Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 20 JUIN 2025

(n° , 22 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/09114 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHU5W

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Mars 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Créteil – RG n° 20/04969

APPELANTS

Monsieur [R] [H] né le 15 Juin 1959 à [Localité 1],

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [Z] [D] épouse [H] née le 05 Juin 1955 à [Localité 3],

[Adresse 1]

[Localité 2]

Tous deux représentés par M^e Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151 assistés de M^e Lucie DU HAYS, ,dela TGLD , avocat au barreau deParis : toque : 010

INTIMÉS

Madame [P] [F] [V] née le 16 Septembre 1961 à [Localité 4],

[Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur [N] [U] [B] né le 13 Septembre 1961 à [Localité 5],

[Adresse 3]

[Localité 6]

Tous deux représentés et assistés de M^e Pierre ROBIN de la SELARL R & R, avocat au barreau de PARIS, toque : C0622

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame. Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 14 mars 2025 prorogé au 06 juin 2025 et au 20 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [N] [U] [B] et Madame [P] [V] ont mis en vente leur résidence principale située [Adresse 1] dans le courant du premier trimestre 2018, selon une plaquette de présentation établie au nom de [O] [B] remise à l’agence Barnes, intitulée :

' Offrez-vous une maison d’exception, un bijou d’architecture dans un écrin de verdure(…)

300m2 habitables : 5 chambres ( 7 possibles) 4 salles de bains, salon-salle à manger, cuisine équipée, dressing.

200 m2 de confort : buanderie, salle de sport, sous-sol total, jardin avec parking, jacuzzi, piscine intérieure carrelée 14,50 m x 4,50 m'

Une promesse de vente a été signée le 9 octobre 2017 entre Madame [P] [V] et Monsieur [N] [I] [B] d’une part en qualités de promettant, et Monsieur [R] [H] et Madame [Z] [D] son épouse d’autre part, en qualités de bénéficiaires, au prix de 1 580 000 euros, s’appliquant aux meubles à concurrence de 75 000 euros et au bien immobilier à concurrence de 1 505 000 euros.

La promesse prévoit que le promettant s’oblige à remettre la partie du mur de la salle de sport abîmée en bon état de peinture et s’oblige à remplacer les deux tuiles manquantes du toit, ces travaux devant être réalisés au plus tard au jour de la vente à défaut de quoi le bénéficiaire, faisant son affaire personnelle des travaux, pourra demander au promettant une réduction forfaitaire de 1 500 euros.

En page 14 est stipulée une clause ETAT DU BIEN aux termes de laquelle : ' Le Bénéficiaire prendra le bien dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, le Promettant s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques.

Il n’aura aucun recours contre le Promettant pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas : si le Promettant a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, s’il est prouvé par le Bénéficiaire, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du Promettant.'

La vente a été réitérée par acte authentique du 29 mars 2018.

Monsieur [H] et Madame [D] ont fait établir un constat d’huissier selon procès-verbal

du 22 mai 2018, par Maître [E] [M] selon lequel :

— la pompe de la piscine et le filtre à sable ont été changés

— des résidus de sables sont présents dans les angles de la piscine

— des résidus verdâtres sont présents au niveau de la ligne d’eau

— le rail métallique du volet roulant de la piscine est corrodé

— le fond des deux skimmers est bouché avec du silicone blanc

— l’absence de système permettant d’accrocher les sangles d’attache du volet roulant

— la mise hors service du tableau électrique général condamné par un cadenas positionné sur un fusible du tableau

— le dysfonctionnement des deux portails électriques donnant sur la rue du fait de la non détection par les cellules de la présence d’obstacles bloquant la fermeture des battants.

Par exploit délivré le 22 juin 2018 Monsieur et Madame [H] ont sollicité en référé au contradictoire de Monsieur [B] et Madame [V], une expertise au vu des désordres constatés le 22 mai 2018.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 mai 2018, Monsieur et Madame [H] ont dénoncé à Monsieur [B] et Madame [V] le bouchage des skimmers, cause de l’absence d’aspiration et du refoulement, qui auraient été effectué par les vendeurs en raison des fuites au niveau du circuit d’aspiration, signalant aussi la corrosion de la poutre métallique soutenant le caillebotis du volet roulant, et demandant aux vendeurs la prise en charge de ces travaux, leur imputant une dissimulation intentionnelle des désordres.

Par ordonnance du 2 octobre 2018, Monsieur [C] [A] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Un second procès-verbal de constat était établi le 3 octobre 2018 à la requête de Monsieur et Madame [H] mettant en exergue :

— le défaut d’isolation du câble alimentant les cellules électriques des portails

— le défaut d’isolation des spots extérieurs encastrés, la présence de condensation et le défaut d’isolation des dominos, les fils étant apparents et corrodés,

— le défaut d’étanchéité de deux interrupteurs en partie basse du tableau de la porte d’accès à la maison

— les tuiles du toit visibles depuis la toiture terrasse à laquelle a accédé l’huissier par une échelle sont recouvertes d’une peinture marron foncé, de nombreux morceaux de tuiles sont présents dans les gouttières, les tuiles ne sont pas alignées et plusieurs sont manquantes

— sur la toiture terrasse le relevé d’étanchéité de l’acrotère est déchiré, dégradé, sous un madrier stocké sur la toiture terrasse, le revêtement d’étanchéité est dégradé, déchiré, le long du pignon donnant sur la parcelle sise au n°[Cadastre 1], un bandeau d’étanchéité est gondolé et rempli d’eau stagnante

— des cloques de peinture sont visibles en partie basse du mur dans la chambre située sous la toiture terrasse ainsi que des tâches noirâtres d’humidité

— au niveau de la trappe de visite du jacuzzi ; absence de moteur et câble d’alimentation électrique sectionné.

Un troisième procès-verbal de constat a été établi le 12 novembre 2018 relevant :

— dans le bureau au sous-sol sur le mur gauche, un gonflement de la partie basse,

— dans la chambre située sous la toiture terrasse et au-dessus de la piscine de l’eau sur le parquet et l’humidité de la plinthe

— de l’humidité en allège de la porte-fenêtre donnant sur la terrasse, la peinture cloque et s’écaille

— dans la pièce de la piscine, la peinture s’écaille en sous-face du linteau de l’ouverture avec pavés de verre, pluieurs fissurations sur le plafond dont une sur toute la largeur de la piscine

Sur l’assignation délivrée par exploits du 1er et 6 mars 2019, par Monsieur et Madame [H], le juge des référés a fait droit à la demande d’extension de l’expertise aux désordres visés dans le constat du 12 novembre 2018 ainsi que dans l’expertise amiable du 29 septembre 2018.

L’expertise a été rendue commune à la société de construction de piscine Neptune à la requête de Monsieur et Madame [H] par ordonnance du 14 mai 2019.

Par exploit du 10 octobre 2019 Monsieur et Madame [H] ont sollicité l’extension de la mission de l’expert judiciaire résultant de l’ordonnance du 2 octobre 2018 à de nouveaux désordres, ce à quoi il a été fait droit par ordonnance du 26 novembre 2019.

Monsieur et Madame [H] ont sollicité une expertise amiable auprès de Monsieur [X] [W] qui a établi un premier rapport le 12 septembre 2019 concluant à la nécessité de travaux urgents, soulignant le maquillage de la vétusté des tuiles par leur mise en peinture, la nécessité de reprendre l’éclairage extérieur, le réseau d’assainissement de la piscine, les portails extérieurs, les veluxs, les toitures terrasses. Monsieur [W] a complété son rapport par un additif en date du 21 juillet 2020.

Un quatrième constat d’huissier était établi le 29 septembre 2020 relevant des colorations foncées d’humidité affectant le carrelage du bureau situé au sous-sol de la maison, des traces noirâtres en limite de cloisonnement et de l’eau stagnante sous le mobilier.

Un cinquième constat d’huissier était établi le 8 février 2021 mettant en relief l’absence de membrane d’étanchéité permettant le drainage des eaux côté pignon gauche de la maison, au niveau de la fenêtre donnant sur le bureau situé au sous-sol et, au niveau de la façade arrière de l’extension abritant la piscine, la présence d’un solin et d’une membrane d’étanchéité.

Par exploits délivrés le 4 et le 8 septembre 2020, Monsieur et Madame [H] ont fait assigner Monsieur [N] [B] et Madame [P] [V] devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins qu’il soit sursis à statuer sur leur action intentée sur les fondements du manquement à l’obligation précontractuelle d’information des vendeurs et au titre de la garantie des vices cachés dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 4 décembre 2020.

Le jugement rendu le 4 mars 2023 a ainsi statué :

Condamne Madame [P] [V] et Monsieur [N] [B] à régler à Monsieur [R] [H] et Madame [Z] [D] les sommes de :

—  55 628,96 euros TTC

—  1 770,45 euros

—  5 000 euros

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit en application des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile

Fait masse des dépens

Dit qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties.

Monsieur et Madame [H] d’une part, et Monsieur [N] [U] [B] et Madame [P] [V] d’autre part, ont interjeté appel de ce jugement selon déclarations séparées reçues au greffe de la cour respectivement le 19 mai et le 9 juin 2023.

Les deux appels ont été joints sous le n°RG 23/09114 par le conseiller de la mise en état, appel enrôlé par Monsieur et Madame [H].

Par conclusions signifiées le 19 novembre 2024, Madame [P] [V] et Monsieur [N] [I] [B] demandent à la cour de :

Vu les articles 1641 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1112-1 et 1130 et suivants du Code civil,

Vu les pièces livrées aux débats,

Vu le rapport d’expertise judiciaire déposé le 29 novembre 2020 mais aussi l’ensemble des dires et pièces annexes du rapport,

INFIRMER le jugement rendu le 14 mars 2023 par le Tribunal Judiciaire de CRETEIL en ce qu’il a :

condamné Madame [P] [V] et Monsieur [N] [B] à payer à Monsieur [R] [H] et Madame [Z] [D] la somme de 55.628,96€ € TTC ;

condamné Madame [P] [V] et Monsieur [N] [B] à payer à Monsieur [R] [H] et Madame [Z] [D] la somme de 1.770,45 € ; condamné Madame [P] [V] et Monsieur [N] [B] à payer à Monsieur [R] [H] et Madame [Z] [D] la somme de 5.000 € ;

dit que les frais d’expertise seront supportés par moitié par chacune des parties ;

rejeté les demandes, plus amples ou contraires, de Madame [P] [V] et Monsieur [N] [B] ;

STATUANT A NOUVEAU,

A titre principal,

DECLARER irrecevable les demandes formulées par les consorts [H] sur le fondement de l’action en garantie des vices cachés dès lors que rien ne justifie d’écarter la clause d’exonération insérée à l’acte de vente du 29 mars 2018 ;

A titre subsidiaire,

JUGER en tout état de cause qu’il n’existe aucun vice caché au sens des articles 1341 et suivants du Code civil et ce pour de multiples raisons (sans réalité, inconnus des vendeurs, n’ayant aucun effet sur la destination du bien) ;

En tout état de cause,

DÉBOUTER les consorts [H] de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires fondées sur l’action estimatoire ou en responsabilité délictuelle de droit commun ;

À titre infiniment subsidiaire,

RAMENER les sommes réclamées par les consorts [H] à juste proportion ;

CONDAMNER solidairement [R] [H] et [Z] [H] au paiement d’une somme d’un montant de 15.000 € au profit de Madame [P] [V] pour procédure abusive ;

CONDAMNER solidairement [R] [H] et [Z] [H] au paiement d’une somme d’un montant de 15.000 € au profit de Monsieur [N] [I] [B] pour procédure abusive ;

CONDAMNER solidairement [R] [H] et [Z] [H] au paiement d’une somme d’un montant de 10.000 € au profit de Madame [P] [V] sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER solidairement [R] [H] et [Z] [H] au paiement d’une somme d’un montant de 10.000 € au profit de Monsieur [N] [I] [B] sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER solidairement [R] [H] et [Z] [H] en tous les dépens (dont les frais d’expertise) dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Pierre ROBIN conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par conclusions d’appelants n°2 signifiées le 18 novembre 2024, Monsieur[R] [H] et Madame [Z] [D] demandent à la cour de :

Vu les articles 1112-1, 1130 et suivants, 1641, 1648, 1643, 1644 du code civil,

Vu les dispositions des articles 378 et suivants du code de procédure Civile,

Vu la jurisprudence applicable,

Vu les pièces communiquées,

Prononcer l’infirmation partielle du jugement entrepris en ce qu’il a :

En conséquence et statuant à nouveau :

DIRE ET JUGER recevables et bien fondées les demandes formulées par les Consorts [H] ;

REJETER l’ensemble des demandes et prétentions formulées par les Consorts [B] et [V] dans le cadre de l’appel ayant fait l’objet de la procédure RG n° 23/10310

REJETER l’ensemble des demandes d’appel incident et prétentions formulées par les Consorts [B] et [V] dans le cadre de l’appel ayant fait l’objet de la procédure RG n°23/09114

Constatant que les vices litigieux constituent des vices cachés ;

Constatant que les Consorts [H] ne pouvaient, en leur qualité de profane, avoir connaissance avant la vente des vices et désordres litigieux ;

Constatant que les Consorts [H], au vu de leur projet immobilier, n’auraient aucunement acquis le bien litigieux s’ils avaient eu connaissance des vices et désordres litigieux ;

Constatant que Madame [P] [V] et Monsieur [N] [B] connaissaient très manifestement l’existence de l’ensemble des griefs litigieux antérieurement à la vente

Constatant que Madame [P] [V] et Monsieur [N] [B] n’ont pas attiré l’attention des consorts [H] de l’existence des griefs litigieux alors qu’ils étaient manifestement déterminant de leur consentement ;

Constatant en tout état de cause que Madame [P] [V] et Monsieur [N] [B] constituent des vendeurs réputés professionnels ;

REJETER l’application de la clause exonératoire de responsabilité dont Madame [P] [V] et Monsieur [N] [B] pourraient se prévaloir ;

FAIRE DROIT à l’action estimatoire formulée à titre principal et indemnitaire initiée subsidiairement par les Consorts [H] ;

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné solidairement les consorts [B] et [V] au règlement des sommes suivantes au titre des griefs ci-après exposés :

1.770,45 € correspondant aux frais d’huissier rendus nécessaires ;

55.628,96 € TTC correspondant aux travaux de reprise retenus par le tribunal ;

5.000 € correspondant au préjudice moral subi par les Consorts [H] ;

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a écarté les demandes des consorts [H] au titre des demandes suivantes :

La poutre du volet de la piscine à hauteur de 1.700,40 € TTC ;

Le portail électrique à hauteur de 2.178 € TTC ;

Le jacuzzi à hauteur de 2.160 € TTC ;

Le préjudice locatif lié à l’absence de location du studio à hauteur de 30.000 €

INFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté les Consorts [H] du surplus de leurs demandes

CONDAMNER ainsi solidairement Madame [P] [V] et Monsieur [N] [B] à verser aux Consorts [H] les sommes suivantes :

la somme de 7.712,02 € correspondant aux frais d’expertise judiciaire diligentée par Monsieur [A] ;

la somme de 3.600 € correspondant aux frais d’expertise privée diligentée par Monsieur [G] à la demande des Consorts [H] ;

la somme de 9.195,60 € correspondant aux frais d’ores et déjà engagés pour la reprise des travaux ;

la somme de 168.921,65 € TTC au titre des travaux de reprise non retenus par le tribunal conformément aux conclusions ressortant du rapport d’expertise actualisée sur la base du dernier indice BT01 connu au jour de la décision à intervenir ;

la somme de 11.227,53 € au titre de la souscription d’une assurance dommages ouvrage ou à hauteur de 5% de l’assiette des travaux de reprise qui sera retenue par la cour ;

la somme de 17.964,04 € au titre des frais de maîtrise d''uvre ou à hauteur de 8% de l’assiette des travaux de reprise qui sera retenue par la cour ;

60.000 € TTC au titre du préjudice ayant découlé de ce que le bureau situé en sous sol est désigné comme constituant une cave dans la documentation du permis de construire de sorte qu’elle n’est pas réputée habitable ;

En tout état de cause

DEBOUTER Monsieur [B] et Madame [V] de leur demandes au titre de la procédure abusive

DEBOUTER Monsieur [B] et Madame [V] de toutes autres demandes subsidiaires ou reconventionnelles qui seraient formulées à l’encontre des Consorts [H]

CONDAMNER toute partie succombante à verser la somme de 6.000 € aux Consorts [H] au titre des frais engagés pour assurer leur défense sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER toute partie succombante aux dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture a éé prononcée par ordonnance du 21 novembre 2024.

SUR QUOI,

LA COUR,

1- La recevabilité de l’action en garantie des vices cachés

Le jugement n’a pas statué sur ce point.

Monsieur [B] et Madame [V] font grief au jugement d’avoir omis de statuer sur l’irrecevabilité de l’action en garantie des vices cachés dirigée à leur encontre compte tenu de leur qualité de non professionnels de la construction et de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés stipulée à la promesse de vente au regard de leur situation professionnelle respective :

— [P] [V] exerce la profession d’agent immobilier en dirigeant une petite structure, la SARL VK Immo depuis l’année 2001 ; pour autant elle ne dispose d’aucune connaissance dans le domaine de la construction.

— [N] [I] [B] est le dirigeant de la société WDS qui développe une double activité de fourniture et pose de stores, d’une part, et de travaux d’aménagement de surface de bureau, d’autre part ; il ne détient aucune formation ni expérience en relation avec les professions du bâtiment et aucune connaissance, à l’instar de [P] [V], en relation avec les faits dénoncés. [N] [I] [B] est gérant de la société JK IMMO (cf. pièce adverse n°5) laquelle réalise quelques opérations de marchands de biens, activité sans relation avec les faits dénoncés.

La société WDS ne réalise elle-même aucun travaux ; elle exerce une activité de contractant général et de pilote/coordinateur des corps d’état amené à aménager des surfaces de bureau.

Il n’est aucun lien entre les compétences, l’expérience et les activités professionnelles des concluants d’une part, et les faits dénoncés. L’un et l’autre des deux concluants n’ont jamais réalisé eux-mêmes les moindres travaux au sein du bien.

La plaquette de présentation du bien qu’ils ont rédigée a été remise à un professionnel l’agence Barnes ce qui constitue un indice supplémentaire prouvant qu’ils ont cédé le bien en qualité de non professionnels.

Monsieur [H] et Madame [D] font valoir la recevabilité et le bien fondé de l’action en garantie des vices cahés faisant grief au jugement de n’avoir pas tenu compte de la qualité de vendeurs professionnels de Monsieur [B] et Madame [V], ceux-ci étant respectivement pour Monsieur [B], via différentes sociétés, promoteur et constructeur de petits immeubles et pavillons et pour Madame [V], agent immobilier et avant la vente, co-gérante de la société Worlwide Decoration Systems exerçant sous l’enseigne Kre Concept avec Monsieur [B]. Ils soulignent que c’est par le truchement de la société VK Immo, dans laquelle Madame [V] exerce son activité d’agent immobilier, que les diagnostics de la vente ont été demandés et qu’ainsi leurs qualités de professionnels a été utilisée par les vendeurs dans le cadre de la vente litigieuse ce qui met en évidence leur connaissance des vices.

Réponse de la cour

Aux termes des dispositions de l’article 32 du Code de procédure civile : Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

La qualité de professionnels de la construction et de la vente immobilière invoquée par Monsieur [H] et Madame [D] pour faire échec à la clause exonératoire de la garantie des vices cachés stipulée à la promesse de vente, qui suppose un examen des statuts des sociétés dans lesquelles ils exercent, relève du fond et ne saurait être confondue avec le droit d’agir en justice au regard de leur intérêt et de leur qualification à élever ou combattre une prétention en justice.

Ainsi l’action en garantie des vices cachés est ouverte à Monsieur [H] et Madame [D] pour défendre leur intérêt à agir du chef des défauts cachés antérieurs à la vente affectant le bien acquis et le rendant impropre à son usage, à charge pour les acquéreurs de rapporter la preuve qui leur incombe, de la matérialité de ces vices mais également que l’exercice professionnel des vendeurs concerne le domaine des vices, auquel cas les vendeurs sont présumés les connaître de manière irréfragable.

Le moyen tiré de l’irrecevabilité à agir de Monsieur [H] et Madame [D] sera donc écarté et ceux-ci déclarés recevables en leur action en garantie des vices cachés.

2- Le bien fondé de l’action en garantie des vices cachés

2-1 Les vices

Le jugement a écarté le caractère caché des vices constatés par le rapport d’expertise et l’huissier sur une simple vérification visuelle, pour l’état de la poutre, des deux skimmers et l’absence de robot hydraulique, retenant que la piscine était manifestement en service lors de la visite du bien ce qui exclut l’impropriété à son usage. Il a également écarté le vice caché pour le portail électrique qu’il suffisait d’actionner, l’humidité affectant le bureau que les acquéreurs auraient pu constater en pratiquant des mesures du taux d’humidité, les désordres affectant la toiture dans la mesure où les acquéreurs pouvaient se convaincre de son état, étant accompagné d’un homme de l’art lors d’une de leur visite.

Il a constaté l’absence de preuve de l’antériorité de l’absence de pompe de filtration du spa.

Il a retenu le caractère caché du dysfonctionnement de l’éclairage électrique extérieur causé par la pluie, et du défaut d’étanchéité de la toiture terrasse, du fait de la peinture fraichement passée sur le mur empêchant les acquéreurs de détecter l’humidité.

Monsieur et Madame [H] font valoir que l’expert judiciaire a affirmé que les vendeurs avaient connaissance avant la vente des désordres affectant la piscine, les éclairages extérieurs, les défauts d’étanchéité des terrasses accessibles et non accessibles mais également de l’humidité du sous-sol et des désordres affectant la toiture. Ils affirment que la dangerosité des branchements extérieurs a été constatée ainsi que le défaut d’étanchéité de la toiture terrasse à la suite du test de mise en eau effectué par l’expert judiciaire qui a dû arrêter le remplissage en raison des infiltrations d’eau dans le salon et la chambre. S’agissant de la piscine ils font grief au jugement de ne pas avoir pris en compte le caractère indécelable du mauvais état de la tuyauterie rendant impossible la mise en pression du système d’aspiration et de nettoyage état de fait qui a été mis en évidence non par l’huissier qui a constaté le bouchage des skimmers mais par la société Infiniment Bleue 2 mai et le 18 avril 2018. Ainsi ces vices n’étaient pas décelables par les acquéreurs.

Sur les infiltrations du bureau du sous-sol, désordre insuffisamment caractérisé selon le jugement ils se prévalent de l’analyse de leur expert privé Monsieur [W] qui impute les traces d’infiltration à un défaut d’étanchéité verticale de la partie du mur enterré et non, comme le retient l’expert judiciaire, à la défaillance des réseaux d’évacuation des eaux lesquels ont été vérifiés ce qui n’a pas empêché la récurrence des infiltrations qui se produisent à chaque fortes précipitations de sorte que ce désordre était obligatoirement connu des vendeurs.

Pour la toiture ils soutiennent que le tribunal a omis de prendre en compte le fait que son état n’est visible que si l’on a recours à une échelle et que c’est grâce à cette investigation technique sur les parties non accessibles, que les vices ont été décelées et que le tribunal a omis de prendre en compte l’application reconnue par les vendeurs d’une peinture inadaptée qui a eu pour effet de les rendre gélive donc friable et de les priver de la garantie trentenaire du fabricant, ce qui n’a pas été révélé aux acquéreurs avant l’expertise.

Ils concluent au bien fondé de leur demande principale en garantie des vices cachés dans la mesure où la gravité des désordres rend l’immeuble impropre à son usage.

Monsieur [B] et Madame [V] font valoir liminairement que tout au long des opérations d’expertise et à l’occasion des débats de première instance, les consorts [H] ont fait mine de déplorer des vices et/ou désordres inexistants ou dont ils avaient parfaite connaissance et qu’ avec l’assistance, voire la complicité, d’un « expert privé » – en réalité une connaissance amicale – ils ont multiplié les affirmations fausses ou approximatives, mais aussi des propos inadmissibles en remettant en cause l’honnêteté des vendeurs. Ils ajoutent que le pavillon acquis, quels que soient ses qualités et défauts, n’est pas un bien neuf ne nécessitant aucun travaux, un bien haut de gamme réclamant entretien et travaux.

Sur le déroulement de l’expertise ils ont dénoncé de réelles difficultés dans le cadre de la communication des pièces des consorts [H] au moyen de leur dire n°6 du 14 novembre 2019 soulignant n’avoir pas reçu l’accord de l’expert pour engager les travaux relatifs à l’étanchéité des terrasses à la suite de la réunion du 19 septembre 2019.

Ils soulignent le procédé extravagant mis en oeuvre par l’expert judiciaire pour vérifier l’étanchéité du toit terrasse par une mise en eau qui, dans les faits, a provoqué une inondation nécessairement aggravante. Ils ajoutent que l’expert leur a refusé de s’adjoindre l’architecte en charge des travaux d’extension, [S] [K].

S’agissant de la piscine ils sollicitent la confirmation du jugement qui a écarté le vice caché et rappellent que s’agissant du bouchage des skimmers celui-ci ne peut en rien leur être imputé, une telle mesure prise par la société SCPN leur échappant totalement, et si l’expert affirme que le réseau des skimmers est non conforme à sa destination cette formule ne signifie pas que la piscine est non conforme à sa destination. Ils ajoutent que le robot était sur le site et l’oxydation du volet parfaitement normale.

Les éclairages extérieurs : les vendeurs étaient informés des courts-circuits faisant disjoncter le système électrique. Ils en ont informé les acquéreurs en leur précisant qu’il existait une difficulté sur ce sujet. Il était appliqué au moment des visites des consorts [H], sur le tableau électrique, un scotch sur le disjoncteur relatif à l’éclairage extérieur avec la mention « ne pas relever ». [Z] [H] l’a reconnu comme tel à l’occasion de la réunion d’expertise qui s’est tenue le jeudi 18 juillet 2019. Les concluants l’ont fait observer à l’expert avec leur dire n°9 du 9 juillet 2020 (cf. pièce n°42) ils l’ont fait observer aussi avec leur dire récapitulatif du 30 octobre 2020. Il est regrettable que l’expert ne l’ait pas relaté au sein de ses notes aux parties voire de son rapport.

La toiture terrasse : ils n’ont jamais subi aucun désordre en 13 ans d’occupation et un défaut d’étanchéité ne peut pas être asssimilé à un vice.

Les désordres d’humidité relatifs aux chambres, au local piscine, aux deux pièces et

au bureau :

à l’occasion de la dernière réunion, l’expert judiciaire a relevé un taux d’humidité en partie basse du bureau situé en sous-sol. Cet aspect est là aussi totalement résiduel.

L’expert évoque des difficultés dans le réseau d’évacuation des eaux usées et de pluie tout en affirmant que les consorts [H] ont rénové ces réseaux. De ce seul fait, il ne peut plus être évoqué de vice caché. L’expert judiciaire a même répondu au conseil des acquéreurs que la présence de nombreux cartons de vêtement lors de la vente témoignent de l’absence de conscience des vendeurs quant à un risque d’humidité et d’infiltrations d’eau.

La toiture de la partie ancienne du bâtiment : à l’occasion des visites, il a été précisé aux acheteurs que la couverture n’était pas neuve et datait des deux époques précitées.

A l’été 2016, ils indiquent avoir fait peindre les tuiles des deux bâtiments afin d’harmoniser le rendu des couleurs, la peinture utilisée était à vertu esthétique mais aussi dans un souci de protection des tuiles, l’expert affirme que les désordres étaient aisément constatables la partie ancienne de la maison ayant 35 ans.

En définitive l’expertise additionne des documents et conduit au constat que la maison acquise n’était pas neuve.

Sur les péjudices : très subsidiairement s’il devait être fait droit aux désordres affectant la toiture, seule la partie ancienne Ouest pourrait être concernée. Les consorts [H] ont produit un devis au montant totalement disproportionné de 119.900 € TTC qui sera écarté ; ce devis est vierge de tout métré (ayant interdit aux consorts [V] [B] de pouvoir solliciter un devis parallèle), ne comporte aucun prix unitaire, ne détaille le coût d’aucune des prestations, là où un prix, tombé du ciel, de 119.900 € TTC apparaît au terme du document qui ne comporte aucune précision ; ce devis comprend également la zinguerie, qui n’est pas en cause, l’écran sous toiture et même la réfection des terrasses (réclamée donc à plusieurs reprises). Sera privilégié le devis de la société VZA RENOVATION (cf. pièce n°52) au titre de la couverture à hauteur d’une somme de 72.765 € TTC.

Les autres montants retenus par le tribunal sur la seule base du rapport d’expertise ne sont pas autrement motivés et seront écartés.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1641 du Code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

L’article 1642 énonce que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont il a pu se convaincre lui-même.

Aux termes de l’article 1645 si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

La qualification de vice caché suppose que soit démontrés par les acquéreurs un désordre antérieur à la vente, non décelable par un simple constat visuel, d’une gravité telle qu’il rend l’immeuble impropre à son usage ou le diminue tellement que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix s’il les avait connus.

L’expert judiciaire Monsieur [A] a convoqué les parties à une 1ère réunion qui s’est tenue sur place le 21 décembre 2018 afin d’examiner les premier désordres allégués en relation avec la piscine et ses accessoires.

2-1-1 La piscine

L’expert a constaté l’absence de pression au niveau du débit d’eau du branchement du robot hydraulique, le défaut d’envoi d’eau par le sur-presseur et le défaut de fonctionnement de l’armoire électrique de pilotage, l’impossibilité de mettre en pression les tuyauteries du skimmer pour vérifier leur état et la non fonctionnalité des deux skimmers. Après avoir soulevé les couvercles des skimmers, il a constaté que ceux-ci avaient été volontairement bouchés à l’aide de mastic et de bouchons de compression de sorte que le nettoyage de la surface de l’eau ne se fait pas. Au vu des factures produites il indique que le désordre existe depuis au moins le 3 février 2011, aurait fait l’objet d’une intervention de la société Neptune le 5 mai 2011 puis à nouveau pour la reprise d’une fuite par la même société le 21 août 2015. Il précise en page 25/44 de son rapport qu’il était impossible pour les acquéreurs de s’apercevoir de ce désordre au moment de l’acquisition du bien. Il ajoute que le désordre lié au défaut de fonctionnement du sur-presseur est connu depuis le 21 août 2015 et que l’inspection par une caméra endoscopique s’est révélée impossible car la tuyauterie du réseau d’aspiration est obstruée par les gravats.

Il n’a pas pu se prononcer sur la pompe de filtration et le bac à sable, ces deux éléments ayant été remplacés par Monsieur [H] et Madame [D] avant l’expertise.

Le skimmer a pour fonction d’écumer la surface de la piscine pour recueillir les impuretés et éviter qu’elles ne soient aspirées par la pompe. Lorsque celui-ci est défectueux, les polluants s’accumulent à la surface du bassin et nuisent à la qualité de l’eau et par voie de conséquence à la baignade rendant la piscine impropre à son usage.

Le bouchage des skimmers est antérieur à la vente et le défaut d’explication des vendeurs sur les raisons de celui-ci, opéré par une société à laquelle ils ont donné ordre d’intervenir pour un entretien et/ou une réparation sur laquelle ils ne donnent aucun élément, n’enlève rien à la gravité du vice et à son caractère caché puisqu’il n’a pu être constaté qu’après que l’expert judiciaire a soulevé les couvercles des deux skimmers et mis en pression le réseau pour comprendre le dysfonctionnement de l’aspiration et du refoulement.

Le dysfonctionnement des skimmers et du refoulement est un vice antérieur à la vente non décelable par Monsieur [H] et Madame [D] rendant la piscine impropre à son usage.

En raison de ce vice, ils ont exposé des frais de changement de pompe et de filtre sable pour tenter de remédier à la récurrence des résidus de sable et d’algues au niveau de la ligne d’eau, travaux exposés en pure perte constatés par par Maître [E] [M], huissier de justice dans le constat du 22 mai 2018, rappelé dans l’exposé des faits

Du chef de ce vice le jugement sera donc infirmé.

2-1-2 – L’étanchéité des toitures terrasses

L’expert judiciaire a procédé à un test de mise en eau des trois toitures terrasses après avoir bouché les exutoires. Il indique avoir dû arrêter très rapidement le test car de l’eau s’est infiltrée dans la salle à manger et dans la chambre. Il a constaté que l’étanchéité est fuyarde et génère des infiltrations au plafond de la cuisine et au sol des pièces adjacentes à la terrasse, salle à manger et chambre ainsi qu’au plafond surplombant la piscine. Il a relevé en auscultant un des angles du plafond que la peinture a été appliquée récemment sur le mur, recouvrant un support écaillé laissant à penser à un maquillage d’anciennes traces. Il précise qu’il était impossible aux acquéreurs de constater l’état d’étanchéité des terrasses avant la vente car les désordres ne se manifestent qu’avec de fortes pluies.

Le défaut d’étanchéité des trois toitures terrasses est donc antérieur à la vente ainsi que l’expert l’a souligné ce que ne contredisent pas utilement les vendeurs qui s’accordent à qualifier ce désordre de défaut d’étanchéité résiduel, indécelable par les acquéreurs puisque les infiltrations ne se produisent qu’à la suite de fortes pluies et rend les pièces couvertes par ces toitures terrasses impropres à leur usage.

Le préjudice s’entend de la reprise du défaut d’étanchéité auquel s’ajoute la reprise des peintures des plafonds et des murs des deux pièces et de la partie de la piscine situées sous les terrasses techniques dont les dégradations ont été masquées par une mise en peinture récente constatée par l’expert judiciaire empêchant les acquéreurs de se convaincre de l’état de l’ouvrage au moment de leur acquisition.

Du chef de ce vice, le jugement sera donc confirmé.

2-1-3 L’éclairage extérieur

L’expert judiciaire a constaté la non conformité à la norme NF C 15-100 de l’alimentation des points d’éclairage extérieurs placés sous gaines et non avec des câbles électriques. Les gaines sont remplies d’eau ce qui génère un court circuit faisant disjoncter la protection électrique sur le tableau des disjoncteurs.

Il affirme qu’il était impossible aux acquéreurs de constater l’état défectueux de cette installation électrique lors de la visite car c’est la pluie qui met en évidence ce défaut.

Ce désordre antérieur à la vente, non décelable par les acquéreurs, compromet la sécurité électrique de l’immeuble dans son ensemble et le rend impropre à son usage.

Du chef de ce vice, le jugement sera donc confirmé.

2-1-4 La couverture

L’expert judiciaire a mené l’inspection de la toiture Ouest et de la toiture Est en tuiles avec le sapiteur couvreur, Monsieur [L] [Q].

Il a été constaté que les tuiles de la couverture Ouest sont extrêmement abîmées et ont été peintes avant la vente de l’immeuble soit pour harmoniser la couleur des deux toitures soit pour masquer la dégradation des tuiles de cette couverture.

Les tuiles de la toiture Est ont également été mises en peinture en 2016 mais l’expert indique que cette partie de la toiture n’est pas dans le même état : une tuile est absente et une est désolidarisée et se trouve au milieu du chéneau.

En page 10/44 l’expert judiciaire reproduit une précision du sapiteur Monsieur [Q] selon laquelle le fait d’avoir peint les tuiles ne peut que favoriser la dégradation des tuiles car elles ne respirent plus.

Contrairement à ce qui a été jugé il convient d’observer que la vétusté des tuiles de la toiture Ouest n’était pas décelable par les acquéreurs puisque l’expert indique qu’il a fallu accéder au toit terrasse par une échelle pour avoir une vision de la toiture en pente et que la mise en peinture de l’ensemble des tuiles des deux toitures a eu pour effet d’une part de masquer leur vétusté pour la partie Ouest et, d’autre part, de les rendre gélives donc friables tant à l’Est qu’à l’Ouest, aggravant ainsi leur vétusté sans pour autant que celle-ci ne soit décelable par un examen visuel.

La vétusté des tuiles de la partie Ouest et Est de la toiture ancienne, masquée par leur mise en peinture est un vice antérieur à la vente, non décelable par les acquéreurs qui rend l’immeuble impropre à son usage.

L’expert conclut en outre que les recommandations pour la mise en peinture des tuiles n’ont pas été respectées car sur la partie Ouest les tuiles ont été repeintes alors qu’elles étaient en très mauvais état et sur la partie Est la peinture a été appliquée alors que certaines tuiles étaient absentes ou cassées. Il en infère que la totalité de la couverture est à refaire.

Du chef du vice affectant les tuiles des toitures Est et Ouest, le jugement sera donc infirmé.

2-1-5 Les désordres d’infiltration du bureau au sous-sol

L’expert judiciaire a constaté des traces d’humidité dans le bureau du sous-sol qu’il impute à la défaillance des réseaux d’évacuation indiquant que ce point est à vérifier dans le temps dans la mesure où les acquéreurs ont fait réparer ce réseau.

Cependant l’hypothèse d’une défaillance du réseau d’évacuation d’eau est contredite par la récurrence des infiltrations dans les murs du bureau au sous-sol, constatée par huissier le 29 septembre 2020 en suite de fortes précipitations et par le constat d’huissier établi le 8 février 2021 qui a relevé de l’eau stagnante et des traces noirâtres en limite du cloisonnement le long du mur ainsi que des cloques de peinture et une coloration d’environ 40 cm.

L’huissier de justice mandaté par Monsieur [H] et Madame [D] le 8 février 2021 après décaissement de la terre au niveau du pignon gauche de la maison, a mis en evidence l’absence de membrane d’étanchéité permettant un drainage des eaux et ce, au contraire de l’extension construite par les vendeurs abritant la piscine qui présente une membrane d’étanchéité de couleur ce qui démontre a contrario la pertinence de l’hypothèse du défaut de drainage comme étant la cause de ce désordre.

C’est donc à tort que le jugement a écarté ce vice au motif qu’il était décelable en effectuant un test d’humidité ceci démontrant a contrario le caractère non apparent de ce désordre.

3- La qualité de professionnels de l’immobilier des vendeurs

Selon l’article 1643 du Code civil, le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus à moins que dans ce cas il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

La clause Etat du Bien stipulée en page 14 de la promesse de vente a été citée dans l’exposé des faits. Elle stipule une exonération de la garantie des vices cachés au profit du vendeur sauf si "le Promettant a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, s’il est prouvé par le Bénéficiaire, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du Promettant.'

Monsieur [B] est associé unique de la société Sarl Worlwide Decoration Systems dont les statuts énoncent en leur article 2 Objet qu’elle a pour objet toutes activités de gros oeuvre de bâtiment par voie de sous-traitance, constructions de pavillons et petits immeubles, bureaux d’étude, toute opération de second oeuvre du bâtiment par voie de sous-traitance en particulier la rénovation et la décoration de locaux commerciaux ou privés.

Monsieur [T] est par ailleurs associé avec Madame [V] d’une SCI KK ayant pour objet l’acquisition, la gestion pour la location de tout bien immobilier.

Monsieur [T], par le truchement de la société JK Immo s’est associé à la société Domus Real Estate UK LTD représentée par Madame [J] [Y] de nationalité roumaine pour constituer la SCC du [Adresse 1], l’immeuble litigieux, dont l’objet fixé à l’article 2 des statuts est la construction et la vente d’ensembles immobiliers

Monsieur [B] a pour activité au travers de deux sociétés sur les trois dont il est gérant et associé, la construction d’immeuble. Il est donc présumé de manière irréfragable en sa qualité de vendeur et de constructeur, connaître les vices affectant l’immeuble vendu et ne peut donc en cette qualité se prévaloir de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés.

Madame [V] exerce une activité dans la vente immobilière, distincte de la construction cependant, ayant habité pendant 11 années à titre de résidence principale le bien vendu :

— dont l’éclairage extérieur était condamné du fait de sa non conformité et de son défaut de fonctionnement par temps de pluie en l’absence d’isolation des câbles électriques,

— pour lequel elle a, avec Monsieur [B], mandaté une entreprise pour peindre les tuiles conduisant ainsi à masquer leur vétusté et à les rendres gélives et commandé des travaux conduisant au bouchage des deux skimmers de la piscine et à l’impossibilité d’en assurer la filtration donc le nettoyage

— dont les trois toitures terrasses présentaient de manière récurrente par temps de fortes pluies des infiltrations, rendant les pièces situées en dessous impropres à leur usage cependant que les peintures écaillées par le fait de la récurrence des infiltrations ont été masquées par des travaux commandés par les vendeurs

elle apparaît ainsi avoir eu connaissance des vices précités dans toute leur ampleur sans rapporter la preuve qui lui incombe de l’information qu’elle indique avoir délivrée aux acquéreurs relativement à ces désordres qui, s’ils avaient été connus de Monsieur [H] et Madame [D] les auraient conduit à négocier un moindre prix.

Il en résulte que Monsieur [B] et Madame [V] ne sont pas fondés à exciper de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés et seront déboutés de ce chef.

4- Les préjudices

4-1 La piscine

L’expert judiciaire retient le devis détaillé de la société SPAM qui traite de la remise à niveau automatique de l’eau pour remédier à l’ensemble des désordres constatés au prix de 17 952,00 euros HT soit 21 542,40 euros TTC.

Ce devis n’est pas contredit utilement par les vendeurs qui n’ont pas soumis à l’expert de devis concurrent.

S’y ajoutent le montant des travaux de pompe à hauteur de 1 287,60 euros TTC et

de filtre à sable à hauteur de 1 908 euros TTC, changés en pure perte par les acquéreurs soit la somme de 3 195,60 euros TTC directement imputables aux désordres cachés.

Monsieur [B] et Madame [V] seront donc condamnés in solidum à régler à Monsieur [H] et Madame [D] la somme totale de 24 738 euros au titre des vices affectant la piscine actualisée sur la base de l’indice BT01 du deuxième trimestre 2025.

4-2 L’étanchéité des trois toitures terrasses

L’expert judiciaire a examiné les trois devis produits par les demandeurs et les a considéré de manière équivalente en termes de prestations détaillés et de prix pour remédier à l’étanchéité.

Il sera donc retenu le devis de la société TSF à hauteur de 28 420,92 euros TTC auquel s’ajoute la réfection des peintures écaillées dont l’expert judiciaire a noté qu’elles avaient été masquées par une couche de peinture récente antérieurement à la vente soit la somme de 4 169,51 euros TTC pour les deux pièces situées en dessous et 12 306,66 euros TTC pour le plafond et les murs du local piscine, le jugement étant confirmé de ce chef sauf à ajouter que le montant des condamnations sera indexé sur la base de l’indice BT 091 du deuxième trimestre 2025.

4-3 L’éclairage extérieur

L’expert judiciaire a examiné les deux devis produits par les demandeurs et les a estimés quasiment équivalents et correspondant aux besoins. Le jugement sera donc confirmé qui a retenu le devis de la société Tesla à hauteur de 10 731,87 euros TTC.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef sauf à ajouter que le montant des condamnations sera indexé sur la base de l’indice BT 091 du deuxième trimestre 2025.

4-4 La toiture

Le devis retenu par l’expert judiciaire pour la reprise de la totalité des toitures Ouest et Est s’élève à la somme de 119 900 euros TTC.

Cependant Monsieur [N] [B] et Madame [P] [V] opposent avec raison que seules la couverture des tuiles est à reprendre et produisent un devis de la société VZA Renovation en date du 1er mars 2022 portant réfection de la couverture des deux toitures, partie ancienne et partie récente, avec pose de tuiles plate identiques au prix de 72 765 euros TTC.

Ce devis répare l’intégralité du dommage causé par le vice affectant les tuiles.

Monsieur [B] et Madame [V] seront donc condamnés in solidum à régler à Monsieur [H] et Madame [D] la somme totale de 72 765 euros TTC au titre des vices affectant la couverture des tuiles sur la base de l’indice BT01 du deuxième trimestre 2025.

4-5 Les infiltrations du bureau en sous-sol

L’expert a validé en page 35/44 de son rapport le devis de la société Murprotec remédiant au défaut d’étanchéité du mur enterré du bureau à hauteur de 19 061,90 euros TTC ainsi que la réfection des murs du bureau à hauteur de 5 271,76 euros TTC soit une somme totale de

24 283,65 euros TTC.

Monsieur [B] et Madame [V] seront donc condamnés in solidum à régler à Monsieur [H] et Madame [D] la somme totale de 24 283,65 euros TTC au titre des vices affectant l’étanchéité du mur du bureau au sous-sol actualisée sur la base de l’indice BT01 du deuxième trimestre 2025.

4-6 Le remboursement des travaux de reprise déjà réalisés

Le jugement n’a pas fait droit à la demande formée à hauteur de 13 074 euros pour les travaux engagés pour la reprise de la piscine.

Le présent arrêt, sur infirmation du jugement, a fait droit aux demandes du chef des frais engagés pour la piscine à hauteur des frais de pompe et de filtre à sable mais il convient d’écarter les frais de remontage du contrepoids de la ligne d’axe déjà inclus dans le montant des travaux de reprise.

Monsieur [H] et Madame [D] ne justifient pas que les autres factures produites aient été rendues nécessaires par la reprise urgente des vices retenus par le présent arrêt. Ils seront déboutés du surplus de leur demande.

5- Le manquement à l’obligation précontractuelle d’information

Le jugement a écarté cette demande au motif que le préjudice n’est pas développé dans les écritures.

Monsieur [H] et Madame [D] font valoir que le jugement qui n’a pas retenu le caractère inhabitable du bureau doit être réformé car les plaquettes d’information ne faisaient pas état d’une cave ni d’ailleurs l’acte notarié mais d’un dressing aménagé de sorte que la valorisation de la cave en bureau caractérise une dissimulation de la vraie destination du local concerné pour valoriser la surface.

Monsieur [B] et Madame [V] font valoir que soit directement soit par l’intermédiaire de l’agence BARNES, ils ont livré aux acquéreurs toutes les informations utiles à déterminer leur consentement et qu’il n’a existé aucun travaux tendant à dissimuler quelconque fait.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1112-1 du Code civil : elle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Il convient d’observer que le bureau ne figure ni dans le descriptif de la maison résultant de la plaquette de présentation établie par Monsieur [B] ni dans la désignation du bien figurant à la promesse de vente.

Le bien est décrit à la promesse comme ayant en sous-sol un garage cependant que dans son descriptif de mise en vente Monsieur [B] décrit un sous-sol total de 200 m2 avec buanderie, salle de sport, piscine carrelée et jacuzzi.

Il en résulte que Monsieur [H] et Madame [D] ont acquis un bien élevé sur un sous-sol aménagé dans lequel ne figure pas de bureau, l’aménagement de celui-ci n’ayant donc pas été contractualisé.

La circonstance que les vendeurs aient pu aménager un bureau dans le sous-sol n’est en tout état de cause pas imputable comme une dépréciation de l’immeuble dès lors que Monsieur [H] et Madame [D] ont acquis en connaissance de cause un immeuble édifié sur un sous-sol peu important l’affectation des pièces dès lors que la nature de ce sous-sol était parfaitement appréciable par eux.

Monsieur [H] et Madame [D] citent à l’appui de leur dispositif l’article 1130 du Code civil visant l’erreur et le dol mais ne développent pas de prétention étayant le dol ou l’erreur quand il vient d’être vu qu’ils ont été parfaitement éclairés sur la nature du sous-sol acquis.

De ce chef le jugement qui a écarté le préjudice du chef du bureau sera confirmé.

6- Le préjudice moral

La déloyauté des vendeurs qui ont dissimulé des désordres graves et trahi la confiance de leurs cocontractants est avérée et sera réparée par la somme de 5 000 euros que Monsieur [B] et Madame [V] seront condamnés in solidum à régler à Monsieur [H] et Madame [D] le jugement étant confirmé de ce chef.

7- Les frais accessoires

Le jugement a exactement retenu que le recours à l’expertise amiable en parallèle de l’expertise judiciaire n’a pas été utile à la résolution du litige et doit rester à la charge de Monsieur [H] et Madame [D].

Il a exactement retenu les frais de constat d’huissier utiles à la résoluton du litige à hauteur de 1 770,45 euros et sera confirmé de ce chef.

La nature des travaux de gros oeuvre limités aux équipement de la piscine, à la réfection de la couverture et à l’étanchéité du mur du pignon de la construction ancienne ne justifient pas que soient exposés des frais de maîtrise d’oeuvre et d’assurance dommage ouvrage.

De ces chefs le jugement qui a écarté ces demandes, sera confirmé.

8- Les dommages et intérêts pour procédure abusive

Le sens de l’arrêt fait la preuve du bien fondé de l’action engagée par Monsieur [H] et Madame [D], le jugement ayant débouté Monsieur [B] et Madame [V] de leur demande au titre de la procédure abusive sera donc confirmé.

9-Les frais irrépétibles et les dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement du chef des frais irrépétibles et des dépens, à ondamner Monsieur [B] et Madame [V] à régler à Monsieur [H] et Madame [D] une somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS

La COUR,

DECLARE RECEVABLES et BIEN FONDES Monsieur [R] [H] et Madame [Z] [D] en leur action en garantie des vices cachés exercée à l’encontre de Monsieur [N] [U] [B] et Madame [P] [V] ;

CONFIRME le jugement en ce qu’il a statué sur les vices affectant l’éclairage extérieur et l’étanchéité des trois toitures terrasses, les frais d’expertise privée et de constat d’huissier, les frais d’assurance dommage-ouvrage et de maîtrise d’oeuvre, le préjudice moral et les dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Y Ajoutant

DIT que les sommes allouées pour la reprise de ces vices sont indexées sur la base de l’indice BT01 publié au deuxième trimestre 2025 ;

INFIRMANT le jugement pour le surplus de ses dispositions,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [U] [B] et Madame [P] [V] à régler à Monsieur [R] [H] et Madame [Z] [D] :

— la somme de 24 738 euros au titre des désordres affectant la piscine actualisée sur la base de l’indice BT01 du deuxième trimestre 2025.

— la somme de 72 765 euros TTC au titre des vices affectant les toitures Ouest et Est actualisée sur la base de l’indice BT01 du deuxième trimestre 2025

— la somme totale de 24 283,65 euros TTC au titre des vices affectant l’étanchéité du mur du bureau au sous-sol actualisée sur la base de l’indice BT01 du deuxième trimestre 2025.

DEBOUTE Monsieur [R] [H] et Madame [Z] [D] du surplus de leurs demandes afférentes aux frais engagés pour la reprise des désordres ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [U] [B] et Madame [P] [V] à régler à Monsieur [R] [H] et Madame [Z] [D] la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,