Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2025

(n° 201 , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/11649 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGAFJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mai 2022 – Tribunal judiciaire de PARIS – 18ème chambre 2ème section – RG n°19/03528

APPELANT

M. [W] [Y], agissant en sa qualité d’héritier de [U] [S] veuve [Y]

Né le 2 février 1947 à [Localité 5]

Demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Charles-hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029

Assisté de M^e Laurence SEMEVIER, avocate au barreau de PARIS, toque B 31

INTIMÉE

S.A.R.L. K.A, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

[Adresse 4]

[Localité 2]

Immatriculée au rcs de [Localité 6] sous le numéro 804 000 065

Représentée par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL 2H AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, toque L 0056

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 917 et suivants du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Stéphanie DUPONT, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport

M^me Stéphanie DUPONT a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie RECOULES, présidente de chambre

M^me Stéphanie DUPONT, conseillère

M^me Hélène BUSSIÈRE, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Carole TREJAUT

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie RECOULES, présidente de chambre et par M^me Véronique COUVET, Greffier auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 novembre 2009, M. [N] [Y], aux droits duquel est venue Mme [U] [S], veuve [Y], puis, à la suite du décès de celle-ci, selon acte de notoriété du 21 avril 2021, M. [W] [Y], a donné à bail à la société HT Restauration, aux droits de laquelle est venue la Adem puis la société K.A (ci-après la société KA) des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7], pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 23 novembre 2009, pour l’exercice d’une activité de « vente à emporter et plats préparés sur place », moyennant un loyer annuel en principal de 17.600 euros HT et HC.

Invoquant des nuisances olfactives et sonores, ainsi que diverses infractions au bail, le bailleur a fait délivrer à sa locataire par actes extrajudiciaires du 28 juillet 2017 et du 22 juin 2018, deux commandements visant la clause résolutoire d’avoir à les faire cesser.

Par acte extrajudiciaire du 5 juin 2018, la société KA a sollicité le renouvellement de son bail au 23 novembre 2018.

Par exploit d’huissier du 3 janvier 2019, la société KA a assigné le bailleur devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris lequel, par jugement du 21 octobre 2019, a fixé à la somme de 19.332,52 euros par an en principal le montant du loyer renouvelé au 23 novembre 2018.

Parallèlement, reprochant la persistance des infractions aux clauses et conditions du bail à compter du mois d’octobre 2018, à l’expiration du délai de trois mois suivant la demande de renouvellement du bail, et invoquant les plaintes répétées des voisins et riverains de l’immeuble, le bailleur a, par exploit d’huissier du 20 mars 2019, assigné la société KA devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir prononcer l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement délivré le 28 juillet 2017, subsidiairement celle visée dans le commandement délivré le 22 juin 2018, plus subsidiairement encore, la résiliation du bail et l’expulsion de la société KA.

Par jugement du 11 mai 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

donné acte à M. [W] [Y] de son intervention volontaire aux droits de Mme [U] [S] veuve [Y], décédée le 3 mars 2021,

dit M. [W] [Y], venant aux droits de Mme [U] [S] veuve [Y], irrecevable en sa demande d’acquisition de la clause résolutoire visées dans les commandements des 28 juillet 2017 et 22 juin 2018,

déclaré M. [W] [Y], venant aux droits de Mme [U] [S] veuve [Y], recevable en sa demande tendant à solliciter la résiliation du bail du 25 novembre 2009,

débouté M. [W] [Y], venant aux droits de Mme [U] [S] veuve [Y], de sa demande de résiliation du bail,

débouté M. [W] [Y], venant aux droits de Mme [U] [S] veuve [Y], de ses demandes d’expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation,

rejeté les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [W] [Y], venant aux droits de Mme [U] [S] veuve [Y], aux dépens,

rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Par déclaration du 21 juin 2022, M. [Y] a interjeté appel de ce jugement en critiquant expressément tous les chefs du dispositif sauf celui qui lui a donné acte de son intervention volontaire, celui qui l’a déclaré recevable en sa demande de résiliation du bail et celui qui a débouté son adversaire de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 02 juillet 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 26 juin 2025, M. [Y] demande à la cour de :

infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 11 mai 2022, sauf en ce qu’il a :

donné acte à M. [W] [Y] de son intervention volontaire aux droits de Mme [U] [S] veuve [Y], décédée le 3 mars 2021,

déclaré M. [W] [Y], venant aux droits de Mme [U] [S] veuve [Y], recevable en sa demande tendant à solliciter la résiliation du bail du 25 novembre 2009,

Et, statuant a nouveau :

débouter la société KA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

prononcer l’acquisition de la clause résolutoire telle que visée aux commandements en date du 27 juillet 2017 et subsidiairement au commandement du 22 juin 2018,

subsidiairement et en tout état de cause, prononcer la résiliation du bail consenti à la société KA,

ordonner en conséquence l’expulsion des lieux loués de la société KA, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier, et de la force publique,

condamner la société KA au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel charges en sus, et majoré de 50%, à compter du 28 août 2017, subsidiairement à compter du 22 juillet 2018 et à titre infiniment subsidiaire, à compter de l’arrêt à venir constatant la résiliation judiciaire du bail, et jusqu’à parfaite restitution des lieux,

En tout état de cause,

condamner la société KA aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

.

M. [Y] fait valoir :

Sur la recevabilité des demandes d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail,

— que la société KA a veillé à supprimer les troubles de voisinage et à régulariser un certain nombre des infractions au bail qui lui étaient reprochées à la suite de sa demande de renouvellement du bail adressée le 5 juin 2018 ; que les troubles du voisinage ont néanmoins repris, de manière amplifiée, à compter de la fin de l’année 2018 ;

— que des manquements au bail sont postérieurs à la demande de renouvellement ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire,

— que la société KA a violé le bail du 19 novembre 2009 à plusieurs égards ce qui justifie qu’il soit constaté l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement la résiliation judiciaire du bail :

— elle a réalisé des travaux sans autorisation du bailleur, en méconnaissance des dispositions de l’article 13 du bail agrandissement de la cuisine en cassant un mur, création d’une capacité d’accueil de tables et de chaises, perçage de la façade pour l’installation de deux climatiseurs, modification de la façade) ;

— son activité génère des nuisances pour les autres occupants de l’immeuble, en violation de l’article 12 du bail (emcombrement du hall, des caves et de la cour intérieure de l’immeuble, odeurs nauséabondes, utilisation des poubelles de l’immeuble pour l’activité de la locataire, bruit) ;

Sur les infractions aux clauses du bail justifiant en tout état de cause la résiliation judiciaire du contrat,

— que la société KA méconnait la clause de destination du bail en pratiquant la restauration sur place à l’intérieur des locaux et à l’extérieur en terrasse alors que le bail autorise seulement la « vente à emporter et plats préparés sur place » ; que contrairement à ce que soutient la société KA, il ne s’agit pas d’une demande nouvelle, étant rappelé que la résiliation du bail était déjà demandée en première instance ; que la société KA, qui soutient que le bailleur saurait depuis le 23 novembre 2009 que les plats sont préparés et consommés sur place, ne le démontre pas ; qu’en outre l’article 11 du bail stipule que 'toutes tolérances ou attitudes passives du bailleur ne devront jamais être considérées comme un droit même avec le temps’ ; que l’acte de cession du fonds de commerce, même s’il mentionne un fonds de commerce de restauration rapide, n’autorise pas la société KA à pratiquer la restauration sur place ;

— que les nuisances sonores et olfactives sont démontrées ; qu’en première instance, ce n’est qu’en raison de l’acquisition par la société KA d’une hotte supposée remédier aux nuisances qui lui étaient reprochées que la résiliation judiciaire du bail n’a pas été prononcée ; qu’il s’avère que les nuisances perdurent depuis l’installation de cette hotte en avril 2021 ; que la société KA ne démontre pas avoir effectué de nouveaux travaux d’insonorisation après le rapport de la mairie de [Localité 6] du 8 juillet 2022 ;

— que la méconnaisance des dispositions du règlement sanitaire de [Localité 6] constitue une infraction à l’article 12 du bail ;

— qu’avant la cession du fonds de commerce à la société KA, l’exercice de l’activité prévue au bail n’avait jamais posé de difficultés et le voisinage ne s’était jamais plaint de nuisances sonores ou olfactives de sorte que les locaux sont adaptés à l’exercice de l’activité prévue au bail et que le bailleur n’a pas manqué à son obligation de délivrance ;

— que l’encombrement des parties communes par la société KA a été constaté par procès-verbal d’huissier de justice des 22 juin 2022 et 25 juillet 2022.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 12 mai 2025, la société KA demande à la cour de :

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celle concernant la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Subsidiairement

juger qu’en acceptant le renouvellement du bail postérieurement à la délivrance des commandements des 28 juillet 2017 et 22 juin 2018 le bailleur a renoncé à se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire et des infractions alléguées dans ces actes,

juger irrecevable et subsidiairement mal fondée la demande de M.[Y] de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans les commandements signifiés à la société KA les 28 juillet 2017 et 22 juin 2018 dès lors qu’en acceptant le renouvellement du bail il a renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire,

juger irrecevable et subsidiairement mal fondée la demande de résiliation judiciaire du bail fondée sur l’infraction à la destination du bail,

juger mal fondée la demande en résiliation judiciaire du bail pour nuisances sonores ou olfactives, dès lors que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et refusé d’autoriser son locataire à réaliser les travaux permettant la suppression desdites nuisances,

Plus subsidiairement,

juger inopérant le commandement signifié à la société KA le 28 juillet 2017,

juger que les infractions alléguées par le bailleur dans le commandement du 22 juin 2018 n’ont pas été rapportées ni avant la délivrance de ce commandement, ni un mois après sa signification de sorte que la clause résolutoire n’a pas valablement été mise en 'uvre ;

Subsidiairement,

suspendre les effets de la clause résolutoire à compter du 22 juillet 2018 jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir afin de permettre à la société KA de satisfaire à ce commandement du 22 juin 2018 et de lui laisser le temps d’adapter son activité à la seule vente à emporter ;

condamner M.[Y] à payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par la Selarl 2H avocats, en la personne de Maître Audrey Schwab, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société KA fait valoir :

A titre principal, sur l’irrecevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail,

— qu’en l’absence de réponse du bailleur à la demande de renouvellement du 5 juin 2018 et en application de l’article L145-10 du code de commerce, le principe du renouvellement a été accepté par le bailleur le 5 septembre 2018 ;

— que les infractions reprochées sont toutes antérieures au nouveau bail de sorte que la résiliation ne peut être demandée ;

— que les infractions reprochées dans le commandement du 22 juin 2018 ne sont pas établies ;

— que l’acceptation du renouvellement par le bailleur vaut renonciation implicite à se prévaloir des infractions alléguées pour solliciter la résiliation du nouveau bail ; que les réserves émises par M. [Y] à l’occasion de la procédure en fixation du prix du bail renouvelé sont postérieures à son acquiescement au principe du renouvellement, ce qui les rend inopérantes ;

— que le bailleur est irrecevable à demander la résiliation d’un bail expiré ;

— qu’il ne peut y avoir poursuite de l’infraction après le renouvellement du bail, constitutive d’un motif grave justifiant la résiliation du nouveau bail, dès lors qu’il est établi que le bailleur a renoncé à se prévaloir de ladite infraction ;

A titre subsidiaire, sur le défaut de mise en 'uvre de la clause résolutoire,

— que les infractions visées dans le commandement du 22 juin 2018 n’ont ni été constatées avant cet acte ni dans le délai d’un mois suivant cet acte ;

— qu’il en est de même pour les infractions visées dans le commandement du 28 juillet 2017;

— que les travaux pour lesquels la société KA avait demandé une autorisation au bailleur le 23 mai 2018 n’ont pas été exécutés ; qu’en l’absence d’un état des lieux réalisé à l’entrée de la société KA dans les locaux, il n’est pas démontré la réalisation sans autorisation de travaux ayant modifié la distribution des lieux ; qu’aucun climatiseur n’a été installé sur la façade ; que le bailleur n’est pas en droit d’interdire au preneur la pose d’une plaque ou d’une enseigne qui est considérée comme un accessoire du bail ; qu’en outre la société KA a obtenu de l’administration l’autorisation d’apposer son enseigne ;

A titre subsidiaire, sur la résiliation du bail,

— que la demande de M. [Y] concernant le non-respect de la destination contractuelle du bail, soulevée pour la première fois en appel, est une demande nouvelle et est donc irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile ;

— qu’en acceptant le renouvellement du bail, le bailleur a renoncé à se prévaloir de cette infraction ;

— que l’acte de cession du fonds de commerce du 21 juillet 2014, auquel est intervenu Mme [Y], mentionne qu’il s’agit d’un fonds de commerce de « restauration rapide » code APE 5610C, ce qui inclut la consommation sur place ; que Mme [Y] a pu constater l’activité de restauration rapide sur place depuis la prise d’effet du bail ; que la société KA a été autorisée à exploiter la terrasse par la mairie ;

— qu’afin de supprimer les nuisances olfactives et sonores, la société KA a demandé, par lettre du 3 décembre 2020, l’autorisation de réaliser une extraction en toiture ainsi que la pose d’une insonorisation à son bailleur, lequel ne lui a pas répondu ; que les locaux ne comportent aucun système d’extraction ce qui a contraint la société KA à faire l’acquisition d’un four à pizza sophistiqué d’une valeur de 60.000 euros pour supprimer les odeurs ; que ce four engendre un bruit légèrement supérieure à la norme ;

— que la société KA a effectué de nouveaux travaux d’insonorisation après le rapport de la mairie de [Localité 6] du 8 juillet 2022 de sorte qu’il n’existe plus de nuisance sonore ;

— que les infractions aux dispositions des articles 31,63.1,64-2 et 130.3 du règlement sanitaire de [Localité 6] du 23 novembre 1979 ne peuvent pas constituer une faute susceptible de justifier la résiliation du bail.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article L.145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvllement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Par ailleurs, il est constant que la renonciation à un droit est possible et que lorsqu’elle est tacite, elle doit être claire et non équivoque.

En l’espèce, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement d’avoir à cesser diverses infractions au bail, visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire du 28 juillet 2017.

La locataire a demandé le renouvellement du bail par acte extrajudiciaire du 5 juin 2028.

Le bailleur a fait délivrer un second commandement d’avoir à cesser diverses infractions au bail, visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire du 22 juin 2018.

Le bailleur n’a pas répondu à la demande de renouvellement du bail formée par la locataire.

Par courriel du 28 décembre 2018, le mandataire du bailleur a adressé le projet de renouvellement du bail à la locataire pour sa 'validation avant enregistrement'.

A l’occasion de la procédure en fixation du prix du bail renouvelé, introduite par la locataire suivant acte du 3 janvier 2019, le bailleur a émis des 'réserves compte tenu de la procédure pendante devant la 18ème chambre du TGI saisie de sa demande de résiliation du bail'.

En ne s’opposant pas à la demande de renouvellement du bail formée par sa locataire alors qu’il lui reprochait des infractions au bail et en lui proposant la signature du bail renouvelé après l’expiration du délai de 3 mois prévu à l’article L.145-10 du code de commerce, le bailleur, de manière claire et non-équivoque, a renoncé à se prévaloir des infractions dénoncées dans les commandements antérieurs à la date à laquelle le principe du renouvellement du bail a été acquis par l’effet de l’absence de réponse du bailleur à la demande de renouvellement, soit le 5 septembre 2018, peu important que le bailleur ait émis des réserves postérieurement à cette renonciation à l’occasion de la procédure en fixation du prix du bail renouvelé.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a dit que M. [Y] était irrecevable en sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur les commandements des 28 juillet 2017 et 22 juin 2018.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité de cette demande

En ne s’opposant pas à la demande de renouvellement du bail formée par sa locataire et en lui proposant la signature du bail renouvelé après l’expiration du délai de 3 mois prévu à l’article L.145-10 du code de commerce, le bailleur n’a pas renoncé à se prévaloir des infractions au bail qui se poursuivent après la date à laquelle le bail est renouvelé, soit le 23 novembre 2018.

Dans la mesure où M. [Y] invoque à l’appui de sa demande de résiliation du bail, des infractions au bail qui se sont poursuivies après la date à laquelle le bail est renouvelé, sa demande de résiliation du bail est recevable.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement querellé sur ce point.

Sur le bien fondé de cette demande

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Par ailleurs, en application de l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la résiliation d’un contrat peut être prononcée en cas de manquement grave de l’une des parties à ses obligations contractuelles constaté par le juge.

En l’espèce, M. [Y] invoque, à l’appui de sa demande subsidiaire de résiliation du bail, le manquement de la société KA à la clause du bail relative à la destination des locaux. Il s’agit d’un moyen, certes nouveau en appel, et non d’une prétention.

En conséquence, étant observé que M. [Y] demandait la résiliation du bail en première instance, il convient de débouter la société KA de sa demande fondée sur l’article 564 du code de procédure civile, tendant à voir déclarer irrecevable la demande de M. [Y] de résiliation du bail pour infraction à la destination du bail.

Le bail stipule que le preneur devra utiliser les locaux pour l’activité de 'vente à emporter et plats préparés sur place'. Cette destination n’inclut pas la consommation sur place des clients.

Les mentions de l’acte de cession du fonds de commerce entre la société KA et le précédent locataire, en date du 21 juillet 2014, auquel le bailleur n’est pas intervenu contrairement à ce que soutient la société KA, ne sont pas de nature à modifier les termes de la clause du bail relative à la destination des locaux. Ainsi, le fait que, dans cet acte, le fonds de commerce soit désigné comme un fonds de commerce de restauration rapide ne confère pas au cessionnaire le droit d’utiliser les locaux autrement que pour l’activité de 'vente à emporter et plats préparés sur place', étant observé que la restauration rapide est compatible avec la vente à emporter, qu’elle est exercée sous des formes variées n’impliquant pas obligatoirement la consommation sur place et que l’acte de cession du fonds de commerce reprend expressément la clause du bail relative à la destination des locaux.

Or, il est acquis que la société KA pratique non seulement la vente à emporter mais également la restauration sur place. En effet, il résulte des pièces produites aux débats que la société KA a équipé les locaux de tables et de chaises pour la consommation sur place de ses clients et qu’elle a obtenu une autorisation de voirie pour installer une terrasse devant les locaux loués du 1er avril au 31 octobre de chaque année, d’une longueur de 6,50m et d’une largeur de 2,10 m.

Si, par la communication au bailleur de l’acte de cession du fonds de commerce, celui-ci a eu connaissance de ce que ses locataires rangeaient leur activité économique dans la catégorie 'restauration rapide', cette communication ne démontre pas que le bailleur savait que la société KA et les locataires précédents usaient des locaux pour une activité de restauration sur place qui n’était pas prévue au bail.

Dans ces conditions, sans preuve que le bailleur avait connaissance d’une activité de restauration sur place dans les locaux loués depuis la prise d’effet du bail le 23 novembre 2009 comme le soutient la société KA et alors que le bail stipule que 'toutes tolérances ou attitudes passives du bailleur ne devront jamais être considérées comme un droit même avec le temps, le bailleur pouvant toujours y mettre fin', il n’est pas démontré que le bailleur agisse avec mauvaise foi en invoquant le non-respect par la société KA de la clause de destination des locaux.

M. [Y] invoque également à l’appui de sa demande subsidiaire de résiliation du bail les nuisances sonores et olfactives générées par l’activité de la société KA.

Le bail stipule que le preneur s’engage’à garantir les parfaites insonorisations et absence de rejet d’odeurs des installations présentes, et éventuellement à venir, nécessaires à leur activité, y compris les nuisances sonores imputables à d’éventuels moyens de transport pour les livraisons, susceptibles d’incommoder les locataires de l’immeuble’ et qu’il devra 's’abstenir de tout ce qui pourrait nuire à l’activité des autres occupants, veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit troublée en aucune manière, de son fait, ou de celui de ses préposés et, en assurer le bon ordre, la propreté, l’hygiène ou le service, notamment ne faire aucun travail ni quoi que ce soit qui puisse gêner les autres occupants.'

La cour renvoie à la motivation pertinente du premier juge, qu’elle adopte, s’agissant du manquement de la société KA à ces obligations et s’agissant des nuisances olfactives et sonores occasionnées par l’activité de la société KA.

Elle y ajoute que les nuisances n’ont pas entièrement cessé avec l’installation en avril 2021 de deux hottes performantes, et non d’un four à pizza comme indiqué dans les conclusions de la société KA, dans les locaux loués par la société KA. S’il n’est pas produit de plaintes des riverains quant aux nuisances olfactives postérieures au mois d’avril 2021, il est produit les plaintes de deux occupants de l’immeuble quant aux nuisances sonores qui datent de 2022. Ainsi, une occupante du dernier étage écrit, le 16 février 2022 au mandataire du bailleur, que 'la souflerie installée par le restaurant débouche exactement au -dessus de ma chambre’ et que 'cela rend toute tentative de dormir impossible lorsque celle-ci tourne à plein, même avec des boules quies 35 décibels'. Ces plaintes sont corroborées par un rapport du 8 juillet 2022 de la direction de la police municiaple et de la prévention de la ville de [Localité 6] qui conclut, après avoir effectué des mesures acoustiques, que 'la plainte pour nuisances sonores est fondée'.

La société KA soutient avoir effectué de nouveaux travaux d’insonorisation à la suite de ce rapport mais n’en justifie pas.

Elle produit un rapport de mesures acoustiques du 7 décembre 2022 qui conclut que les mesures montrent des valeurs d’émergence conformes. Toutefois, il doit être relevé que ces mesures ont été effectuées dans la cour de l’immeuble alors que les mesures effectuées par la direction de la police municipale et de la prévention de la ville de [Localité 6], qui ont donné lieu au rapport du 8 juillet 2022, ont été effectuées dans le logement d’un des occupants de l’immeuble qui se plaint des nuisances sonores. Les mesures acoustiques du rapport produit aux débats par la société KA sont donc moins probantes que les mesures du rapport de la direction de la police municipale et de la prévention de la ville de [Localité 6] pour apprécier la gêne occasionnée aux occupants de l’immeuble par le bruit provenant de l’activité de la société KA.

En outre, postérieurement au rapport produit aux débats par la société KA, le 16 décembre 2022, un occupant se plaignait encore du bruit généré par l’activité de la société KA.

En conséquence, il convient de retenir que la société KA a manqué à son obligation de garantir l’insonorisation de ses équipements et à son obligation de ne pas troubler les autres occupants de l’immeuble.

Combinés, le manquement de la société KA à la clause du bail relative à la destination des locaux et le manquement à son obligation de garantir l’insonorisation de ses équipements et de ne pas troubler les autres occupants de l’immeuble, qui se sont inscrites dans le temps, sont suffisament graves pour justifier la résiliation du bail.

La société KA oppose au bailleur un manquement à son obligation de délivrance aux motifs que les locaux ne comporte aucun système d’extraction et que le bailleur a refusé de l’autoriser à faire des travaux qui auraient permis de supprimer les nuisances dont se plaignent les occupants de l’immeuble.

Toutefois, alors que la société KA produit un certificat de conformité, en date du 23 octobre 2020, d’une société qui a procédé au nettoyage et au dégraissage du conduit d’extraction d’air et les certificats d’entretien en date des 25 mai 2019 et 15 novembre 2019 d’une autre société qui atteste avoir effectué le 'ramonage de gaine et de conduit', il n’est pas apporté la preuve que les locaux loués seraient dépourvus d’un conduit d’extraction comme le soutient la société KA.

En outre, si le bailleur n’a pas répondu à la demande de travaux formée par la société KA le 3 décembre 2020 par lettre recommandée, il résulte d’une pièce du dossier qu’il s’est adressé à un architecte pour avoir un avis sur les travaux sollicités par la société KA et que cet architecte lui a indiqué que les travaux envisagés par la société KA étaient insuffisants et incomplets pour rémédier aux nuisances sont se plaignaient les avoisinants.

Il n’est donc pas établi un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [Y] de sa demande de résiliation du bail, d’ordonner la résiliation du bail et l’expulsion de la société KA ainsi que de tous occupants de son chef selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

La société KA sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer au jour de la présente décision, outre toutes les taxes et charges dues en vertu du bail résilié, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société KA est la partie succombante.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné M. [Y] aux dépens et de condamner la société KA au paiement des dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a rejeté les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par elles en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 11 mai 2022 en ce qu’il a :

— dit M. [W] [Y] irrecevable en sa demande d’acquisition de la clause résolutoire visée dans les commandements des 28 juillet 2017 et 22 juin 2018,

— déclaré M. [W] [Y] recevable en sa demande tendant à solliciter la résiliation du bail,

— rejeté les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 11 mai 2022 en ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,

Déboute la société K.A de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable la demande de résiliation du bail fondée sur l’infraction à la destination du bail,

Prononce la résiliation du bail renouvelé à compter du 23 novembre 2018 qui lie M. [W] [Y] et la société K.A à compter du présent arrêt,

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 6 mois de la signification du présent arrêt, l’expulsion de la société K.A ou de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7], si besoin avec le concours de la force publique ;

Condamne la société K.A à payer à M. [W] [Y] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié, à compter du présent arrêt et jusqu’à la libération effective des lieux, ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Condamne la société K.A aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la Selarl 2H avocats, en la personne de Maître Audrey Schwab pour ceux d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente