montant équivalent.

En premier lieu, Mme [C] soutient à tort qu’elle aurait pu éviter d’être soumise au SLS si elle n’avait pas été amenée à signer un nouveau bail en 2012 ; ainsi son présupposé, selon lequel elle a été amenée à signer un nouveau bail par des manoeuvres dolosives, est erroné; c’est ainsi par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelante, laquelle ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que l’intéressée ne saurait faire état d’un défaut d’information sur la possibilité qu’elle aurait eu de refuser de signer un nouveau bail.

La cour ajoute que, pour mémoire, le code de la construction et de l’habitation distingue, s’agissant du régime juridique des logements locatifs conventionnés :

— les textes applicables au secteur général : « dispositions générales applicables aux logements conventionnés », section 1, articles L. 353-2 à L.353-13 ;

— des textes applicables aux HLM : "dispositions particulières applicables à certains logements conventionnés », section 2, articles L.353-14 à L. 353-22.

Tous les baux conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la convention passée par le bailleur avec l’État sont soumis au régime juridique particulier des logements locatifs conventionnés.

S’agissant des baux en cours lors de la signature de la convention, comme en l’espèce, une distinction doit être faite selon que le logement relève du secteur général (section1) ou du secteur HLM (section2).

C’est pour les premiers (baux du secteur conventionné en général), que l’article L. 353-7, cité par l’appelante s’applique.

Pour mémoire, les baux se poursuivent alors normalement mais le bailleur doit proposer au locataire ou à l’occupant de bonne foi un bail conforme aux stipulations de la convention. Si le locataire refuse, le bail se poursuit aux conditions antérieures jusqu’à son expiration (mais n’ouvre pas droit à l’aide personnalisée au logement). S’il l’accepte, le bail est régi par les seules dispositions de la convention et celles du droit commun auxquelles il n’est pas dérogé. Par exception, la convention s’applique de plein droit à compter de la date d’achèvement des travaux d’amélioration lorsque ceux-ci sont justifiés par des considérations de salubrité, de sécurité ou de mise aux normes minimales d’habitabilité (article L. 353-8 du code de la construction et de l’habitation).

Cependant, pour les baux relevant de la section 2, comme c’est le cas en l’espèce, s’agissant des logements conventionnés appartenant à des sociétés d’économie mixte, l’article L. 353-19 dispose, dans sa version antérieure à la loi Elan du 23 novembre 2018 et à la date de la convention de 2011, que :

« Pour les logements appartenant à des sociétés d’économie mixte et par dérogation à l’article L. 353-7, les dispositions de la convention s’appliquent de plein droit, à compter de sa date d’entrée en vigueur ou de la date d’achèvement des travaux lorsqu’elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé.

Les dispositions de l’article L. 353-17 (…) sont applicables aux logements mentionnés ci-dessus. "

L’article L. 353-17 dispose que « Par dérogation à l’article L. 353-3, les conventions concernant les logements mentionnés à l’article L. 353-14 prennent effet à leur date de signature.(…) ».

Par conséquent, les développements de l’appelante relatifs à l’article L. 353-7, inapplicable en l’espèce, sont inopérants et mal fondés.

Il en est de même de son argumentation relative au « raisonnement (…) juridiquement inepte » selon elle, qui permettrait qu’une convention régularisée entre l’Etat et le bailleur social puisse « être opposable, de plein droit, aux tiers ».

Comme il a déjà été dit plus haut, l’article L. 441-3 dans sa version en vigueur à la date de la convention de 2011, prévoit le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements .

Il résulte de l’ensemble de ces textes et de leur articulation, que les dispositions dérogatoires relatives aux logements conventionnés appartenant à des HLM ou à des SEM, dérogent à celles de l’article L. 353-7, relatives aux autres logements conventionnés, et qu’elles autorisent l’organisme concerné, dès l’entrée en vigueur de la convention, conformément aux obligations légales en résultant et nonobstant la prorogation de la durée des baux en cours, à percevoir un SLS (3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-18.947; 3e Civ., 30 juin 2021, pourvoi n° 20-12.337) et ce sans être tenu de proposer un nouveau bail au locataire (3e Civ., 3 juin 2021, pourvoi n° 20-12.353).

Par ailleurs, la loi dite Elan du 23 novembre 2018 a notamment introduit dans cet article L. 441-3, un dernier alinéa selon lequel cet article n’est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail, l’intention du législateur étant d’éviter que certains locataires, suivant leurs revenus, ne subissent, par le jeu de l’application du SLS, une augmentation de loyer conséquente qui n’était pas envisagée lors de la conclusion de leur bail soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Cette loi, qui a clarifié le droit d’option offert aux locataires titulaires d’un bail privé antérieurement au conventionnement, ne peut cependant avoir vocation à s’appliquer qu’aux conventionnements nouveaux, postérieurs à son entrée en vigueur, et non dans le cas de conventionnements dont les effets sont au demeurant définitivement acquis antérieurement à la loi (3e Civ., 3 juin 2021, pourvoi n° 20-12.353, précité).

Ainsi, le premier juge a exactement constaté que cette faculté avait été introduite postérieurement au bail litigieux, si bien que Mme [C] n’avait, à la date de signature du nouveau bail, le 20 septembre 2012, aucune faculté de refus d’un nouveau bail de nature à lui permettre d’échapper au paiement du SLS.

Par ailleurs, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelante, laquelle ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a constaté que Mme [C] avait eu connaissance, par deux courriers du 1er août 2011 et du 10 septembre 2012, de l’acquisition par la RIVP du bien immobilier où se trouve le logement loué, d’une proposition de bail mentionnant la convention signée avec l’Etat, cette convention étant consultable à la loge du gardien de l’immeuble, et des conditions d’application de son loyer, dérogatoire à la convention en raison de ses ressources, excédant les plafonds permettant l’accès aux logement conventionnés.

La cour ajoute qu’aux termes de l’article L. 353-16 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction alors en vigueur, « Une copie de la convention doit être tenue en permanence à la disposition des locataires des immeubles mentionnés à l’article L. 353-14 ». L’appelante est donc mal fondée à soutenir, d’ailleurs sans préciser quel texte fonderait cette obligation, que la convention aurait dû être annexée au bail.

Au demeurant, comme l’indique d’ailleurs l’appelante, il est constant que l’absence de mise à disposition de la convention régularisée n’empêche pas celle-ci de recevoir application (3e Civ, 20 juin 2019, 18-17.028, publié), pas plus que le défaut allégué d’une information relative au SLS, lequel n’est pas établi en l’espèce.

Mme [C] se prévaut en outre d’une stipulation du bail excluant l’application du SLS, pour soutenir que la RIVP l’a trompée sciemment, qu’elle a renoncé à se prévaloir du paiement de ces SLS et pour faire valoir qu’elle a subi une application brutale de ce supplément, à compter de 2019.

Le contrat de bail stipule en effet que "Le loyer précédemment acquitté par le locataire a été majoré de 10 %, dans la limite du loyer maximum dérogatoire.

Le dispositif de ce loyer étant dérogatoire à la convention qui régit l’immeuble, le supplément de loyer de solidarité (SLS) ne lui est pas applicable".

Le premier juge a cependant exactement rappelé que, par courrier du 10 octobre 2018, la RIVP a exposé à la locataire qu’aucun SLS n’avait été facturé jusqu’alors car la Ville de [Localité 8] avait souhaité, lors du conventionnement, permettre aux locataires soumis à un loyer dérogatoire de bénéficier d’un régime de tolérance leur permettant de ne pas être inclus dans le champ d’application du SLS.

Ces circonstances ne sont pas utilement contredites par l’appelante. Ainsi, le rapport de contrôle 2017-053 de l’agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS) relève que la RIVP n’a pas appliqué le SLS aux locataires soumis à un loyer dérogatoire, ce qui constitue une irrégularité; qu’ainsi ses locataires bénéficiant de loyers dérogatoires sont enquêtés mais ne se voient pas appliquer de SLS depuis une délibération du conseil d’administration du 5 octobre 2010 et ce en contradiction avec la jurisprudence de la Cour de cassation, de sorte qu’une telle exemption n’est pas conforme et qu’il doit y être mis fin.

Il en résulte que la RIVP a fait preuve d’une simple tolérance pendant plusieurs années, ce qui ne saurait lui être reproché comme révélant une manoeuvre dolosive de sa part, alors que, de fait, l’intéressée a été dispensée du paiement des SLS pendant plusieurs années.

Ainsi la mention litigieuse figurant au bail ne permet pas de considérer que la RIVP a entendu tromper Mme [C].

Comme l’indique un courrier de la RIVP répondant aux objections de Mme [C] le 29 mars 2019, une instruction technique du ministère du logement sur la mise en oeuvre du SLS avait considéré, en 2007 que, bien que le SLS soit juridiquement opposable aux locataires déjà en place au moment du conventionnement, il pouvait être admis qu’une exonération de SLS se justifiait compte tenu du dispositif du loyer dérogatoire.

L’intervention de l’ANCOLS lui est également expliquée.

Il lui est enfin rappelé, dans ce courrier, que les SLS ne sont facturés qu’en cas de dépassement du plafond de ressources d’au moins 20 % et qu’en l’espèce ses ressources (80.936 euros au vu de son avis d’imposition) excèdent ce plafond de 162 %, étant rappelé que le montant total loyer+ SLS ne peut dépasser 30% des ressources du foyer.

Il ne résulte pas de ces éléments qu’une information a été cachée intentionnellement à Mme [C] et qu’elle ait provoqué une erreur déterminante de sa part.

Cette tolérance ne peut davantage être considérée comme un engagement unilatéral et définitif de volonté du bailleur, contrairement à ce que soutient Mme [C].

La RIVP, qui n’a pas renoncé sans équivoque et en toute connaissance de cause à recouvrer des SLS, a pu valablement mettre un terme à cette tolérance, à la suite des évolutions législatives décrites plus haut, et du rapport de contrôle précité, afin de respecter son obligation d’ordre public consistant à appeler le SLS, ce dont elle a informé sa locataire.

Enfin, la RIVP n’a fait preuve d’aucune brutalité particulière, ayant informé sa locataire de la situation par plusieurs courriers, dès octobre 2018, puis ayant répondu à ses objections et contestations, étant rappelé que les dispositions relatives aux SLS s’imposent à peine de sanctions, aggravées par le législateur, contre le bailleur.

La question de savoir si « une telle sanction (…) a jamais été appliquée » est parfaitement inopérante.

Par ailleurs, les allégations de l’appelante, selon lesquelles la RIVP aurait également été de mauvaise foi en laissant s’accumuler la dette de SLS de Mme [C] et en préférant « laisser »tourner le compteur« plutôt que de l’aider dans sa démarche visant à se reloger » est dépourvue de fondement, la dette ne s’étant accumulée que du fait de la locataire et le bailleur n’étant pas tenu de la reloger, ce qui n’est d’ailleurs pas allégué.

La cour ajoute que l’ensemble des circonstances invoquées par Mme [C] ne sont pas de nature à la dispenser du paiement des SLS, au regard des dispositions d’ordre public applicables et qu’aucun déséquilibre significatif entre les parties au sens de l’article L.212-1 du code de la consommation, à supposer cette disposition applicable en la matière, ne résulte des présentes circonstances.

De plus, Mme [C] a été précédemment avisée, par courriers complets et précis, du 8 janvier 2019, du 14 janvier 2020 et du 13 janvier 2021 du décompte du SLS qui lui était appliqué, au vu notamment de ses revenus déclarés ; par courrier du 12 février 2020 elle a également été avisée du nouveau plafonnement résultant du décret n°2020-103 du 7 février 2020 relatif à l’ordonnance du 15 mai 2019, permettant une réduction de son SLS mensuel.

Compte-tenu de la nécessité de prendre en compte les revenus déclarés par les locataires au titre de l’année précédente, Mme [C] ne saurait prétendre que la RIVP pouvait et devait l’informer, dès octobre 2018 du montant du SLS qui lui serait applicable à partir de 2019.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné Mme [C] à payer à la RIVP la somme de 36.626,61 euros au titre du supplément de loyer de solidarité impayé, arrêtée au 31 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2021, le décompte, le montant et le calcul des SLS n’étant pas discuté.

Sur la demande de dommages-intérêts

Mme [C] demande subsidiairement à la cour d’appel d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages-intérêts, qu’elle réitère, à hauteur de 36.626,61 euros.

Les circonstances fautives lui ayant causé le préjudice qu’elle invoque, et dont elle demande réparation, sont celles déjà citées plus haut.

Le préjudice invoqué tient en substance à son obligation de quitter [Localité 8] « précipitamment » et de se reloger en banlieue, à [Localité 7], dans des conditions moins favorables ; elle estime avoir été « privée de toute liberté contractuelle » par les démarches mensongères de la bailleresse.

La RIVP demande la confirmation du jugement.

Au vu des motifs déjà développés plus haut, la RIVP n’a commis aucune faute de nature à justifier la réparation des préjudices allégués par Mme [C].

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages-intérêts.

Sur les délais de paiement

Mme [C] demande, encore plus subsidiairement, à la cour d’appel d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de délais de paiements ; elle réitère cette demande.

La RIVP demande la confirmation du jugement et s’oppose à ces délais.

Selon l’article 1343-5 du code civil, 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues".

En l’espèce, Mme [C] ne produit aucun justificatif actualisé de sa situation financière et personnelle, pas plus que devant le premier juge.

Pour mémoire, ses revenus annuels étaient en 2020 de 83.341 euros.

Elle a déjà bénéficié des délais de la procédure.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de délais de paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

Il convient d’allouer à la RIVP une indemnité de procédure de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne Mme [P] [C] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [P] [C] à payer à la SA Régie immobilière de la ville de [Localité 8] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière, La présidente de chambre,