Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 16 JANVIER 2025

(n° 15 , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/06866 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJH2G

Décision déférée à la cour : ordonnance du 30 novembre 2023 – président du TJ de [Localité 9] – RG n° 23/01421

APPELANTE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société PREMIUM PLUS IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représenté par M^e Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D1473

INTIMÉE

S.A.R.L. CPI, RCS de [Localité 11] n°493166086, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par M^e Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, toque : P 004

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 novembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel RISPE, président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Aux termes d’une assemblée générale tenue le 16 novembre 2022, les copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] ont décidé d’un changement de syndic, en désignant le cabinet Premium plus immobilier pour succéder au cabinet CPI qui occupait cette fonction depuis 2018.

Par acte de commissaire de justice du 10 août 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] (ci-après : 'le syndicat') a fait assigner la société CPI devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir sa condamnation notamment :

en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1966, à lui communiquer sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision divers documents relatifs à la copropriété, accompagnés d’un bordereau récapitulatif :

la liste des copropriétaires durant les années 2018, 2019, 2020, 2021,

le relevé des dépenses avec facture rattachée pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021 sous format papier,

le grand livre des comptes des années 2018, 2019, 2020, 2021, sous format papier,

les contrats souscrits par la copropriété, y compris l’assurance dommage-ouvrage de la construction et l’attestation d’assurance décennale du promoteur, le tout sous format papier,

l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable,

les archives du syndicat sous forme papier,

à lui verser la somme de 1.000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts à valoir sur son préjudice moral ;

à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Par ordonnance contradictoire du 30 novembre 2023, ledit juge des référés a rejeté l’intégralité des demandes formées par le syndicat, le condamnant à régler à la société CPI la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Par déclaration transmise par voie électronique le 5 avril 2024, le syndicat a relevé appel de l’ensemble des chefs du dispositif de cette décision.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 23 mai 2024, sur le fondement de l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat a demandé à la cour de :

le recevoir en son appel et l’y déclarer bien fondé,

réformer l’ordonnance de référé rendue le 30 novembre 2023 en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

condamner la société CPI à lui communiquer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir, la totalité de ses archives et notamment les éléments suivants :

toute pièce justifiant du nombre de lots, de leur nomenclature, et des tantièmes y attachés qui ressortent des documents remis à l’issu de son mandat et notamment de la 'liste clés de répartition’ et de la 'liste propriétaires lots’ et qui sont différents de l’état descriptif de division stipulé au règlement de copropriété,

le registre des assemblées générales accompagnées de la notification de leur convocation et de leur procès-verbal et notamment de celle qui s’est tenue en 2018 et qui a désigné la société CPI en qualité de nouveau syndic, et de celles qui se sont ensuite tenues sous son égide jusqu’en 2022,

le dossier sinistre '[C]' en ce compris la police d’assurance dommages-ouvrage souscrite en son temps ainsi que les courriers que la société CPI a dû adresser à l’assureur dommages-ouvrage pour lui notifier le sinistre déclaré par Mme [F] [C], la réponse de cette assureur, les rapports éventuels établis par les experts mandatés par celui-ci et les règlements intervenus dans le cadre de ce sinistre,

condamner la société CPI à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en ce compris ceux de première instance.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 20 juin 2024, la société CPI demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance rendue le 30 novembre 2023 en toutes ses dispositions,

débouter le syndicat de ses demandes nouvelles,

condamner le syndicat à lui payer la somme de 3.000 euros ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 31 octobre 2024.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A hauteur d’appel, le syndicat soutient que la société CPI ne lui a pas communiqué certaines pièces encore en sa possession, ce que conteste cette dernière, qui souligne qu’en cause d’appel les pièces sollicitées en première instance ne le sont désormais plus.

La demande du syndicat est expressément fondée sur les dispositions de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, lesquelles prévoient dans leur version en vigueur applicable à l’espèce, issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, que :

'En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.'

Ces dispositions ne sont destinées qu’à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l’ancien et n’ont pas pour objet de contraindre ce dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenus préalablement, même s’il le devait, ce qui pourrait relever de sa responsabilité professionnelle dont il n’appartient pas à la juridiction des référés de connaître (cf. Cass. 3ème Civ., 4 juin 2009, pourvoi n° 08-15.737, Bull. 2009, III, n° 132).

Par ailleurs, selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. Mais, l’article 566 du même code dispose que les parties peuvent expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.

Si la société CPI soutient que sont nouvelles les demandes tendant à la remise sous astreinte de pièces différentes que celles réclamées devant le premier juge, elle ne soulève pas leur irrecevabilité, faisant valoir seulement qu’elles ne relèvent pas de l’application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en ce qu’elles consistent en l’interprétation de pièces communiquées.

La cour relève qu’en tout état de cause ces demandes ont le même fondement que la demande initiale et tendent à la même fin, celle d’obtenir l’intégralité des documents concernant la copropriété.

Or, comme l’a retenu à juste titre le premier juge pour rejeter la demande du syndicat, il est justifié au cas présent par les éléments versés au débat, des transmissions suivantes effectuées par la société CPI au syndicat :

' suivant un courriel du 23 janvier 2023, tout en l’avertissant de la mise à disposition de l’intégralité des éléments en sa possession par Wetransfer : la liste détaillée des copropriétaires avec les numéros de lots, la liste des propriétaires, le RIB du compte bancaire séparé, le règlement de copropriété, le relevé des dépenses avec facture rattachée par lien, le grand livre des comptes arrêtés au 31 décembre 2022 et la balance des comptes;

' par courriel du 24 janvier 2023 : l’ensemble de la comptabilité de manière dématérialisée, soit la balance générale des comptes avant régularisation, le grand livre, la liste des propriétaires et lots, la liste des lots, les RIB et RCP, le budget prévisionnel, le relevé individuel des comptes, le relevé général des dépenses, le relevé de banque ;

' par courriel du 21 février 2023 : les copies des trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale en dates des 2 avril 2021, 5 mars 2020 et 3 avril 2019;

' par courriel du 19 juin 2023 : la balance des comptes respectivement des années 2018, 2019, 2020 et 2021;

' par un deuxième courriel du 19 juin 2023 : l’ensemble des contrats souscrits par la copropriété, soit le contrat de nettoyage PC Utile Agréable, le contrat Absa Désenfumage et extincteur, le contrat Absa Colonne sèche, le contrat ascenseur Altor, le contrat Alinea Park, le contrat Parklift, le contrat T Matic pour le portail du parking, le contrat d’assurance MRI Groupama, le contrat [Adresse 10], le contrat ISS VMC;

' par un troisième courriel du 19 juin 2023 : le relevé général des dépenses pour la période 2018 à 2021, les factures pour la même période ;

' par un quatrième courriel du 19 juin 2023 : les comptes copropriétaires de 2018 à 2021, ceux de 2022 figurant dans le grand livre 2022 précédemment transmis.

Le syndicat ne conteste pas avoir reçu ces pièces.

Il convient dès lors de confirmer l’ordonnance.

Mais, à hauteur d’appel, il soutient que la société CPI ne lui a pas communiqué d’autres pièces qu’elle détiendrait.

Il observe que le règlement de copropriété établi le 30 décembre 2010 fait état de vingt-sept lots numérotés ce qui ne concorde pas avec la liste des clés de répartition ni à la liste des propriétaires qui dénombre trente-huit lots. Il entend que dès lors la société CPI produise toute pièce justifiant du nombre de lots.

Le syndicat sollicite encore la communication du registre des assemblées avec les justificatifs des notifications valablement faites et des convocations ainsi que des procès-verbaux des assemblées qui se sont successivement tenues.

Il prétend enfin que la société CPI s’est abstenue de lui communiquer les éléments du sinistre de nature décennale pour lequel l’une des copropriétaires, Mme [C] l’a fait assigner par acte du 28 décembre 2023 devant le tribunal judiciaire de Bobigny, procédure dont il ressort qu’elle l’en avait informé par courrier recommandé du 20 janvier 2021.

Au contraire, la société CPI fait valoir qu’elle a remis l’intégralité des pièces qu’elle détenait et que les demandes nouvelles du syndicat ne relèvent pas de l’application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en ce qu’elles consistent à interpréter les pièces qui ont déjà été communiquées.

Dès lors qu’il n’est pas établi que les pièces demandées par le syndicat pour la première fois en cause d’appel seraient en possession de la société CPI, que celle-ci les ait perdues ou ne les ait jamais obtenues, le litige étant alors susceptible de se déplacer sur le terrain de la responsabilité civile professionnelle du syndic en cas de manquement éventuel à ses obligations légales, la cour ne peut que rejeter la demande du syndicat tendant à la remise de ces pièces complémentaires.

Sur les demandes accessoires

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ni d’y ajouter.

En application de l’article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

Et, en application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, le sens de l’arrêt conduit à confirmer les dispositions de l’ordonnance entreprise relatives aux frais et dépens.

A hauteur d’appel, les dépens seront mis à la charge du syndicat, partie perdante.

Le syndicat sera en outre condamné à payer la société CPI la somme de trois mille cents (3.000) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] tendant à la remise de pièces complémentaires ;

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] aux dépens d’appel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à payer à la société CPI la somme de trois mille cents (3.000) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT