RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRÊT DU 22 SEPTEMBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/14814 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGJHK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Juin 2022-Tribunal judiciaire de BOBIGNY- RG n° 21/04426

APPELANTE

S.C.I. FAMILLY

[Adresse 1]

[Localité 4]

N° SIRET : 827 466 962

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Assistée de M^e Marianne FOURNIER, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.A.S. SOCIÉTÉ D’ÉTUDE ET D’INTERMÉDIATION, exerçant sous l’enseigne AXE CONSEIL FINANCE

[Adresse 2]

[Localité 3]

N° SIRET : 382 907 954

Représentée par M^e Yann LE PENVEN de la SCP LE PENVEN- GUILLAIN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0097

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Mai 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Président de chambre

Madame Solène LORANS, Conseillère

Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Edouard LOOS dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Sonia JHALLI

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente de chambre et par Madame Sonia JHALLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date en date du 15 février 2019, la SCI Familly représentée par sa gérante, Madame [Y] [X], a donné mandat à la société d’Etudes et d’Intermédiation Axe Conseil Finance, représentée par son gérant, Monsieur [D] [C], qui l’a accepté.

Le mandat portait sur la négociation pour son compte auprès d’établissements financiers ou d’investisseurs, d’un ou plusieurs financements répondant globalement aux caractéristiques générales suivantes :

— But des financements demandés : acquisition du terrain et construction d’un nsemble- immobilier bureau et entrepôts à [Localité 5],

— Montant des concours recherchés : Ordre de 4.200 kEurosht

— Conditions du financement :

type de crédit: Crédit-Bail immobilier

durée : 15 ans

taux variable ou fixe :

* Variable/ marge = 1,80% au dessus du marché monétaire Euribo

* Fixe : 1,50 à 1,80%

Commission d’engagement banque : 0,10% par trimestre jusqu’à la mise en loyers

Frais de dossiers banque : 0,30% à 0,50% flat

Caution d’organismes spécialisés

Caution personnelle des dirigeants/associés : le mandataire s’efforcera de négocier la limitation des cautions personnelles sur les engagements financiers.

Pour une meilleure coordination et efficacité, cette mission concernera également les établissements financiers déjà approchés par le mandant.

L’investissement projeté était destiné à être donné en location à la société Via Viande recherchant des locaux plus vastes et plus performants, et à d’autres locataires présentés par Madame [Y] [X]. Dans le cadre de ce projet, la société Via Viande, la société BM Bat et la société Ben & Fils étaient pressenties pour se voir conclure des baux de sous-location.

Le 12 décembre 2019, la Banque Postale-Groupe BPCE a donné son accord de principe. Le 13 décembre 2019, la BPCE-Lease-CBI a notifié à Madame [Y] [X] son accord pour accorder le financement recherché, sous condition toutefois de la production des baux de sous-location d’une durée ferme de 12 ans conclus entre la SCI Familly et la société Via Viande d’une part et la société Ben & Fils d’autre part.

Le 27 décembre 2019, Madame [Y] [X] a sollicité un délai pour contresigner cet accord et adresser les pièces demandées. Le 31 décembre 2019, la BPCE-Lease-CBI a accordé ce délai, promesse étant faite par Madame [Y] [X] d’adresser le dossier complet dans la semaine du 6 janvier 2020. Le 8 janvier 2020, la société Ben & Fils faisait cependant part à La SCI Familly de son intention de ne pas donner suite à son projet de sous-location, rendant caduque l’offre de financement proposée par la BPCE-Lease-CBI.

Par acte d’huissier du 21 avril 2021, Axe Conseil Finance a assigné la SCI Familly devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

* * *

Vu le jugement prononcé le 28 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Bobigny qui a statué comme suit :

— Dit que l’article 7 du mandat du 15 février 2019 constitue une clause pénale licite,

— Condamne La SCI Familly à payer à La société AXE CONSEIL FINANCE :

1°) la somme de 71 520 euros ttc, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du présent jugement jusqu’à parfait paiement,

2°) la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne La SCI Familly aux entiers dépens,

— Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

— Déboute La SCI Familly de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Vu l’appel déclaré le 4 août 2022 par la SCI Familly,

Vu les dernières conclusions notifiées le 29 avril 2025 par la SCI Familly ,

Vu les dernières conclusions notifiées le 29 avril 2025 par la société Axe Conseil Finance,

La SCI Familly demande à la cour de statuer comme suit :

« Vu les articles L.519-6 et R. 519-5 du code monétaire et financier,

Vu les articles 1994, 1200, 1231-5 et 1304-3 du code civil,

— INFIRMER le jugement du 28 juin 2022 du Tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu’il a :

« Dit que l’article 7 du mandat du 15 février 2019 constitue une clause pénale licite,

Condamne la SCI FAMILLY à payer à la société AXE CONSEIL FINANCE :

1°) La somme de 71 520 euros TTC, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du jugement jusqu’à parfait paiement,

2°) La somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI FAMILLY aux entiers dépens.

Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

Déboute la SCI FAMILLY de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire. »

Statuant à nouveau :

— DECLARER nul et de nul effet l’article 7 du mandat en date du 15 février 2019 ;

A titre subsidiaire,

— JUGER que les conditions de mise en 'uvre de l’article 7 du mandat en date du 15 février 2019 ne sont pas réunies ;

A titre infiniment subsidiaire,

— MODERER les effets de l’article 7 du mandat en date du 15 février 2019 en limitant ses effets à la somme d’un euro symbolique ;

En toute hypothèse :

— DEBOUTER la société SOCIETE D’ETUDES ET D’INTERMEDIATION (AXE CONSEIL FINANCE) l’ensemble de ses fins, conclusions et prétentions ;

— CONDAMNER la société SOCIETE D’ETUDES ET D’INTERMEDIATION (AXE CONSEIL FINANCE) à verser la somme de 15 000,00 euros à la SCI Familly au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

La société Axe Conseil Finance demande à la cour de statuer comme suit :

« Vu les pièces

Vu l’article 873 du CPC

Vu les articles 1103 et suivants du code civil

Vu les articles 1984 et suivants du code civil

Il est demandé à la Cour de,

— Rejeter l’ensemble des moyens et demandes de la SCI Familly

— Confirmer le jugement e ce qu’il a condamné la SCI au paiement de la somme de 59.600 € HT soit 71.520 € TTC correspondant à l’application de l’article 7 du mandat outre 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC.

— Condamner La SCI Familly au paiement de la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens en cause d’appel. »

SUR CE, LA COUR

a) Sur la demande de nullité de l’article 7 du contrat de mandat du 15 février 2019

La SCI Familly demande à la cour de de prononcer la nullité de l’article 7 du contrat de mandat au motif qu’il aurait prévu un versement pécuniaire au sens de l’article R 519-5 du code monétaire et financier prohibé par l’article R 519-6 du même code en l’absence de versement effectif des fonds prêtés. Elle ajoute que le caractère de rémunération est d’autant plus caractérisé que la demande de paiement est assortie de l’assujétissement à la TVA.

La société Axe Conseils Finance s’oppose à cette demande en exposant que l’article 7 du contrat porte sur une clause pénale précisément applicable dans l’hypothèse où le financement n’a pas été obtenu conformément au mandat. Elle ajoute que l’assujettissement à la TVA de la somme due n’est pas de nature à remettre en cause son caractère de clause pénale .

Ceci étant exposé , l’article 7 du contrat de mandat du 15 février est ainsi rédigé:

« Dans l’hypothèse où la mission de recherche de fonds confiée au mandataire n’aboutirait pas du fait du mandant, notamment :

— soit parce qu’il aurait dissimulé des éléments déterminants ayant entraîné l’échec de la recherche tels que dépôt de bilan, interdiction bancaire même antérieure à. la période actuelle, rejet de traites, inscription Banque de France

— soit parce qu’il ne donnerait pas de suite de son propre chef aux accords de financement dûment notifiés, correspondant aux conditions du financement telles que définies à l’article 1. Mission, dans le délai de deux mois à dater de la date de notification, le mandant s’engage à payer le dédommagement du temps passé en démarches et recherches, un montant forfaitaire égal à 50% du montant qu’il aurait payé en vertu du présent mandat si le financement avait été mis en place. »

L’article 5 du contrat de mandat relatif aux honoraires prévoit un forfait de 2,5% HT sur le montant des fonds obtenus .

Il est stipulé que :

« Cette rémunération sera intégralement due sur une opération traitée avec un établissement financier ou un investisseur auxquels le mandant aura été présenté par le mandataire, dès que le mandant accepte le financement tel qu’il est présenté, même si le montant obtenu et/ou si les conditions proposées n’étaient pas ceux prévus à l’origine, même en cas de résiliation du présent mandat pour quelque cause que ce soit. »

L’article L.519-6 du code monétaire et financier est le suivant :

'Il est interdit à toute personne physique ou morale qui apporte son concours, à quelque titre que ce soit et de quelque manière que ce soit, directement ou indirectement, à l’obtention ou à l’octroi d’un prêt d’argent, de percevoir une somme représentative de provision, de commissions, de frais de recherche, de démarches, de constitution de dossier ou d’entremise quelconque, avant le versement effectif des fonds prêtés.

Il lui est également interdit, avant la remise des fonds et de la copie de l’acte, de présenter à l’acceptation de l’emprunteur des lettres de change, ou de lui faire souscrire des billets à ordre, en recouvrement des frais d’entremise ou des commissions mentionnés à l’alinéa précédent.

Les infractions aux dispositions des premier et deuxième alinéas du présent article sont recherchées et constatées dans les conditions fixées à l’article L. 353-5 et sont punies des peines prévues à l’article L. 353-1"

Dans la présente espèce , la société Axe Conseil Finance ne fonde pas sa demande sur l’article 5 du contrat de mandat et ne réclame pas le paiement ' d’une somme représentative de provision, de commissions, de frais de recherche, de démarches, de constitution de dossier ou d’entremise quelconque,' de manière anticipée avant le versement effectif des fonds prêtés, demande qui contreviendrait effectivement aux dispositions de l’article L.519-6 du code monétaire et financier.

La demande de la société Axe Conseil Finance se fonde sur l’article 7 du contrat de mandat dénommé 'Clause pénale’ qui s’applique à l’hypothèse inverse d’exclusion de versement des fonds 'du fait du mandant’ et qui tend à dédommager forfaitairement le mandataire du temps consacré à la recherche du financement.

L’article 7 précité n’est pas contradictoire avec l’article 5 mais complémentaire puisqu’il est applicable dans l’hypothèse d’exclusion de la rémunération prévue par l’article 5 . Il porte sur une clause pénale conforme aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

L’émission d’une facture le 7 juillet 2020 comportant une somme de 20 000 euros au titre de l’indemnité de l’article 7 'Clause pénale’ outre la TVA de 20% ne signifie aucunement que la demande porterait en réalité sur les honoraires de l’article 5.

Le jugement déféré doit ainsi être confirmé en ce qu’il a rejeté a demande de nullité de l’article 7 du contrat de mandat du 15 février 2019.

b) Sur les conditions de mise en oeuvre de l’article 7 du contrat de mandat

La SCI Familly soutient que la mission de recherche n’a pas abouti de son fait au sens de l’article 7 précité mais en raison de la décision de la société Ben &Fils notifiée le 8 janvier 2020 de ne pas conclure le bail de sous-location. L’accord de financement du 13 décembre 2019 ayant prévu 3 baux de sous location dont celui à conclure avec la société Ben & Fils est ainsi devenu caduc mettant fin au mandat sans manifestation de volonté de la concluante.

Selon la société Axe Conseils Finance les condition de l’article7 sont réunies puique la SCI Familly a présenté sa demande de financement en incluant les revenus devant résulter du bail de sous location consenti à la société Ben & Fils et que le renoncement est de sonfait puisqu’il résulte de sa propre défection.

Ceci étant exposé , l’accord de financement donné par la Banque Postale le 13 décembre 2019 énumère les engagements donnés par la SCI Familly dont 'Bail de sous-location de 12 ans fermes entre la SCI Family et les sociétés suivantes: Via Viande,BM Bat et Ben & Fils';

Par courrier électronique du 8 janvier 2020, la SCI Familly a informé la société Axe Conseil Finances et les financeurs du désengagement de la société Ben & Fils en prècisant que 'ceci faisait partie des conditions nécessaires pour notre crédit mais nous sommes tenu de vous en informer.'

Il se déduit de ce qui précède que, pour obtenir le financement , la SCI Familly s’est engagée à satisfaire un certain nombre de conditions dont celle relative à la conclusion de contrats de sous location. La SCI Familly qui était la seule à pouvoir en obtenir la réalisation doit donc être tenue des conséquences résultant de la décision prise par la société Ben & Fils qui a dénoncé la promesse de sous location en raison du retard pris dans la réalisation du projet.

Le crédit n’a pas été consenti 'du fait du mandant’ au sens de l’article 7 du contrat de mandat puisque les conditions aux quelles ce dernier s’était engagé n’ont pas été obtenues pour l’une d’entre elles.

La société Axe Conseil Finance est ainsi justifiée à invoquer l’article 7 du contrat de mandat et à réclamer non pas une rémunération mais 'le dédommagement du temps passé en démarches et recherches’ selon les termes de l’article 7 précité.

Par courrier du 13 décembre 2019 adressé à la SCI Familly, la banque BPCE Lease qui participait au financement a indiqué que l’accord de financement deviendra caduc à compter du 30 décembre 2019 en l’absence de retour de documents signés. La SCI Familly ne peut pas se prévaloir de cette caducité alors qu’elle a elle même sollicité une prorogation de délai par courrier électronique daté du 27 décembre 2019 adressé notamment à la société BPCE Lease.

Le contrat de mandat ne prévoit pas que l’accord de financement devra être notifié par la société Axe Conseil Finances. Les premiers juges ont justement écarté le moyen tiré du non respect de cette formalité au motif que l’article 7 du contrat de mandat ne la mentionnait pas.

c) Sur l’inadéquation de l’accord de financement aux conditions fixées par le mandat

La SCI Familly soulève l’inadéquation de l’accord de financement aux conditions fixées par le mandat et en déduit qu’une nouvelle condition d’application de l’article 7 du mandat est absente.

La société Axe Conseil Finance soulève le fait que ce moyen de défense n’a été soulevé ni en première instance ni dans les premières conclusions d’appel. Elle en conteste par ailleurs le bien fondé.

Ceci étant exposé, si des moyens nouveaux peuvent être soulevés en cause d’appel, il résulte des dispositions de l’article 910-4 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable à l’espèce que :

' A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond (…)'.

Dans la présente espèce, la SCI Familly ne présente pas une prétention nouvelle mais soulève un nouveau moyen tendant au rejet de l’application de l’article 7 du contrat de mandat, demande formée dés l’origine du litige. Il n’y a ainsi pas lieu d’écarter ce moyen au motif qu’il aurait été soulevé tardivement.

L’offre de financement ne s’étant pas concrértisée par l’absence de réunion des garanties offertes par la SCI Familly, la société Axe Conseil Finance est bien fondée à soutenir qu’il n’est pas nécessaire d’examiner les contestations relatives au contenu de ladite offre puisqu’elles n’ont pas motivé le retrait de la SCI qui ne les a pas contestées.

Ce moyen nouveau doit être écarté.

d) Sur la modulation de la clause pénale

La SCI Familly soutient que la somme réclamée à hauteur de 71 520 euros présente un caractère d’autant plus excessif qu’une première facturation a été émise à ce titre par la société Axe Conseil Finance à hauteur de 24 000 euros TTC.

Selon la société Axe Conseil Finance, la somme réclamée ne présente aucun caractère excessif pour une opération financière complexe qui a été achevée.

Ceci étant exposé, si effectivement la société Axe Conseil Finance a adressé à la SCI Familly le 7 juillet 2020 une facture 20AF013 d’un montant de 24 000 euros au titre de l’indemnité 'Clause pénale’ prévue à l’article 7 du mandat, cette demande s’est inscrite dans une démarche de résolution amiable et rapide du dossier et la SCI Familly n’y pas donné suite.

La demande à hauteur de 59 600 euros HT pour une mission achevée correspond à 50% de ce qui aurait été dû si le financement avait été mis en place. Pour les motifs ci dessus exposés cette somme ne présente pas un montant manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil.

Il se déduit de ce qui précède que le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions.

e) Sur l’article 700 du code de procédure civile.

La solution du litige conduit à confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile et à condamner la SCI Familly aux dépens d’appel et au paiement à la société intimée d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette même motivation conduit à rejeter la demande de la SCI Familly présentée sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement déféré ;

Condamne la SCI Familly aux dépens d’appel ;

Condamne la SCI Familly à verser à la société Axe Conseil Finance la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI Familly de sa demande présentée sur ce même fondement ;

Rejette toutes autres demandes.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,