Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 7 MAI 2025

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/14218 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ4NR

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 Avril 2024 -Juge des contentieux de la protection de BOBIGNY – RG n° 23/00939

APPELANT

M. [M] [F]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Gaëlle DUCHESNE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-016995 du 26/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉ

M. [Z] [V]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Hubert DIDON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0955

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Mars 2025, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] a loué le 16 octobre 2020 à M. [F] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 5] (93).

Par acte du 25 novembre 2021, M. [V] a fait délivrer à M. [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 2.063,71 euros au titre de loyers impayés, charges et accessoires à cette date.

Un second commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant de 3.263,08 euros, a été délivré le 6 février 2023 à M. [F].

Par exploit du 15 septembre 2023, M. [V] a fait assigner M. [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir :

Condamner M. [F] à lui régler le montant des loyers et charges échus au 25 août 2023, soit la somme de 6.470,92 euros ;

Constater la résiliation du contrat de bail ;

L’autoriser par conséquent à faire expulser M. [F], ainsi que tous occupants de son chef ;

Dire que jusqu’à libération des lieux, il lui serait redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer (charges en sus),

Condamner M. [F] à lui régler la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire du 29 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a :

Condamné M. [F] à payer à M. [V] la somme de 9.509,68 euros à titre principal ;

Constaté la résiliation du contrat de bail ;

Autorisé M. [V] à faire expulser M. [F], ainsi que tous occupants de son chef ;

Condamné M. [F] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce du 1er mars 2020 jusqu’à la libération effective des lieux ;

L’a condamné en sus à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté M. [V] du surplus de ses prétentions ;

Condamné M. [F] aux dépens.

Par déclaration du 27 juillet 2024, M. [F] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 27 novembre 2024, M. [F] demande à la cour, de :

Dire et juger M. [F] bien fondé en son appel de l’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection de Bobigny en date du 29 avril 2024,

Réformant le jugement dont appel et statuant de nouveau,

A titre principal,

Débouter M. [V] de l’intégralité de ses demandes et notamment de sa demande de résiliation du contrat de location consenti à M. [F], de sa demande d’expulsion et de ses demandes en paiement,

Condamner M. [V] à payer à M. [F] la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts causés par le trouble de jouissance,

Juger n’y avoir lieu au paiement des loyers et charges tant que les dommages subsistent,

A titre subsidiaire,

Accorder à M. [F] les plus larges délais pour régler sa dette et suspendre la résiliation du bail,

Accorder à M. [F] un délai de 12 mois pour quitter les lieux,

En tout état de cause,

Condamner M. [V] en tous les dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 11 décembre 2024, M. [V] demande à la cour, au visa des articles 1728, 1741 du code civil, 15 I et 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, de :

Confirmer l’ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny du 29 avril 2024 en toutes ses dispositions ;

Déclarer M. [F] irrecevable en sa demande reconventionnelle ; subsidiairement l’en débouter ;

Condamner M. [F] à régler à M. [V] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [F] aux entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 mars 2025.

SUR CE,

L’appelant soutient notamment que le logement loué, au sein duquel il vit avec son épouse et ses enfants, est insalubre en ce qu’il est envahi de moisissures et de champignons et en ce qu’il connaît un fort taux d’humidité. Il précise que le bailleur est de mauvaise foi, a manqué à ses obligations contractuelles, ce qui crée à son détriment un préjudice de jouissance.

L’intimé expose pour sa part, en substance, que le commandement de payer du 6 février 2023 n’a reçu aucun règlement, M. [F] ne contestant d’ailleurs pas les impayés et rendant le bien indisponible. Il précise que la demande faite au titre du préjudice de jouissance est nouvelle en appel et subsidiairement mal fondée, la dégradation de l’appartement loué étant due au locataire, aucune exception d’inexécution ne pouvant être sérieusement invoquée.

M. [F] ne conteste ni le montant de la dette locative au paiement de laquelle il a été condamné par l’ordonnance entreprise ni l’acquisition de la clause résolutoire faute de paiement dans le délai requis des causes du commandement de payer délivré le 6 février 2023 et visant cette clause.

S’agissant de la demande provisionnelle de M. [F], il est rappelé qu’il résulte de l’article 564 du code de procédure civile qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait, de l’article 565 du code de procédure civile que les prétentions ne sont pas nouvelles lorsqu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, et de l’article 566 du même code que les parties peuvent ajouter des demandes qui étaient virtuellement comprises dans les demandes soumises aux premiers juges ou qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.

En l’espèce, la demande de dommages et intérêts formée par M. [F] vise à établir la responsabilité de son bailleur voire à s’opposer à la demande en paiement de l’arriéré locatif.

Cette prétention en cause d’appel tend donc à titre principal à faire écarter les prétentions adverses au sens de l’article 564 puisqu’elles visent à voir débouter M. [V] de sa demande de constat d’acquisition et de ses demandes d’expulsion et de condamnation provisionnelle.

Cette demande de dommages et intérêts est, en conséquence, recevable.

Pour démontrer les désordres qu’il invoque, M. [F] produit des photographies en noir et blanc sur lesquelles apparaissent des taches de moisissures au plafond et au bas d’un mur.

Ces éléments ne sont toutefois pas datés, et ne peuvent pas être rattachés à un lieu.

Dès lors, la demande provisionnelle est mal fondée et au surplus, l’exception d’inexécution invoquée in fine ne constitue donc pas une contestation sérieuse susceptible de libérer M. [F] de ses propres obligations, aucune mauvaise foi du bailleur ne peut être constatée dans la délivrance du commandement de payer, celui-ci n’ayant fait que réclamer le paiement de l’arriéré locatif et se prévaloir de la clause résolutoire figurant au contrat.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions.

Le sort des dépens et frais irrépétibles de première instance a été justement apprécié, l’ordonnance étant confirmée de ces chefs.

Perdant en appel, M. [F] sera condamné aux dépens de cette instance et à payer à M. [V] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Déboute M. [F] de sa demande provisionnelle,

Condamne M. [F] aux dépens de l’instance d’appel et à payer à M. [V] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE