RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 MAI 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01685 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG7ZO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 septembre 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’EVRY- RG n° 22/00055

APPELANTE

Madame [D] [K] [V]

née le 08 Juillet 1977 à [Localité 5] (CONGO)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Caroline MESLE, avocat au barreau de PARIS, toque : D2170

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/037111 du 06/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de BATIGERE EN ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Ayant avocat plaidant, M^e Karim-Alexandre BOUANANE de la Cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1971

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 6 avril 2012, la SA Coopération et Famille, devenue la SA 1001 Vies Habitat suivant assemblée générale mixte du 28 juin 2018, a donné en location à Mme [D] [V], un immeuble à usage d’habitation et une cave sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 310,39 euros, outre provisions sur charges de 181,78 euros.

Le 30 juillet 2021, la SA 1001 Vies Habitat a fait délivrer à Mme [D] [V] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 866 euros selon décompte arrêté au 23 juillet 2021, et de justifier de la souscription d’une assurance habitation.

Par courrier du 29 décembre 2020, la SA 1001 Vies Habitat a informé la caisse d’allocations familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par assignation délivrée à étude le 7 décembre 2021, la SA 1001 Vies Habitat a attrait Mme [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement du 30 juillet 2021 n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la SA 1001 Vies Habitat a demandé au juge :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail à compter du 1er octobre 2021, et à défaut de prononcer la résiliation du bail pour manquement de Mme [D] [V] à ses obligations contractuelles ;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de Mme [D] [V] ainsi que de tous occupants de son chef,

— d’être autorisée à séquestrer les biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, aux frais et aux risques et périls de Mme [D] [V] ;

— de condamner Mme [D] [V] au paiement des sommes suivantes :

—  1.799,76 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 novembre 2021 (échéance d’octobre incluse), outre intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2021 ;

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer contractuel, jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

—  390 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer,

— de constater que l’exécution provisoire de droit est compatible avec la nature de l’affaire et n’a donc pas lieu d’être écartée.

Le 8 décembre 2021, la SA 1001 Vies Habitat a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’Etat dans le département.

Suivant acte notarié du 17 décembre 2021, la SA 1001 Vies Habitat a cédé l’immeuble dans lequel Mme [D] [V] réside à la SA Batigère en Ile-de-France, laquelle est venue aux droits de celle-ci dans l’intégralité des procédures en cours.

Lors de l’audience du 6 septembre 2022, la SA Batigère en Ile-de-France, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes tout en actualisant sa demande au titre de l’arriéré locatif à 6.159,06 euros, selon décompte arrêté au 2 septembre 2022 (échéance du mois d’août incluse).

Mme [D] [V], qui avait comparu à l’audience initiale, et qui a été régulièrement citée le 26 juillet 2022 (à étude) n’a pas comparu.

Selon le diagnostic social et financier parvenu au greffe, Mme [D] [V] n’a aucune ressource. Ses charges fixes s’élèvent à 770 euros. Elle a deux enfants à charge. Elle était employée en tant qu’aide-soignante en CDI, puis a pris un congé parental. Elle a ensuite eu des problèmes de santé entraînant un arrêt de travail et a été licenciée en janvier 2022 pour inaptitude. Elle se serait inscrite à Pôle Emploi et aurait déposé un dossier MDPH.

Par jugement contradictoire entrepris du 29 septembre 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry a ainsi statué :

Constate la recevabilité de l’action reprise par la SA Batigère en Ile-de-France ;

Constate que le contrat signé le 6 avril 2012 concernant les locaux situés [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 31 août 2021 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ordonne, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [D] [V] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L.412-1, R.412-1 et suivants du 'code de procédure civile',

Rappelle que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L.433-1, R.433-1 et suivants du même code ;

Rappelle qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [D] [V] à verser à la SA Batigère en Ile-de-France la somme de 5 855,34 euros actualisée au 2 septembre 2022, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’août 2022 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2021 sur la somme de 866 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Fixe, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Mme [D] [V] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin condamne Mme [D] [V] à verser à la SA Batigère en Ile-de-France ladite indemnité mensuelle à compter du mois de septembre 2022 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

Dit que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

Condamne Mme [D] [V] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 juillet 2021 ;

Déboute la SA Batigère en Ile-de-France de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Dit que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 12 janvier 2023 par Mme [D] [K] [V],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 26 septembre 2023 par lesquelles Mme [D] [V] demande à la cour de :

Infirmer la décision entreprise, Jugement du 29.09.2022 Juge des Contentieux de la Protection d’EVRY.

Et Juger à nouveau ;

Débouter la SA BATIGERE de toutes ses demandes.

Subsidiairement,

Suspendre la clause résolutoire, en Octroyant à Mme [V] un délai de paiement de 36 mois pour le règlement des arriérés de loyers,

Infiniment Subsidiairement, si la Cour ordonnait l’expulsion :

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer sans majoration.

Octroyer le bénéfice des meilleurs délais prévus par l’article L.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution et suivants afin que Mme [V] et ses deux enfants puissent se reloger.

Condamner la SA BATIGERE à payer à M° Caroline MESLE la somme de 2000 ' au titre de l’article 37 de la Loi du 10 juillet 1991.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 10 février 2025 aux termes desquelles la SA Batigère Habitat, venant aux droits de Batigère en Ile-de-France demande à la cour de :

Déclarer BATIGERE HABITAT recevable et bien fondée en se présentes écritures,

Débouter Madame [D] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Confirmer le jugement entrepris, en date du 29 septembre 2022, en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté BATIGERE EN ILE DE FRANCE de sa demande au titre de l’article

700,

Statuant de nouveau,

— Condamner Madame [D] [V] à payer à BATIGERE HABITAT la somme de 390 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Y ajoutant :

— Condamner Madame [D] [V] au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens d’appel

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale mixte extraordinaire et ordinaire du 31 juillet 2023 de la SA Batigère Grand Est, que les SA d’HLM Espace Habitat Construction et Batigère en Ile-de-France ont été absorbées par la SA Batigère Grand Est, laquelle est désormais dénommée la SA Batigère Habitat.

La SA Batigère Habitat vient donc aux droits de la SA Batigère en Ile-de-France.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Le juge des contentieux de la protection a fait droit à la demande du bailleur, d’acquisition de la clause résolutoire au motif que Mme [D] [V] n’a pas déféré au commandement de justifier de son assurance contre les risques locatifs.

A l’appui de son appel, Mme [D] [V] fait valoir que le logement a toujours été assuré.

Selon l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé 'de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa'.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, 'dans le cas où le preneur ne souscrirait pas, ne renouvellerait pas une assurance contre les risques dont il doit répondre en qualité de locataire'.

La SA 1001 Vies Habitat a fait signifier à Mme [D] [V] le 30 juillet 2021 un commandement de produire dans le délai d’un mois une attestation d’assurance la garantissant des risques locatifs, reproduisant les termes de l’article 7g précité.

Mme [D] [V] qui n’a pas comparu en première instance, produit en appel le contrat d’assurance n° MRH001445610 qu’elle a souscrit auprès de la société ASSU 2000 avec prise d’effet au 15 avril 2019, ainsi que l’attestation d’assurance Multirisques habitation du 20 janvier 2023 pour la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 portant ce même n° de contrat.

Il s’en déduit qu’elle était assurée pour les risques locatifs au moment de la délivrance du commandement.

La clause résolutoire ne stipulant pas qu’elle serait acquise au terme du délai d’un mois en cas d’absence de justification d’une assurance pour les risques locatifs mais en cas d’absence de souscription d’une telle assurance, il convient d’infirmer la décision entreprise, la locataire ayant rempli ses obligations à ce titre.

Le bailleur n’a formé aucune demande subsidiaire sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges dans le délai imparti.

Le jugement sera infirmé s’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, l’expulsion et le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

La SA Batigère Habitat sera déboutée de ces demandes.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Poursuivant l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à payer à la SA Batigère en Ile-de-France la somme de 5.855,34 euros actualisée au 2 septembre 2022, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’août 2022 incluse, outre intérêts au taux légal, Mme [D] [V] soutient que le décompte communiqué sous la pièce n° 9 du bailleur ne permet pas de comprendre le montant de la dette outre que des frais ont été comptabilisés et sont à déduire.

La SA Batigère Habitat sollicite la confirmation du jugement et fait valoir que le relevé de compte est détaillé et distingue le montant du loyer et chaque poste de charges.

En l’espèce, la SA Batigère Habitat produit plusieurs décomptes.

Si le décompte produit en pièce 9 n’est pas précis s’agissant de la reprise de solde 1001 Vies au 1er janvier 2022, d’un montant de 2.631,38 euros, cette reprise de solde est détaillée dans le décompte produit en pièce 6 qui court d’un compte à zéro au 25 février 2020 et mentionne un solde débiteur en décembre 2021 de 2.631,38 euros.

Ce décompte de la pièce 6 reprend précisément pour chaque mois, le montant du loyer ainsi que les provisions sur charges détaillées poste par poste.

Il fait également mention des APL déduites.

Il résulte du décompte produit en pièce 8 que la dette locative s’élève à la somme de 6.159,06 euros au 2 septembre 2022, terme d’août 2022 inclus, dont à déduire les frais comptabilisés au décompte, soit une somme due de 5.855,34 euros, telle que retenue par le premier juge.

Toutefois en l’absence de résiliation du bail, l’arriéré locatif ne correspond qu’aux loyers et charges échus, à l’exclusion de toute indemnité d’occupation.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a condamné Mme [D] [V] à payer à la SA Batigère en Ile-de-France la somme de 5.855,34 euros actualisée au 2 septembre 2022, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’août 2022 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2021 sur la somme de 866 euros et à compter de la décision pour le surplus.

Mme [D] [V] doit être condamnée à payer à la SA Batigère en Ile-de-France la somme de 5.855,34 euros actualisée au 2 septembre 2022, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois d’août 2022 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2021 sur la somme de 866 euros et à compter de la décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation'.

A titre subsidiaire, Mme [D] [V] a sollicité des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire.

Cette demande est sans objet.

En effet, comme il a été indiqué, le bailleur n’a formé aucune demande subsidiaire sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges dans le délai imparti.

En l’absence d’acquisition de la clause résolutoire, la demande formée par Mme [D] [V] s’analyse en une demande de délais de paiement.

Mme [D] [V] sollicite 'un délai de 36 mois’ pour régler l’arriéré locatif, alors que le délai de trois ans, dérogatoire au droit commun, n’est prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Sont donc applicables les délais de droit commun de deux ans prévus par l’article 1343-5 du code civil, lequel dispose que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

En l’espèce, Mme [D] [V] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

Elle justifie de la précarité de sa situation financière en produisant aux débats : le courrier de Pôle Emploi établissant qu’elle a perçu l’aide retour à l’emploi sur la période du 1er janvier 2022 au 27 avril 2023 pour un montant de l’ordre de 1.100 euros par mois, la notification par la MDPH le 3 février 2023 de son statut de travailleur handicapé, ainsi que le certificat de scolarité de sa fille adolescente.

En l’espèce, compte tenu de cette situation, et que le créancier est un bailleur social, il convient d’accorder à Mme [D] [V] des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Sur les articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 et les dépens

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

Mme [D] [V], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d’appel.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 6 juillet 1991, en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a constaté la recevabilité de l’action reprise par la SA Batigère en Ile-de-France et s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate que la SA Batigère Habitat vient aux droits de la SA Batigère en Ile-de-France,

Constate la souscription d’une assurance locative par Mme [D] [V],

Déboute la SA Batigère Habitat de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance, d’expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation,

Condamne Mme [D] [V] à payer à la SA Batigère en Ile-de-France la somme de 5.855,34 euros actualisée au 2 septembre 2022, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois d’août 2022 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2021 sur la somme de 866 euros et à compter de la décision de première instance pour le surplus,

Dit que Mme [D] [V] pourra se libérer de sa dette en 23 mensualités de 100 euros et d’une dernière mensualité majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

Dit que les mensualités seront exigibles le 5 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant celui de la signification de la présente décision sous réserve de l’exigibilité immédiate de la dette en cas de défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exact,

Dit que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital,

Rappelle que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêt ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

Condamne Mme [D] [V] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,