Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 18 NOVEMBRE 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/11643 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH4US

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Mai 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 22/04417

APPELANTE

S.A.S. 37 ABBE GREGOIRE société à associé unique, représentée par son représentant légal y domicilié en cette qualité

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

INTIMÉS

M. [J] [U]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Mme [L] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0051

PARTIE INTERVENANTE

SCI 37 ABBE GREGOIRE, venant aux droits de la société 37 ABBE GREGOIRE

Inscrite au RCS de Paris sous le numéro 954 067 575

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Septembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Edouard LAMBRY

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Edouard LAMBRY, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par acte sous-seing privé, en date du 12 juillet 2006 M. [M] [E] et M. [J] – [M] [E], agissant en leurs qualités de copropriétaires indivis de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], ont donné à bail à M. [J] [U] et à Mme [L] [Y], un appartement situé au 5ème étage sur rue et cour, porte gauche en montant l’escalier se composant : d’une entrée, de 4 pièces principales, penderie, cuisine, salle de bain, douche, emplacement dressing avec ballon électrique.

Le bail a été conclu pour une durée de six années, et a été renouvelé par tacite reconduction.

Le loyer a été fixé à la somme de 1790€ mensuels payable à terme échu et un dépôt de garantie de 3440€ correspondant à deux mois de loyer a été versé entre les mains du bailleur.

En sus de cet appartement du 5ème étage, M. [U] et Mme [Y] occupent une pièce au 6ème étage.

Par actes du 16 juillet 2020, M. [M] [E] et son épouse, Mme [O], d’une part, et M. [B], veuf de M.[J][E], décédé le [Date décès 2] 2019, d’autre part, ont vendu à la SAS 37 Abbé Grégoire l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5].

Un état locatif est annexé à ces actes.

Estimant que l’ occupation par M. [U] et Mme [Y] de la pièce du 6 ème étage s’effectue sans droit ni titre, la SAS 37 Abbé Grégoire les a, par acte du 18 janvier 2021 fait assigner, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin d’obtenir leur expulsion.

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a notamment par ordonnance du 1 er juillet 2021 :

— constaté que M. [U] et Mme [Y] sont occupants sans droit ni titre de la chambre de service n° 19 située au 6ème étage de l’immeuble du [Adresse 3] ;

— à défaut de libération volontaire, ordonné leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

— supprimé le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— supprimé le bénéfice de la trêve hivernale de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 600 euros et condamné in solidum M. [U] et Mme [Y] à en acquitter le paiement intégral à compter de l’assignation et jusqu’à la complète libération des lieux ;

— condamné in solidum M. [U] et Mme [Y] à verser à la société 37 Abbé Grégoire une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [U] et Mme [Y] aux dépens.

Par déclaration du 27 juillet 2021, M. [U] et Mme [Y] ont relevé appel de cette ordonnance.

Par arrêt du 4 mars 2022, lacour d’appel de Paris:

— Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau,

— Dit n’y avoir lieu à référé ;

— Condamne la société 37 Abbé Grégoire aux dépens de première instance et d’appel ;

— Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Saisi au fond par assignation du 25 mai 2022 par la SAS 37 Abbé Grégoire, le Juge des Contentieux de la Protection, dans sa décision en date du 24 mai 2023 :

— « DÉBOUTE la Société 37 ABBE GREGOIRE de sa demande d’écarter les dernières

conclusions de Monsieur [J] [U] et Madame [L] [Y] ;

— CONSTATE l’existence d’un bail verbal portant sur la chambre de service n°19 de l’immeuble sis [Adresse 3] et liant M. [E](en qualité de bailleur) et Monsieur [J] [U] et Madame [L] [Y] (en qualité de locataires) depuis le 1 er août 2008, opposable à la Société 37 ABBE GREGOIRE ;

— DEBOUTE la Société 37 ABBE GREGOIRE de l’intégralité de ses demandes ;

— CONDAMNE la Société 37 ABBE GREGOIRE à verser à Monsieur [J] [U] et Madame [L] [Y] la somme de 3.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— REJETTE le surplus des demandes des parties ;

— CONDAMNE la Société 37 ABBE GREGOIRE aux dépens de l’instance ;

— ORDONNE l’exécution provisoire. »

Par déclaration reçue au greffe le 30 juin 2023 la SAS 37 Abbé Grégoire a interjeté appel de ce jugement.

La SAS 37 Abbé Grégoire a par acte notarié du 13 juillet 2023 vendu l 'immeuble à la société civile immobilière 37 Abbé Grégoire.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 7 juillet 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens la société civile immobilière 37 Abbé Grégoire demande à la cour de :

— donner acte à la SCI 37 ABBE GREGOIRE de son intervention volontaire aux droits de

la SAS 37 ABBE GREGOIRE ensuite de la cession intervenue, et ce sous la constitution de la SELARL [N] ET ASSOCIES, représentée par Maître [G] [N], laquelle se constitue et occupera pour la susnommée dans la présente procédure.

— accueillir la SCI 37 ABBE GREGOIRE venant aux droits de la SAS 37 ABBE GREGOIRE en son appel et la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes.

— infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de PARIS Pôle civil de proximité du 24 mai 2023 en son intégralité en ce qu’il a :

* Constaté l’existence d’un bail verbal portant sur la chambre de service n°19 de l’immeuble

sis [Adresse 3] et liant M. [E](en qualité de bailleur) et M. [J] [U] et Madame [L] [Y] (en qualité de locataire) depuis le 1er août 2008, opposable à la société 37 ABBE GREGOIRE ;

* Débouté la société 37 ABBE GREGOIRE de l’intégralité de ses demandes;

* Condamné la société 37 ABBE GREGOIRE à verser à Monsieur [J] [U] et Madame [L] [Y] la somme de 3 500 euros au titre de

l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance ;

Statuant à nouveau :

— juger que Monsieur [J] [U] et Madame [L] [Y] ne disposent d’aucun bail verbal opposable à la société 37 ABBE GREGOIRE sur la chambre

de service n°19 située au 6 ème étage de l’immeuble sis [Adresse 3],

— juger que Monsieur [J] [U] et Madame [L] [Y] sont

occupants sans droit ni titre de la chambre de service n°19 située au 6 ème étage de l’immeuble sis [Adresse 3],

— ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [J] [U] et Madame

[L] [Y] et celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un commissaire de Police, de la force publique ainsi que d’un serrurier si besoin est, de la chambre de service n°19 située au 6 ème étage de l’immeuble sis [Adresse 3]

[Localité 5] ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard,

— juger que Monsieur [J] [U] et Madame [L] [Y] ne pourront bénéficier de délais à l’effet de quitter lesdits lieux, et en conséquence supprimer

les délais prévus aux articles L412-1, L412-3, L412-6 du Code des Procédures Civiles d’exécution,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux au garde meubles du choix de la bailleresse et aux frais, risques et périls des consorts

[U]/[Y],

— condamner solidairement Monsieur [J] [U] et Madame [L]

[Y] à payer à la société 37 ABBE GREGOIRE (Siren 954 067 575) une indemnité

d’occupation de 600 € par mois à compter du 16 juillet 2020 jusqu’à la libération des locaux qui devra se matérialiser par la remise des clefs ou l’expulsion,

— juger recevables en cause d’appel les demandes formulées à titre subsidiaire et plus subsidiaire de résiliation judicaire du bail verbal comme de validation du congé délivré le 29 avril 2024, celles-ci tendant aux mêmes fins que la demande initiale.

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour considérait que Monsieur [J] [U] et Madame [L] [Y] sont titulairesd’un bail sur la chambre de service n°19 de l’immeuble sis [Adresse 3],

— juger que Monsieur [J] [U] et Madame [L] [Y] ont manqué à leur obligation essentielle de paiement du loyer afférant à la chambre de service

n°19 située au 6 ème étage de l’immeuble sis [Adresse 3],

— prononcer la résiliation judicaire aux torts de Monsieur [J] [U] et Madame [L] [Y] du bail verbal portant sur la chambre de service n°19 située au 6 ème étage de l’immeuble sis [Adresse 3],

— ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [J] [U] et Madame

[L] [Y] et celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un Commissaire de Police, de la force publique ainsi que d’un serrurier si besoin est, de la chambre de service n°19 située au 6 ème étage de l’immeuble sis [Adresse 3]

[Localité 5] ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard,

— juger que Monsieur [J] [U] et Madame [L] [Y] ne pourront bénéficier de délais à l’effet de quitter lesdits lieux, et en conséquence supprimer

les délais prévus aux articles L412-1, L412-3, L412-6 du Code des Procédures Civiles d’exécution,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux au garde meubles du choix de la bailleresse et aux frais, risques et périls des consorts

[U]/[Y],

— condamner solidairement Monsieur [J] [U] et Madame [L]

[Y] à payer à la société 37 ABBE GREGOIRE (Siren 954 067 575), au titre des

loyers impayés pour la période 16 juillet 2020 jusqu’à l’arrêt à intervenir, en deniers ou quittances, une somme de 130 € par mois avec intérêts au taux légal, puis à compter de l’arrêt à intervenir, une indemnité d’occupation de 600 € par mois jusqu’à la libération des

locaux qui devra se matérialiser par la remise des clefs ou l’expulsion.

A titre plus subsidiaire

— juger que le bail verbal dont s’agit est soumis aux seules dispositions du Code Civil

— valider le congé délivré, au visa de l’article 1736 du Code Civil, le 29 avril 2024 à effet du 31 juillet 2024 à Monsieur [J] [U] et Madame [L] [Y]

— juger que Monsieur [J] [U] et Madame [L] [Y] sont

occupants sans droit ni titre de la chambre de service n°19 située au 6 ème étage de l’immeuble sis [Adresse 3] depuis le 1 er août 2024

— ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [J] [U] et Madame

[L] [Y] et celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un Commissaire de Police, de la force publique ainsi que d’un serrurier si besoin est, de la chambre de service n°19 située au 6 ème étage de l’immeuble sis [Adresse 3]

[Localité 5] ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard.

— juger que Monsieur [J] [U] et Madame [L] [Y] ne pourront bénéficier de délais à l’effet de quitter lesdits lieux, et en conséquence supprimer

les délais prévus aux articles L412-1, L412-3, L412-6 du Code des Procédures Civiles d’exécution.

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux au garde meubles du choix de la bailleresse et aux frais, risques et périls des consorts

[U]/[Y]

— condamner solidairement Monsieur [J] [U] et Madame [L]

[Y] à payer à la société 37 ABBE GREGOIRE (Siren 954 067 575), au titre des

loyers impayés pour la période du 16 juillet 2020 jusqu’au 31 juillet 2024, la somme de 130 € par mois, soit la somme totale de 6.305 €, avec intérêt au taux légal, puis à compter du 1 er août 2024, une indemnité d’occupation de 600 € par mois jusqu’à la libération des locaux qui devra se matérialiser par la remise des clefs ou l’expulsion.

En tout état de cause,

— juger Monsieur [J] [U] et Madame [L] [Y] irrecevables en leur demande nouvelle en appel de condamnation de la société 37 ABBE

GREGOIRE au paiement de la somme de 62.145,16 € à titre de dommages et intérêts en

réparation d’un prétendu préjudice moral subi,

— débouter Monsieur [J] [U] et Madame [L] [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusion,

— condamner in solidum Monsieur [J] [U] et Madame [L] [Y] à payer à la SCI 37 ABBE GREGOIRE venant aux droits de la SAS 37 ABBE

GREGOIRE la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

— condamner in solidum Monsieur [J] [U] et Madame [L] [Y] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, représentée par Maître Laurent GUIZARD, avocat aux offres de droit.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 4 juillet 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [U] et Mme [Y] demandent à la cour de :

— débouter la Société 37 ABBE GREGOIRE de l’intégralité de ses demandes, fins, conclusions et prétentions ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de PARIS en date du 24 mai 2023 ;

A titre principal,

— juger que les consorts [U]/[Y] et [E] sont liés par un bail verbal relatif à la chambre du 6 ème étage depuis le 1 er aout 2008 ;

— juger que l’état locatif produit par la Société 37 ABBE GREGOIRE ne mentionne aucunement que les concluants sont occupants sans droit ni titre et que la SAS 37 ABBE

GREGOIRE avait connaissance de l’occupation des lieux du 6 ème étage par M [U] au moment de la vente ;

— juger que la reconnaissance par la Société 37 ABBE GREGOIRE d’un quittancement des loyers de la chambre du 1 er août 2008 au 1 er août 2016 constitue un aveu judiciaire ;

— juger que la reconnaissance par la Société 37 ABBE GREGOIRE d’une occupation acceptée par les vendeurs de 2008 à 2016 au moins, constitue également un aveu judiciaire ;

— juger que le bail est opposable à la société 37 ABBE GREGOIRE ;

— juger et déclarer nul le congé délivré par la Société 37 ABBE GREGOIRE en date du 29 avril 2024 doit être purement et simplement annulé dès lors que la chambre du 6 ème étage est l’accessoire de l’appartement principal occupé par les consorts [U]-[Y] au 5 ème étage ;

— juger que les demandes indemnitaires formées par les consorts [U]-[Y] sont destinés à écarter les prétentions adverses et ne sauraient donc être considérées comme nouvelles en cause d’appel ;

— condamner la société 37 ABBE GREGOIRE au paiement de la somme de 62.145,16€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par les consorts [Y]-[U] ;

— condamner la société 37 ABBE GREGOIRE à la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— condamner la Société 37 ABBE GREGOIRE aux entiers dépens ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 juillet 2025;

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé, à titre liminaire, que la cour ne statue que sur les prétentions des parties au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Ainsi, les demandes de de juger ou de donner acte qui n’emportent aucune conséquence juridique mais uniquement des moyens, ne constituent pas de telles prétentions et ne donneront lieu à aucune mention au dispositif.

Sur la recevabilité de l’intervention de la société civile immobilière 37 Abbé Grégoire

Il n’est nullement contesté que la société civile immobilière 37 Abbé Grégoire vient aux droits de la SAS 37 Abbé Grégoire.

Son intervention en appel est donc recevable.

Sur le bail verbal

Le bail est un contrat qui peut être établi par écrit ou verbalement.

De même si, en application de l’ article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location doit étre établi par écrit, la jurisprudence admet la validité des baux verbaux.

C’est à celui qui invoque un bail, qu’il incombe d’établir son existence.

Il se déduit des dispositions de l’article 1715 du code civil, que la preuve de l’existence d’un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, lorsque le bail a reçu un commencement d’exécution.

La société civile immobilière 37 Abbé Grégoire conteste l’existence d’un bail verbal considérant qu’il n’est nullement établi que postérieurement à août 2016, les consorts [U] et [Y] ont continué à payer des loyers, l’annexe 2 jointe au contrat de vente indiquant l’absence de paiement de loyers et de charges.

Elle se prévaut également de l’inopposabilité de ce bail,à son encontre dans la mesure où elle n’en n’avait pas connaissance et,où manifestement ledit bail n’aurait été conclu que par un seul indivisaire.

Elle remet en cause également des pièces produites devant la Cour soit, une des attestations et l’enregistrement déloyal d’une conversation téléphonique à l’insu de M.[E].

Les consorts [U] et [Y] reprennent à leur compte le jugement et la décision de la Cour d’appel de Paris du 4 mars 2022 pour se prévaloir du bénéfice d’un bail verbal opposable à la société civile immobilière.

En l’espèce le premier juge a fait une juste analyse des pièces produites produites pour décider que la preuve de l’existence d’un bail verbal sur la chambre de service litigieuse au bénéfice de M.[U] et Mme [Y] était rapportée en relevant notamment que

— M. [E] avait régulièrement délivré des quittances de loyers d’août 2008 à août 2016 peu important que les quittances n’aient eté signées que par lui,un seul des propriétaires indivis étant censé,à l’égard des tiers et, par suite des locataires, agir au nom de l’indivision;

— l’absence de mentions sur l’état locatif annexé à la vente, de loyers et charges quittancés ou dépôt de garantie pour la chambre litigieuse ne pouvait être opposée à M. [U] et Mme [Y], ces derniers n’étant pas intervenus à la vente ;

— cet état locatif ne mentionne pas que M. [J] [U] et Mme [L] [Y] sont sans droit ni titre ;

— les attestations concordantes produites émanant tant de membres de la famille, que d’amis et de voisins de M. [U] et Mme [Y], démontrent que ces demiers occupent la chambre de service n° 19 au vu et au su de tous,sans qu’iI n’ait été entrepris de démarches pour faire cesser cette occupation par les consorts [E] avant la vente de l’immeuble du l6 juillet 2020.

La Cour constate en sus que si, le document nommé état locatif annexé à l’acte de vente du 16 juillet 2020 ne fait état ni de loyer et charges quittancés ni du versement d’un dépôt de garantie pour l’occupation de la chambre litigieuse, il mentionne clairement dans la colonne 'locataires', que cette chambre est occupée par [X] -[K].

Il doit par ailleurs être relevé que si la mention sans titre est inscrite auprès du nom de certains occupants des pièces du 6ème étage, ce n’est pas le cas pour M. [U] et Mme [Y].

Enfin, l’absence de délivrance de quittances après août 2018, au vu de la pérennité de l’occupation de la chambre telle qu’elle résulte des attestations produites, sans qu’il soit besoin de se référer aux moyens de preuve contestés, ne suffit pas à établir que le bail ne se serait pas renouvelé tacitement et que le paiement d’un loyer ne se serait pas poursuivi, M. [U] et Mme [Y] allèguant des paiements en espèces et l’acte de ventede l’immeuble, mentionnant clairement l’absence d’impayés locatifs.

Il est également établi que le deuxième indivisaire résidait dans l’immeuble, et bénéficiait de l’usage de 2 chambres au 6 ème étage. Il ne pouvait donc ignorer l’occupation de la chambre n° 19 par M. [U] et Mme [Y], occupation qui n’a jamais été remise en cause par les indivisaires avant la vente de juillet 2020.

Au vu de l’ensemble de ces constatations, la Cour considère que l’acquéreur ne pouvait ignorer la situation de locataires de M. [U] et Mme [Y] sur la chambre de service n° 19 et, que le bail verbal litigieux, consenti par l’indivision lui est parfaitement opposable.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il constate l’existence d’un bail verbal portant sur la chambre de service n°19 de l’immeuble sis [Adresse 3] au bénéfice de M.[J] [U] et Mme [L] [Y] depuis le 1 er août 2008, opposable à la Société 37 Abbé Grégoire.

Sur la résiliation judiciaire

La société 37 Abbé Grégoire sollicite la résiliation judiciaire du bail verbal portant sur la chambre de service, pour non paiement des loyers depuis juillet 2020.

Or elle ne produit ni décompte locatif, ni mise en demeure de payer adressée aux locataires alors que ceux ci, justifient avoir régulièrement envoyé des chèques de paiement sur la période allant d’août 2020 à juillet 2024, chèques qu’aux termes de ses écritures, la société 37 Abbé Grégoire reconnait avoir refusé d’encaisser.

Au vu de ces constatations la demande de résiliation judiciare est rejetée.

Sur la validité du congé

La société 37 Abbé Grégoire sollicite la validation du congé qu’elle a fait délivrer aux locataires au visa de l’article 1736 du Code Civil, le 29 avril 2024 à effet au 31 juillet 2024.

Elle considère en effet que contrairement à ce qu’affirment les locataires ce local ne peut être considéré comme un accessoire del’appartement du 5 ème étage et ne peut donc être soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Si l’appartement et la chambre de service sont loués en vertu de 2 baux distincts,ils ont toujours appartenu au même propritétaire sont dans le même immeuble et à proximité l’un de l’autre.

Par ailleurs il résulte clairement des nombreuse attestations et du constat d’huissier que depuis des années ladite pièce a été utilisée par la famille comme chambre d’amis puis comme bureau et espace de rangement.

Au vu de ces constatations cette chambre de service qui a toujours constitué un espace supplémentaire permettant d’améliorer le cadre de vie des locataires de l’appartement du 5 ème étage doit être considérée comme en étant l’accessoire.

Elle est donc à ce titre soumise au régime de la loi du 6 juillet1989.

Dès lors le congé délivré le 29 avril 2024 qui ne respecte pas les dispositions d’ordre public de l’article 15 loi du 6 juillet 1989 doit être déclaré nul et es demandes subséquentes de la société appelante sont rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts

Vu les article 564 et suivants du code de procédure civile,

La société bailleresse appelante se prévaut de l’irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts la considérant comme une demande nouvelle

Or cette demande de dommages et intérêts des locataires qui est fondée sur le préjudice que leur causerait l’archarnement judiciaire de la société appelante, du fait de cette nouvelle procédure en appel et des moyens nouveaux développés dont la délivrance d’un congé, peut être considérée comme une défense pour écarter les prétentions adverses.

Elle est donc recevable.

Le droit de défendre ses intérêts en justice ne dégénère en abus de nature à justifier l’allocation de dommages-intérêts qu’en cas d’une attitude fautive génératrice d’un dommage, la mauvaise foi, l’intention de nuire ou une erreur grossière sur ses droits.

Une telle preuve n’est en l’espèce pas rapportée à l’encontre de l’appelante, la demande de dommages-intérêts formée par l’intimé doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Au vu du sens de l’arrêt, les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

Par ailleurs la société bailleresse appelante, partie perdante est condamnée aux dépens de la procédure d’appel et à payer aux intimés la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR DES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’intervention en procédure d’appel de la société civile immobilière 37 Abbé Grégoire venant aux droits de la SAS 37 Abbé Grégoire,

Confirme le premier jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la société civile immobilière 37 Abbé Grégoire de ses demandes de résiliation judiciaire et de validation de congé,

Rejette le surplus des demandes des parties,

Condamne la société civile immobilière 37 Abbé Grégoire aux entiers dépens de la procédure d’appel,

Condamne la société civile immobilière 37 Abbé Grégoire à M. [J] [U] et à Mme [L] [Y] la somme de 5000 euros au titre del’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE