Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 17 DECEMBRE 2025

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/00204 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CE5CK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Octobre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 15] – RG n° 17/15119

APPELANT

Monsieur [R] [H]

né le 27 décembre 1949 à [Localité 13] ([19])

[Adresse 10]

[Localité 12]

Représenté par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avocat plaidant : M^e Philippe HERAL, avocat au barreau de PARIS, toque : B 0174

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] représenté par son syndic, la société NOUVELLE REGIE FONCIERE IMMOBILIERE, SARL immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 339 542 417

C/O Société NOUVELLE REGIE FONCIERE IMMOBILIERE

[Adresse 9]

[Localité 11]

Représentéepar M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant : M^e Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0351

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE

M. [H] est propriétaire des lots n°32 (un local commercial) et 40 (une cave) de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 3] à [Localité 18].

Le lot n°32 a été loué à la société Macumba jusqu’en 2017.

Reprochant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Adresse 14] [Localité 8] de lui réclamer des surprimes d’assurance, M. [H] l’a assigné par acte d’huissier de justice délivré le 2 novembre 2017, aux fins de constater qu’il n’est pas redevable de la surprime d’assurance et de voir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] lui rembourser les charges de copropriété indûment prélevées.

Le syndicat des copropriétaires s’est porté reconventionnellement demandeur en paiement de’un arriéré de charges de copropriété.

Par jugement du 5 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— reçu M. [H] en son action,

— débouté M. [H] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné M. [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 16], représenté par son syndic en exercice, la société à responsabilité limitée Pons Nouvelle Gestion Immobilière, la somme de 33 352,32 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2016 pour la somme de 7 065,70 euros et du présent jugement pour le surplus, le tout avec capitalisation de ces intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil,

— condamné M. [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], la somme de 574,79 euros en remboursement des frais de recouvrement par application de l’artic1e 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation de ceux-ci,

— condamné M. [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Adresse 14] [Localité 8] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné M. [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 16] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [H] aux dépens, avec application de l’article 699 du même code au profit de Maître Troncquée (SCP Gasnier-Troncquée),

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

M. [H] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 23 décembre 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 25 juin 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 13 septembre 2022 par lesquelles M. [H], appelant, invite la cour, au visa des articles 5, 10 alinéa 2 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a :

débouté de l’ensemble de ses demandes,

condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 17], la somme de 33 352,32 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2016 pour la somme de 7 065,70 euros et du présent jugement pour le surplus, le tout avec capitalisation de ces intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil,

condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] la somme de 574,79 euros en remboursement des frais de recouvrement par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec les intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation de ceux-ci,

condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné aux dépens, avec application de l’article 699 du même code au profit de Maître Troncquée (SCP Gasnier-Troncquée), avocat,

et, statuant à nouveau

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à lui verser, en deniers ou en quittances, la somme de 69 808,45 euros, en remboursement des charges de copropriété qui lui ont été indûment imputées, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er février 2017,

— ordonner la compensation entre sa créance sur le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Adresse 14] [Localité 8] susvisée avec l’éventuelle dette de charges de copropriété de ce dernier,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice causé par ses fautes et manquements, en application de l’article 1240 du code civil,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] aux dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 10 000 euros par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 5 juin 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] [Localité 16], intimé, demande à la cour, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

débouté M. [H] de l’ensemble de ses demandes,

condamné M. [H] à lui payer la somme de 33 352,32 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2016 sur la somme de 7 065,70 euros et du jugement pour le surplus, le tout avec capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil,

condamné M. [H] à lui payer la somme de 574,79 euros en remboursement des frais en recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation de ceux-ci,

condamné M. [H] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

condamné M. [H] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance,

— débouter M. [H] de l’ensemble des demandes formulées devant la cour dès lors que la cour confirmera le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter M. [H] de ses nouvelles demandes formulées devant la cour tant au titre des dommages et intérêts, article 700 du code de procédure civile, dépens et production de pièces,

ajoutant au jugement,

— condamner M. [H] à lui régler la somme de 26 528,43 euros au titre des appels charges et appels travaux impayés pour la période du 1er avril 2022 arrêtée au 1er avril 2025, avec intérêts de droit sur la somme de 10 472,11 euros à compter du 14 novembre 2023, date de signification des conclusions d’intimé récapitulatives n°1, et pour le surplus à compter des présentes écritures,

— ordonner la capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1343-1 du code civil,

— condamner M. [H] d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont la première juge a connu et auxquels elle a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la demande de M. [H] relative aux surprimes d’assurance

Il convient de rappeler que M. [H] est, depuis 2008, propriétaire du lot n°40, constitué par une cave, et, depuis 2011, du lot n°32 constitué par un vaste local à usage commercial situé au 2ème sous-sol, au sein de l’immeuble en copropriété situé à l’angle du numéro [Adresse 2] et du numéro [Adresse 1] à [Localité 18]. Il a exploité dans ce dernier local, en qualité de gérant et d’associé de la société à responsabilité limitée Sandra, un fonds de commerce de type établissement de nuit, qui a été cédé le 20 juillet 2007 à la société par actions simplifiée Macumba, laquelle, à la suite d’un jugement de liquidation judiciaire du 1er août 2017, a restitué les lieux, qui sont demeurés sans exploitation jusqu’à la fin de l’année 2022.

Un litige oppose depuis plusieurs armées M. [H] et, avant lui, le précédent propriétaire des lieux, la SCI ILM dont il était associé, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, concernant l’imputation à son compte de charges de surprimes d’une assurance souscrite par le syndicat pour couvrir les risques aggravants liés à l’activité exploitée dans le lot n°32, qualifiée d’activité de discothèque par le syndicat, M. [H] faisant valoir, d’une part, que l’activité exploitée sur place n’était pas celle de discothèque comme soutenu par le syndicat, mais de 'café, piano-bar, ambiance, restaurant, salon de thé et music-hall’ et qu’elle était autorisée par la préfecture de police, de sorte que le risque aggravant n’existait pas et, d’autre part, que ces primes constituaient des charges communes imputables sur l’assemble des copropriétaires au prorata des tantièmes de copropriété liés à leur lots, tandis que le syndicat des copropriétaires soutenait que l’approbation des comptes par M. [H] lors des assemblées générales successives prouvait que celui-ci avait toujours reconnu que la surprime devait lui être imputée.

Les nombreux échanges de correspondances intervenus entre les parties ou leurs conseils n’ont pas permis aux parties de s’accorder sur l’issue du litige, le syndicat des copropriétaires ayant, lors d’une assemblée générale le 26 juin 2017 devenue définitive (suivant attestation de non recours versée aux débats) donné pouvoir au syndic d’engager toute procédure en vue du recouvrement des charges de copropriété impayées (résolution n°14), autorisé le syndic à agir en justice contre M. [H], du fait du non respect des parties communes (résolution n°24), pris acte du compte rendu effectué par le syndic sur la procédure diligentée par M. [H] concernant la contestation de la répartition des charges (point n°25 sans vote), voté un appel de solidarité de 20.000 euros afin de couvrir le solde débiteur de M. [H] et décidé que la répartition de cet appel de fonds s’effectuerait selon la clé 'charges générales’ (résolution n°26).

Sur la nature de l’activité exercée, la première juge a exactement relevé que la préfecture de police de [Localité 15], dans sa décision du 10 mai 2016 donnant l’autorisation, après un premier avis défavorable à la poursuite de l’activité, daté du 20 mai 2014, de poursuivre l’exploitation de l’établissement, a bien constaté que celui-ci constituait une discothèque, dénommée 130 Club (antérieurement le Slow Club), et réservé son accord à la réalisation de mesures préconisées par la commission de sécurité en vue d’améliorer les conditions de sécurité de l’établissement.

Les parties ne s’opposent pas sur les trois points suivants :

En premier lieu, l’assurance souscrite par le syndicat vise à garantir l’ensemble de l’immeub1e et porte aussi bien sur les parties communes que sur les parties privatives, de sorte que le paiement des primes constitue, en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 19655, une charge relative à la conservation, à l’entretien et l’administration des parties communes.

En deuxième lieu, il résulte des dispositions combinées des articles 5, 10 alinéa 2 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 que la clause du règlement de copropriété ayant pour effet de faire supporter la surprime par le seul copropriétaire qui en est responsable est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi et doit être réputée non écrite.

En troisième lieu, il s’en suit que toutes les primes d’assurance, ce compris les primes supplémentaires ou 'surprimes’ dues à raison de risques spécifiques, constituent sans distinction possible, des charges générales relatives à la conservation de l’immeuble et doivent obligatoirement être réparties entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes de copropriété affectés à leurs lots, nonobstant toute clause contraire éventuelle du règlement de copropriété.

La divergence entre les parties tient à ce que si dans le règlement de copropriété, l’assurance de l’immeuble est bien comprise dans les charges générales, la surprime liée à l’activité de discothèque du lot n° 32 a toujours été imputée au propriétaire de ce lot, avec l’accord de ce dernier. Cette imputation a été décidée par les copropriétaires lors de chaque assemblée générale, à l’occasion des votes des budgets prévisionnels et de l’approbation des comptes annuels, les documents comptables communiqués par le syndic chaque année mettant à la charge des propriétaires successifs du lot n° 32 le montant de la surprime, étant précisé que ces assemblées générales n’ont fait l’objet, jusqu’à ce jour, d’aucun recours. Il est à remarquer que le contrat de bail commercial liant l’exploitant de la discothèque au propriétaire du lot n°32 prévoyait au demeurant que le premier remboursant au second le montant de la surprime. Le propriétaire du lot n° 32, en l’occurrence M. [H], n’a contesté l’imputation de la surprime à son lot qu’en 2017 lorsqu’il n’y avait plus de locataire commercial pour la payer.

Or, les délibérations d’assemblées, une fois expiré le délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sont définitives et opposables à tous sans que leur validité soit susceptible d’être ultérieurement remise en cause par voie d’action principale ou par voie d’exception et ce, quel que soit le degré de gravité des irrégularités constatées ; il n’en va autrement que pour les décisions modifiant irrégulièrement une répartition des charges, sans respecter les critères de l’article 10 de la loi, s’agissant d’une action relative aux clauses réputées non écrites en vertu de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965. Mais ici, les décisions des assemblées générales n’ont pas introduit dans le règlement de copropriété des clauses visant à une répartition des charges illégales.

Comme il a été déjà dit plus haut, le règlement de copropriété de l’immeuble daté du 26 juillet 1950 versé aux débats stipule en son chapitre III, article 1, 8° (page 24) que les charges communes incluent 'la prime d’assurance incendie pour les choses communes, celle de l’assurance responsabilité civile, celle de l’assurance des concierges et toutes autres assurances nécessaires’ ; en son article 6 (page 34), qu’il pourra être décidé l’assurance d’autres risques, que 'les frais et primes d’assurance seront acquittés par le syndic et remboursés par les propriétaires comme les autres charges communes de l’immeuble’ et que 'les propriétaires pourront contracter individuellement telles assurances complémentaires que bon leur semblera'.

Le document de copropriété ne comporte donc aucune clause prévoyant, en cas de surprimes pour risques aggravants, de tels risques existant en présence d’un établissement recevant du public, à plus forte raison une discothèque ou tout établissement de nuit, l’imputation de ces surprimes aux seuls copropriétaires responsables de l’activité à risque et, à ce titre, susceptible d’être déclarée non écrite.

M. [H] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 69.808,45 en remboursement des charges de copropriété qui lui ont été indûment, selon lui, imputés. Il s’agit des surprimes d’assurance des années 2012 à 2018

Il explique que s’il doit contribuer à hauteur de 37 millièmes aux charges générales au nombre desquelles figure la prime d’assurance de l’immeuble, il ne doit pas se voir imputer par le syndicat la surprime qui lui a été illégalement imputée et dont il estime qu’elle a été irrégulièrement souscrite par le syndicat pour le compte d’un copropriétaire par ailleurs assuré, et verse à l’appui de ses dires les justificatifs de ses propres primes d’assurance (ses pièces 37 à 42). Il en déduit que seule la somme totale de 1.146,19 euros aurait dû lui être imputée pour la période considérée et sur la seule partie afférente à l’assurance de la copropriété et, donc, à l’exclusion de toute imputation de primes pour risque aggravant puisqu’il était déjà assuré à ce titre.

Toutefois, comme l’a dit le tribunal, d’une part, selon le règlement de copropriété de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires peut à bon droit souscrire toutes assurances qui lui semblent nécessaires, ce qui est à plus forte raison le cas lorsque l’immeuble abrite une activité à risque aggravé, telle que l’exploitation d’une discothèque, quand bien même le copropriétaire responsable souscrirait une assurance de son côté, les deux assurances étant susceptibles de couvrir des risques, sinistres et dommages différents et le syndic étant tenu de souscrire une assurance couvrant la garantie de l’immeuble dans son ensemble, en exécution de son obligation de pourvoir à la conservation de l’immeuble prévue par l’article 18, I de la loi du 10 juillet 1965, la méconnaissance d’une telle obligation entraînant sa responsabilité.

D’autre part, lorsqu’une assemblée générale a voté une répartition des charges de copropriété, quand bien même la clé de répartition serait illégale, cette répartition, dés lors que les décisions d’assemblée sont devenues définitives passé le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du10 juillet 1965, ce qui est le cas ici 1965, ne peut être annulée et doit être appliquée.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M. [H] de ses demandes de :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à lui verser, en deniers ou en quittances, la somme de 69.808,45 € en remboursement des charges de copropriété qui lui ont été indûment imputées, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er février 2017,

— ordonner la compensation entre sa créance sur le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 16] susvisée avec l’éventuelle dette de charges de copropriété de ce dernier.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

La demande du syndicat porte sur l’arriéré des charges de la période courant du 1er avril 2012 au 31 décembre 2018 en première instance. Le syndicat des copropriétaires actualise sa demande en cause d’appel au titre de l’arriéré des charges du 1er janvier 2019 au 1er avril 2025.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5'.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a versé aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le règlement de copropriété,

— les procès verbaux des assemblées générales des :

16 juin 2012 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2011,

22 juin 2013 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2012,

13 juin 2014 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2013,

27 juin 2015 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2014,

11 juin 2016 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2015,

26 juin 2017 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2016,

28 juin 2018 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017,

27 juin 2019 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018,

29 janvier 2021 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019,

30 juin 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020 et du 1er janvier au 31 décembre 2021,

11 juillet 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2022,

10 décembre 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023 et votant le budget prévisionnel 2025,

27 mai 2025 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2024 et votant le budget prévisionnel 2025,

— les décomptes des sommes dues aux 30 octobre 2017 (22.211,71 €), 19 juillet 2018 (30.669,48 €), 4 mars 2019 (34.016,97 €), 11 mars 2021 (35.035,36 €), 23 juin 2023 (10.933,02 €), 31 décembre 2023 (11.765,34 €), 5 mai 2025 (27.863,66 €),

— les appels de fonds et appels travaux du 2ème trimestre 2012 au 2ème trimestre 2025;

— les budgets prévisionnels qui font apparaître l’imputation au propriétaire du lot n° 32 (M. [H]) de la surprime d’assurance des années 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018,

— les répartitions individuelles de charges qui font apparaître l’imputation au propriétaire du lot n° 32 (M. [H]) de la surprime d’assurance des années 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2021 (pas de surprime d’assurance du fait de la fermeture de la discothèque), 2022 (pas de surprime d’assurance), 2023 (rétablissement de la surprime du fait de la reprise de l’activité de la discothèque)

— les état des dépenses qui font apparaître l’imputation au propriétaire du lot n° 32 (M. [H]) de la surprime d’assurance des années 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2019 (pas de surprime d’assurance du fait de la fermeture de la discothèque), 2020 (pas de surprime d’assurance), 2021 (pas de surprime d’assurance), 2022 (pas de surprime), 2023 (rétablissement de la surprime du fait de la reprise de l’activité de la discothèque),

— le contrat d’assurance de l’immeuble, les avis d’échéance mentionnant la ventilation entre la quote part de la copropriété et celle de la discothèque,

— les justificatifs des frais.

Comme il a été dit plus haut, les budgets prévisionnels et les états des dépenses soumis aux assemblées générales convoquées pour approuver les comptes des exercices écoulés et voter les budgets des exercices suivants mentionnent l’imputation au propriétaire du lot n° 32 (M. [H]) de la surprime d’assurance. Aucune de ces assemblées n’a été contesté, de sorte que les décisions prises quant à l’imputation de la surprime d’assurance s’imposent à M. [H]. Pour le surplus, le syndicat justifie de sa créance de par les pièces énumérées plus haut et M. [H] ne formule aucune autre contestation.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné M. [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 16], la somme de 33.352,32 € au titre de l’arriéré des charges du 1er avril 2012 au 31 décembre 2018 avec les intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2016 pour la somme de 7.065,70 € et du jugement pour le surplus.

S’agissant de l’actualisation en cause d’appel, le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance d’un montant de 26.528,43 € de par les pièces produites et M. [H] n’a formulé aucune contestation.

Il doit donc être ajouté au jugement que M. [H] est condamné à payer au syndicat la somme de 26.528,43 € au titre de l’arriéré des charges du 1er janvier 2019 au 1er avril 2025, avec intérêts aux taux légal à compter du 14 novembre 2023 sur la somme de 40.472,11 €, à compter du 5 juin 2025 pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat sollicite les sommes suivantes justifiée par ses pièces n° 78 à 99 :

— frais de relance du 23 août 2012 7,01 euros

— frais de relance du 24 septembre 2012 23,05 euros

— frais de relance du 20 novembre 2012 7,01 euros

— frais de relance du 6 décembre 2012 23,05 euros

— frais de mise en demeure du 17 décembre 2012 38,10 euros

— frais de relance du 8 février 2013 7,01 euros

— frais de relance du 25 mars 2013 7,01 euros

— frais de relance du 25 avril 2013 23,05 euros

— frais de relance du 4 juin 2013 7,01 euros

— frais de relance du 26 août 2013 7,01 euros

— frais de relance du 30 janvier 2014 7,03 euros

— frais de relance du 21 février 2014 23,12 euros

— frais de relance du 26 mars 2014 38,22 euros

— frais de relance du 13 juin 2014 23,12 euros

— frais de relance du 6 novembre 2014 7,03 euros

— frais de relance du 2 décembre 2014 7,03 euros

— frais de relance du 25 mai 2015 7,03 euros

— frais de relance du 30 juillet 2015 7,03 euros

— frais de relance du 27 novembre 2015 27,92 euros

— frais de mise en demeure du 11 décembre 2015 50,22 euros

— frais de mise en demeure du 24 août 2016 50,22 euros

— frais de préavis de citation du 7 septembre 2016 59,17 euros

— frais de préavis de citation du 7 décembre 2016 59,17 euros

— frais de préavis de citation du 11 mai 2017 59,17 euros

Total 574,79 €

Les frais de mises en demeure, relances, préavis de citation constitue des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné M. [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 574,79 euros en remboursement des frais de recouvrement par application de l’artic1e 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil alinéa 'que 'le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Depuis le deuxième trimestre 2012 M. [H] s’abstient de payer les charges de copropriété dans leur totalité à leur échéance, laissant sa dette perdurer et s’aggraver, malgré les mises en demeure qui lui ont été adressées, ce qui caractérise sa mauvaise foi.

Les manquements systématiques et répétés de M. [H] à son obligation essentielle à l’égard des syndicats des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Ce préjudice a été justement apprécié par la première juge.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné M. [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 16] la somme de 1.000 € de dommages et intérêts.

Sur les demandes de dommages-intérêts de M. [H]

La solution donnée au litige conduit à confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [H] de sa demande de condamnation du syndicat à lui payer la somme de 5.000 € de dommages-intérêts pour préjudice moral.

Et le sens du présent arrêt conduit à débouter M. [H] de sa demande formulée devant la cour de condamnation du syndicat à lui payer la somme de 10.000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par ses agissements fautifs.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil 'les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise'.

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce elle a été demandée par les syndicats dès l’acte introductif d’instance du21 novembre 2022.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière par application de l’article 1343-2 nouveau du code civil.

Il dit être ajouté au jugement que la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil sur les condamnations pécuniaires prononcées par l’arrêt est ordonnée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [H], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [H].

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 16] la somme de 26.528,43 € au titre de l’arriéré des charges du 1er janvier 2019 au 1er avril 2025, avec intérêts aux taux légal à compter du 14 novembre 2023 sur la somme de 40.472,11 €, à compter du 5 juin 2025 pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil sur les condamnations pécuniaires prononcées par l’arrêt ;

Déboute M. [H] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lu payer la somme de 10.000 € de dommages-intérêts ;

Condamne M. [H] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 16] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande ;