Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 09 AVRIL 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/15396 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIICB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Juin 2023 -Président du TJ de TJ PARIS – RG n° 22/03733

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, Monsieur [T] [V] exerçant sous l’enseigne CABINET [Localité 5] [Localité 4] IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro A 332 755 792

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Ariel GOLDMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0266

INTIMEE

S.C.I. BOREKAS

immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 423 481 241

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Johanna BISOR BENICHOU de la SELEURL LACROIX AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0504

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE :

La SCI Borekas est propriétaire dans l’immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut des immeubles en copropriété, pour être propriétaire des lots 36 dans le bâtiment B, 37 et 43 dans le bâtiment A de l’immeuble.

Se plaignant du non-réglement des charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait assigner par acte du 22 mars 2022, selon la procédure accéléreé au fond en paiement de charges de copropriété outre appels provisionnels.

Selon ses dernières écritures récapitulatives, le syndicat des copropriétaires a demandé la condamnation de la SCI Borekas à lui payer la somme de 21.688,91 ' au titre des charges courantes arrétées au 13 décembre 2021 outre les intéréts légaux à compter du 13 décembre 2021, date de la mise en demeure.

Par jugement du 8 juin 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté en l’état le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de 1'integralite de ses demandes ;

— débouté la SCI Borekas de sa demande de dommages et interêts ;

— laissé à chacune des parties la charge respective de ses depens ;

— dit n’y avoir lieu à allouer aucune indemnité au titre de l’article 700 du code de procedure civile à l’une ou l’autre des parties ;

— dit l’exécution provisoire sans objet.

Par déclaration remise au greffe le 18 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a interjeté appel du jugement.

La clôture de l’affaire a été prononcée le 6 février 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Dans ses écritures signifiées le 4 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], appelant, demande à la cour au visa des articles 481-1 du code civil, 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 55, 60 et 61-1 du décret du 17 mars 1967, de :

— Recevoir le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] en son action et l’y dire bien fondé,

— réformer le jugement en ce qu’il a :

— Débouté en l’état le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes,

— Laissé à chacune des parties la charge respectives de ses dépens,

— Dit n’y avoir lieu à allouer aucune indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à l’une ou l’autre des parties,

— Dit l’exécution provisoire sans objet.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— Juger que l’assemblée générale du 3 avril 2019 n’a jamais été contestée par la SCI

BOREKAS de sorte qu’elle revêt un caractère définitif et non contestable à ce jour,

En conséquence,

— Condamner la SCI Borekas à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 3] représenté par son syndic M. [T] [V], exerçant sous l’enseigne Cabinet [Localité 5] [Localité 4] Immobilier, la somme de 19.553,29 ' au titre des charges courantes arrêtées au 10 janvier 2024 outre les intérêts légaux à compter du 13 décembre 2021, date de la mise en demeure ;

— Débouter la SCI Borekas de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— Juger que les travaux de réfection de la toiture constituent des travaux de conservation

donnant lieu à des charges générales réparties en proportion des tantièmes de copropriété

afférents à chaque lot,

— Juger que l’intégralité des documents justifiant le bienfondé de l’action du Syndicat des

Copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 3] ont été

communiqués,

— Prendre acte de la modification du règlement de copropriété du [Adresse 3] intervenue le 26 février 1990,

— Juger que a demande de communication sous astreinte formulée par la SCI Borekas n’est pas fondée dès lors que cette dernière a accès aux documents dont elle réclame la communication via son accès à l’extranet,

En conséquence,

— Condamner la SCI Borekas à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 3] représenté par son syndic M. [T] [V], exerçant sous l’enseigne Cabinet [Localité 5] [Localité 4] Immobilier, la somme de 19.553,29 ' au titre des charges courantes arrêtées au 10 janvier 2024 outre les intérêts légaux à compter du 13 décembre 2021, date de la mise en demeure ;

— Débouter purement et simplement la SCI Borekas de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

— Condamner la SCI Borekas à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 3] les charges afférentes au bâtiment A qui ne souffrent d’aucune contestation,

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Condamner la SCI Borekas au paiement de la somme de 3.000 ' au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— Condamner la SCI Borekas à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 3] représenté par son syndic M. [T] [V], exerçant sous l’enseigne Cabinet [Localité 5] [Localité 4] Immobilier, la somme de 3.000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Dans ses écritures signifiées le 31 janvier 2025, la SCI Borekas, intimée et appelante incidente, demande à la cour de :

— accueillir la SCI Borekas en ses présentes conclusions, l’y déclarer bien fondée et y faisant droit,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Infirmer le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau :

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Ordonner au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] de

produire un état des charges individuelles de copropriété de la SCI Borekas conforme

aux clefs de répartition du règlement de copropriété à compter du 1 er janvier 2017 et ce

sous astreinte de 300,00 ' par jour de retard à compter de la signification de la décision à

intervenir.

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à

verser à la SCI Borekas la somme de 5.000,00 ' à titre de dommages et intérêts pour

procédure abusive

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à

verser à la SCI Borekas la somme de 5.000,00 ' en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance ;

— Juger que la SCI Borekas sera exonérée de toute participation financière tant au titre des frais mis à la charge de la copropriété pour la mise en 'uvre de la présente procédure, qu’au titre de toute condamnation qui pourrait être prononcée à l’encontre du Syndicat des

Copropriétaires.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel;

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que «dire et juger», «déclarer» ou «constater» ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

En conséquence, il n’y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la demande tendant à la condamnation de la SCI Borekas à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19 553, 29 euros au titre des charges courantes arrêtées au 10 janvier 2024:

Le syndicat des copropriétaires expose que l’assemblée générale du 3 avril 2019, à laquelle la SCI Borekas n’a pas assisté, a voté la réalisation de travaux de réfection de la couverture y compris les balcons pour un montant de 69 827, 89 euros, mais que la SCI n’a jamais payé les sommes dues.

Répliquant aux arguments de la SCI Borekas qui soutient que les charges d’entretien et de réparation doivent être réparties par bâtiment en distinguant le lot 36 (bâtiment B) et le lot 37 (bâtiment A) conformément aux stipulations des articles 14 et 15 du règlement de copropriété, le syndicat souligne que celui-ci a fait l’objet de modifications le 26 février 1990 votées le 26 janvier 1988 aux termes desquelles les charges d’entretien, de réparation et de reconstruction sont réparties en fonction des tantièmes et que les lots 36 et 37 sont indissociable.

S’agissant des charges courantes, il relève que l’assemblée générale du 17 mai 2021 a approuvé les budgets 2021 et 2022 arrêtés chacun à 24 500 euros, outre 1000 euros HT pour la réalisation de travaux d’entretien urgents et que la SCI Borekas ne s’est acquittée d’aucune somme.

La SCI Borekas ne conteste pas ne plus avoir réglé ses charges depuis mai 2019 au motif qu’elle contestait la clé de répartition des charges pour travaux sans que ses interrogations ne soient prises en compte par le syndic. Elle affirme en effet que ces charges doivent être réparties par bâtiment et non par millièmes comme pour les charges générales et fait valoir qu’elle ne conteste pas la répartition des charges générales de la copropriété sur les lots 36 et 37 et 43 qu’elle ne nie pas devoir, sans être en mesure de déterminer les sommes dont elle est débitrice alors qu’elle a repris les versements annuels à hauteur de 3000 euros.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En outre, conformément au I de l’article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le KBIS de la SCI Borekas

— le règlement de copropriété et plan de la copropriété du [Adresse 3],

— le PV d’assemblée générale du 3 avril 2019,

— devis et descriptif des travaux,

— procès-verbal d’assemblée générale en date du 17 mai 2021,

— relevés de compte en date du 13 décembre 2021,

— mise en demeure en date du 13 décembre 2021,

— attestation de non recours,

— relevé de compte copropriétaire au 10 janvier 2024.

Sur le montant des charges générales et provisions pour charges :

L’assemblée générale en date du 17 mai 2021 a approuvé les comptes annuels pour les exercices 2019 et 2020 et approuvé les budgets prévisionnels pour 2021 et 2022 (pièce 5 syndicat).

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges générales appelées en 2019 et 2020 et provisions pour charges à la date du 13 décembre 2021 (pièce 6 relevé de compte de la SCI Borekas).

Ce décompte qui débute à la date du 1er juillet 2019 met en évidence le solde débiteur de la société Borekas au 13 décembre 2021 à hauteur de somme de 21 688 euros dont il convient de déduire les appels de fonds pour travaux de réfection de toiture (2932,85 +2932, 85 +2932,85 +2932, 85= 11731,4) outre les frais de délivrance d’un commandement de payer à hauteur de 213, 03 euros qui relèvent des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il s’ensuit que la créance du syndicat à l’égard de la SCI Borekas au titre des charges générales et provisions pour charges arrêtées au 13 décembre 2021 (période du 1er juillet 2019 au 13 décembre 2021) s’élève à la somme de 9743, 57 euros.

En revanche, le syndicat ne produit aucune autre pièce et notamment aucun procès-verbal d’assemblée générale qui aurait été tenue postérieurement au 17 mai 2021 alors que le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI au titre des charges arrêtées au 10 janvier 2024.

Dès lors, il y a lieu de le débouter de sa demande tendant au paiement de charges pour la période postérieure au 13 décembre 2021.

Sur le montant des charges pour travaux :

Lors de l’assemblée générale du 3 avril 2019, qui n’a fait l’objet d’aucun recours (pièces 3 et 9, syndicat), ont été votés :

— des travaux de réfection totale de la couverture compris balcons sur cour pour un montant global de 69 827, 89 euros

— la souscription d’un contrat de maîtrise d’oeuvre pour le suivi technique des travaux confiée à la société Attea architecte dont les honoraires ont été fixés à hauteur de 8, 50 % HT des travaux,

— la fixation des honoraires du syndic à hauteur de 2% HT des travaux.

Aux termes de la résolution 13-6 de l’assemblée générale, il a été décidé que l’ensemble de ces coûts feraient l’objet de quatre appels de fond:

— le 5 mai 2019 à hauteur de 25%

— le 5 juin 2019 à hauteur de 25 %,

— le 5 juillet 2019 à hauteur de 25 %

— le 5 septembre 2019 à hauteur de 25 %.

Il était encore précisé que 'au 4 septembre, chaque copropriétaire devra avoir régler 75 % de sa côte part, somme exiger pour débuter les travaux'.

Il n’est pas contesté par les parties que ces travaux affectent le bâtiment A quoique le procès-verbal et le descriptif de travaux produit par le syndicat ( pièce 4) demeurent taisants sur ce point.

Il résulte du règlement de copropriété modifié le 26 février 1990 (pièce 5 SCI Borekas) que les lots 37 et 43 de la SCI Borekas sont situés dans le bâtiment A sur rue de l’immeuble tandis que le lot n° 36 est situé dans le bâtiment B de l’immeuble.

Aux termes de l’article 15 de ce règlement de copropriété modifié (p. 13): 'les charges d’entretien, de réparation et de reconstruction du corps de bâtiment en façade dit bâtiment A seront réparties entre les copropriétaires du bâtiment A sur rue.

Cette répartition aura lieu dans les proportions suivantes: […]

— lot 37: 130/969èmes

— lot 43: 14/969 èmes.'

Il s’ensuit que les charges de travaux de réparation et de reconstruction du bâtiment A ne peuvent être réparties qu’entre copropriétaires de ce bâtiment au prorata de leurs tantièmes.

Au regard de ces stipulations claires, le syndicat ne saurait soutenir que le calcul des charges pour travaux affectant le bâtiment A dues par la SCI Borekas devrait prendre en considération les tantièmes du lot 36 situé dans le bâtiment B au motif que ce lot formerait un seul bloc avec le lot 37.

En conséquence, la somme due par la SCI Borekas au titre des travaux de réfection de toiture du bâtiment A s’élève à la somme de :

69 827 x 144: 969 = 10376, 76 euros.

Ainsi, la créance totale du syndicat des copropriétaires à l’égard de la SCI Borekas qui est certaine, liquide et exible arrêtée au 13 décembre 2021 s’élève à la somme globale de 20120, 33 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne sollicitant la condamnation de la SCI Borekas qu’à la somme de 19 553, 29 euros, il y a lieu de faire droit à cette demande et de dire que cette somme produira intérêts moratoires à compter du 13 décembre 2021, date de la mise en demeure de la SCI Borekas.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté en l’état le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de ses demandes.

Sur la capitalisation des intérêts :

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite.

Le syndicat des copropriétaires ne produit pas l’assignation délivrée à la SCI Borekas. Cependant, la cour est en mesure de s’assurer que la capitalisation des intérêts a été demandée dans les conclusions récapitulatives du 6 janvier 2023 dont était saisi le tribunal judiciaire.

Sur la demande de la SCI Borekas tendant à la production sous astreinte d’un état des charges individuelles de copropriété conforme aux clés de répartition à compter du 1er janvier 2017 :

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut même d’office ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, la SCI Borekas ne justifie pas en quoi le syndicat des copropriétaires lui refuserait la production du document sollicité.

Sa demande doit être rejetée.

Sur la demande de condamnation de la SCI Borekas pour résistance abusive :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il apparaît que la SCI Borekas admet avoir cessé de payer toutes les charges exigibles au syndicat des copropriétaires en raison d’un conflit qui l’opposait au syndic en exercice sur la question de la répartition des charges relatives aux travaux de réfection de toiture votés lors de l’assemblée générale du 3 avril 2019.

Si le présent arrêt valide les modalités de détermination de ces charges dont la SCI se prévalait, il n’en reste pas moins qu’en cessant de payer les charges générales et provisions pour charges qui étaient exigibles, elle a commis une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires contraint à faire l’avance de sommes qu’elle s’est refusé d’acquitter.

A titre de réparation, elle sera condamnée à verser la somme de 1000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3].

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les dépens, frais irrépétibles, dépense commune des frais de procédure :

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Borekas, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme globale supplémentaire de 1500 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Borekas.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il n’y a pas lieu de dispenser la SCI Borekas, propriétaires des lots 36, 37 et 43 de l’immeuble sis [Adresse 3] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement rendu le 8 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Paris en ses dispositions frappées d’appel,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne à la SCI Borekas à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 19 553, 29 euros avec intérêts à taux légal à compter du 13 décembre 2021 (charges générales, provisions pour charges arrêtées au 13 décembre 2021 et travaux de réfection de toiture votés par assemblée générale du 3 avril 2019) ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne la SCI Borekas à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 1000 euros à titre de dommages intérêts ;

Condamne la SCI Borekas aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la SCI Borekas à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme globale de 1500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE