Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 16 JANVIER 2025

(n° , 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/14796 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGJGF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juillet 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MEAUX – RG n° 20/03680

APPELANTES

S.C.I. MAUROSANE

[Adresse 4]

[Localité 6]

S.C.I. SOCELIE

[Adresse 7]

[Localité 6]

S.C.I. [Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentées par M^e François LA BURTHE, avocat au barreau de MEAUX

INTIMEES

S.A.S. ADM IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 6]

S.A. AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentées par M^e Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Les SCI Maurosane, Socelie et [Adresse 2] ont confié la gestion de plusieurs biens immobiliers leur appartenant, à la société ADM Gestion et transaction, en vue de leur mise en location.

Courant 2016, la société ADM Gestion et Transaction a pris la dénomination de société Expert Viager. Le 12 décembre 2018, la société Expert Viager a été cédée à la société ADM Immobilier, qui a récupéré l’ensemble de ses mandats.

Suite à des incidents de paiement des loyers, les sociétés demanderesses ont demandé, par courrier du 3 avril 2020, à la société ADM Immobilier de justifier des procédures entreprises pour le recouvrement des loyers, de la souscription des assurances loyers impayés, des déclarations de sinistre à ces assurances et du motif allégué par l’assureur afin de refuser la prise en charge.

Saisi par les SCI Maurosane, Socelie et [Adresse 2], le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux a, par ordonnance de référé du 15 juillet 2020, enjoint à la société ADM Immobilier de produire au gérant de chacune des SCI concernées, les contrats d’assurance loyers impayés, les déclarations faites à l’assurance loyers impayés, ainsi que la réponse de l’assureur, les commandements de payer visant la clause résolutoire et les actes de poursuites concernant les locataires [P], [R], [S], [W], [I], [T], [L], [A] et [Y].

Par acte d’huissier en date du 06 octobre 2020, les SCI Maurosane, Socelie et [Adresse 2] ont assigné les sociétés ADM Immobilier et AXA France IARD, son assureur de responsabilité civile, devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

— condamner la société ADM Immobilier à payer la somme de 4.352,74 euros à la SCI Maurosane, composée de la dette de M. [P] dont le montant de la dette s’élève à 4.352,74 euros au 27 août 2020, somme à parfaire, non prise en charge par l’assureur loyer impayé par la faute de l’agence et aggravée par l’absence de diligence de procédure ;

— condamner la société ADM Immobilier à payer la somme de 25.601,18 euros à la SCI du [Adresse 2] composée des dettes locatives suivantes :

* les consorts [R] et [S] dont la dette s’élevait à 2.598,75 euros en avril 2020 et est demeurée inchangée à ce jour';

* la dette de M. [W], qui s’élève à 10.159,73 euros';

* la dette de M. [T] et Mme [Z] d’un montant de 7.930 euros au mois d’octobre 2021';

* les frais d’aide juridictionnelle de M. [E], soit la somme de 806,40 euros :

* 4.646,30 euros correspondant un coût des réparations de l’appartement dégradé en cours de bail ;

— juger que la société Axa assurance Iard mutuelle devra garantir le paiement de toutes les condamnations prononcées à l’encontre de la société ADM Immobilier en l’application du contrat de responsabilité civile n°000010422246104 et la condamner solidairement ou subsidiairement in solidum à payer toutes les sommes ci-avant, sauf à parfaire ;

— enjoindre à la société ADM Immobilier de produire le décompte de prise en charge par l’assurance Chevalier au titre de l’assurance loyers impayés pour M. [X] [D] dont la dette s’élevait à 669,30 euros au 27 août 2020, et 1.367,32 euros au 31 décembre 2020, et qui s’établit désormais à 4.914,07 euros ;

— prononcer la résiliation judiciaire des mandats de gestion donnes par la société ADM Immobilier ;

— condamner la société ADM Immobilier au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— enjoindre à la société ADM Immobilier de produire le décompte de prise en charge par l’assureur loyer impayé dans le dossier de M. [X], sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— condamner solidairement la société ADM Immobilier et AXA Assurance à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les sociétés ADM Immobilier et AXA France IARD ont demandé au tribunal de':

— déclarer la SCI Maurosane, la SCI Socelie et la SCI du [Adresse 2] irrecevables en leurs demandes de garantie formulées à l’encontre d’AXA France IARD ;

— juger que la police d’AXA doit s’appliquer dans les limites de garantie et franchises stipulées au contrat ;

— juger qu’est hors garantie les demandes de production sous astreinte ;

— juger que la société ADM Immobilier n’a commis aucun manquement de nature à engager sa responsabilité ;

— juger que la SCI Maurosane, la SCI Socelie et la SCI du [Adresse 2] ne justifient pas d’un préjudice indemnisable ;

Subsidiairement':

— ramener dans de plus justes proportions le préjudice dont il est poursuivi la réparation afin de tenir compte':

* de sa qualification de perte de chance';

* de son caractère indemnitaire ;

— débouter la SC1 Maurosane. la SCI Socelie. et la SCI du [Adresse 2] de toutes leurs prétentions, fins et conclusions ;

— déclarer l’exécution provisoire incompatible avec la nature de l’affaire';

— condamner in solidum la SCI Maurosane. la SCI Socelie et la SCI du [Adresse 2] à leur régler à chacune la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner in solidum la SCI Maurosane, la SCI Socelie et la SCI du [Adresse 2] aux entiers dépens qui seront recouvrés entre les mains de la SCP Cordelier & Associés – Maitre Agathe Cordelier, avocat au Barreau de Paris, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par jugement contradictoire entrepris du 7 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Meaux a ainsi statué :

Déclare irrecevable la fin de non recevoir soulevée par les sociétés ADM Immobilier et AXA France IARD ;

Rejette la demande de paiement de la somme de 4.352,74 euros formée par la société Maurosane au titre de la dette locative ;

Rejette la demande de paiement de la somme de 25.601,18 euros formée par la société [Adresse 2] au titre des dettes locatives ;

Enjoint la société ADM lmmobilier de produire le décompte de prise en charge par l’assureur Assurances Chevalier au titre de l’assurance loyers impayés pour M. [B] [X] [D] ;

Dit qu’à défaut de produire ce décompte dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement, la société ADM Immobilier sera condamnée à une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois ;

Prononce la résiliation des mandats de gestion donnés à la société ADM Immobilier par la société Socelie à la société Maurosane et la société du [Adresse 2] ;

Condamne in solidum les sociétés AXA France IARD et ADM Immobilier à payer la somme de 1.500 euros à la société Maurosane à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum les sociétés AXA France IARD et ADM Immobilier à payer la somme de 1.500 euros à la société Socelie à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum les sociétés AXA France IARD et ADM Immobilier à payer la somme de 1.500 euros à la société [Adresse 2] à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum les sociétés AXA France IARD et ADM Immobilier à payer la somme de 1.000 euros à la société Maurosane au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum les sociétés AXA France IARD et ADM Immobilier à payer la somme de 1.000 euros à la société Socelie au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum les sociétés AXA France IARD et ADM Immobilier à payer la somme de 1.000 euros à la société [Adresse 2] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum les sociétés AXA France IARD et ADM Immobilier aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 3 août 2022 par la SCI Maurosane, la SCI Socelie et la SCI [Adresse 1],

Vu l’ordonnance de médiation du 8 décembre 2022 et le courrier du médiateur du 13 juin 2023 informant le conseiller de la mise en état de l’achèvement de cette médiation sans que les parties soient parvenues à un accord,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 5 juillet 2023 par lesquelles la SCI Maurosane, la SCI Socelie et la SCI [Adresse 1] demandent à la cour de :

Vu l’article 1992 du Code civil, 1103 et suivants, et 1217 et suivants du Code civil,

Vu les mandats de gestions,

Réformant le jugement mais dans les seules limites de l’appel interjeté par les concluantes,

Confirmer le jugement pour les points non contestés par l’appelant et débouter l’intimé de son appel incident,

Juger que la société ADM Immobilier a engagé sa responsabilité par les fautes commises dans l’exécution du contrat, qui notamment :

1. ont retardé l’expulsion des locataires et aggravé leur dette,

2. empêché la prise en charge des loyers impayés des frais de procédure et des travaux de remise en état par l’assurance souscrite, en provoquant la déchéance du droit à l’assurance à raison d’un défaut de déclaration de sinistre dans les délais contractuels et d’un défaut de mise en place des procédures de recouvrement dans les délais contractuels

A raison du contrat d’assurance dont les cotisations avaient été acquittées (perçu par l’agence ADM pour être reversées à l’assureur).

Juger que le préjudice subi du défaut de prise en charge par l’assurance est en lien de causalité directe avec les fautes commises.

Condamner en conséquence la société ADM Immobilier à payer :

—  1979,01 correspondants à la dette locative du locataire [P], somme à parfaire, non prise en charge par l’assureur loyer impayé par la faute de l’agence et aggravée par l’absence de diligence de procédure,

—  2 418,80 euros correspondant à la dette locative des consorts [R] et [S] dont la dette est demeurée inchangée à ce jour (selon décompte – pièce 55 – issu de l’agence appelante)

—  16 139.48 euros correspondant aux dettes des locataires [K] [H], savoir 12 908 euros au titre des loyers impayés à leur expulsion et 4 028.48 euros au titre des frais de justice de recouvrement et des frais de remise en état de l’appartement facturés.

—  10 724.02 euros correspondant la dette locative des époux [T] savoir : la dette locative de M. [T] et Mme [Z] d’un montant de 6 077.72 euros à ce jour, et 4.646,30 euros correspondant au coût des réparations de l’appartement dégradé en cours de bail par le locataire,

—  806.40 euros correspondant aux dépens recouvrés par le bureau d’aides d’aide juridictionnelle ( instance menée par ADM contre M. [E] et perdu pour des motifs de procédure)

—  2 055,18 euros au titre des loyers de M. [X] [D] auxquels s’ajoutent 2 680 euros de frais de remise en état de l’appartement.

Juger que la société AXA Assurance IARD Mutuelle devra garantir le paiement de toutes les condamnations prononcées à l’encontre de la société ADM Immobilier en l’application du contrat de responsabilité civile n° 0000010422246104, et de la condamner solidairement ou subsidiairement in solidum à payer toutes les sommes ci-avant, sauf à parfaire,

Confirmer le jugement en ce qu’il a enjoint à la société ADM Immobilier de produire le décompte de prise en charge par l’assureur loyer impayé dans le dossier de M. [X] [D], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision (dont la dette s’élevait à 669,30 euros au 27 août 2020, et à 1367,22 euros au 31 décembre 2020, et qui s’établit désormais à 4.914,07 euros).

Constater que les premiers juges ont prononcé la résiliation judiciaire des mandats de gestion donnés à la société ADM Immobilier par la SCI Socelie, la SCI Maurosane et la SCI du [Adresse 2] à compter du prononcé de la décision à intervenir, ou subsidiairement confirmer cette résiliation ;

En conséquence,

Condamner la société ADM Immobilier au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de dommages-intérêt, par tiers réparti au profit de chacune des appelantes ;

Débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Condamner solidairement, la Société ADM Immobilier et AXA Assurance à payer la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 de code de procédure civile devant la Cour, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 25 juillet 2023 au terme desquelles les SAS ADM Immobilier et SA AXA Assurances Iard Mutuelle forment appel incident et demandent à la cour de :

Vu l’article 1231-1 du code civil';

Réformer le jugement du 7 juillet 2022 en ce qu’il a':

— ENJOINT la société ADM Immobilier de produire le décompte de prise en charge par l’assureur Assurances Chevalier au titre de l’assurance loyers impayés pour M. [B] [X] [D] ;

— DIT qu’à défaut de produire ce décompte dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement, la société ADM Immobilier sera condamnée à une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois ;

— PRONONCE la résiliation des mandats de gestion donnés à la société ADM Immobilier par la société Socelie, à la société Maurosane et la société du [Adresse 2] ;

— CONDAMNE in solidum les sociétés AXA France IARD et ADM Immobilier à payer la somme de 1.500 euros à la société Maurosane à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNE in solidum les sociétés AXA France IARD et ADM Immobilier à payer la somme de 1.500 euros à la société Socelie, à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNE in solidum les sociétés AXA France IARD et ADM Immobilier à payer la somme de 1.500 euros à la société [Adresse 2], à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNE in solidum les sociétés AXA France IARD et ADM Immobilier à payer la somme de 1.000 euros à la société Maurosane, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE in solidum les sociétés AXA France IARD et ADM Immobilier à payer la somme de 1.000 euros à la société Socelie, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE in solidum les sociétés AXA France IARD et ADM Immobilier à payer la somme de 1.000 euros à la société133 [Adresse 9], au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE in solidum les sociétés AXA France IARD et ADM Immobilier aux dépens ;

En conséquence

Juger que la société ADM Immobilier n’a commis aucun manquement de nature à engager sa responsabilité :

Juger que la SCI Maurosane, la SCI Socelie, et la SCI [Adresse 9] ne justifient pas d’un préjudice indemnisable ;

Déclarer la SCI Maurosane, la SCI Socelie, et la SCI [Adresse 9] mal fondées en leur appel ; .

Débouter la SCI Maurosane, la SCI Socelie, et la SCI [Adresse 9] de toutes leurs prétentions, fins et conclusions contraires :

EN TOUTE HYPOTHÈSE

Débouter la SCI Maurosane, la SCI Socelie, et la SCI [Adresse 9] de toutes leurs prétentions, fins et conclusions contraires.

Confirmer le jugement du 7 juillet 2022 en ce qu’il a :

— REJETTE la demande de paiement de la somme de 4.352,74 euros formée par la société Maurosane au titre de la dette locative ;

— REJETTE la demande de paiement de la somme de 25.601,18 euros formée par la société [Adresse 2] au titre des dettes locatives ;

En conséquence

Débouter la SCI Maurosane, la SCI Socelie, et la SCI [Adresse 9] de toutes leurs prétentions, fins et conclusions contraires.

A TITRE SUBSIDIAIRE ramener dans de plus justes proportions le préjudice dont il est poursuivi la réparation afin de tenir compte :

— de sa qualification de perte de chance ;

— de son caractère indemnitaire ;

Faire application de la police d’AXA dans les limites de garantie et franchise stipulées au contrat.

Déclarer qu’est hors garantie les demandes de production sous astreinte.

Condamner en toute hypothèse in solidum la SCI Maurosane, la SCI Socelie, et la SCI [Adresse 9] à régler à chacune des sociétés ADM Immobilier et AXA la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner en toute hypothèse in solidum la SCI Maurosane, la SCI Socelie, et la SCI [Adresse 9] aux entiers dépens qui seront recouvrés entre les mains de la SCP Cordelier & Associés – Maître Agathe Cordelier, avocat au Barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité de la société ADM Immobilier

Les sociétés ADM Immobilier et AXA France forment appel incident et reprochent au tribunal d’avoir retenu la responsabilité de la société ADM Immobilier alors que celle-ci n’a commis aucune faute de gestion.

Elles font principalement valoir que la société ADM immobilier, tenue d’une obligation de moyens, a été confrontée à un problème de mise en place d’un nouveau logiciel expliquant son retard à transmettre les comptes de gestion, a hérité d’une situation dès lors qu’elle s’est retrouvée en charge de mandats suite à une cession de fonds de commerce intervenue peu de jours avant le début de l’exercice 2019, qu’elle ne peut être tenue pour responsable des agissements de son prédécesseur concernant les impayés antérieurs à sa gestion, qu’elle a privilégié une solution amiable afin d’éviter des frais inutiles, cette solution ayant permis des versements spontanés, puis a mis en oeuvre les mesures nécessaires pour permettre le recouvrement des impayés en faisant délivrer quatre assignations.

Les SCI Maurosane, Socelie et [Adresse 2] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu les fautes de la société ADM Immobilier tenant au retard à rendre compte de sa gestion, à communiquer ses coordonnées bancaires et à l’absence de suivi des impayés et de mise en oeuvre de l’assurance loyers impayés.

La responsabilité de l’agent immobilier chargé d’un mandat de gestion locative obéit aux règles de droit commun de la responsabilité contractuelle et aux règles spéciales du droit du mandat définies par les articles 1984 et suivants du code civil.

Les mandats d’administration de biens confiés à la société ADM Gestion et Transaction et cédés à la société ADM Immobilier, ayant été conclus en 2014, sont soumis aux dispositions du code civil antérieures à l’ordonnance du 10 février 2016, celle-ci n’étant applicable qu’aux seuls contrats conclus à compter du 1er octobre 2016.

Selon les dispositions de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des articles 1991, 1992 et 1993 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Il est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

Il s’évince de ces dispositions que le mandataire est tenu à une obligation de moyens supposant une exécution loyale, prudente et diligente du mandat conféré et que son exécution défectueuse doit être établie par le mandant conformément aux règles régissant la responsabilité contractuelle de droit commun ; cependant la faute est présumée en cas d’inexécution du mandat conféré.

Les mandats de gérance conclus avec la société ADM Gestion et Transaction et cédés à la société ADM Immobilier, stipulent notamment :

— au chapitre 'Reddition des comptes', le mandataire rend compte en adressant par lettre simple un rapport de gérance faisant état de tout ce qu’il a reçu et dépensé, ce rapport sera adressé tous les mois au mandant et au moins une fois par an pour la déclaration de revenus fonciers

— au chapitre 'Gestion des loyers', le mandataire est autorisé à 'encaisser, percevoir tous loyers, charges, dépôts de garantie (dépôts dont le mandataire demeurera détenteur) indemnités d’occupation et d’assurance'

— au chapitre 'Procédures de recouvrement', en cas de difficultés et à défaut de paiement du locataire, le mandant donne mandat exprès au mandataire qui l’accepte, de diligenter tant en demande qu’en défense, toutes saisies, actions judiciaires, tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous les tribunaux et toutes commissions administratives, se concilier ou requérir jugements, les faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres et pièces

— au chapitre 'assurances', le mandataire est autorisé à la demande du mandant à 'souscrire, signer ou résilier tout contrat d’assurances relevant de la gestion courante du bien ou encore de sa protection, mettre en oeuvre les garanties accordées par le contrat, à cet effet faire toute déclaration de sinistre, en assurer la gestion et en percevoir toutes indemnités versées par les compagnies d’assurance.

S’agissant du retard à rendre compte de sa gestion, la société ADM Immobilier énonce dans ses conclusions d’appel, qu’elle a transmis les comptes des différents biens en gestion en octobre 2019, soit dix mois après la cession du fonds de commerce de la société ADM Gestion et Transaction à son profit intervenue le 12 décembre 2018.

Or, il résulte des mandats liant les parties que le mandataire rend compte de sa gestion mensuellement.

Par ailleurs les difficultés liées à la mise en place d’un nouveau logiciel de gestion ne sont prouvées par aucune pièce et ne sauraient justifier, au demeurant, un retard de dix mois.

S’agissant du retard à communiquer ses coordonnées bancaires, ce manquement n’est pas davantage contesté en appel par la société ADM Immobilier qui se contente comme en première instance, d’énoncer ' Y aurait-il eu un retard dans le transfert des coordonnées bancaires, du propre aveu des SCI cela aurait provoqué un retard de paiement des loyers, ce qui est insuffisant pour caractériser un manquement et surtout insuffisant pour qualifier un préjudice'.

Or, il revenait à la société ADM Immobilier dès la cession intervenue de communiquer ses coordonnées bancaires pour percevoir les loyers.

Concernant ensuite le suivi des impayés, il résulte des pièces produites et en particulier des commandements de payer qui ont été délivrés que les impayés se sont essentiellement produits en période de gestion locative de la société ADM Immobilier.

Ainsi, il ressort du commandement de payer délivré le 16 décembre 2019 à M. [M] [T] et Mme [G] [L] et du décompte annexé, que leur solde débiteur est passé de 1.209,34 euros en décembre 2018 à 4.496,60 euros en décembre 2019.

Le commandement de payer délivré le 13 décembre 2019 à M. [F] [W] et le décompte annexé, font quant à eux, état d’un solde débiteur de 129,13 euros en décembre 2018 et de 5.167,53 euros en décembre 2019.

S’agissant de M. [B] [X] [D], sa dette s’est totalement constituée lors de la période de gestion de la société ADM Immobilier, puisque le commandement de payer qui lui a été délivré le 13 décembre 2019 et le décompte annexé, permettent de constater que son solde était créditeur en décembre 2018 et est passé débiteur dès janvier 2019 pour atteindre un solde débiteur de 985,46 euros en décembre 2019.

Enfin, le commandement de payer délivré à M. [V] [P] le 13 décembre 2019, qui ne comprend aucun décompte, fait quant à lui état d’une dette de 4.465,22 euros en décembre 2019.

S’il ressort de ces pièces que la société ADM Immobilier a fait délivrer des commandements de payer en décembre 2019 aux locataires défaillants, le conseil des appelantes par courrier recommandé du 14 septembre 2020, lui a indiqué qu’à défaut d’avoir délivré des assignations, aucune procédure n’était en cours à l’encontre de ces locataires.

Ce n’est qu’en décembre 2020 (les 21 et 23 décembre ) que la société ADM Immobilier a délivré les assignations aux locataires défaillants, soit douze mois après les commandements de payer alors que les dettes locatives n’avaient cessé d’augmenter pour atteindre en décembre 2020 :

—  5.984,52 euros pour M. [M] [T] et Mme [G] [L]

—  9.505,93 euros pour M. [F] [W]

—  1.367,22 euros pour M. [B] [X] [D]

—  4.816,50 euros pour M. [V] [P].

Ces assignations ont été délivrées avec retard sans qu’il ne soit démontré que des solutions amiables ont été privilégiées, lesquelles ont en tout état de cause échoué dès lors que les impayés ont continué et se sont aggravés.

Par ailleurs, s’agissant de M. et Mme [R] [S], locataires de la SCI du [Adresse 2], il est établi qu’un commandement de payer leur a été délivré le 8 mars 2018 pour une somme en principal de 2.398,81 euros.

Or, la société ADM Immobilier, cessionnaire du mandat de gestion de ce bien à compter du 12 décembre 2018, ne justifie pas leur avoir délivré une assignation en paiement et ce alors que la dette a perduré et que M. et Mme [R] [S] n’ont déposé un dossier de surendettement que le 11 juin 2019, déclaré recevable et orienté vers des mesures imposées le 25 juillet 2019.

Comme l’a exactement retenu le tribunal, la société ADM Immobilier, cessionnaire des mandats de gestion depuis le 12 décembre 2018 n’a pas mis tout en oeuvre pour recouvrer les loyers impayés.

Enfin, concernant la mise en oeuvre de l’assurance loyers impayés, il résulte des pièces produites que la société ADM Immobilier a fait quatre déclarations de sinistre loyers impayés le 10 décembre 2019 auprès de l’assurance Chevalier, pour les locataires suivants : M. [M] [T] et Mme [G] [L], M. [F] [W], M. [B] [X] [D], M. [V] [P].

Or, pour trois de ces locataires (M. [M] [T] et Mme [G] [L], M. [F] [W] et M. [V] [P]), l’assureur a refusé sa prise en charge pour le motif suivant :

' Application de la clause de déchéance du contrat pour non-respect des obligations de l’assuré (article L 113-2 du code des assurances). Les délais contractuels de déclaration de sinistre et d’envoi du commandement de payer n’ont pas été respectés, ce qui entraîne l’aggravation de la dette du locataire, détériore sa capacité à rembourser et cause un préjudice à l’assureur'.

L’assureur a seulement accepté de prendre en charge le sinistre déclaré pour M. [B] [X] [D] suivant courrier du 3 février 2020 puis a adressé un courriel à la société ADM Immobilier le 14 février sollicitant un décompte actualisé afin de 'vérifier si le commandement de payer est éteint'.

Il apparaît ainsi, comme confirmé en appel, par le courrier du conseil des intimées du 25 août 2022 (pièce D1 des intimées), que l’assureur n’a pris en charge que le remboursement des frais exposés au titre du commandement de payer dont les causes ont été apurées par le locataire.

En conséquence, alors que les impayés ont repris à la suite de l’apurement du commandement de payer, il appartenait à la société ADM Immobilier de faire toute diligence pour la prise en charge par l’assureur des loyers impayés.

Il en résulte que la société ADM Immobilier n’a pas respecté les délais contractuels permettant la mise en oeuvre de la garantie loyers impayés, pour M. [M] [T] et Mme [G] [L], M. [F] [W] et M. [V] [P] et qu’elle n’a pas accompli les diligences qui s’imposaient s’agissant de M. [B] [X] [D].

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, que c’est à bon droit que les premiers juges ont retenu que les fautes de la société ADM Immobilier dans l’exécution de son mandat étaient caractérisées, en ce qu’elle avait rendu compte avec retard de sa gestion, n’avait pas transmis ses coordonnées bancaires, avait manqué à ses obligations en matière de suivi des impayés et mise en oeuvre de la garantie loyers impayés.

Sur les demandes en paiement et à titre de dommages-intérêts des SCI Maurosane, Socelie et [Adresse 2]

Les SCI Maurosane, Socelie et [Adresse 2] sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté les demandes en paiement formées par les SCI Maurosane et [Adresse 2] au titre des dettes de leurs locataires.

Elles maintiennent en outre leur demande de dommages-intérêts à hauteur de 10.000 euros, estimant insuffisant le montant alloué en première instance.

Les sociétés ADM Immobilier et AXA France sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté les demandes en paiement et l’infirmation du jugement s’agissant de la somme allouée aux appelantes au titre du préjudice moral, sollicitant le rejet de cette demande.

Aux termes de l’article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

* Sur les demandes en paiement des SCI Maurosane, Socelie et [Adresse 2]

Il convient d’examiner chacun des préjudices allégués par les SCI appelantes.

' Sur le préjudice de la SCI Maurosane

M. [V] [P] est locataire de la SCI Maurosane.

Il a été assigné en acquisition de la clause résolutoire et en paiement et les appelantes versent aux débats l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux le 11 mai 2021, l’ayant condamné à titre provisionnel, à régler la somme de 6.195,42 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 7 avril 2021 et lui ayant accordé des délais suspensifs du jeu de la clause résolutoire.

Devant la cour, les appelantes sollicitent la somme de 1.979,01 euros au titre de la dette locative de M. [V] [P], décomposée comme suit :

—  1.005,03 euros au titre de la dette arrêtée au 20 avril 2023

—  900 euros au titre des frais d’avocat

—  73,98 euros au titre des frais de signification.

Elles versent aux débats un décompte arrêté au 1er août 2022 portant mention d’un solde débiteur de 3.622,36 euros ainsi que la facture des frais de signification pour 73,98 euros.

S’il doit être constaté qu’aucun décompte actualisé n’est versé aux débats de sorte que le préjudice constitué par la perte de loyers n’apparaît pas établi, il a été indiqué plus haut que l’assureur 'loyers impayés’ a refusé sa garantie au motif du non respect des délais contractuels de déclaration de sinistre et délivrance du commandement de payer, imputable à la société ADM Immobilier.

Or, il n’est pas contesté que l’assurance souscrite comprenait une garantie défense recours.

Le préjudice des appelantes en lien de causalité avec les fautes commises par la société ADM Immobilier, s’analyse en une perte de chance d’obtenir la mobilisation des garanties souscrites auprès de la société Chevalier pour les frais de procédure et sera indemnisé en appel à hauteur de 700 euros.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a débouté la SCI Maurosane de sa demande en paiement d’une somme de 4.352,74 euros au titre de la dette locative.

La société ADM Immobilier sera condamnée, in solidum avec la société AXA France IARD, son assureur, qui ne dénie pas sa garantie, à payer aux SCI Maurosane, Socelie et [Adresse 2], la somme de 700 euros en réparation de leur préjudice résultant de la dette locative de M. [V] [P].

Il sera précisé que la société AXA France IARD est tenue dans les limites de son contrat dont les plafonds et franchises sont opposables à l’assuré et aux tiers.

' Sur le préjudice de la SCI [Adresse 2]

— M. et Mme [R] [S]

M. et Mme [R] [S] sont locataires de la SCI [Adresse 2]

Devant la cour, les appelantes sollicitent la somme de 2.418,80 euros suivant décompte arrêté au 1er décembre 2022 et correspondant à la dette locative de M. et Mme [R] [S] sur la période de septembre 2022 à décembre 2022 inclus.

Néanmoins, en l’absence de tout décompte actualisé et alors que les appelantes énoncent dans leurs écritures que les locataires sont toujours dans les lieux, le préjudice constitué par la perte de loyers alléguée n’est pas justifié.

Les premiers juges ont rejeté à juste titre cette demande en paiement.

— M. [F] [W]

M. [F] [W] était locataire de la SCI [Adresse 2].

Un commandement de payer lui a été délivré le 13 décembre 2019 pour un principal de 5.167,53 euros.

Une assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux lui a été délivrée le 21 décembre 2020 aux fins notamment d’obtenir sa condamnation à la somme de 9.505,93 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il résulte des pièces produites et en particulier du décompte arrêté au 19 avril 2022, que M. [F] [W] a quitté les lieux à cette date, laissant un arriéré de loyers et charges de 12.908,79 euros.

Les appelantes justifient des frais de procédure à hauteur de 446,69 euros (facture d’huissier du 16 mars 2022) et de frais de remise en état des lieux loués à hauteur de 2.784 euros (facture de la société Multibat).

Il a été indiqué que l’assurance 'loyers impayés’ a refusé sa garantie, motifs pris, que les délais contractuels de déclaration de sinistre et délivrance du commandement de payer n’avaient pas été respectés, ce non respect des délais étant imputable à la société ADM Immobilier.

La police d’assurance n’est pas produite aux débats.

Il résulte néanmoins de la quittance subrogative 'Assurance loyers impayés’ (pièce 9 des appelantes), que celle-ci prend en charge les dégradations immobilières (à hauteur de 80 % de leur montant).

Le préjudice en lien de causalité avec les fautes commises par la société ADM Immobilier, s’analyse en une perte de chance d’obtenir la mobilisation des garanties souscrites auprès de la société Chevalier et sera indemnisé en appel à hauteur de 75% des sommes non recouvrées par les appelantes outre les frais d’huissier, soit 12.104 euros (16.139 euros x 75%).

La demande sera donc accueillie en appel à hauteur de 12.104 euros.

— M. [M] [T] et Mme [G] [L]

M. [M] [T] et Mme [G] [L] étaient locataires de la SCI [Adresse 2].

Un commandement de payer leur a été délivré le 16 décembre 2019 pour un principal de 4.496,60 euros.

Une assignation leur a été délivrée le 23 décembre 2020 aux fins notamment de les voir condamner au paiement d’une somme de 5.984,52 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il résulte du courrier de l’huissier au conseil des appelantes du 4 octobre 2022, que les locataires ont quitté les lieux, remis les clés à l’agence mais n’ont pas transmis à l’huissier leur nouvelle adresse.

Les appelantes font état d’une dette des locataires à leur départ des lieux, non contestée, de 6.077,72 euros.

Les appelantes justifient également de frais de remise en état des lieux loués à hauteur de 3.000 euros (facture de la société Multibat du 14 octobre 2022).

Il a été indiqué que l’assurance 'loyers impayés’ a refusé sa garantie, motifs pris, que les délais contractuels de déclaration de sinistre et délivrance du commandement de payer n’avaient pas été respectés, ce non respect étant imputable à la société ADM Immobilier.

La police d’assurance n’est pas produite aux débats.

Il résulte néanmoins de la quittance subrogative 'Assurance loyers impayés’ (pièce 9 des appelantes) que celle-ci prend en charge les dégradations immobilières (à hauteur de 80 % de leur montant).

Le préjudice en lien de causalité avec les fautes commises par la société ADM Immobilier, s’analyse en une perte de chance d’obtenir la mobilisation des garanties souscrites auprès de la société Chevalier et sera indemnisé en appel à hauteur de 75 % des sommes non recouvrées par les appelantes, soit 6.807 euros (9.077 euros x 75 %).

La demande sera donc accueillie en appel à hauteur de 6.807 euros.

— M. [B] [X] [D]

M. [B] [X] [D] était locataire de la SCI du [Adresse 2].

Le tribunal a enjoint à la société ADM lmmobilier de produire le décompte de prise en charge par l’assureur Assurances Chevalier au titre de l’assurance loyers impayés pour M. [B] [X] [D] et ce, sous astreinte.

Il a rejeté la demande formée au titre des dégradations locatives.

Devant la cour, les appelantes font valoir que le décompte n’a pas été produit et sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a enjoint à la société ADM Immobilier de le produire.

Elles forment une demande en paiement de la somme de 2.055,18 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 27 février 2021, date à laquelle le logement a été libéré et maintiennent leur demande au titre des frais de remise en état des lieux, qu’elles ramènent à 2.680 euros.

Les sociétés intimées font valoir que le décompte a été produit de sorte que la condamnation sous astreinte n’a pas d’objet.

Elles sollicitent le débouté de la demande en paiement des SCI appelantes au titre des loyers et charges et la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande au titre des dégradations locatives.

En l’espèce, comme il a été indiqué plus haut, par courrier du conseil des intimées du 25 août 2022 (pièce D1 des intimées), le décompte a été transmis, permettant de constater que l’assureur n’a pris en charge que le remboursement des frais exposés au titre du commandement de payer dont les causes ont été apurées par le locataire.

La condamnation sous astreinte était justifiée et a permis la communication du décompte.

Elle sera donc confirmée sauf à constater qu’elle est devenue sans objet.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de déclarer hors garantie la demande de production sous astreinte, non dirigée contre la société AXA France IARD.

S’agissant de la demande en paiement des appelantes, celles-ci versent aux débats l’état des lieux de sortie contradictoire du 27 février 2021 démontrant un appartement restitué après cinq années d’occupation en état d’usage avec toutefois certains éléments de la chambre et de la salle de bain, en mauvais état.

Aucun justificatif de frais de remise en état n’est versé aux débats.

Le décompte locatif établi par la société ADM Immobilier arrêté au mois de décembre 2020 inclus porte mention d’une dette à hauteur de 967,22 euros, à laquelle s’ajoutent les loyers de janvier et février 2021, soit une somme restant due de 2.055,18 euros.

Néanmoins, la société ADM Immobilier fait valoir, sans être contestée, que la somme de 510 euros versée au titre du dépôt de garantie, vient en déduction de la dette locative.

S’agissant des frais de remise en état des lieux, ils seront réduits à 500 euros compte-tenu de l’état des lieux de sortie et de l’occupation des lieux pendant 5 ans.

Le préjudice en lien de causalité avec les fautes commises par la société ADM Immobilier, s’analyse en une perte de chance d’obtenir la mobilisation des garanties souscrites auprès de la société Chevalier et sera indemnisé en appel à hauteur de 75 % des sommes non recouvrées par les appelantes, soit 1.533 euros (2.045 euros x 75 %).

— M. [N] [U]

Les appelantes maintiennent leur demande au titre de la somme de 806,40 euros faisant valoir que ces frais de justice ont été recouvrés par l’Etat, sans que la société ADM Immobilier ne la rembourse alors que le mandat initial conclu avec ADM Gestion et Transaction indique que 'tous frais et débours générés par un incident de paiement ou plus généralement dans le cadre de l’exécution du présent mandat seront supportés par le mandant'.

En l’espèce, comme devant le tribunal, les appelantes ne produisent pas le jugement du tribunal d’instance de Meaux ayant donné lieu au recouvrement des frais d’aide juridictionnelle avancés par l’Etat et réclamés à la SCI [Adresse 2].

Il n’est pas davantage établi le lien avec une faute ou une obligation à la charge de la société ADM Immobilier puisque la nature de l’affaire n’est pas démontrée, étant observé que le jugement est du 6 septembre 2017, soit une date antérieure à la cession du fonds de commerce.

Les premiers juges ont rejeté à juste titre cette demande.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a rejeté la demande en paiement de la SCI du [Adresse 2] au titre des dettes locatives.

Il lui sera alloué en appel la somme de 20.444 euros (12.104 euros + 6.807 euros + 1.533 euros).

En conséquence, la société ADM Immobilier sera condamnée, in solidum avec la société AXA France IARD, son assureur qui ne dénie pas sa garantie, à payer aux SCI Maurosane, Socelie et [Adresse 2], la somme de 20.444 euros en réparation de leur préjudice constitué par les dettes locatives de M. [F] [W], de M. [M] [T] et Mme [G] [L] et de M. [B] [X] [D].

Il sera précisé que la société AXA France IARD est tenue dans les limites de son contrat dont les plafonds et franchises sont opposables à l’assuré et aux tiers.

* Sur la demande de dommages-intérêts des SCI Maurosane, Socelie et [Adresse 2]

Le tribunal a alloué à chacune des SCI appelantes la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Celles-ci maintiennent en appel leur demande formée devant le tribunal à hauteur de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts, à répartir par tiers pour chacune d’elles.

Les intimées sollicitent l’infirmation du jugement et le débouté de la demande.

En l’espèce, les manquements de la société ADM Immobilier à ses obligations de mandataire sont confirmés en appel.

Les premiers juges ont exactement énoncé que ces manquements ont causé un préjudice moral aux SCI appelantes qui ont été contraintes de relancer le mandataire à de nombreuses reprises puis de saisir la justice pour faire valoir leurs droits, entraînant préoccupations et tracas sur une période considérable.

Ils ont justement évalué l’indemnisation du préjudice subi à hauteur de 1.500 euros pour chacune des trois SCI.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum les sociétés AXA France IARD et ADM Immobilier à payer aux SCI Maurosane, Socelie et [Adresse 2], la somme de 1.500 euros chacune, à titre de dommages-intérêts.

Il doit seulement être ajouté au jugement que la société AXA France IARD est tenue dans les limites de son contrat dont les plafonds et franchises sont opposables à l’assuré et aux tiers.

Sur la résiliation des mandats

Les intimées forment appel incident et sollicitent la réformation du jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation des mandats de gestion.

Elles font valoir que la société ADM Immobilier n’a commis aucune faute susceptible de voir engager sa responsabilité et qu’en conséquence la résiliation est dépourvue de tout fondement.

En l’espèce, les premiers juges, après avoir exactement rappelé les dispositions légales applicables, ont énoncé à juste titre que la société ADM Immobilier avait gravement manqué à ses obligations de mandataire de sorte que la résiliation des mandats est justifiée.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement s’agissant des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

Les sociétés ADM Immobilier et AXA France IARD, parties perdantes à titre principal, seront condamnées in solidum aux dépens d’appel.

L’équité commande de les condamner in solidum au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— rejeté la demande de paiement de la somme de 4.352,74 euros formée par la société Maurosane au titre de la dette locative ;

— rejeté la demande de paiement de la somme de 25.601,18 euros formée par la société [Adresse 2] au titre des dettes locatives ;

et sauf à constater que l’injonction faite à la société ADM lmmobilier de produire le décompte de prise en charge par l’assureur Assurances Chevalier au titre de l’assurance loyers impayés pour M. [B] [X] [D] est devenue sans objet ;

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum la société ADM Immobilier et la société AXA France IARD, à payer aux SCI Maurosane, Socelie et [Adresse 2], la somme de 700 euros en réparation de leur préjudice résultant de la dette locative de M. [V] [P] ;

Condamne in solidum la société ADM Immobilier et la société AXA France IARD, à payer aux SCI Maurosane, Socelie et [Adresse 2], la somme de 20.444 euros en réparation de leur préjudice constitué par les dettes locatives de M. [F] [W], de M. [M] [T] et Mme [G] [L] et de M. [B] [X] [D] ;

Dit que la société AXA France IARD est tenue dans les limites de son contrat dont les plafonds et franchises sont opposables à l’assuré et aux tiers ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Condamne in solidum la société ADM Immobilier et la société AXA France IARD à payer aux SCI Maurosane, Socelie et [Adresse 2], la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la société ADM Immobilier et la société AXA France IARD aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président