Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 3, 11 septembre 2025, n° 24/19294

TGI 11 juillet 2024

CA Paris
Confirmation 11 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Omission de statuer sur la demande de propriété
La cour a constaté que les demandes étaient irrecevables car le premier juge n'avait pas le pouvoir de statuer sur la propriété des lots litigieux.
Rejeté
Absence de mise en demeure conforme
La cour a confirmé que la demande était irrecevable en raison de l'absence de mise en demeure conforme aux exigences légales.
Rejeté
Droit à des dommages et intérêts pour non-paiement
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'elle était fondée sur des demandes irrecevables.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 3, 11 sept. 2025, n° 24/19294
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/19294
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 11 juillet 2024, N° 24/19294;24/00521
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	François DE LASTELLE
Cabinet(s) :	CABINET DE LASTELLE PIALOUX
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [ Adresse 17 ] [ Localité 12 ]

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025

(n° 349 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/19294 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKMEZ

Décision déférée à la cour : jugement rendu selon la procédure accélérée au fond du 11 juillet 2024 -président du TJ de [Localité 16] – RG n° 24/00521

APPELANTE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 17] [Localité 12], représenté par son syndic en exercice, la SAS SERGIC, RCS de Lille Métropole n°428748909, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée par M^e François DE LASTELLE de la SELEURL CABINET DE LASTELLE PIALOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : P0070

INTIMÉS

M. [C] [D]

[Adresse 2]

[Localité 10] MAROC

Défaillant, l’acte d’attestation de transmission de la demande de signification à autorité étrangère étant daté du 23 décembre 2024

Mme [E] [D]

[Adresse 2]

[Localité 10] MAROC

Défaillante, l’acte d’attestation de transmission de la demande de signification à autorité étrangère étant daté du 23 décembre 2024

M. [I] [D]

[Adresse 1]

[Localité 13]

Défaillant, la déclaration d’appel ayant été signifiée le 23 décembre 2024 à personne

M. [C] [D]

[Adresse 4]

[Localité 13]

Défaillant, la déclaration d’appel ayant été signifiée le 24 décembre 2024 à étude

M. [T] [D]

[Adresse 1]

[Localité 13]

Défaillant, un procès-verbal de l’article 659 du code de procédure civile ayant été dressé le 26 décembre 2024

Mme [O] [D]

[Adresse 6]

[Localité 10] MAROC

Défaillante, l’acte d’attestation de transmission de la demande de signification à autorité étrangère étant daté du 23 décembre 2024

Mme [Y] [D]

[Adresse 3]

[Localité 10] MAROC

Défaillante, l’acte d’attestation de transmission de la demande de signification à autorité étrangère étant daté du 23 décembre 2024

M. [R] [D]

[Adresse 9]

[Localité 11]

Défaillant, la déclaration d’appel ayant été signifiée le 23 décembre 2024 à étude

M. [A] [D]

[Adresse 2]

[Localité 10] MAROC

Défaillant, l’acte d’attestation de transmission de la demande de signification à autorité étrangère étant daté du 23 décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 juin 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 906 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— RENDU PAR DÉFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 15] (le syndicat des copropriétaires) a poursuivi le paiement de charges de copropriété dues par le propriétaire des lots 156-188-301-146 et 178 dépendant de l’immeuble.

Celui-ci, [W] [D], est décédé le 16 août 2017.

Par jugement du 11 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a désigné Mme [G], administrateur judiciaire, en qualité de mandataire successoral à la succession de [W] [D].

Par actes de commissaire de justice des 11 et 31 mai et 30 août 2023, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer des sommations d’opter fondées sur les dispositions de l’article 771 du code civil à :

— M. [C] [D] (père du défunt) ;

— Mme [E] [K] épouse [D] (mère du défunt) ;

— M. [I] [D] (frère du défunt) ;

— M. [C] [D] (frère du défunt) ;

— M. [T] [D] (frère du défunt) ;

— Mme [O] [D] (soeur du défunt) ;

— M. [Y] [D] (frère du défunt) ;

— M. [R] [D] (frère du défunt) ;

— M. [A] [D] (frère du défun) ;

ci-après désignés les consorts [D].

Par actes extrajudiciaires des 1er, 5 et 13 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner le consorts [D] devant le président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de notamment :

juger que les consorts [D] sont propriétaires des lots 156 ' 188 ' 301 ' 146 et 178 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 14], constitué en syndicat des copropriétaires demandeur ;

juger que le jugement à intervenir sera publié au service chargé de la publicité foncière en application de l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, à la diligence du demandeur et aux frais du défendeur, lesdits frais compris dans la condamnation aux dépens ;

condamner in solidum les consorts [D] à lui payer les sommes suivantes représentant les arriérés de charges arrêtés au 1er trimestre 2024 inclus :

-7 489,54 euros s’attachant aux lots 301, 146 et 178 (compte 04920),

—  6 080,11 euros s’attachant aux lots 156 et 188 (compte 04935),

— condamner in solidum les consorts [D] au paiement des sommes suivantes au titre des frais exposés par la copropriété à cette même date, et ce en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

—  362 euros s’attachant aux lots 301, 146 et 178 (compte 04920),

—  362 euros s’attachant aux lots 156 et 188 (compte 04935),

juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance des présentes ;

juger que la capitalisation desdits intérêts est ordonnée ;

condamner in solidum les consorts [D] au paiement des sommes de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner in solidum les consorts [D] en tous les dépens, notamment les honoraires de Me [G], la somme de 366,63 euros, le coût des sommations d’opter, des présentes, de leur publication au service de la publicité foncière et du coût de la publication du jugement à intervenir.

Par ordonnance réputée contradictoire du 11 juillet 2024, le président du tribunal judiciaire de Créteil, statuant selon la procédure accelérée au fond, a :

déclaré les demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence les [18] sis [Adresse 4] à [Localité 14] irrecevables ;

condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence les [18] sis [Adresse 4] à [Localité 14] aux entiers dépens tels que listés par l’article 695 du code de procédure civile ;

rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Par déclaration du 14 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] les [Adresse 19] a relevé appel de l’ensemble des chefs de dispositif de ce jugement.

Par conclusions remises et notifiées le 18 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] demande à la cour de :

juger celui-ci recevable et bien fondé en son appel, ses demandes et conclusions et y faisant droit ;

juger que le jugement rendu le 11 juillet 2024 par le tribunal judiciaire de Créteil n°RG 24/00521 a omis de statuer sur la demande visant à :

« Juger que les consorts [D] sont propriétaires des lots 156 ' 188 – 301 – 146 et 178 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12], constitué en syndicat des copropriétaires demandeur. »

infirmer le jugement rendu en son entier dispositif ;

et statuant à nouveau,

juger que les consorts [D] sont propriétaires des lots 156 ' 188 – 301 – 146 et 178 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 14], constitué en syndicat des copropriétaires ;

juger que l’arrêt à intervenir sera publié au service chargé de la publicité foncière en application de l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, à la diligence du demandeur et aux frais du défendeur, lesdits frais compris dans la condamnation aux dépens ;

condamner les consorts [D] à lui payer les sommes suivantes représentant les arriérés de charges arrêtés au 4ème trimestre 2024 inclus :

—  9 469, 34 euros s’attachant aux lots 301, 146 et 178 (compte 04920) ;

—  8 696, 31 euros s’attachant aux lots 156 et 188 (compte 04935) ;

condamner les consorts [D] au paiement des sommes suivantes au titre des frais exposés par la copropriété à cette même date, et ce en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

—  362 euros s’attachant aux lots 301, 146 et 178 (compte 04920),

—  362 euros s’attachant aux lots 156 et 188 (compte 04935).

juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance des présentes ;

juger que la capitalisation desdits intérêts est ordonnée ;

condamner in solidum les consorts [D] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner in solidum les consorts [D] en tous les dépens, notamment les honoraires de Me [G], la somme de 366,63 euros, le coût des sommations d’opter, de l’assignation de première instance, des présentes, de leur publication au service de la publicité foncière et du coût de la publication du jugement à intervenir.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Le syndicat des copropriétaires a fait signifier la déclaration d’appel et ses conclusions à:

M. [I] [M] par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024 à personne ;

M. [C] [D] par acte de commissaire de justice du 24 décembre 2024 par dépôt à étude ;

M. [T] [D] par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2024 selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile ;

M. [R] [D] par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024 par dépôt à étude ;

M. [C] [D], résidant au Maroc, par acte d’attestation de transmission de la demande de signification du 23 décembre 2024 ;

Mme [E] [D], résidant au Maroc, par acte d’attestation de transmission de la demande de signification du 23 décembre 2024 ;

Mme [O] [D], résidant au Maroc, par acte d’attestation de transmission de la demande de signification ou de notification du 23 décembre 2024 ;

Mme [Y] [D], résidant au Maroc, par acte d’attestation de transmission de la demande de signification ou de notification du 23 décembre 2024 ;

M. [A] [D], résidant au Maroc, par acte d’attestation de transmission de la demande de signification ou de notification du 23 décembre 2024.

Les consorts [M] n’ont pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions de l’appelant pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 juin 2025.

Sur ce,

Selon l’article 472 du code de procédure civile, 'si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien-fondée'.

En outre, aux termes de l’article 954 dernier alinéa du même code, 'la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs'.

Sur l’omission de statuer

Le syndicat des copropriétaires demande à la cour de réparer l’omission de statuer commise parle premier juge.

Selon l’article 771 alinéa 2 du code civil, 'à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de l’ouverture de la succession, l’héritier peut être sommé, par acte extrajudiciaire, de prendre parti à l’initiative d’un créancier de la succession, d’un cohéritier, d’un héritier de rang subséquent ou de l’Etat'.

L’article 772 du même code dispose que 'dans les deux mois qui suivent la sommation, l’héritier doit prendre parti ou solliciter un délai supplémentaire auprès du juge lorsqu’il n’a pas été en mesure de clôturer l’inventaire commencé ou lorsqu’il justifie d’autres motifs sérieux et légitimes. Ce délai est suspendu à compter de la demande de prorogation jusqu’à la décision du juge saisi.

A défaut d’avoir pris parti à l’expiration du délai de deux mois ou du délai supplémentaire accordé, l’héritier est réputé acceptant pur et simple'.

Il résulte de ces textes que l’héritier qui, à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de l’ouverture de la succession, a été sommé de prendre parti dans les deux mois qui suivent la sommation, et qui, s’étant abstenu de le faire à l’expiration de ce délai sans solliciter de délai supplémentaire auprès du juge, est réputé acceptant pur et simple de la succession, ne peut plus ni y renoncer, ni l’accepter à concurrence de l’actif net (1re Civ., 5 février 2025, pourvoi n° 22-22.618, publié).

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de juger, d’une part, que les consorts [D] sont propriétaires des lots 156, 188, 301, 146 et 178 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 14], constitué en syndicat des copropriétaires, d’autre part, que l’arrêt à intervenir sera publié au service chargé de la publicité foncière en application de l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, à la diligence du demandeur et aux frais du défendeur, lesdits frais compris dans la condamnation aux dépens.

Le premier juge n’a pas statué sur ces demandes dont il était saisi.

Il convient donc de réparer cette omission.

Le syndicat des copropriétaires produit les sommations d’opter dans les conditions des articles 771 et 772 du code civil précités adressées par actes extrajudiciaires à chacun des intimés héritiers de [W] [D] (pièce 14).

M. [C] [D], Mme [E] [D], Mme [O] [D], M. [Y] [D] et M. [A] [D] ont déclaré accepter cette succession (pièces 15 à 19).

MM. [I], [C], [T] et [R] [D] n’ont pas répondu à la sommation d’opter et n’ont pas sollicité de délai supplémentaire auprès du juge.

S’il ne résulte pas des textes précités que la cour a le pouvoir de dire que les héritiers sont propriétaires des lots litigieux et de juger que l’arrêt sera publié au service chargé de la publicité foncière, la cour constatera que M. [C] [D], Mme [E] [D], Mme [O] [D], M. [Y] [D] et M. [A] [D] ont déclaré accepter la succession de [W] [D] et que MM. [I], [C], [T] et [R] [D] sont réputés avoir accepté purement et simplement la succession.

Les demandes tendant à voir dire que les consorts [D] sont propriétaires des lots litigieux et que l’arrêt sera publié au service de la publicité foncière seront déclarées irrecevables.

Sur les autres demandes

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi précise que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon l’article 14-2, dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Enfin, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte (avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007).

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les consorts [D], héritiers de [W] [D], selon la procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement de charges de copropropriété.

Le premier juge a, à bon droit, déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires en l’absence de mise en demeure répondant aux exigences des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

A hauteur d’appel, le syndicat des copropriétaires ne s’explique pas sur les motifs du jugement entrepris et ne produit aucune pièce établissant qu’il a satisfait aux exigences de l’article 19-2 précité en adressant à chacun des héritiers une mise en demeure, restée infructueuse passé un délai de trente jours, indiquant avec précision la nature et le montant des sommes réclamées.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Il sera également confirmé en ce qu’il rejette la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens de l’arrêt commande de confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile, de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens d’appel et de rejeter sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Répare l’omission de statuer et :

Constate que M. [C] [D], Mme [E] [D], Mme [O] [D], M. [Y] [D] et M. [A] [D] ont déclaré accepter la succession de M. [W] [D] et que MM. [I], [C], [T] et [R] [D] sont réputés avoir accepté purement et simplement la succession ;

Déclare irrecevables les demandes tendant à voir dire que les consorts [D] sont propriétaires des lots 156 ' 188 ' 301 ' 146 et 178 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] et que l’arrêt sera publié au service de la publicité foncière ;

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 15] aux dépens d’appel ;

Rejette sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT