Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 09 AVRIL 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/03122 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDEEB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Mai 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11] – RG n° 17/16046

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] représenté par son syndic, la société SERGIC, SAS immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 377 956 636, dont le siège social est [Adresse 3]

C/O Société SERGIC, en son agence de [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant : M^e Christelle AUGROS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0883

INTIMEE

S.C.I. NSN 4 INTERPRISE

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 813 806 320, représentée par M. [K] [N] et par Mme [G] [C] [W] [N]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Elisabeth DE LA TOUANNE-ANDRILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0017

Ayant pour avocat plaidant : M^e Charles-Edouard DESFORGES de l’EURL CHARLES EDOUARD DESFORGES AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : J0102

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 12] est soumis au statut de la copropriété, et est régi par un règlement de copropriété dressé par notaire le 10 décembre 1965.

La société civile immobilière NSN 4 Interprise est propriétaire, pour l’avoir acquis le 17 novembre 2015, du lot n°5 dont la description par l’état descriptif de division est la suivante : 'au 3ème étage, porte à droite sur le palier, un appartement comprenant : entrée, sept pièces principales, deux salles de bains, un cabinet de toilettes, cuisine, office, lingerie, deux water-closets et les 740/10 000èmes des parties communes à l’ensemble des copropriétaires'.

Elle a engagé des travaux à l’intérieur de son lot en vue de créer trois logements distincts.

Invoquant le fait que le règlement de copropriété interdisait tant le fractionnement que la division des lots et que les travaux d’aménagements intérieurs étaient soumis, selon les décisions antérieures des assemblées générales de copropriétaires, à la surveillance du syndic et de l’architecte de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires, par la voie de son syndic, lui a adressé en février et avril 2016 des mises en demeure de faire cesser les travaux.

Le syndicat des copropriétaires a obtenu la désignation, par ordonnance de référé contradictoire du 27 juin 2016, de Maitre [Z] [S], huissier de justice à [Localité 11], lequel a dressé le 16 août 2016 un procès-verbal de constat de l’état des lieux litigieux.

C’est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à Paris 6ème a assigné la société civile NSN 4 Interprise devant le tribunal de grande instance de Paris par acte d’huissier de justice du 14 novembre 2017 aux fins de faire condamner celle-ci sous astreinte à rétablir le lot n° 5, en un seul appartement et à rétablir les parties communes telles qu’elles préexistaient avant la réalisation des travaux.

Par jugement du 15 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 12] présentée à l’encontre de la société NSN 4 Interprise tendant au rétablissement du lot n°5 en un appartement d’un seul tenant,

— réputé non écrite la disposition du règlement de copropriété du 10 décembre 1965 (page 23) selon laquelle 'le fractionnement ou la division d’un lot affecté à l’habitation demeurant toutefois rigoureusement interdit',

— condamné la société NSN 4 Interprise à justifier auprès du syndicat des copropriétaires des conditions de réalisation et de raccordement aux évacuations communes des différents WC de son lot n°5 tels que résultant des constatations de Maitre [S] par la communication des plans de réalisation des travaux de plomberie et factures des travaux correspondants, dans le délai de 30 jours suivant la signification du présent jugement, sous astreinte, passé ce délai de 200 euros par jours de retard pendant 45 jours,

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 12] tendant à la remise en état des parties communes par la société NSN 4 Interprise dans le lot n°5 de l’immeuble,

— laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens,

— rejeté les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à application de la dispense prévue par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— rejeté les plus amples demandes des parties,

— ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière aux frais du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 12] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 15 février 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 9 octobre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 3 novembre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 12], appelant, invite la cour, au visa des articles 8, 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— le déclarer recevable et fondé en son appel,

y faisant droit,

— réformer le jugement entrepris du 15 mai 2020 rendu par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

a rejeté sa demande présentée à l’encontre de la société NSN 4 Interprise tendant au rétablissement du lot n°5 en un appartement d’un seul tenant,

a réputé non écrite la disposition du règlement de copropriété du 10 décembre 1965 (page 23) selon laquelle 'le fractionnement ou la division d’un lot affecté à l’habitation demeurant toutefois rigoureusement interdit',

a rejeté sa demande tendant à la remise en état des parties communes par la société NSN 4 Interprise dans le lot n°5 de l’immeuble,

l’a débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens,

statuant à nouveau, et déboutant la société NSN 4 Interprise de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société NSN 4 Interprise au rétablissement du lot n°5 en un appartement d’un seul tenant et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner la société NSN 4 Interprise à déposer les branchements privatifs réalisés sur les canalisations communes de l’immeuble et à remettre les parties communes en l’état initial et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner la société NSN 4 Interprise à lui payer une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux dépens qui comprendront notamment les dépens de première instance avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 8 août 2021 par lesquelles la société NSN 4 Interprise, intimée, invite la cour, au visa des articles 8, 9, 10-1 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— jugé conforme la division du lot n°5 propriété de la société NSN 4 Interprise et débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de sa demande de remise en état antérieur,

— jugé contraire à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et réputée non écrite la disposition de l’article 6 du règlement de copropriété (page 23, § 5) prévoyant que 'le fractionnement ou la division d’un lot affecté à l’habitation demeurant toutefois rigoureusement interdit'.

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de toutes ses demandes de remise en état des lieux relatives aux travaux privatifs de modification intérieure des lieux,

en outre,

— confirmer la décision du tribunal judiciaire en ce qu’il a jugé que la société NSN 4 Interprise est libre de modifier la disposition des cloisons intérieures et que les canalisations intérieures à son lot constituent des parties privatives qui ne nécessitent pas d’autorisation en cas de travaux,

— constater l’absence de mise en oeuvre ou de toute preuve de travaux affectant un mur ou les réseaux collectifs parties communes de l’immeuble telles que définies au règlement de copropriété,

— infirmer la décision du tribunal judiciaire en ce qu’il a refusé que la société NSN 4 Interprise soit dispensée de toute participation aux dépenses communes résultant de la première instance pour le syndicat des copropriétaires qui sera répartie entre les autres copropriétaires seuls,

— juger par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que la

société NSN 4 Interprise doit être dispensée de toute participation aux dépenses communes résultant de la première instance et de la procédure d’appel pour le syndicat des copropriétaires qui sera répartie entre les autres copropriétaires seuls,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 12] à verser à la société NSN 4 Interprise une indemnité de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande visant à voir réputée non écrite la clause d’interdiction de fractionnement et de division des lots

Le syndicat des copropriétaires expose que1'immeuble est un immeuble de grand standing construit dans les années 1930, avec un escalier principal avec ascenseur et un escalier de service, un service de gardiennage et un monte-voitures lié aux emplacements de stationnement, regroupant de grands appartements familiaux. Il soutient que le règlement de copropriété interdit expressément le fractionnement ou la division des lots d’appartements par une clause licite au regard du standing de l’immeuble, la création de trois appartements en lieu et place d’un grand appartement de sept pièces principales étant contraire à la destination de l’immeuble en ce qu’elle induit une augmentation du nombre d’habitants de l’immeuble laquelle est incompatible avec le standing de celui-ci. Il fait valoir que les dispositions invoquées par la société NSN 4 Interprise ne concernent que les accessoires des lots principaux.

La société NSN 4 Interprise soutient que la division des lots n’est pas interdite par le règlement de copropriété qui contient au contraire en son article 17 des stipulations organisant les conditions de divisions de lots, et que les stipulations de l’article 6 sont en contradiction avec l’article 17. Elle précise que les lieux étaient déjà divisés avant son acquisition. Elle soutient que la division du lot n° 5 est conforme à la destination de l’immeuble qui comprend des parties communes bien entretenues mais qui n’ont pas de caractère exceptionnel, l’immeuble étant bourgeois à usage mixte de bureaux et d’habitation.

Sur ce,

L’article 8 alinéas 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

«Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.»

L’article 9 alinéa 1 de la même loi dispose : «Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.»

Son article 43 dispose : «Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. [']».

Comme l’ont rappelé les premiers juges, les restrictions concernant la jouissance et l’utilisation des lots stipulées dans le règlement de copropriété doivent être justifiées par la destination de l’immeuble, laquelle se définit au regard des actes, des caractères de l’immeuble ou de sa situation.

Le règlement de copropriété du 10 décembre 1965 contient, dans son chapitre «Usage de l’immeuble», un article 6 «Usage des parties privatives» qui stipule en particulier (page 23) que «Chacun des co-propriétaires pourra aliéner comme bon lui semblera les parties privées qu’il possède et le droit de copropriété dans les parties communes qui y est attaché, le fractionnement ou la division d’un lot affecté à l’habitation demeurant toutefois rigoureusement interdit.»

Dans le chapitre IV intitule «Mutation de propriété – Hypotheque -Modi’cation des lots », le règlement de copropriété stipule, en son article 17 intitulé « Modification des lots », que : «Les co-propriétaires pourront échanger entre eux des éléments détachés de leurs lots ou en céder aux propriétaires voisins ou encore diviser leurs locaux en plusieurs lots. Ils auront la faculté de modifier en conséquence la quote-part des charges de toute nature afférente aux locaux en question, à la condition que le total resté inchangé.

Toutefois la nouvelle répartition des charges résultant des modifications ainsi effectuées, sera par application de l’article 12 de la loi du 10juillet 1965, soumise à l 'approbation de l’assemblée statuant à la majorité des voix des co-propriétaires présents ou représentés conformément à l’article 24 de ladite loi.

Bien entendu, tout co-propriétaire de plusieurs lots jouira de la faculté de modifier la composition de ces lots, mais sous les mêmes conditions.

Toute modification des lots devra faire l’objet d’un acte modificatif de l’acte descriptif de division.

En cas de division d’un lot cet acte attribuera un nouveau numéro à chacune des parties du lot divisé lesquelles formeront autant de lots distincts.

De même en cas de réunion de plusieurs lots pour former un lot unique, l’acte modificatif attribuera à ce dernier un nouveau lot, toutefois, la réunion de plusieurs lots en un lot unique ne pourra avoir lieu que si les lots réunis ne sont pas grevés lors de la publication de l’acte modificatif de droits ou charges différents publiés au fichier immobilier.»

Si l’article 17 du règlement de copropriété évoque l’échange d’éléments détachés des lots de propriété, qu’il est permis d’interpréter comme étant les caves, parking et éventuellement chambres de service, rien ne permet d’affirmer, comme le prétend le syndicat des copropriétaires, que l’intégralité de cet article a trait à ces lots détachés.

Au contraire, il est relevé que :

le titre de l’article 17 est la modification des lots,

il évoque la faculté pour les copropriétaires de «diviser leurs locaux», alors que les caves, parking et chambres de services apparaissent, intrinsèquement indivisibles,

il prévoit expressément la conséquence de la division d’un lot en termes d’attribution de numéros de lots.

Il en résulte une contradiction entre les termes de l’article 6 du règlement et ceux de son article 17.

Comme l’a retenu le tribunal, il ressort du constat d’huissier dressé le 10 juillet 2017 et des explications des parties que l’immeuble est de bon standing mais ne revêt pas les caractéristiques d’un immeuble de très haut standing. Il doit être précisé néanmoins qu’il est situé dans une rue calme à proximité du [Adresse 9]. Il s’agit d’un immeuble à destination mixte, ainsi que cela ressort du règlement de copropriété, le rez-de-chaussée et le premier étage étant depuis l’origine à usage de bureau et les étages supérieurs étant à usage d’habitation.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, les clauses du règlement de copropriété sont usuelles pour ce type d’immeuble, haussmannien ou postérieur, répandu à [Localité 11], comportant une loge de concierge et des chambres de bonnes.

Le syndicat des copropriétaires ne peut donc soutenir que la division d’un lot, qui ne peut qu’entraîner une augmentation du nombre d’occupants et donc une modification de l’occupation de l’immeuble, serait contraire à la destination de celui-ci.

Par conséquent, la clause insérée à l’article 6 du règlement de copropriété stipulant «le fractionnement ou la division d’un lot affecté à l’habitation demeurant toutefois rigoureusement interdit», contradictoire avec les stipulations de l’article 17 du même règlement, n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble, de sorte qu’elle se trouve illicite et doit être réputée non écrite. Le jugement est confirmé sur ce point.

Sur les demandes de rétablissement du lot n° 5 et de remise en état des parties communes

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’aucun projet de travaux portant sur les parties communes n’a été présenté par la société NSN 4 Interprise à l’assemblée générale des copropriétaires, en violation de l’article 6 du règlement de copropriété, alors que les travaux ont affecté les murs porteurs et que les canalisations ont été modifiées, avec des raccordements sur les colonnes d’eaux vannes et d’eaux usées.

La société NSN 4 Interprise fait valoir que le constat d’huissier produit par le syndicat montre qu’il n’y a ni travaux sur un mur porteur, ni sur les installations collectives de plomberie, mais uniquement sur des cloisons intérieures et des canalisations et réseaux parties privatives au sens du règlement de copropriété.

Sur ce,

Selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ne peut être donnée qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Il résulte de l’article 4 du règlement de copropriété que sont notamment des parties communes les gros murs de façade et de refend, les murs pignons, le gros 'uvre des planchers, à l’exclusion du revêtement de sol, les colonnes descendantes et montantes, sauf les parties de ces canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et pouvant être affectés à l’usage exclusif de de ceux-ci.

S’il ressort du constat d’huissier dressé le 16 août 2016 que trois appartements semblaient alors en cours de création et que des cloisons avaient été abattues, un huissier n’est pas un sachant en matière de construction et de résistance des matériaux et ce constat ne peut démontrer une atteinte aux parties communes de l’immeuble.

Aucune autre pièce versée par le syndicat des copropriétaires ne démontre une atteinte aux parties communes résultant de la destruction de murs porteurs, alors qu’au contraire il ressort de l’audit de la société EQQER que toutes les modifications ont été réalisées sans affecter la solidité du bâtiment.

Si les canalisations intérieures aux logements sont des parties privatives, les conditions de branchements sur les descentes communes affectent les parties communes.

L’huissier mandaté par le syndicat des copropriétaires le 16 août 2016 a constaté que l’appartement originel semblait être séparé en plusieurs appartements et que les espaces avaient été réaménagés. Néanmoins, comme le souligne la société NSN 4 Interprise, l’huissier ne mentionne dans son constat aucune ouverture, dévoiement, aucuns travaux de changement des colonnes collectives d’évacuation ou d’alimentation en eau de l’appartement.

Ainsi, ni le constat d’huissier, ni le rapport de la société EQQER, mandatée par la société NSN 4 Interprise et attestant que les raccordements ont été fait dans les règles de l’art, ne démontre que des raccordements nouveaux ou tous autres travaux sur les colonnes montantes ou descendantes de la copropriété ont été entrepris dans le cadre des travaux menés par la société NSN 4 Interprise.

Aucune atteinte aux parties communes n’étant démontrée par le syndicat des copropriétaires, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté ce dernier de ses demandes de rétablissement du lot n° 5 et de remise en état des parties communes.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

La société NSN 4 Interprise demande à être dispensée de toute participation aux condamnations précitées et aux frais afférents à la présente procédure, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 «le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires».

La société NSN 4 Interprise, gagnant son procès contre le syndicat, est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, incluant les dépens comprenant l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a :

— condamné la société NSN 4 Interprise à justifier auprès du syndicat des copropriétaires des conditions de réalisation et de raccordement aux évacuations communes des différents WC de son lot n°5 tels que résultant des constatations de Maitre [S] par la communication des plans de réalisation des travaux de plomberie et factures des travaux correspondants, dans le délai de 30 jours suivant la signification du présent jugement, sous astreinte, passé ce délai de

200 euros par jours de retard pendant 45 jours,

— laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens,

— rejeté les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à application de la dispense prévue par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 12] aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société NSN 4 Interprise la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause de première instance et d’appel ;

Dispense la société NSN 4 Interprise de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, incluant notamment les dépens comprenant l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE