Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/06485 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHNMR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Février 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] – RG n° 22/00444

APPELANTS

Monsieur [P] [G] [I]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par M^e Mickaël HAIK de la SELEURL MHK AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0341

Madame [M] [O] épouse [I]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Mickaël HAIK de la SELEURL MHK AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0341

INTIMEE

Société SOCIETE FONCIERE RU 01/2012

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1364

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Caroline GAUTIER

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Monsieur Edouard LAMBRY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Société foncière du RU 01/2012 (ci-après 'la société') a donné à bail à M. [P] [G] [I] et Mme [M] [O] épouse [I], à compter du 6 février 2021, un logement situé [Adresse 1], maison 7, porte 7, moyennant un loyer hors charges de 1.310 euros, comprenant notamment un garage, un jardin et une terrasse.

La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 70 euros.

Un dépôt de garantie de 1.310 euros a été versé.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer les loyers à hauteur de 9.767,42 euros, par acte d’huissier de justice du 19 juillet 2022, resté infructueux.

Par acte du 7 octobre 2022, la bailleresse a fait assigner M. [P] [G] [I] et Mme [M] [O], épouse [I], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny en paiement des loyers, résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, résiliation judiciaire et expulsion des locataires.

A l’audience du 12 décembre 2022 elle a notamment demandé la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 14.191,61 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 septembre 2022, une indemnité d’occupation mensuelle et 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [P] [G] [I], comparant, a reconnu le principe et le montant de la dette, et demandé des délais de paiement d’un montant de 250 euros par mois.

Mme [M] [O], épouse [I], assignée à personne, n’a pas comparu.

Par courrier reçu au greffe le 29 novembre 2022, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que les preneurs à bail ont un enfant à charge, qu’ils justifient de revenus mensuels d’un montant de 1.830,22 euros, constitué par le salaire perçu par Mme [I], augmenté d’une prime d’activité, que M. [I] était sans revenu au jour de l’enquête, que leurs charges sont supérieures à leurs revenus, que les premières difficultés sont apparues en raison de la perte d’emploi de M. [I], lequel entend toutefois recommencer à travailler et espère obtenir un salaire d’environ 2.500 euros par mois. Mme [I] exposait être en accident du travail.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 10 février 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué :

Déclare recevables les demandes présentées par la SCI Société foncière du RU 01/2012 ;

Condamne solidairement M. [P] [G] [I] et Mme [M] [O] épouse [I] à verser à la SCI Société foncière du RU 01/2012 la somme de 13.994,12 euros, arrêtée au 30 septembre 2022, terme de septembre 2022 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 9.767,42 euros à compter du 19 juillet 2022, sur le surplus à compter de l’assignation en date du 7 octobre 2022 ;

Déboute M. [P] [G] [I] de sa demande de délais de paiement ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 6 février 2021, conclu entre la SCI Société foncière du RU 01/2012 et M. [P] [G] [I] et Mme [M] [O], épouse [I], concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2], comportant garage, terrasse et jardin sont réunies à la date du 19 septembre 2022, 24 heures ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [P] [G] [I] et Mme [M] [O] épouse [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [P] [G] [I] et Mme [M] [O], épouse [I], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Condamne in solidum M. [P] [G] [I] et Mme [M] [O], épouse [I], à payer à la SCI Société foncière du RU 01/2012 l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1 octobre 2022, échéance d’octobre 2022, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

Condamne in solidum M. [P] [G] [I] et Mme [M] [O], épouse [I], à payer à SCI Société foncière du RU 01/2012 une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [P] [G] [I] et Mme [M] [O], épouse [I], au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelle que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 3 avril 2023 par M. [P] [G] [I] et Mme [M] [O], épouse [I],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 30 juin 2023 par lesquelles M. [P] [G] [I] et Mme [M] [O], épouse [I] demandent à la cour de :

INFIRMER le jugement rendu le 10 février 2023 par le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de BOBIGNY, en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail en date du 6 août 2021, conclu entre la société FONCIERE RU 01/2012 et les consorts [I], sont réunies à la date du 19 septembre 2022;

INFIRMER le jugement rendu le 10 février 2023 par le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de BOBIGNY, en ce qu’il a refusé d’accorder aux consorts [I] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

INFIRMER le jugement rendu le 10 février 2023 par le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de BOBIGNY, en ce qu’il a considéré qu’à défaut pour les consorts [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société FONCIERE RU 01/2012 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

INFIRMER le jugement rendu le 10 février 2023 par le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de BOBIGNY, en ce qu’il a condamné les consorts [I] à verser à la société FONCIERE RU 01/2012, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges ;

INFIRMER le jugement rendu le 10 février 2023 par le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de BOBIGNY, en ce qu’il a condamné les consorts [I] solidairement à verser à la société FONCIERE RU 01/2012, la somme de 13.994,12 euros, arrêtée au 30 septembre 2022, terme de septembre 2022 inclus, avec les intérêts ay taux légal sur la somme de 9.767,42 euros, à compter du 19 juillet 2022, sur le surplus à compter de la signification de l’assignation en date du 7 octobre 2022 ;

INFIRMER le jugement rendu le 10 février 2023 par le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de BOBIGNY, en ce qu’il a condamné les consorts [I], in solidum à verser à la société FONCIERE RU 01/2012, la somme de 200 euros au titre de l’article 700du code de procédure civile ;

INFIRMER le jugement rendu le 10 février 2023 par le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de BOBIGNY, en ce qu’il a condamné les consorts [I] in solidum aux dépens ;

En conséquence,

AUTORISER les consorts [I] à procéder au règlement de leur dette locative à l’égard de la société FONCIERE RU 01/2012 dans le cadre d’un échéancier de paiement sur une période de 36 mois.

ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire, et la poursuite de l’exécution du contrat de bail d’habitation régularisé le 6 août 2021 entre les consorts [I] et la société FONCIERE RU 01/2012 ;

ORDONNER le maintien dans les lieux des consorts [I] ;

CONDAMNER la société FONCIERE RU 01/2012 à verser aux consorts [I] une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société FONCIERE RU 01/2012 aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 17 août 2023 aux termes desquelles la SCI Foncière du RU 01/2012 demande à la cour de :

JUGER 'SCI FONCIERE RU 01/2012" recevable en ses demandes et 'le déclarer bien fondé';

DIRE ET JUGER 'la’ Monsieur [P] [G] [I] et Madame [M] [O] épouse [I] mal fondée en ses demandes, fins et prétentions ;

En conséquence :

' CONFIRMER le jugement du 10 février 2023 du Tribunal Judiciaire de NANTERRE en toutes ses dispositions ;

' CONDAMNER solidairement Monsieur '[P]' [I] et Madame [M] [O], épouse [I], à verser à la SCI société Foncière du RU 01/2012 somme de 26.208,24 €, 'arrêté’ au 7 juillet 2023, appels des 'provision’ et charges du 3ème trimestre 2023 inclus ;

Statuer à nouveau :

' CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 6 août 2021

' ORDONNER l’expulsion pure et simple de Monsieur [P] [G] [I] et Madame [M] [O] épouse [I] et de tout biens et tout occupant de 'son chef', des locaux situés [Adresse 4], au rez-de-chaussée, maison n° 7, porte n° 7 outre garage, jardin et terrasse.

' JUGER que l’huissier requis à l’effet de l’expulsion pourra se faire assister du commissaire de police et d’un serrurier le cas échéant ;

' ORDONNER la séquestration de tous matériels, marchandises et objets se trouvant dans lesdits locaux à l’endroit qu’il plaira à la SCI FONCIERE RU 01/2012 aux frais avancés de Monsieur [P] [G] [I] et Madame [M] [O] épouse [I] ;

' CONDAMNER Monsieur [P] [G] [I] et Madame [M] [O] épouse [I] au paiement d’une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 septembre 2022.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Il résulte des conclusions des appelants qu’ils ne contestent en réalité ni la dette locative ni, en elle même, l’acquisition de la clause résolutoire mais entendent obtenir la suspension de ses effets par l’octroi de délais de paiements ; ils ne développent aucun moyen de droit, ne critiquent pas particulièrement le jugement et ne produisent aucune pièce à l’appui de leur demande.

La société intimée demande la confirmation du jugement.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge, après avoir rappelé exactement les dispositions légales applicables, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail 2 mois après le commandement de payer resté infructueux et statué sur la dette locative et sur le montant mensuel de l’ indemnité d’occupation.

Le jugement sera donc confirmé en toutes ces dispositions.

Sur l’actualisation de la dette locative

La société intimée demande à la cour de réactualiser sa créance et de condamner solidairement M. Et Mme [I] à lui payer la somme de 26.208,24 euros arrêtée au 7 juillet 2023, appels des provision et charges du 3ème trimestre 2023 inclus.

Il est de principe, en application du premier alinéa de l’article 1353 du code civil, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que la preuve d’un paiement ou d’un non-paiement, fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.

Il appartient aux locataires de prouver qu’ils ont payé les sommes dues au titre de l’occupation des lieux.

La société produit un décompte d’où il résulte que la somme de 13.994,12 euros, arrêtée au 30 septembre 2022, terme de septembre 2022 inclus, telle que fixée par le premier juge est reprise, et qu’à raison des impayés ultérieurs de loyers et de charges, la dette locative réactualisée s’élève à la somme de 24.997,04 euros au 30 juin 2023.

Les locataires ne soutiennent ni n’établissent avoir effectué des paiements qui ne seraient pas pris en compte.

M. et Mme [I] seront donc condamnés à payer la somme de 24.997,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation actualisés au 30 juin 2023.

Cette condamnation sera solidaire à hauteur de 13.994,12 euros, arrêtée au 30 septembre 2022, par confirmation du jugement concernant les loyers et charges, et in solidum pour le surplus qui concerne les indemnités d’occupation.

La demande sera rejetée pour le surplus, qui relève de frais divers (commandement de payer, assignation, l’article 700, frais d’huissier') sans rapport avec la dette liée à l’occupation des lieux.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Les appelants sollicitent des délais de paiement de 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire, demande que le premier juge a rejetée.

La société intimée s’oppose à cette demande.

Le V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dans sa version en vigueur à la date d’acquisition de la clause résolutoire dispose que :

'Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.'

C’est ainsi par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, et que la cour adopte, que le premier juge a rejeté la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire en considérant en substance que M. Et Mme [I] n’apparaissent pas en mesure de reprendre le paiement régulier de leur loyer et encore moins de dégager une capacité de remboursement supplémentaire pour apurer la dette locative; aucun élément nouveau de nature à remettre en cause cette appréciation n’est produit en appel.

Ainsi, M. et Mme [I] ne produisent aucune pièce.

La dette a augmenté depuis le jugement entrepris ; selon le décompte produit par la bailleresse, aucune somme n’avait été payée entre mars 2022 et février 2023 ; en février 2023, seule une somme de 257,82 euros a été payée, puis 383,61 euros en avril 2023 et 1.100 euros en juin 2023.

Aucune actualisation de ces éléments à la date à laquelle statue la cour d’appel n’est en outre produite.

Le jugement sera donc confirmé sur ces points.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens, en ce compris le commandement de payer du 19 juillet 2022, et les frais de l’article 700 de première instance.

La société demande la condamnation aux dépens d’appel de la partie adverse en ce compris les frais d’un 'commandement de payer du 14 septembre 2022" qui n’est pas produit ni justifié.

S’agissant de l’instance d’appel, il est équitable d’allouer à la société intimée la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative,

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [P] [G] [I] et Mme [M] [O] épouse [I] à payer la somme de 24.997,04 euros réactualisée, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 juin 2023,

Rappelle que cette condamnation est solidaire à hauteur de 13.994,12 euros, arrêtée au 30 septembre 2022, et dit qu’elle est in solidum pour le surplus;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Condamne in solidum M. [P] [G] [I] et Mme [M] [O] épouse [I] à payer à la société foncière RU 01/2012 la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

Condamne in solidum M. [P] [G] [I] et Mme [M] [O] épouse [I] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,