Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 18 SEPTEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/07020 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHOXW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 décembre 2022 – Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’IVRY SUR SEINE – RG n° 11-21-002399

APPELANTE

Madame [C] [X] épouse [E]

née le 10 Décembre 1935 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Ivan ITZKOVITCH de l’AARPI BOURGEOIS ITZKOVITCH DELACARTE COMME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 302

INTIMÉE

Madame [O] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]

DÉFAILLANTE

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS, en date du 19 juillet 2023, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 4 juillet 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Camille LEPAGE

ARRÊT :

— Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 février 2002, M. [U] [E], aux droits duquel vient Mme [C] [E] née [X], a consenti à Mme [O] [K] un bail sur un appartement de deux pièces (en rez-de-chaussée droit) situé [Adresse 2] à [Localité 6] (94) moyennant un loyer mensuel de 397 euros outre une provision pour charges de 23 euros.

Le 28 septembre 2020, Mme [C] [E] a fait signifier à Mme [O] [K] un commandement de payer la somme de 2 719,28 euros au titre des loyers impayés, visant la clause résolutoire.

Par actes d’huissier des 6 décembre 2021 et 24 février 2022, Mme [C] [E] a assigné Mme [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion immédiate de Mme [O] [K] et celle de tous occupants de son chef, et condamner cette dernière à lui payer la somme de 7 072,46 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de septembre 2021, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et charges jusqu’à la reprise effective des lieux.

Mme [O] [K] a fait valoir que le logement ne répondait pas aux critères de décence, et a soulevé une exception d’inexécution en raison du caractère indécent du logement.

Par jugement contradictoire entrepris du 23 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine a ainsi statué :

Constate la résiliation de plein droit au 28 novembre 2020, du bail conclu le 24 février 2002 entre les parties,

Rejette la demande en expulsion présentée par Mme [C] [E], compte tenu du caractère indécent du logement,

Condamne Mme [O] [K] à payer à Mme [C] [E] la somme de 2 970 euros au titre des loyers et des charges impayés au 23 septembre 2022 (terme du mois de septembre inclus), et ce avec intérêts aux taux légal à compter du 24 février 2022,

Condamne Mme [O] [K] à payer à Mme [C] [E] une indemnité mensuelle d’occupation des lieux d’un montant de 399 euros à partir de l’échéance d’octobre 2022, et jusqu’à la libération effective des lieux,

Rejette les autres demandes, plus amples ou contraires, formées par chacune des parties,

Rejette la demande de Mme [C] [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Condamne Mme [O] [K] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 13 avril 2023 par Mme [C] [E] née [X],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 12 juillet 2023 par lesquelles Mme [C] [E] née [X] demande à la cour de :

RECEVOIR Madame [E] en son appel et l’y dire bien fondée ;

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande d’expulsion de la locataire ;

En conséquence, PRONONCER l’expulsion des lieux loués de Madame [O] [K];

Statuant à nouveau, CONDAMNER Madame [K] à payer à Madame [E], la somme de 4.514,73 euros correspondant à la différence constituée entre l’arriéré sanctionné en première instance et l’arriéré locatif dû au 6 juillet 2023 inclus ;

DEBOUTER Madame [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions d’intimée et reconventionnelles,

CONDAMNER l’intimée à payer à l’appelante la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER l’intimée aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Ivan ITZKOVITCH sur son affirmation de droit.

Mme [O] [K] n’ont pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées le 19 juillet 2023, à étude.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimée était tenue de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Le conseil de Mme [E] ne s’est pas présenté à l’audience de plaidoiries du 4 juillet 2025 ni n’a déposé de dossier, que ce soit dans le délai prévu à l’article 912 alinéa 3 du code de procédure civile ou à l’audience, malgré un message du greffe le lui réclamant adressé le 27 juin 2025, demeuré sans réponse.

Ainsi les pièces visées dans les conclusions et numérotées dans le bordereau récapitulatif n’ont pas été produites.

Sur la demande d’expulsion

Le premier juge a rejeté la demande d’expulsion de Mme [E] aux motifs qu’il résultait des constatations faites par l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 6] le 22 avril 2022 que le logement présentait les caractéristiques d’un logement indécent.

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris sur ce point, Mme [E] réitère sa demande d’expulsion devant la cour, en faisant valoir que le rapport de l’inspecteur de salubrité est insuffisant pour prouver l’indécence du logement, que les désordres affectant les tuyaux de la salle de bains ne relèvent pas d’une indécence, que seule une pièce sur trois est concernée par un problème de ventilation, que les moisissures peuvent provenir du défaut d’aération de la locataire, et que cette dernière ne la laisse pas entrer dans les lieux pour rechercher l’origine des désordres et procéder aux réparations éventuelles. Elle conclut que sa demande d’expulsion fondée sur l’acquisition de la clause résolutoire est recevable en l’absence d’indécence avérée du logement.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…)'.

En vertu de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa rédaction applicable au présent litige :

(…) 2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante (…) ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…)'.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant (…)'.

En l’espèce, il résulte des constatations faites par l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 6] le 22 avril 2022 et consignées dans son rapport du 20 juin 2022, telles que citées par le premier juge :

— un système de ventilation défaillant dans la cuisine (absence d’amenée d’air et d’évacuation de l’air vicié ;

— la présence de moisissures dans la chambre, le long du mur mitoyen avec les parties communes (derrière l’armoire) et au niveau des plinthes du mur de façade ;

— la présence de moisissures dans la salle d’eau où sont situées les toilettes, de tuyaux vétustes et d’un trou situé en partie basse des toilettes (entrée d’air).

L’inspecteur conclut que cette situation est préjudiciable à la salubrité des lieux et à la santé des occupants.

Il résulte de ces constatations, effectuées par un organisme communal, et qui ne sont contredites par aucun autre élément, que le logement présente des caractéristiques d’indécence au regard des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret du 30 janvier 2002 précités, en ce que le dispositif d’aération est insuffisant et engendre la présence de moisissures, sans que l’aération par la locataire soit à mettre en cause, et en ce qu’il présente un défaut d’étanchéité à l’air dans les toilettes, outre que l’état de la tuyauterie dans la salle de bains constitue un manquement à l’article 2-5 du décret précité.

Mme [E], qui allègue que la locataire ne lui aurait pas laissé l’accès au logement afin de faire rechercher l’origine des désordres et de procéder aux travaux nécessaires, n’en rapporte pas la preuve, le bordereau des pièces annexé à ses conclusions, au demeurant non produites devant la cour, ne portant mention d’aucune nouvelle pièce à cet égard.

En conséquence, c’est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que le caractère indécent du logement, dont la cour observe qu’il rend le logement impropre à l’habitation, ne permettait pas à la bailleresse de se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l’expulsion de la locataire, conformément à l’article 1719 du code civil précité.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande d’expulsion formée par Mme [E].

Sur la demande d’actualisation de la dette locative

Selon l’article 9 du code de procédure civile, 'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention'.

Devant la cour, Mme [E] forme une demande d’actualisation de la dette locative à hauteur de la somme de 4514,73 euros 'correspondant à la différence entre l’arriéré sanctionné en première instance et l’arriéré locatif dû au 6 juillet 2023 inclus', en visant sa pièce 7 intitulée 'décompte actualisé de la dette locative au 6 juillet 2023 inclus'.

En l’absence de dépôt de son dossier de plaidoirie, la pièce 7 n’a pas été produite, de sorte que Mme [E] ne prouve pas que la somme de 4514,73 euros serait due par la locataire.

Il convient dès lors de la débouter de sa demande, ajoutant au jugement entrepris sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Mme [E], qui n’obtient pas satisfaction en ses prétentions devant la cour, sera condamnée aux dépens d’appel et déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut,

Confirme, en sa disposition frappée d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Déboute Mme [C] [E] née [X] de sa demande de condamnation au paiement de la dette locative actualisée,

Condamne Mme [C] [E] née [X] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,