Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 20 NOVEMBRE 2025

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08238 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHSFI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Mars 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] – RG n° 22/00612

APPELANTS

Monsieur [M] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Madame [X] [B] ÉPOUSE [Y]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant M^e Karine BURGUET, avocat au barreau de PARIS, toque : G 039

INTIMEE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laura TARDY, Conseillère , chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre ;

— M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère ;

— Madame Laura TARDY, Conseillère ;

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

— contradictoire ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er octobre 1999 à effet du même jour, la Régie immobilière de la Ville de [Localité 10] (la RIVP) a donné à bail à M. [M] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 4 183,07 [Localité 8] hors charges.

Le 18 décembre 2014, l’immeuble a fait l’objet d’une convention signée entre le bailleur et l’Etat, faisant basculer les logements, dont celui de M. [Y], dans le régime des logements financés par les prêts locatifs à usage social ('PLUS'), incluant notamment l’application du système de supplément de loyer de solidarité (SLS).

Le 25 septembre 2015, la RIVP a transmis à M. [Y] et à son épouse, Mme [X] [Y] née [B], un nouveau bail sur lequel cette dernière figurait en qualité de cotitulaire du bail.

Par courrier du 18 octobre 2018, la RIVP a informé les époux [Y] de l’application du SLS à partir du 1er janvier 2019.

M. et Mme [Y] ont donné congé par courrier du 1er octobre 2019 reçu le 3 octobre et ont quitté les lieux le 3 novembre 2019.

Par actes d’huissier en date du 6 octobre 2021, la RIVP a fait assigner M. et Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 13 787,16 euros au titre du solde locatif et de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, l’ensemble sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience, la RIVP a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement.

M. et Mme [Y], représentés par leur conseil, ont sollicité le rejet des demandes de la RIVP et sa condamnation reconventionnelle à leur verser les sommes de 852,50 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, 10 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice financier, 10 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral, et la compensation des créances réciproques.

Par jugement contradictoire entrepris du 13 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

— condamne solidairement M. [M] [Y] et Mme [X] [B] épouse [Y] à verser à la Régie immobilière de la ville de [Localité 10] (RIVP) la somme de 13 787,26 euros au titre du solde locatif relatif au bail conclu le 1er octobre 1999 concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] ;

— condamne in solidum M. [M] [Y] et Mme [X] [B] épouse [Y] à verser à la Régie immobilière de la ville de [Localité 10] (RIVP) la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute M. [M] [Y] et Mme [X] [B] épouse [Y] de leurs demandes indemnitaires ;

— déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamne in solidum M. [M] [Y] et Mme [X] [Y] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 28 avril 2023 par M. et Mme [Y],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 16 janvier 2024 par lesquelles M. [M] [Y] et Mme [X] [Y] demandent à la cour de :

— recevoir M. [M] [Y] et Mme [X] [B] épouse [Y] en leur appel et le déclarer recevable et bien fondé,

— réformer le jugement rendu le 13 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, en ce qu’il a :

— condamné solidairement M. [M] [Y] et Mme [X] [B] épouse [Y] à verser à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 10] (RIVP) la somme de 13 787,26 euros au titre du solde locatif relatif au bail conclu le 1er octobre 1999 concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2],

— condamné in solidum M. [M] [Y] et Mme [X] [B] épouse [Y] à verser à la RIVP la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [M] [Y] et Mme [X] [B] épouse [Y] de leurs demandes indemnitaires,

— débouté M. [M] [Y] et Mme [X] [B] épouse [Y] pour le surplus de leurs demandes,

— condamné in solidum M. [M] [Y] et Mme [X] [B] épouse [Y] aux dépens de l’instance qui comprennent le coût du commandement de payer et de l’assignation,

Et, statuant à nouveau

A titre principal

— débouter la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 10] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et exonérer M. [M] [Y] et Mme [X] [B] épouse [Y] de toutes condamnations à son profit,

A titre subsidiaire

— si par extraordinaire la cour devait faire droit aux demandes de la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 10], limiter ces dernières dans leur quantum, les surloyers ne pouvant être supérieurs à la somme de 10 491,92 euros déduction faite du dépôt de garantie, somme qui devra être réduite de moitié, la RIVP n’étant exposée à une sanction que pour 50 % du montant des surloyers dus soit 5 245,96 euros,

En tout état de cause,

— condamner la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 10] à verser à M. et Mme [Y] :

— la somme de 17 503,36 euros à titre de dommages et intérêts pour avoir versé indûment un loyer de base excessif depuis le 1er mars 2015,

— la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses manquements à l’obligation d’entretien pour leur préjudice financier subi,

— la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral en raison de ses manquements à son obligation de loyauté,

— condamner la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 10] à restituer à M. et Mme [Y] le dépôt de garantie d’un montant de 852,50 euros,

— ordonner, dans l’hypothèse où M. et Mme [Y] seraient condamnés à verser à la RIVP des surloyers à hauteur 13 787,26 euros (déduction faite du dépôt de garantie), la compensation des créances réciproques des parties,

— condamner la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 10] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 25 mars 2024 par lesquelles la société Régie immobilière de la ville de [Localité 10] RIVP demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— débouter M. [M] [Y] et Mme [X] [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement M. [M] [Y] et Mme [X] [Y] au paiement de la somme de 13 787,26 euros au titre du solde locatif ;

En tout état de cause,

— condamner solidairement M. [M] [Y] et Mme [X] [Y] à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [M] [Y] et Mme [X] [Y] aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’arriéré locatif

La RIVP soutient qu’en qualité de société d’économie mixte, le régime des organismes d’HLM lui est applicable, y compris, de plein droit, le SLS mis en place à l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation du fait du conventionnement survenu en 2014, et que la nouvelle réglementation se substitue dans son ensemble à l’ancien bail, même conclu antérieurement à la convention. Elle ajoute que la dérogation appliquée avant l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, dite loi [Localité 7], permettant d’écarter l’application du système du SLS, a cessé avec l’entrée en vigueur de cette loi et qu’elle a ainsi dû mettre en place le système, ajoutant que cette obligation qui s’impose à elle est sanctionnée d’une pénalité en cas de refus de mise en oeuvre.

Elle détaille le calcul du SLS applicable à M. et Mme [Y], indiquant que leur fille aînée ne peut être prise en compte dans la composition du ménage puisqu’elle a effectué sa propre déclaration de revenus et n’est plus rattachée à leur foyer fiscal, qu’ainsi le revenu du ménage, de catégorie 3, excédait en 2018 de 108,46 % le revenu de référence pour leur catégorie et qu’elle a mis en oeuvre le SLS dont elle détaille le calcul. Elle sollicite ainsi la confirmation du jugement qui a condamné M. et Mme [Y] à lui verser la somme de 13 787,26 euros à ce titre.

M. et Mme [Y] concluent à l’infirmation du jugement, estimant être exonérés de l’application du SLS dès lors que leur bailleur est une société d’économie mixte et non un organisme HLM et que l’assimilation de l’un à l’autre ne se justifie pas. Ils ajoutent que la convention du 18 décembre 2014 est relative à une opération d’acquisition-amélioration de neuf logements situés [Adresse 3] (soit la totalité des logements de cet immeuble), mais que la RIVP n’a ni acquis, ni amélioré l’immeuble, et qu’elle n’est donc pas fondée à solliciter l’application du SLS. Ils soutiennent, au visa de l’article 1104 du code civil, qu’en appliquant le SLS de façon 'particulièrement brutale’ et sans leur laisser de délai, elle a modifié de façon unilatérale les conditions substantielles du contrat de bail, de mauvaise foi et que cette déloyauté constitue une faute justifiant le rejet de sa demande. Subsidiairement, ils contestent le quantum des sommes demandées, estimant que le calcul du SLS opéré par la RIVP est erroné car leur fille aînée vivait en 2019 dans leur foyer, de sorte qu’ils constituaient un ménage de catégorie 4 et non 3, et qu’ainsi, selon leurs calculs, le SLS aurait dû s’élever à la somme de 1 183,67 euros de SLS mensuel et non 1 450,16 euros comme calculé par le bailleur, soit une somme due de 10 491,92 euros après déduction du dépôt de garantie, somme à diviser par deux car la sanction à laquelle la RIVP est exposée si elle n’applique pas le SLS est de 50 % de la somme non recouvrée. Pour le paiement de cette somme, ils sollicitent des délais de paiement sur 36 mois conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

1) Sur l’application du système de supplément de loyer de solidarité (SLS)

a) Sur l’application par une société d’économie mixte

L’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Il ne s’agit ni d’un loyer ni d’une charge locative, mais d’une sorte de redevance dont une partie est reversée par les bailleurs sociaux à l’État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social.

Les dispositions précitées sont applicables aux sociétés d’économie mixte pour les logements faisant l’objet de conventions en application de l’article L. 351-2 dudit code, et ce conformément aux termes de l’article L. 481-2 ( 3e Civ., 19 février 2014, pourvoi n° 13-12.692, Bull., civ. 2014, III, n° 27).

Les organismes HLM ou les sociétés d’économies mixtes sont ainsi tenus tant au respect des dispositions conventionnelles que légales et ce dès l’entrée en vigueur de la convention signée avec l’Etat. Ces dispositions sont d’ordre public et le SLS est exigible du locataire en vertu d’une prérogative de puissance publique dérogeant au droit commun du louage.

En l’espèce, la RIVP est une société d’économie mixte, et la convention qui a été conclue le 18 décembre 2014 l’a été en application des dispositions de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation (applicable à la date de la convention, il a été abrogé par l’ordonnance n° 2019-770 du 17 juillet 2019).

Par conséquent, les dispositions relatives au SLS sont applicables au contrat conclu avec M. [Y] initialement, de même qu’au contrat conclu après le conventionnement avec M. et Mme [Y], contrairement à ce qu’ils soutiennent.

b) Sur l’exécution de ses obligations par la RIVP

M. et Mme [Y] font valoir que la convention du 18 décembre 2014 visait une opération d’acquisition-amélioration des logements de l’immeuble, et que la RIVP n’a pas acquis les logements, ni n’a procédé à des opérations d’amélioration de ceux-ci, alors que l’application du SLS est la contrepartie de ces obligations du bailleur.

Toutefois, conformément aux dispositions précitées, qui sont d’ordre public, les dispositions de l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation s’appliquent de plein droit aux baux en cours lors du conventionnement, de sorte que le moyen tiré de la non-exécution par la RIVP des obligations mises à sa charge par la convention est inopérant, étant observé que les époux [Y] ne sont pas parties à cette convention.

A titre surabondant, ni la convention ni les articles précités ne conditionnent la conclusion de celle-ci à une opération d’acquisition. D’autre part, la RIVP a justifié de la conclusion avec la mairie de [Localité 10] les 22 et 23 avril 1998 d’un bail emphytéotique d’une durée de trente-cinq ans portant sur la parcelle sur laquelle la société a fait édifier l’immeuble dans lequel les époux [Y] étaient locataires, puis, par acte du 30 mai 2012, de la résiliation du bail et de la conclusion d’un nouveau bail emphytéotique dont le terme a été fixé au 31 décembre 2043 ; par conséquent, son obligation d’amélioration des logements est à apprécier au regard de la durée du bail emphytéotique, et aucune disposition de la convention ne commande que les opérations d’amélioration soient conduites dès la conclusion de celle-ci, de sorte qu’il ne peut être reproché à la RIVP de ne pas avoir, à la date à laquelle elle a entendu mettre en oeuvre le système de SLS, entamé de travaux d’amélioration dans l’immeuble.

c) Sur le manquement à l’obligation de loyauté

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

M. et Mme [Y] soutiennent que la RIVP leur a appliqué le système de surloyer de façon 'brutale et déloyale', sans délai de prévenance et de façon 'rétroactive', modifiant les conditions substantielles du contrat de bail.

L’article L. 353-19 dispose, dans sa version applicable au présent litige, que pour les logements appartenant à des sociétés d’économie mixte et par dérogation à l’article L. 353-7, les dispositions de la convention s’appliquent de plein droit, à compter de sa date d’entrée en vigueur ou de la date d’achèvement des travaux lorsqu’elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé.

L’article L. 441-11 du même code dispose que l’organisme d’habitations à loyer modéré qui n’a pas exigé le paiement du supplément de loyer ou qui n’a pas procédé aux diligences lui incombant pour son recouvrement est passible d’une pénalité égale à un certain pourcentage des sommes exigibles et non mises en recouvrement et recouvrée par l’Etat.

Ce pourcentage, qui était égal à 50 % des sommes exigibles et non mises en recouvrement jusqu’à la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017, a été porté par cette loi à 100 % des sommes exigibles et non mises en recouvrement.

Dès lors, le conventionnement et l’application à M. et Mme [Y] du sytème de supplément de loyer est de droit, quand bien même cela affecte la détermination du montant du loyer, obligation substantielle du contrat de bail, et à peine de paiement par le bailleur d’une pénalité s’il ne s’y conforme pas.

En outre, dans son courrier du 10 octobre 2018 les informant de l’application du SLS à compter du 1er janvier 2019, la RIVP a expliqué le motif de cette application nouvelle d’un dispositif antérieur, et l’a rappelé de façon plus détaillée aux époux [Y] dans un courrier du 21 mars 2019 : après le conventionnement, elle s’était fondée sur une tolérance administrative permettant à ce moment-là de déroger à l’application immédiate du régime de droit relatif au SLS, mais ce régime dérogatoire ne pouvait plus être appliqué aux locataires dans leur situation, en vertu notamment d’une jurisprudence en ce sens et de l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 7].

Ce même courrier les informait du montant de SLS susceptible d’être appliqué en 2018 (1 026,34 euros), mais ne préjugeait pas du montant à appliquer en 2019, celui-ci étant fonction de leurs réponses à l’enquête relatives aux ressources, jointe à ce courrier.

Ainsi, la RIVP a informé les locataires de l’application future du SLS trois mois avant celle-ci, leur fournissant un élément chiffré estimatif au regard des informations dont elle disposait à la date du courrier, et, ainsi que précisé dans ce courrier, a ensuite mis en oeuvre le SLS conformément aux informations préalablement fournies, sauf à le calculer de façon exacte compte tenu des éléments de réponse apportés à l’enquête jointe au courier d’information.

Il résulte de ce qui précède que l’application du SLS par la RIVP n’a été ni brutale ni déloyale et qu’elle a fourni toutes explications et informations possibles aux locataires, de sorte qu’il ne peut être retenu de manquement de sa part à son obligation d’exécution loyale du contrat de bail.

2) Sur le calcul du SLS

a) Sur la catégorie de ménage à considérer

M. et Mme [Y] contestent le calcul du SLS opéré par la RIVP, faisant valoir que leur ménage se compose de quatre personnes incluant leurs deux filles vivant au foyer, peu important que l’une d’elles ne soit plus rattachée fiscalement à leur foyer.

La RIVP soutient que ne peut être pris en compte dans la composition du ménage l’enfant majeur qui n’est pas rattaché au foyer fiscal de ses parents.

L’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au présent litige, dispose que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Les ressources sont appréciées selon les modalités applicables en matière d’attribution des logements. Toutefois, les dernières ressources connues de l’ensemble des personnes vivant au foyer sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie que ces ressources sont inférieures d’au moins 10 p. 100 à celles de l’année de référence. En outre, il est tenu compte de l’évolution de la composition familiale intervenue dans l’année en cours à la condition qu’elle soit dûment justifiée.

Les plafonds pris en compte sont ceux qui sont applicables à la date à laquelle le supplément de loyer est exigé (…).

Les 'plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements’ sont définis par l’arrêté du 29 juillet 1987, lequel renvoie, pour la définition des 'personnes vivant au foyer', aux dispositions de l’article [9] 442-12 du code de la construction et de l’habitation selon lequel ces personnes sont :

— le ou les titulaires du bail,

— les personnes figurant sur les avis d’imposition du ou des titulaires du bail,

— le concubin notoire du titulaire du bail,

— le partenaire de PACS du titulaire du bail,

— les personnes à charge au sens du code général des impôts,

— les enfants qui font l’objet d’un droit de visite et d’hébergement.

Ainsi, Mme [U] [Y], fille majeure des locataires, non à charge fiscalement car ayant procédé à sa propre déclaration de revenus, ne peut être considérée comme 'personne vivant au foyer’ au sens de ce qui précède. C’est donc à bon droit que la RIVP a procédé au calcul du SLS applicable aux époux [Y] sur la base d’un ménage de trois personnes (donc foyer de catégorie 3).

b) Sur le double plafonnement

M. et Mme [Y] font valoir que les surloyers sont soumis à un double plafonnement en application de l’article L. 441-4 du code de la construction et de l’habitation et de l’ordonnance n° 2019-454 du 15 mai 2019, de telle sorte que le montant cumulé du loyer et du SLS ne dépasse pas une valeur de référence fixée à [Localité 10] à 24,60 euros par mètre carré, ce qui, après calcul appliquant ce double plafonnement, établirait une créance du bailleur de 10 491,92 euros et non 13 787,26 euros comme demandé.

La RIVP fait valoir que l’application de l’ordonnance de 2019 qui a prévu un second plafond était subordonnée à l’adoption d’un décret, lequel a été publié le 7 février 2020, et qu’ainsi le double plafonnement n’est entré en application qu’à cette date, ne concernant pas le calcul du SLS appliqué aux époux [Y] en 2019.

L’article L. 441-4 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017, en vigueur du 1er janvier 2018 au 17 mai 2019, dispose que le montant du supplément de loyer de solidarité est également obtenu en appliquant le coefficient de dépassement du plafond de ressources au supplément de loyer de référence du logement.

Ce montant est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède 30 % des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer.

L’ordonnance n°2019-454 du 15 mai 2019 a ajouté un troisième alinéa à cet article, selon lequel, pour les locataires qui, au moment de la conclusion d’un bail conforme aux stipulations de la convention en application de l’article L. 353-7, avaient des ressources supérieures aux plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de leur logement, le montant du supplément de loyer de solidarité est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède, par mètre carré de surface habitable, un plafond fixé par décret qui tient compte des loyers moyens constatés dans la zone géographique concernée.

Le décret n° 2020-103 relatif au plafonnement du cumul du montant du loyer et du montant du supplément de loyer de solidarité en application de l’article L. 441-4 du code de la construction et de l’habitation, qui crée un article D. 441-20-1 fixant les plafonds de SLS, a été pris le 7 février 2020 et publié au journal officiel du 8 février 2020. Ce décret ne comporte aucune date particulière d’entrée en vigueur.

S’agissant des conditions d’entrée en vigueur des lois, ordonnances et actes administratifs soumis à publication, il résulte de l’article 1er du code civil, issu de l’ordonnance n° 2004-164 du 20 février 2004 relative aux modalités et effets de la publication des lois et de certains actes administratifs, que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication.

Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Par conséquent, l’article L. 441-4 dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 15 mai 2019 n’est entré en vigueur qu’au lendemain de la publication au journal officiel du décret précité, qui était nécessaire à son application, soit le 9 février 2020.

Il n’est donc pas applicable au SLS dont le paiement est demandé par la RIVP à M. et Mme [Y] pour l’année 2019, antérieurement à l’entrée en vigueur du double plafonnement dont ceux-ci se prévalent.

3) Sur les sommes dues et la demande de délais de paiement

M. et Mme [Y] sollicitent que la somme due soit réduite de moitié, faisant valoir que la sanction à laquelle s’expose la RIVP pour défaut de mise en oeuvre du SLS représente la moitié de la somme à percevoir et non la totalité. En outre, ils sollicitent des délais de paiement courant pendant 36 mois en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La RIVP sollicite la confirmation du jugement.

Par courrier du 30 janvier 2019, tenant compte de la réponse des époux [Y] à l’enquête de ressources pour 2019, la RIVP leur a fait part de ce que le SLS calculé était de 1 450,16 euros par mois. Il a été statué plus haut sur la catégorie de ménage à considérer et sur la non-application du double plafonnement. Les appelants ne contestent pas le surplus des modalités du calcul effectué par la RIVP.

La circonstance qu’en 2019, la RIVP s’exposait à une pénalité représentant 50 % des sommes dues au titre du SLS est sans incidence sur le montant de SLS dû par les locataires pour l’année 2019 et recouvrable par le bailleur.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé la créance de SLS de la RIVP à la somme de 13 787,26 euros. La cour précise que ce montant inclut la déduction du dépôt de garantie, et qu’il n’y a donc pas lieu de condamner la RIVP à le restituer aux appelants.

M. et Mme [Y] sollicitent des délais de paiement sur 36 mois.

Cependant, dès lors qu’il n’est pas question dans le présent litige de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, il ne peut être octroyé de délais sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; seuls trouvent à s’appliquer, le cas échéant, les délais de paiement de l’article 1343-5 du code civil.

Selon cet article, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. et Mme [Y] ne fournissent aucun élément relatif à leur situation personnelle, familiale ou financière permettant à la cour d’apprécier celle-ci et de déterminer la nécessité de leur octroyer des délais de paiement. Par conséquent, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes indemnitaires

1) Sur les dommages-intérêts pour loyer de base excessif

M. et Mme [Y] font valoir que selon le contrat de bail conclu le 20 octobre 2015, après le conventionnement, et selon l’article 9 de la convention, leur loyer maximum devait être de 549,29 euros, alors que la RIVP a fixé leur loyer à la somme de 859,36 euros, ce qui a entraîné une différence, entre 2015 et 2019, de 17 503,36 euros dont ils demandent le remboursement.

La RIVP réplique que le loyer de base de 859,36 euros a été fixé dans le bail et correspond au montant versé antérieurement. Elle ajoute que les locataires, compte tenu de leurs ressources excédant le plafond de ressources permettant l’attribution d’un logement conventionné, relevaient du régime du loyer dérogatoire et des articles 8 bis et 9 bis de la convention.

L’article 9 de la convention du 18 décembre 2014 (pièce 2 de la RIVP), applicable de droit aux baux en cours lors de sa conclusion, stipule que le loyer maximum pratiqué pour chaque logement conventionné ne peut excéder un loyer maximum défini dans un document dénommé 'composition de l’opération’ et annexé à la convention.

Selon ce document (pièce 2 de la RIVP), le loyer maximal applicable spécifiquement au logement des époux [Y] après conventionnement serait de 549,29 euros (page 13 du document).

Cependant, l’article 9 bis de la convention prévoit que 'le loyer pratiqué applicable à chaque logement occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus à l’article R. 331-12 du code de la construction et de l’habitation pour l’attribution des logements sociaux au moment de l’acquisition ou qui n’a pas fourni d’informations sur le niveau de ses ressources ne peut excéder le loyer maximum fixé à l’article 8 bis.'

L’article 8 bis fixe, pour les locataires dont les ressources excèdent le plafond susvisé, un loyer maximum à 30 euros par m² de surface utile par mois, avec toutefois une limite à la majoration de loyer entraînée, fixée à 10 % du loyer acquitté par le locataire.

M. et Mme [Y] ne contestent pas que leurs ressources excédaient le plafond de ressources pour l’attribution des logements sociaux.

Ainsi, lors de la conclusion de la convention, le loyer maximal susceptible de leur être demandé n’était pas, comme ils ne prétendent, de 549,29 euros, mais de (30 x 80,05) 2 431,50 euros, dans la limite toutefois d’une majoration de 10 % du loyer antérieurement payé. La RIVP a fait le choix de maintenir le montant du loyer antérieur à la convention, sans non plus y appliquer la majoration de 10 % prévue.

Par conséquent, M. et Mme [Y] n’ont subi aucun préjudice financier résultant de l’application de la convention du 18 décembre 2014, et il convient de rejeter leur demande.

2) Sur les dommages-intérêts pour préjudice moral

M. et Mme [Y] se prévalent d’un préjudice moral tiré du manquement de la RIVP à son obligation de loyauté à leur égard, du fait de l’application brutale et rétroactive du SLS, et sollicitent la condamnation de la RIVP à leur verser la somme de 10 000 euros à ce titre.

La RIVP conclut à la confirmation du jugement.

Il a été jugé supra qu’en faisant application des dispositions d’ordre public relatives au SLS, la RIVP n’avait commis aucun manquement à son obligation de loyauté dans l’exécution du contrat de bail. Par conséquent, en l’absence de faute du bailleur, il convient de confirmer la décision du premier juge de rejeter la demande de dommages-intérêts de ce chef.

3) Sur les dommages-intérêts pour préjudice matériel

M. et Mme [Y] font valoir que la RIVP a manqué à son obligation d’entretien du logement en exécution de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui les a contraint à exposer des frais pour des travaux normalement à la charge du bailleur : porte blindée, remplacement de moquette par du parquet, réfection de la plomberie dans la cuisine et la salle de bain, pose d’un lavabo dans la salle d’eau. Ils ajoutent que le bailleur n’a jamais procédé au changement des menuiseries extérieures pendant les vingt années où ils ont occupé les lieux, ce qui a eu des conséquences financières résultant de la nécessité de chauffer davantage. Ils sollicitent la condamnation de la RIVP à leur verser la somme de 10 000 euros à ce titre.

La RIVP réplique que les appelants ne justifient pas de leurs demandes.

L’article 6 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé : a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas.

En l’espèce, les époux [Y] versent aux débats trois factures de la société M4 Sécurité, en date des 13 novembre 1999, 27 juillet 2000 et 31 août 2007, relative à la pose d’un blindage de porte, de verrous et à la fourniture d’une clé Vigie. Cependant, aucun élément versé aux débats ne permet d’établir que ces dépenses résultaient d’une nécessité de pose ou de remplacement de la porte d’entrée, à la charge du bailleur, de sorte qu’ils ne peuvent en demander le remboursement à la RIVP.

Ils fondent le surplus de leurs demandes au titre de la plomberie et du parquet sur l’état des lieux de sortie. Cependant, d’une part ils ne versent aucun justificatif des dépenses alléguées (pose de parquet, changement de plomberie pour mise aux normes), et d’autre part ils ne justifient pas de la nécessité de travaux de cette nature, étant rappelé que pèse sur le locataire une obligation d’entretien et que rien n’indique que ces travaux aient excédé cette obligation.

Enfin, s’ils allèguent l’insuffisance des menuiseries extérieures qui n’assuraient pas le clos et les exposaient à une surconsommation de chauffage, force est de constater qu’ils ne versent aucun justificatif tant de l’état des menuiseries que de la surconsommation prétendue.

Par conséquent, en l’absence de preuve de l’existence d’un préjudice matériel, il convient de confirmer la décision du premier juge de rejeter ces demandes.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles.

En cause d’appel, M. et Mme [Y] seront condamnés in solidum aux dépens et à verser à la RIVP la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. Leur demande de ce chef sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement rendu le 13 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris,

Y ajoutant,

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par M. [M] [Y] et Mme [X] [Y] née [B] au titre du préjudice résultant de l’erreur dans le loyer de base,

REJETTE la demande de délais de paiement formée par M. [M] [Y] et Mme [X] [Y] née [B],

CONDAMNE in solidum M. [M] [Y] et Mme [X] [Y] née [B] aux dépens d’appel,

CONDAMNE in solidum M. [M] [Y] et Mme [X] [Y] née [B] à verser à la Régie immobilière de la Ville de [Localité 10] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en appel et REJETTE leur demande de ce chef.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE