RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 13 MAI 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02628 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHCQY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 novembre 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’AUBERVILLIERS- RG n° 11-22-000761

APPELANTE

S.A IMMOBILIERE 3F

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 552 141 533

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

Ayant pour plaidant, M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, toque : PN 427

INTIMÉ

Monsieur [M] [W]

né le 17 Décembre 1963 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Elodie DENIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0317

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 10 septembre 2014, SA Immobilière 3F a donné en location à M. [M] [W] et [P] [W], décédée le 14 mai 2021, un bien situé [Adresse 1] à [Localité 5].

M. [M] [W] se plaignant de divers désordres, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Aubervilliers, par jugement réputé contradictoire rendu le 21 novembre 2022 :

— condamne la société Immobilière 3F à effectuer dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision :

— la reprise de façade afin de combler la fissure présente sous gouttière ;

— la mise en place de solin côté droit et la reprise du trou entre la toiture et le mur côté droit ;

— la réfection des plafonds de la pièce principale et des chambres ainsi que la réfection du plafond et des murs de la salle de bain ;

— dit que cette condamnation est assortie d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard qui commencera à courir dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la décision pour une durée de 6 mois ;

— se réserve la liquidation éventuelle de l’astreinte sur saisine de M. [M] [W] ; – condamne la société Immobilière 3F à payer à M. [M] [W] la somme de 3 471,44 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance pour la période du 3 novembre 2020 à la décision ;

— condamne la société Immobilière 3F à payer à M. [M] [W] la somme de 504,09 euros ;

— ordonne la capitalisation des intérêts dûs à ce jour pour plus d’une année entière conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

— déboute M. [M] [W] de sa demande de suspension du loyer et de remboursement des travaux effectués en 2018 ;

— ordonne la capitalisation des intérêts dûs à ce jour pour plus d’une année entière conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— déboute les parties de leur demandes plus amples et contraires ;

— condamne la société Immobilière 3F au paiement des dépens de la procédure ;

— condamne la société Immobilière 3F à payer à M. [M] [W] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 30 janvier 2023, la société Immobilière 3F a interjeté appel de ce jugement et par ses dernières conclusions déposées le 5 mars 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, elle demande à la cour de :

— infirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu’il :

— l’a condamnée à effectuer dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision :

— la reprise de façade afin de combler la fissure présente sous gouttière ;

— la mise en place de solin côté droit et la reprise du trou entre la toiture et le mur côté droit ;

— la réfection des plafonds de la pièce principale et des chambres ainsi que la réfection du plafond et des murs de la salle de bains ;

— a dit que cette condamnation est assortie d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard qui commencera à courir dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la décision pour une durée de 6 mois;

— s’est réservé la liquidation éventuelle de l’astreinte sur saisine de M. [M] [W] ;

— l’a condamnée à payer à M. [M] [W] la somme de 3 471,44 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance pour la période du 3 novembre 2020 à la décision ;

— l’a condamnée à payer à M. [M] [W] la somme de 504,09 euros ;

— a ordonné la capitalisation des intérêts dus à ce jour pour plus d’une année entière conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— l’a condamné au paiement des dépens de la procédure ;

— l’a condamné à payer à M. [M] [W] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— et, statuant à nouveau :

— débouter M. [M] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétention;

— débouter M. [M] [W] de sa demande avant-dire droit de désignation d’un expert judiciaire ;

— débouter M. [M] [W] de sa demande de remboursement des travaux de peinture effectués en 2018 et 2023 ;

— débouter M. [M] [W] de sa demande de travaux, assortie d’une astreinte, portant sur :

— la reprise de façade afin de combler la fissure présente sous gouttière ;

— la mise en place de solin côté droit et la reprise du trou entre la toiture et le mur côté droit ;

— la réfection des plafonds de la pièce principale et des chambres ainsi que la réfection du plafond et des murs de la salle de bains ;

— débouter M. [M] [W] de sa demande de réparation du préjudice de jouissance ;

— débouter M. [M] [W] de sa demande de remboursement des frais d’huissier ;

— débouter M. [M] [W] de sa demande de suspension de moitié du paiement du loyer ;

— débouter M. [M] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance ;

— condamner M. [M] [W] à payer la somme de 500 euros sur le fondement del’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [M] [W] au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Patricia Rotkopf, Avocat au Barreau des Hauts de Seine.

Dans ses dernières conclusions déposées le 9 mars 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [M] [W] demande à la cour de :

— Avant- dire droit :

— déterminer tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission :

— visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, l’appartement qu’il occupe situé [Adresse 1] à [Localité 5] ;

— vérifier l’existence et décrire les désordres allégués dans les conclusions ou tout document de renvoi et notamment le rapport d’expertise [F] du 14 août et le constat du commissaire de justice de l’étude [D] du 20 décembre 2024 ;

— se faire communiquer tous éléments et documents utiles au déroulement de sa mission ;

— déterminer et évaluer les conséquences, dire, le cas échéant, quels travaux sont nécessaires pour remédier à ces conséquences, en évaluer le coût et la durée de leur exécution ;

— fournir tous éléments techniques ou de fait permettant de définir les responsabilités encourues ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux et, le cas échéant, rédiger à l’attention des parties et du juge de l’expertise une note succincte indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux urgents, énumérant les travaux de remise en état sans incidence sur le déroulement de l’expertise et, donnant un premier avis, non définitif, sur l’existence, la nature, les causes des désordres ainsi qu’une première approximation du coût des éventuels frais de remise en état, établissant, le cas échéant, un calendrier prévisionnel des opérations d’expertise, fixant à cette occasion un bref délai aux parties pour toute éventuelle réaction de leur part ;

— plus généralement, donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige ;

— fixer telle consignation qu’il plaira à la cour d’ordonner ;

— ordonner la suspension du paiement de la moitié du loyer par le locataire jusqu’au dépôt du rapport d’expertise, en application des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— à titre principal et en l’absence de décision avant dire droit :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions, et notamment compte tenu de la réapparition des moisissures, condamner le bailleur à la réfection des plafonds de la pièce principale et des chambres ainsi que la réfection du plafond et des murs de la salle de bain

— confirmer dès lors le jugement sauf en ce qu’il a limité la condamnation de la société Immobilière 3F à lui payer la somme de 3 471,44 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance pour la période du 3 novembre 2020 au 21 novembre 2022, et en ce qu’il l’a débouté de sa demande de suspension du loyer et de remboursement des travaux effectués en 2018, outre en ce qu’il a limité la condamnation de la société Immobilière 3F au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 800 euros ;

— et statuant à nouveau :

— condamner la société Immobilière 3F à lui payer la somme de 30 000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance pour la période du 3 novembre 2020 jusqu’à la date de dépôt des présentes conclusions ;

— condamner la société Immobilière 3F à lui payer la somme de 2 400 euros au titre du remboursement des travaux de peinture effectués en 2018 et en 2023 ;

— outre condamner la société Immobilière 3F à lui payer la somme de 500 euros au titre des frais du constat du commissaire de justice du 20 décembre 2024 ;

— ordonner la suspension de la moitié du paiement du loyer par le locataire jusqu’à l’exécution des travaux de réfection, en application des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 à effet rétroactif du 2 novembre 2020 jusqu’à la réalisation complète des travaux, de nature à mettre un terme aux infiltrations et moisissures dans l’appartement loué ;

— débouter la société Immobilière 3F de l’intégralité de ses demandes ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la société Immobilière 3F à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour et 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et la condamner aux dépens des deux instances ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’est pas saisie de la prétention de l’appelante tendant à l’irrecevabilité de la demande d’expertise qu’elle ne reprend pas dans le dispositif de ses conclusions.

***

L’appelante soutient que les travaux ordonnés par le jugement entrepris, rendu hors de sa présence, étaient alors faits ou en cours, que l’intimé a mis en échec leur finalisation début juillet 2023, que bien que le jugement entrepris soient imprécis quant à la localisation, côté rue ou côté jardin, des travaux ordonnées, elle a à titre de conciliation, réalisé les travaux à la fois côté rue, où se situaient les moisissures et infiltrations litigieuses et côté jardin du logement, que l’intimé n’a plus repris contact avec elle quant à ces travaux et aux nouveaux désordres allégués par conclusions de février 2025 et qu’elle est néanmoins intervenue sans délai pour faire vérifier la ventilation et contrôler le moteur de la VMC. Elle en déduit qu’elle a fait toute diligence requise et qu’aucun préjudice de jouissance lui étant imputable n’est établi.

L’intimé qui demande avant dire droit une expertise pour vérifier l’existence des désordres allégués et déterminer les travaux nécessaires pour y remédier, soutient que le logement est dans un état d’insalubrité manifeste, seuls ayant été réalisés quelques travaux ponctuels, manifestement insuffisants au vu du procès-verbal de constat du 20 décembre 2024 qu’il produit, que son préjudice de jouissance justifie à la fois la diminution de moitié de son loyer jusqu’à réalisation des travaux demandés et une indemnité de 30 000 euros et enfin que divers frais de constats et factures doivent lui être remboursés.

La cour retient ce qui suit.

Vu l’article 6 la loi du 6 juillet 1989 et les articles 2 à 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Sur la demande de travaux sous astreinte et d’expertise

Le jugement entrepris condamne l’appelante, sous astreinte, à effectuer, dans les trois mois de sa décision :

— la reprise de la façade afin de combler la fissure présente sous gouttière

— la mise en place de solin côté droit et la reprise du trou entre la toiture et le mur côté droit

— la réfection des plafonds de la pièce principale et des chambres ainsi que la réfection du plafond et des murs de la salle de bain.

Retenant l’inopérance des travaux effectués par l’appelante fin 2020 et en janvier 2021, il se fonde sur deux rapports, l’un de l’expert d’assurance de l’intimé en 2019 et l’autre du service d’hygiène et de santé de la ville en 2022, ainsi que sur un procès-verbal de constat d’huissier du 3 novembre 2021, qui caractérisent la présence d’humidité principalement dans la salle de bain mais aussi au plafond d’une chambre et de la pièce principale, imputable à une fissure sous gouttière et à la présence de solins défectueux côté droit.

L’appelante, qui ne s’explique pas sur son absence en première instance, ne conteste pas utilement ces motifs en se prévalant de la réalisation de ces travaux en juin et octobre 2023 (pièces 2, 6-9, 11-13), certes effective mais postérieure au jugement entrepris. Il en est de même quant à ses travaux de septembre 2020 sur un solin droit côté rue (pièce 3), qui sont antérieurs aux documents de 2021 et 2022 précités sur lesquels le jugement entrepris fondent sa décision et sur lesquels elle ne s’explique pas.

L’intimé ne conteste pas non plus utilement ces motifs en procédant par affirmation quant au caractère partiel et insuffisant des travaux réalisés en juin et octobre 2023 alors qu’il ne s’en est pas plaint à la suite de leur réalisation, notamment lors de sa demande de relogement le 22 octobre 2022 (pièces appelante 16-17) et qu’il ne détaille pas en quoi ils seraient insuffisants.

A cet égard, il ne rapporte pas la preuve de l’existence de nouveaux désordres (moisissures et humidité dans la salle de bain et les chambres), alléguée par conclusions du 5 février 2025 soit en fin de procédure d’appel initiée depuis janvier 2023, au vu d’un constat du 20 décembre 2024 qui n’est pas non contradictoire en dépit de cette procédure et qui n’est pas suffisamment corroboré par d’autres documents objectifs, tels un rapport de contrôle du service d’hygiène et de santé de la ville ou de son expert d’assurance, étant observé que les quatre attestations produites ne sont pas assez précises et circonstanciées, notamment quant à la date de leurs constats d’humidité et de travaux de l’intimé. Ce d’autant que les parties s’accordent sur l’intervention de l’appelante du 8 février 2025 pour vérification de la ventilation et contrôle de la VMC dont le remplacement prétendument nécessaire malgré cette intervention n’est pas établie par l’intimé.

Par suite, la demande d’expertise pour vérifier l’existence des désordres allégués et les travaux nécessaires pour y remédier ne peut aboutir, dès lors que l’appelante justifie de la réalisation des travaux ordonnés et que l’intimé n’établit pas qu’ils sont insuffisants ou partiels et qu’il existe de nouveaux désordres qu’il pourrait aisément établir comme en première instance, sans recourir à l’expertise demandée qui ne peut palier sa carence, en vertu de l’article 146 du code de procédure civile.

L’astreinte n’était pas justifiée par la seule défaillance de l’appelante en première instance, en l’état de ce qui précède quant à ses diligences antérieures au jugement entrepris, que ce denier relève d’ailleurs.

Le jugement entrepris est donc confirmé sauf du chef de l’astreinte, d’ailleurs devenue sans objet et sauf à constater que les travaux de juin et octobre 2023 rendent sans objet la condamnation à exécuter les travaux litigieux.

Sur le préjudice de jouissance

Le jugement entrepris condamne l’appelante à payer à l’intimée la somme de 3 471,44 euros pour la période du 3 novembre 2020, date de la mise en demeure, au jour du jugement entrepris soit 24 mois, évaluant ainsi de manière juste et proportionnée à 15% du montant du loyer le préjudice de jouissance résultant des désordres précisément décrits ci-dessus, qui constituent des éléments d’indécence sans pour autant rendre le logement inhabitable donc insalubre.

L’intimé justifie de la prolongation de ce préjudice de jouissance jusqu’à la fin du mois de juin 2023, que l’appelante ne conteste pas utilement au vu de ses dates d’intervention précitées. Elle doit donc être condamnée à lui payer la somme de 1 012,50 euros à ce titre.

D’autre part, les éléments d’indécence justifiant les travaux ordonnés et les attestations et factures produites par l’intimé quant à ses propres travaux de peinture en 2018 et 2023 ne suffisent pas à démonter un préjudice de jouissance de 30 000 euros imputable à l’appelante. En effet, le jugement entrepris relève exactement que les désordres liés à l’humidité affectent principalement la salle de bain, ce que les développements de l’intimé confirment. Et l’appelante a effectué les travaux ci-dessus repris, y compris à l’amiable, en dépit de l’imprécision précitée du jugement entrepris quant à la localisation de ces travaux et de l’obstruction de l’intimé en juillet 2023, à l’intervention de prestataires qu’il avait pourtant acceptée (pièces appelante 6-7) et elle est encore intervenue spontanément sur la faîtière et pour vérifier la ventilation et contrôler le moteur de la VMC (ses pièces 14-15 et 18) ce qui n’est d’ailleurs pas contesté.

Enfin, la demande de 'suspension de la moitié du paiement du loyer', à compter du 2 novembre 2020 jusqu’à réalisation complète des travaux ne peut aboutir, alors qu’elle fait manifestement double emploi avec la demande en paiement d’une indemnité de 30 000 euros et qu’en tout état de cause elle n’est d’ailleurs pas soutenue.

Le jugement entrepris est donc confirmé de ce chef.

Sur les demandes de remboursement

Le sens de l’arrêt conduit à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il condamne l’appelante aux frais de constat d’huissier du 3 novembre 2021 qui fonde le jugement entrepris et qu’il rejette la demande en remboursement de la facture de 2018, antérieure à la mise en demeure du 3 novembre 2020.

Il conduit également au rejet de la demande en remboursement du coût du procès-verbal de constat du 20 décembre 2024. Il en est de même de la facturede matériel de peinture du 29 janvier 2023, pour 60,60 euros, dont les attestations produites ne suffisent à justifier de la destination alors, au demeurant, que le préjudice de jouissance a été indemnisé ci-dessus.

Sur les demandes accessoires

La demande de capitalisation des intérêts est de droit en vertu de l’article 1343-2 du code civil. Le jugement entrepris doit donc être confirmé de ce chef.

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l’article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l’article 700 de ce code.

L’appelante, dont le recours échoue pour l’essentiel, doit supporter la charge de ses dépens d’appel et l’équité commande de la condamner à payer l’indemnité de procédure qui suit.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant sur les chefs du jugement critiqués,

Confirme le jugement entrepris sauf du chef de l’astreinte ;

Constate que la réalisation des travaux de juin et octobre 2023 rend sans objet la condamnation du chef du jugement confirmé relatif aux travaux ;

Statuant à nouveau et y ajoutant

Rejette la demande d’expertise ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte et constate que la réalisation des travaux ordonnés rend sans objet l’exécution des chefs du jugement entrepris les concernant ;

Rejette les demandes de remboursement du coût du procès-verbal de constat du 20 décembre 2024 et de la facture de 60,60 euros de matériel de peinture du 29 janvier 2023 ainsi que la demande de 'suspension de la moitié du paiement du loyer';

Condamne la SA Immobilière 3F à payer à M. [M] [W] la somme complémentaire de 1 012,50 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

Condamne la SA Immobilière 3F dépens aux d’appel ;

Condamne la SA Immobilière 3F à payer à M. [M] [W] une indemnité de procédure de 800 euros et rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,